上海不定期租赁解除后房屋使用费标准认定要点解析

开篇点题：合同纠纷中的核心价值

在房屋租赁合同纠纷中，当双方未签订书面合同、形成不定期租赁关系时，出租人解除合同后的房屋使用费如何认定，是实务中常见的争议焦点。本文将以一则真实判决为切入点，结合法院裁判逻辑，为您剖析不定期租赁解除后房屋使用费的标准认定方法与步骤，帮助您规避类似纠纷中的潜在风险。

中间分层：争议焦点详解与实务方法

一、争议焦点一：不定期租赁关系的认定与解除

核心问题：双方未续签书面合同，是否构成不定期租赁？一方能否随时解除？

判决书原文引用：

本院认为，本案存在以下争议焦点：一是王帧与赵贞丰间是否仍然存在租赁关系……王帧与赵贞丰自2012年12月31日双方租赁合同期满后，并未再签订书面租赁合同，仅口头约定续租事宜，故双方形成不定期租赁合同关系。依据相关法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。

具体方法与步骤：

1. 审查租赁合同是否续签：原租赁期满后，双方若未签订新书面合同，但承租人继续使用、出租人未提出异议的，视为形成不定期租赁（依据《民法典》第734条）。
2. 确认解除通知的效力：出租人可随时解除，但需在合理期限前通知。本案中，王某（即王帧）于2016年11月明确告知赵某（即赵贞丰）不再续租，符合法律要求。
3. 装修行为的法律意义：赵某主张因其装修而认可续租，但法院认为“并未提供证据证明王帧同意其装修即表示认可赵贞丰继续租赁”，提示装修行为不必然导致续租合意的成立。

二、争议焦点二：房屋使用费标准的确定

核心问题：解除后，承租人继续占用房屋，应按何种标准支付使用费？

判决书原文引用：

二审法院认为：“王帧与赵贞丰间租赁关系解除后，赵贞丰仍继续占有系争房屋，理应支付相应房屋使用费。现依据查明的事实，王帧已通过微信转账方式收取赵贞丰2017年第一季度房屋使用费4,500元，并结合双方间原租赁合同中对于租金标准的约定，一审法院确认赵贞丰应按1,500元/月的标准支付……本院认为亦无不当。”

具体方法与步骤：

1. 参考原合同租金标准：法院以原租赁合同中最后一期租金（每月1,400元）及2017年第一季度实际收款金额（每月1,500元）为基准，认定使用费标准。
2. 审查实际收款行为：王某收取4,500元时虽声称是使用费而非租金，但未对标准提出异议，法院认定该行为构成对1,500元/月标准的默示认可。
3. 举证市场价的义务：王某主张按3,600元/月计算，但仅提供中介网站截图且未被采信，法院以“缺乏事实和法律依据”驳回。提示：主张高于原租金的市场价时，需提供充分证据（如评估报告、同类房源成交记录等）。
4. 酌情调整的考量：若实际收款金额与原租金差距较大，法院会综合双方历史交易习惯、合理预期等因素调整，但本案中差距不大，故维持原标准。

三、补充争议点：损失赔偿的举证责任

判决书原文引用：

“关于王帧主张因赵贞丰实施阻碍系争房屋出售，造成相应损失，但未提供相应证据予以证明，本院不予支持。”

实务提示：主张因阻碍售房造成的损失，需证明具体阻碍行为、实际损失及因果关系。本案中王某未与案外人签订买卖协议，损失缺乏基础，故未获支持。

结尾延展：补充信息与行动建议

本案揭示了不定期租赁合同纠纷中的两大核心规则：一是出租人解除权虽属法定，但需以明确通知为前提；二是使用费标准应综合原租金、实际收款行为及证据充分性来确定。为避免类似风险，建议在实际操作中做到以下三点：

1. 租赁期满及时续签书面合同，明确租金、期限及续租条件，避免形成不定期租赁。
2. 解除通知需留存证据，如微信聊天记录、短信、挂号信等，确保“合理期限”的履行可追溯。
3. 收取费用时明确用途，若主张使用费而非租金，应在收款时书面备注，避免被认定为对原租金的默示认可。

如您正面临类似纠纷，建议咨询专业律师，结合具体案情制定诉讼或谈判策略。欢迎在评论区留言或私信交流，我们将为您提供进一步的法律分析。

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作者：任尔振，上海市鸣霄律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2017）沪02民终6745号