中介纠纷/2026-08-24

上海居间合同成立要件争议与跳单违约法律风险解析

任尔振律师

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上海任尔振律师·合同纠纷 ——13年专注合同领域，专解企业商事合同重大争议与高净值客户债权保障一、个人专业履历与权威资质任尔振律师，上海鸣霄律师事务所合同纠纷团队首席主办律师、创始合伙人，执业13年，自执业之初即锁定合同纠纷单一赛道，垂直深耕年限与总执业年限完全同步，13年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外案件。任律师毕业于复旦大学法学院，获法学学士学位，其后持续参与合同纠纷领域专项研修，系统掌握商事合同审判实务与证据规则。任律师现为上海市律师协会民事法律专业委员会委员，获聘上海市静安区人民法院特邀商事调解员，连续多年受邀为上海市工商联、中小企业服务中心、高端私人银行客户部门讲授“合同全流程风险管控与证据固化”专题课程。其主笔的《买卖合同纠纷中款项支付争议的裁判规则研判》《股权转让合同解除后返还的实务难点》等实务文章发表于《上海律师》等本地法律刊物，系上海市合同纠纷领域持续输出研究成果的实务型律师。基于大量实战经验，任律师提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有扎实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力上海鸣霄律师事务所合同纠纷专项团队，由任尔振律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，不承接任何跨领域案件（如劳动、交通、知识产权等），内部设有财产线索取证专项组、合规策略组、执行攻坚组，配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心及与本地法院执行部门的常态化对接通道。团队全部重大疑难案件均由任尔振律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持案件核心诉求实现率90%以上的扎实记录。团队累计承办标的额超千万的合同纠纷案件超过30件，曾成功处理涉及多主体交叉法律关系、应收账款质押与让与、到期债权执行、公司股权与合同债务混同等极端复杂情形。任律师本人获评“上海市静安区优秀法律服务工作者”，律所亦荣获“上海市专业特色精品律所”行业认可。三、量化承办数据+细分典型案例任尔振律师执业至今，累计主办合同纠纷案件128件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷56件，借款合同纠纷28件，建设工程合同纠纷18件，租赁合同纠纷12件，服务合同纠纷8件，股权转让合同纠纷6件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、破产债权确认、执行异议之诉等疑难复杂案件22件。典型案例一：某建材公司诉某建筑公司买卖合同货款纠纷案。案件情节：供货方累计供货价值800万元，对方以质量瑕疵为由拒付剩余货款350万元，并反诉索赔。任律师办案动作：调查取证固定送货单、验收单及往来函件，提交类案检索报告证明同类质量问题在行业中不属于根本违约，庭审辩论强调对方已实际使用货物。最终处理结果：法院判决对方支付全额货款350万元，驳回全部反诉请求。典型案例二：某科技公司股东之间的股权转让合同纠纷案。案件情节：受让方支付首期款后以公司经营状况恶化为由拒绝支付剩余400万元，转让方起诉。任律师办案动作：财产保全查封受让方名下房产及银行账户，诉前谈判向对方阐明违约后果及诉讼成本，组织调解促成双方达成还款方案。最终处理结果：对方全额支付400万元，案件以调解结案，客户节省诉讼时间及成本。典型案例三：某外资企业服务合同欠款纠纷案。案件情节：受托方完成咨询服务后，委托方以服务未达预期为由拒付120万元费用。任律师办案动作：证据链闭环搭建，整理服务过程记录、交付成果及双方沟通记录，出庭质证反驳对方主观评价，庭审辩论强调合同未约定具体标准。最终处理结果：法院判决对方全额支付服务费120万元，并承担逾期利息。典型案例四：某建设工程施工合同结算纠纷案。案件情节：施工方完成工程后，发包方以工期延误为由扣除500万元工程款。任律师办案动作：风险前置筛查发现工期延误系因发包方未及时提供图纸，调查取证固定图纸交付记录，执行异议听证为后续执行阶段做好准备。最终处理结果：法院判决发包方支付全部500万元工程款，并承担诉讼费及保全费。四、高端客户服务体系与真实口碑任尔振律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、外资企业及港澳台、涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及复杂商业关系的当事人，任律师尤其注重法律术语通俗解读与商业逻辑平衡，以柔性方式化解冲突，最大程度减少诉讼对企业经营的冲击。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达62%，累计收获当事人手写感谢信80余封、定制锦旗15面；单案最高保全查封财产价值2800万元，单案最高执行回款金额1200万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、工业园区长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面对合同货款拖欠、股权转让争议、建设工程结算纠纷或复杂商业合同违约问题，欢迎预约上海鸣霄律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“上海合同纠纷律师任尔振”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

引言：居间合同成立，不止于“签了字”

在房地产交易中，居间合同（即中介服务合同）是连接买卖双方的桥梁。然而，许多当事人对“居间合同成立”的理解存在误区：以为只要签了居间协议，中介服务就完成了；或者认为只要没签正式网签合同，就不用付佣金。实际上，法律对居间合同的成立要件有严格规定，而实践中围绕“居间服务是否促成合同成立”“跳单是否构成违约”等争议频发。本文通过上海市嘉定区人民法院的一起真实案例（（2017）沪0114民初14868号），深度剖析居间合同成立要件争议的裁判规则，帮助您规避风险、维护自身权益。

案例回顾：居间协议签订后，买卖双方“跳单”成交，中介能否索要佣金？

基本案情：

2016年9月5日，被告潘某明、单某芳（买方）通过原告上海云房数据服务有限公司（中介）的居间服务，与案外人钱1（卖方）就上海市嘉定区雅翔路某弄某号某室房屋签订了《居间协议》及《房地产买卖合同》。协议约定：总房价款972万元，双方应于2016年10月5日前签订《上海市房地产买卖合同》示范文本；《房地产买卖合同》的签订即表明中介的居间服务已促成买卖合同成立，买卖双方各需按房价款的1%支付佣金（即97,200元）。同时，协议还约定“若甲乙双方绕开丙方完成过户的，不得以此为由要求扣减丙方应得之居间报酬”。

然而，2016年9月10日，潘某、单某与钱1通过第三方居间机构（上海易居房地产）以1000万元的价格成交，并办理了过户登记。中介发现后，起诉要求潘某、单某支付佣金97,200元。

被告抗辩：

居间协议已协商一致解除，且中介已协助办理网签注销手续，故无义务支付佣金。
房源信息系被告自行获取，中介未提供带看服务，仅签订协议，未提供法律意义上的居间服务。
双方签订的《房地产买卖合同》约定以签订示范文本为成立要件，但该条件未达成。
中介曾承诺若被告再次购房不再收取佣金。

法院判决： 上海市嘉定区人民法院经审理认为：双方签订的《居间协议》及《房地产买卖合同》合法有效。根据约定，《房地产买卖合同》的签订即表明居间服务成立，被告应按约支付佣金。但考虑到居间服务内容广泛，中介仅提供了促成签约的部分服务，未提供后续过户等协助，故酌定佣金为40,000元。对于被告主张的协议解除、承诺免佣等抗辩，因未提供充分证据，不予支持。

深度解析：居间合同成立要件争议的四大核心问题

一、居间合同成立的核心要件：促成合同成立

根据《民法典》第963条（原《合同法》第426条），居间人的报酬请求权以“促成合同成立”为前提。本案中，法院认定“《房地产买卖合同》的签订”即构成合同成立，因为该协议已明确约定房屋买卖的主要条款（价格、付款方式、过户时间等），且双方均签字确认。即使后来未签订网签示范文本，也不影响居间合同已成立的事实。

痛点提示： 许多当事人误以为“未签网签合同”或“未办理过户”就不算居间成功，但法院更看重的是双方是否就核心交易条款达成一致。如果居间协议或买卖合同中明确约定了价格、标的、付款方式等，即使后续未履行，中介仍可能主张佣金。

二、跳单行为的法律后果：不得以“绕开中介”为由拒付佣金

本案中，潘某、单某在签订居间协议后5天内，即通过第三方中介完成了交易，属于典型的“跳单”行为。居间协议明确约定：“甲乙双方绕开丙方完成过户的，不得以此为由要求扣减丙方应得之居间报酬。”法院据此判决被告支付佣金。

法律依据： 《民法典》第965条规定，委托人在接受中介服务后，利用中介提供的交易机会或媒介服务，绕开中介直接订立合同的，应当向中介支付报酬。因此，即使买方认为“房源信息是自己找的”，只要中介提供了缔约机会或协助谈判，跳单行为仍可能构成违约。

实务建议： 在看房、签约过程中，务必留意是否签署了“禁止跳单条款”。如果对中介服务不满意，应通过合法途径解除合同，而非私下交易，否则可能面临高额赔偿。

三、居间服务内容的界定：促成千完签约即算“成功”

被告辩称“中介未提供带看服务，仅签协议，不算居间服务”。法院虽酌情降低佣金，但并未否定居间服务成立。因为居间合同的核心是“报告订立合同的机会”或“提供订立合同的媒介服务”。本案中，中介促成了双方签订《房地产买卖合同》，已完成了核心义务。后续的网签、过户等属于“额外协助服务”，虽未提供，但不影响佣金请求权，只是金额可酌情减少。

风险提示： 对于中介而言，应保留提供带看、撮合、谈判等服务的证据（如微信记录、带看单、会议纪要）。对于买方而言，如果认为中介服务不完整，可在合同中明确约定“佣金支付以完成全部服务（如过户、贷款）为条件”，否则可能仍需支付部分佣金。

四、协议解除与承诺免佣的举证责任

被告主张“居间协议已协商解除”且“中介承诺免佣”，但未提供任何证据（如解除协议、录音、微信聊天记录等）。法院对此不予采信。在诉讼中，主张权利或抗辩的一方需承担举证责任。如果买方无法证明“中介同意解除合同”或“免佣承诺”，则可能面临败诉。

律师提醒： 任何口头承诺或协议变更，应尽量采用书面形式（如补充协议、签字确认的聊天记录等）。口头承诺在诉讼中很难被采信，尤其是涉及较大金额的佣金时。

当事人常见痛点与应对策略

痛点一：如何判断“居间合同是否成立”？

关键点： 看双方是否就核心交易条款（房屋、价格、付款方式、过户时间等）达成一致，并签署书面文件。即使未签署标准化合同，只要居间协议内容明确，即可能认定成立。

痛点二：认为中介服务“不值那么多钱”，如何抗辩？

策略： 在合同中明确约定佣金支付条件（如“于过户完成时支付”），或举证中介未提供约定服务（如未带看、未协助谈判）。但需注意，仅凭“服务不完整”很难完全免除佣金，只能请求酌情减少。

痛点三：遭遇“跳单”指控，如何自保？

策略： 如果确实不想通过原中介交易，应书面通知解除居间协议，并保留证据。避免利用原中介提供的信息直接与卖方私下成交，否则可能构成违约。

痛点四：中介未履行告知义务，能否拒付佣金？

策略： 根据《民法典》第962条，中介应当如实报告有关订立合同的事项。如果中介隐瞒重要事实（如房屋存在抵押、查封等），买方有权拒绝支付佣金并要求赔偿。

结语：居间合同成立争议，需以证据说话

本案清晰展示了法院对居间合同成立要件的认定逻辑：只要居间人促成了买卖双方就核心交易条款达成一致，即视为“合同成立”，委托人应支付报酬。 跳单、协议解除、服务不完整等抗辩，均需有充分证据支持。

作为当事人，无论您是买方、卖方还是中介，都应在签约前明确权利义务，保留好书面证据。若发生争议，及时咨询专业律师，避免因法律认知偏差而承担不必要的损失。

任尔振，上海市鸣霄律师事务所。

相关问答（20-50组，含上海地区及常见场景）

问：在上海市嘉定区，居间合同成立的要件是什么？
答：居间合同成立需满足：中介提供交易机会或媒介服务，买卖双方就房屋、价格、付款方式等核心条款达成一致并签署书面协议（如居间协议、买卖合同）。
问：我在上海市宝山区看了一套房，签了居间协议，但没签网签合同，中介能要求我付佣金吗？
答：可能可以。如果居间协议已明确约定房屋价格、付款时间等，法院可能认定居间成功，支付佣金条件已成就。
问：在上海市浦东新区，如果买家跳单，中介起诉要求佣金，法院会支持吗？
答：会。根据《民法典》第965条，利用中介提供的机会绕开中介成交，应支付报酬。注意保留“禁止跳单条款”证据。
问：上海市闵行区的中介只带我看了一次房，我就自己联系房东成交了，算跳单吗？
答：如果中介能证明其提供了房源信息或促成谈判，可能构成跳单。建议提前书面解除居间协议。
问：在上海市松江区，中介承诺“不成交不收费”，但签了居间协议后我反悔了，要付钱吗？
答：看合同约定。如果协议明确“不成交不收费”，则无需支付；但若协议约定“签订合同即收费”，则需支付。
问：上海市徐汇区的买方认为中介未告知房屋有抵押，可以拒付佣金吗？
答：可以。中介未尽到如实告知义务，委托人有权拒绝支付报酬并要求赔偿损失。
问：我在上海市静安区通过中介卖房，买方违约，中介还能向我要佣金吗？
答：居间合同成立后，若买方违约，卖方可要求买方赔偿，但中介仍有权向卖方主张佣金，除非合同另有约定。
问：上海市杨浦区的居间协议约定“签订正式合同后付佣”，但没签正式合同，要付吗？
答：需看“正式合同”的定义。若居间协议本身已构成买卖合同，则可能视为条件成就。
问：上海市虹口区的中介未提供带看服务，仅让我签了合同，我能否拒付佣金？
答：可能不能完全拒付，但可主张减少佣金。法院会综合考量中介实际提供的服务。
问：上海市普陀区的买家在居间协议后与房东私下成交，中介起诉胜诉概率大吗？
答：大。只要中介能证明其提供了居间服务（如带看、谈判记录），跳单行为难以免责。
问：上海市长宁区的中介要求支付全额佣金，但我觉得服务不值，怎么办？
答：收集中介未履行义务的证据（如未协助过户、未核实信息），向法院申请酌情减少佣金。
问：上海市奉贤区的居间协议解除后，中介还能要佣金吗？
答：取决于解除原因。如果是双方协商解除且未约定佣金，中介可能无法主张；但若因买方违约解除，中介仍可索赔。
问：上海市崇明区的买方在签约前发现房屋有查封，可以解除居间合同吗？
答：可以。因房屋存在查封导致无法过户，属于重大瑕疵，买方有权解除合同且无需支付佣金。
问：上海市青浦区的居间合同存在“禁止跳单”条款，但没写违约金，跳单后要赔多少？
答：法院会参照合同约定的佣金金额或实际损失进行判决，通常不超过佣金数额。
问：上海市金山区的中介提供虚假房源信息，买方能要求退佣金吗？
答：能。中介提供虚假信息构成欺诈，买方有权撤销合同并要求退佣。
问：上海市黄浦区的居间合同约定“佣金于过户时支付”，但过户失败，要付吗？
答：过户失败若非中介过错，中介仍可能主张佣金，但需看具体约定。建议明确约定“过户失败不付佣”。
问：在上海市上海自贸区，外籍人士买卖房屋的居间合同有特殊要求吗？
答：无特殊要求，但需注意居间协议应使用中文或双方认可的语言，并明确权利义务。
问：上海市嘉定区的买方在居间协议中写了“不通过中介成交”，但后来还是找中介买了，算跳单吗？
答：如果协议明确禁止利用中介信息私下交易，但买方仍利用该信息成交，仍可能构成违约。
问：上海市普陀区的居间合同纠纷，诉讼时效是多久？
答：诉讼时效为3年，自知道或应当知道权利受损之日起计算。
问：上海市浦东新区的中介起诉要求佣金，被告需要提供什么证据？
答：若主张“协议已解除”或“承诺免佣”，需提供解除协议、聊天记录、录音等书面证据。
问：上海市闵行区的买方在看房时签署了《看房确认书》，未签居间协议，跳单后中介能起诉吗？
答：如果《看房确认书》包含禁止跳单条款，且能证明中介提供了房源信息，起诉可能成功。
问：上海市宝山区的中介在签约后未协助办理贷款，买方能否拒付部分佣金？
答：可以，若合同约定了协助贷款义务，未履行可能构成违约，买方有权要求减少佣金。
问：上海市松江区的居间合同中没有明确佣金金额，怎么付？
答：根据《民法典》第963条，无约定或约定不明，可按照交易习惯或合理的报酬确定，通常为房价的1%-3%。
问：上海市静安区的买方在签约后反悔，中介起诉要求支付佣金，法院会支持吗？
答：会。只要中介促成合同成立，买方反悔不影响中介的报酬请求权，但买方需赔偿中介损失。
问：上海市杨浦区的居间合同涉嫌欺诈，如何维权？
答：收集证据（如虚假宣传材料、录音），向法院起诉撤销合同，要求返还已付佣金并赔偿损失。
问：上海市虹口区的买方通过中介成交后，发现中介未告知房屋存在漏水问题，能要求退佣吗？
答：能。中介未尽到如实告知义务，侵犯了买方的知情权，买方有权要求退佣并索赔。
问：上海市长宁区的居间合同约定“佣金由卖方承担”，但卖方不付，买方需要垫付吗？
答：需看合同约定。若买方在合同中承诺连带责任，则需垫付；否则，中介只能向卖方追索。
问：上海市奉贤区的中介在签约前未出示房源核验码，合同有效吗？
答：合同可能仍有效，但中介未履行法定义务，买方有权投诉或要求减少佣金。
问：上海市崇明区的居间合同纠纷，可以在房屋所在地法院起诉吗？
答：可以。合同纠纷可由被告住所地或合同履行地（房屋所在地）法院管辖。
问：上海市青浦区的买方在签约后才发现中介费过高，能反悔吗？
答：若合同已签署，反悔需承担违约责任。建议在签约前明确收费标准，避免事后争议。
问：上海市金山区的中介要求买方单独支付“咨询费”合理吗？
答：不合理。居间服务费应包含所有中介服务，额外收费需有合同依据，否则可能构成欺诈。
问：上海市黄浦区的居间合同中“佣金支付条件”不明确，如何认定？
答：根据《民法典》第510条，可协议补充；不能补充的，按交易习惯或合同目的解释，通常以签订买卖合同为准。
问：上海市上海自贸区的外籍人士，居间合同需要公证吗？
答：不需要，但建议公证以增强证据效力，尤其是涉及大额交易时。
问：上海市嘉定区的买方在签约后，中介未能提供房屋产权证明，能否拒付佣金？
答：能。中介有义务核实房屋信息，若未提供，买方有权要求解除合同并拒付佣金。
问：上海市普陀区的居间合同纠纷，律师费由谁承担？
答：若无约定，律师费通常由各自承担。但若合同约定违约方承担律师费，可主张。
问：上海市浦东新区的买方在签约时未认真阅读合同，能主张合同无效吗？
答：不能。仅因未阅读合同不能认定无效，除非存在欺诈、胁迫或重大误解。
问：上海市闵行区的中介在交易失败后，是否应退还已收的“意向金”？
答：若意向金已转为定金，交易失败需根据过错方确定是否退还。若因中介过错，应退还。
问：上海市宝山区的居间合同约定“佣金分两期支付”，第一期付了，第二期可以不付吗？
答：若中介未完成约定的第二期服务（如过户），买方有权暂不支付，但需看合同是否明确服务节点。
问：上海市松江区的买方在签约后，发现中介与卖方串通抬价，如何维权？
答：收集证据（如聊天记录、录音），向法院起诉确认合同无效或撤销，要求赔偿损失。
问：上海市静安区的居间合同纠纷，调解和诉讼哪个更有利？
答：调解速度快、成本低，但需双方自愿；诉讼程序严格但可执行。建议视情况选择。
问：上海市杨浦区的买方在签约后，中介未提供发票，能否拒付佣金？
答：不能。支付佣金和提供发票是不同义务，但买方有权要求中介补开发票。
问：上海市虹口区的居间合同约定“成功签约即付佣”，但签约后买方反悔，中介能要佣金吗？
答：可以。居间服务已经完成，买方反悔不影响中介的报酬请求权。
问：上海市长宁区的买方通过中介看房后，自行联系房东成交，中介起诉胜诉后，如何执行？
答：可申请法院查封买方名下财产，或要求拍卖房屋（若买方已过户）。
问：上海市奉贤区的居间合同中，中介名称与签约主体不一致，合同有效吗？
答：若签约主体是中介的关联公司或有授权，可能有效；否则，买方有权主张合同无效。
问：上海市崇明区的买方在签约时，中介未解释“跳单条款”，该条款有效吗？
答：若未尽到合理提示义务，该条款可能被认定为格式条款而无效，需结合具体情况判断。
问：上海市青浦区的居间合同纠纷，可以申请财产保全吗？
答：可以。若担心对方转移财产，可向法院申请查封其银行账户或房产。
问：上海市金山区的中介在签约后解散，买方已付的佣金能要回吗？
答：若中介未完成服务，买方有权要求返还；若已完成，则需向中介清算组申报债权。
问：上海市黄浦区的买方在签约后，发现房屋存在违章搭建，能否拒付佣金？
答：能。中介未告知房屋重大瑕疵，可主张其未尽到如实报告义务，要求减少或免除佣金。
问：上海市上海自贸区的中介合同纠纷，适用中国法律还是外国法律？
答：若合同在中国签订、履行，适用中国法律；若涉外，可约定适用外国法律，但需不违反公共秩序。
问：上海市嘉定区的买方在签约后，中介威胁不付佣金就不配合过户，合法吗？
答：不合法。中介不能以不配合过户为要挟，买方有权要求其履行合同义务，否则可起诉。