上海民间借贷中“以房抵债”无效时逾期利息如何认定

一、核心价值：本案揭示“以房抵债”抗辩逾期利息的效力边界

在民间借贷合同纠纷中，借款人常以出借人通过“以房抵债”实现债权为由，主张逾期利息应自房屋处置之日起停止计算。本文以（2017）沪02民终7487号判决书为蓝本，深度剖析法院如何审查该类抗辩，为债权人及债务人提供清晰的诉讼策略与风险防范思路——关键在于“以房抵债”行为的法律效力是否最终确立。

二、分层详解：法院裁判逻辑与实操要点

第一层：案件基础事实还原

2014年10月20日，G某向X某借款120万元，约定2个月后归还，并以位于上海市杨浦区的房屋（市光一村XXX号XXX-XXX室）作抵押，双方签订了《借款抵押合同》并办理了具有强制执行效力的公证。借款到期后，G某未能还清本息。2015年4月30日，案外人L1以G某委托人身份将该房屋出售给L2，售价150万元，并于2015年5月18日完成过户。此后，G某诉至法院要求确认房屋买卖合同无效，最终经一审、二审判决确认合同无效，房屋恢复登记至G某名下。

第二层：争议焦点——逾期利息应否自房屋过户之日起停止计算

G某上诉主张：自2015年5月18日房屋过户至L2名下时起，X某已通过“以房抵债”方式实现债权，之后的逾期利息不应由其承担。其核心逻辑在于：X某实际取得了房屋出售款150万元，债权债务关系已消灭，其拒绝领受G某还款的行为属于自力救济。

X某抗辩：房屋买卖合同已被生效判决确认自始无效，债权债务关系并未消灭；G某至今未偿还借款本息，应依约支付逾期利息至实际清偿之日。

第三层：法院裁判观点及原文引用

二审法院经审理后，明确驳回G某的上诉请求，维持原判。判决书原文指出：

“葛亮上诉坚持认为一审判决主文第三项、第四项有误，但在二审中并未提供新的事实及新的证据可予直接、有效地佐证自己的主张，亦无其他合理有据的事由可予全面否定肖忠香的二审陈述意见，故本院对此不予采信。”

法院的核心裁判逻辑在于：“以房抵债”行为若被生效法律文书确认为无效，则自始不发生法律效力，债务人不能据此主张债权已实现。 一审法院已查明涉案《房地产买卖合同》被（2015）杨民四（民）初字第4387号判决确认为无效，且该判决经（2016）沪02民终9189号维持。合同自始无效意味着房屋处置行为从未发生法律效力，G某实际仍占用X某资金，逾期利息应自逾期之日起持续计算至实际清偿之日。

第四层：方法步骤——如何有效应对类似争议

对债权人（出借方）而言：

固定借款事实：确保借条、转账记录、还款协议等证据完整，且明确约定逾期利息计算标准。本案中《借款抵押合同》约定“按借款本金的万分之六每日计收逾期利息”，法院予以支持。
及时主张权利：若债务人试图通过“以房抵债”规避还款，应第一时间通过诉讼或仲裁确认该行为的法律效力，防止债务人以“债权已实现”为由抗辩。
执行阶段注意：在房屋处置后若未实际取得清偿款，应保留追索权，避免因形式上的过户行为导致利息中断。

对债务人（借款方）而言：

举证责任严格性：若主张“以房抵债”已消灭债权，必须提供足以证明双方达成以房抵债合意且房屋已依法处置并实际清偿债务的证据。仅凭房屋过户登记不足以对抗逾期利息的持续计算，除非该过户行为已通过生效判决或执行程序确认有效。
避免自力救济：即使认为对方行为不当，也应通过法律途径解决，而非自行中止还款，否则将承担逾期利息甚至违约金。
善用另案救济：若债权人处置抵押房产的行为违法，债务人可另案起诉要求赔偿损失（如本案中G某可就房屋占用问题另行主张），但不能以此抵销借款本息。