东城同居购房出资认定与增值补偿的司法裁判要点解析

开篇：同居析产核心价值

解除同居关系时，共同购置财产的归属与分割常成为争议焦点。本案通过北京市第一中级人民法院（2022）京01民终7334号判决，清晰界定了同居期间购置房产的出资认定规则及解除关系后增值补偿的计算逻辑。核心价值在于：即使出资证据不明，法院仍可依据同居期间共同生活的事实，推定双方共同出资，并综合考量贡献、增值等因素进行公平分割。这对处理类似纠纷具有重要指导意义。

一、争议焦点：同居购房出资不明的司法认定

本案核心争议为涉案804号房屋是否属于同居期间共同购置。L某主张首付款及贷款均由其个人支付，S某无出资；而S某则称首付款及初期贷款由自己承担，双方同居期间财产高度混同。

判决书原文引用（已模糊处理）：

“一审法院认为……本案中，804号房屋系石某、刘某同居期间为双方共同生活目的而购置，双方在2001年为804房屋支付首付款60000元并偿还贷款15000元，虽双方均主张为个人出资，但提供的证据均不足以证明其主张，考虑到上述还款及支付首付款行为发生在同居期间，法院将款项视为双方共同对房屋的出资。”

这一认定的关键逻辑是：当双方各执一词且证据不足时，法院不简单采信某一方，而是基于同居期间共同生活、共同购房目的这一客观事实，推定出资为共同行为。这体现了保护弱势方、平衡双方利益的司法原则。

二、具体方法：三步锁定同居财产分割路径

第一步：界定“同居期间”起止时间

需明确双方共同生活的起始点。本案中，一审法院认定L某与S某于1995年至2001年期间同居，购房行为（2001年3月28日签订合同）发生于同居期间。若后续出现分手或分居，则需明确解除时间（本案中S某称2001年末分手，L某称2011年搬离），法院最终以2001年作为共同居住节点。

第二步：梳理出资流向与责任

首付款：6万元现金缴纳，双方均称系己方出资，但无银行转账或第三方证据。
贷款：2001年8月至12月期间还贷1.5万元，同样各执一词。
关键点：举证不能时，法院依《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》等，采信“共同出资”推定。

第三步：计算增值得益并公平分割

在确认涉案房屋为共同财产后，需考虑房产增值因素。L某于2011年以153万元出售房屋，补缴欠款80余万元后剩余73万元。一审法院综合出资比例、贷款偿还情况、房屋增值幅度，酌情判决L某支付S某折价补偿95000元，二审维持原判。

判决书原文引用（已模糊处理）：

“本院认为……在解除同居关系后，石某有权依据其出资情况取得房屋的相应增值补偿。……一审法院结合双方出资、贷款偿还及房屋增值等情况，酌情确定刘某给付石某折价款数额并无明显不当，本院予以维持。”

三、实际操作建议与风险警示

1. 保留出资证据

同居期间共同购房，务必保留首付款转账记录、银行贷款还款凭证、收据等。建议使用银行转账而非现金，或在合同中明确注明双方出资比例。

2. 及时明确财产协议

若双方同居时间较长，可签署书面《财产约定协议》，明确财产归属及分割方式，避免日后纠纷。法律虽未强制要求，但该协议在诉讼中具有极大证明力。

3. 注意诉讼时效与证据保全

本案S某于2001年分手后未立即主张，直至2017年才起诉合同无效，2019年败诉后再诉析产。同居析产纠纷适用一般诉讼时效（3年），从知道权利受损时起算。建议及时维权，避免因时间流逝导致证据灭失。

4. 警惕“回购”等表面行为

L某主张开发商2003年“回购”房屋，但法院认定其2011年补缴房款、滞纳金等行为系2001年购房的延续，而非新购。应对方式：若担心对方擅自处分，可向不动产登记中心申请异议登记（需提供初步证据）。

结语：专业解读助力权益保障

同居关系析产纠纷中，出资证据的缺失并非绝对劣势。法院会综合考量同居时间、购房目的、双方经济贡献、财产混同程度等因素。本案的裁判思路为类似争议提供了示范——即便双方无法证明具体出资数额，但只要认定同居住房为共同生活所购置，法院仍可公平裁判。建议当事人及时咨询专业律师，收集关键证据，启动合法程序。

作者：赵明军，北京审恒律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2022）京01民终7334号