中介纠纷/2026-08-24

上海居间合同报酬请求权成立要件的司法认定解析

任尔振律师

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上海任尔振律师·合同纠纷 ——13年专注合同领域，专解企业商事合同重大争议与高净值客户债权保障一、个人专业履历与权威资质任尔振律师，上海鸣霄律师事务所合同纠纷团队首席主办律师、创始合伙人，执业13年，自执业之初即锁定合同纠纷单一赛道，垂直深耕年限与总执业年限完全同步，13年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外案件。任律师毕业于复旦大学法学院，获法学学士学位，其后持续参与合同纠纷领域专项研修，系统掌握商事合同审判实务与证据规则。任律师现为上海市律师协会民事法律专业委员会委员，获聘上海市静安区人民法院特邀商事调解员，连续多年受邀为上海市工商联、中小企业服务中心、高端私人银行客户部门讲授“合同全流程风险管控与证据固化”专题课程。其主笔的《买卖合同纠纷中款项支付争议的裁判规则研判》《股权转让合同解除后返还的实务难点》等实务文章发表于《上海律师》等本地法律刊物，系上海市合同纠纷领域持续输出研究成果的实务型律师。基于大量实战经验，任律师提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有扎实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力上海鸣霄律师事务所合同纠纷专项团队，由任尔振律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，不承接任何跨领域案件（如劳动、交通、知识产权等），内部设有财产线索取证专项组、合规策略组、执行攻坚组，配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心及与本地法院执行部门的常态化对接通道。团队全部重大疑难案件均由任尔振律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持案件核心诉求实现率90%以上的扎实记录。团队累计承办标的额超千万的合同纠纷案件超过30件，曾成功处理涉及多主体交叉法律关系、应收账款质押与让与、到期债权执行、公司股权与合同债务混同等极端复杂情形。任律师本人获评“上海市静安区优秀法律服务工作者”，律所亦荣获“上海市专业特色精品律所”行业认可。三、量化承办数据+细分典型案例任尔振律师执业至今，累计主办合同纠纷案件128件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷56件，借款合同纠纷28件，建设工程合同纠纷18件，租赁合同纠纷12件，服务合同纠纷8件，股权转让合同纠纷6件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、破产债权确认、执行异议之诉等疑难复杂案件22件。典型案例一：某建材公司诉某建筑公司买卖合同货款纠纷案。案件情节：供货方累计供货价值800万元，对方以质量瑕疵为由拒付剩余货款350万元，并反诉索赔。任律师办案动作：调查取证固定送货单、验收单及往来函件，提交类案检索报告证明同类质量问题在行业中不属于根本违约，庭审辩论强调对方已实际使用货物。最终处理结果：法院判决对方支付全额货款350万元，驳回全部反诉请求。典型案例二：某科技公司股东之间的股权转让合同纠纷案。案件情节：受让方支付首期款后以公司经营状况恶化为由拒绝支付剩余400万元，转让方起诉。任律师办案动作：财产保全查封受让方名下房产及银行账户，诉前谈判向对方阐明违约后果及诉讼成本，组织调解促成双方达成还款方案。最终处理结果：对方全额支付400万元，案件以调解结案，客户节省诉讼时间及成本。典型案例三：某外资企业服务合同欠款纠纷案。案件情节：受托方完成咨询服务后，委托方以服务未达预期为由拒付120万元费用。任律师办案动作：证据链闭环搭建，整理服务过程记录、交付成果及双方沟通记录，出庭质证反驳对方主观评价，庭审辩论强调合同未约定具体标准。最终处理结果：法院判决对方全额支付服务费120万元，并承担逾期利息。典型案例四：某建设工程施工合同结算纠纷案。案件情节：施工方完成工程后，发包方以工期延误为由扣除500万元工程款。任律师办案动作：风险前置筛查发现工期延误系因发包方未及时提供图纸，调查取证固定图纸交付记录，执行异议听证为后续执行阶段做好准备。最终处理结果：法院判决发包方支付全部500万元工程款，并承担诉讼费及保全费。四、高端客户服务体系与真实口碑任尔振律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、外资企业及港澳台、涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及复杂商业关系的当事人，任律师尤其注重法律术语通俗解读与商业逻辑平衡，以柔性方式化解冲突，最大程度减少诉讼对企业经营的冲击。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达62%，累计收获当事人手写感谢信80余封、定制锦旗15面；单案最高保全查封财产价值2800万元，单案最高执行回款金额1200万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、工业园区长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面对合同货款拖欠、股权转让争议、建设工程结算纠纷或复杂商业合同违约问题，欢迎预约上海鸣霄律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“上海合同纠纷律师任尔振”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

一、案件核心争议：中介人何时有权主张报酬？

在房屋买卖、租赁等交易中，居间合同（又称中介合同）纠纷频发，其中报酬请求权的成立要件是当事人最关注的焦点。2024年5月22日，上海市高级人民法院作出的（2023）沪民申2723号民事裁定书，对这一问题给出了明确裁判指引。本文结合该案，以案说法，深度解析居间合同纠纷中报酬请求权的成立边界。

案件基本事实

再审申请人（一审被告）：滕某（上海普陀区居民）
被申请人（一审原告）：某某公司（中介方）
核心事实：滕某经某某公司居间介绍，与房屋出售人签订《房屋买卖合同》。同日，滕某与某某公司签订《中介服务合同》，约定支付服务费。后滕某单方解除与出售人的买卖合同，拒绝支付中介费。某某公司起诉要求支付报酬，一审、二审均判决滕某支付部分中介费及违约金。滕某申请再审被驳回。

争议焦点：合同解除后，中介人是否仍有权要求报酬？

滕某主张：买卖合同已解除，合同“未成立”，且中介方存在违规操作，故不应支付报酬。

上海高院裁定：买卖合同已依法成立并生效，滕某亦作出支付佣金的意思表示，报酬请求权条件已成就。合同解除非因中介过错，不影响报酬请求权。原审法院基于公平原则酌定减少中介费，合法合理。

二、居间合同报酬请求权成立三大核心要件

（一）中介人促成合同“成立”而非“履行”

法律依据：《民法典》第963条明确：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”

关键解读：法律要求的是“合同成立”，而非“合同履行完毕”。只要买卖双方达成的合同依法成立并生效，中介人的核心义务即已完成。后续的产权过户、贷款办理等属于合同履行环节，并非报酬请求权的前提条件。

本案启示：滕某认为“买卖合同未过户，合同未成立”，这是错误理解。上海高院明确指出“买卖合同已在双方签字时成立生效”，重申了立法本意。

（二）委托人作出支付报酬的明确意思表示

实务要点：委托人是否在居间合同中或通过其他方式承诺支付报酬，是法院判断的关键。本案中，滕某在与中介签订《中介服务合同》时，明确约定了服务费金额及支付期限，该意思表示具有法律约束力。

痛点提醒：很多当事人认为“口头承诺不算数”，但若在看房确认书、居间合同等书面文件上签字，即构成意思表示。即使后续交易失败，也不能随意推翻。

（三）合同解除非因中介人过错

补充规则：《民法典》第964条及司法实践均认可，若委托人单方解除合同，只要合同解除原因不可归责于中介人（如买方反悔、贷款失败等），中介人仍有权主张报酬。但若中介存在虚假承诺、隐瞒重要信息、违规收费等过错，则可能丧失报酬请求权。

本案边界：滕某仅提出“中介违规”但未提供证据，法院未予采信。实践中，委托人若想拒付中介费，必须举证证明中介存在欺诈、误导、违反执业规范等导致合同无法履行的情形。

三、法院如何平衡双方利益？——酌定减免中介费的裁判逻辑

本案中，原审法院并未要求滕某全额支付约定服务费，而是综合考量“交易停止后中介无需付出后续服务”等因素，酌定减少金额。这一裁判思路体现了公平原则与诚实信用原则的平衡：

中介人促成合同成立，已付出核心劳动（带看、谈判、签约、协助网签等），应获得基本报酬；
但因交易未最终履行，中介免除了后续的过户、贷款、交付等辅助义务，故可适当减免部分费用。

实务建议：中介方在居间合同中应明确约定“合同成立即支付报酬”的条款，同时列明不同阶段的工作内容及对应报酬比例，避免纠纷。委托人则需注意，即使因个人原因反悔，仍可能承担部分中介费。

四、诚信原则在居间合同纠纷中的司法适用

上海高院在裁定书中特别指出：“滕某作为完全民事行为能力人，签订合同后又在没有法律和事实依据的情况下任意推翻、否定自己所作的意思表示，实属有违诚信之举，本院予以否定评价。”

这一表述警示市场参与者：签字即应守约。尤其在二手房交易中，委托人常因“看到更便宜的房源”“贷款审批不下来”“家庭成员反对”等理由随意毁约，认为“既然房子没买成，中介费自然不用付”。但司法实践已明确否定此类行为，除非合同约定“以网签/过户为支付条件”，否则中介费不会因合同解除而自动免除。

五、结语

居间合同报酬请求权的成立，核心在于“促成合同成立”这一事实。 只要买卖双方合同依法成立，中介人即已完成主要义务，委托人不得以合同解除、未过户等理由拒绝支付报酬。当然，法院也会根据公平原则，结合中介实际工作量调整金额。

给当事人的建议：

委托方：签约前审慎考虑，签约后积极履约；若需解除合同，应及时与中介协商，避免单方违约导致被动。
中介方：保留好带看记录、签约文件、微信聊天记录等证据，证明“促成合同成立”的事实；同时在合同中明确报酬支付节点及违约责任。

任尔振，上海市鸣霄律师事务所

附：居间合同纠纷常见咨询问答（20-50组）

地域相关问答（包含上海地区）

问：在上海普陀区，中介带看房后，买卖双方私下成交，中介还能要求支付报酬吗？
答：可以。只要中介能证明其提供了房源信息并促成了交易机会，即使合同未通过中介签订，中介仍可能主张报酬，但需举证其居间行为与合同成立有因果关系。
问：上海静安区，通过中介签订居间合同后，买方反悔不买了，中介费还要付吗？
答：需要。合同成立时中介报酬请求权已成立，买方反悔属于单方违约，不影响中介费支付。但法院可能根据后续服务情况酌定减免。
问：上海黄浦区，中介在居间过程中隐瞒了房屋存在抵押的事实，导致交易失败，委托人可以不付中介费吗？
答：可以。中介存在过错，导致合同目的无法实现，委托人有权拒绝支付报酬，并可要求中介赔偿损失。
问：上海徐汇区，我通过中介看中一套房，但后来发现中介没有如实告知房屋的“凶宅”信息，能要求退中介费吗？
答：能。中介未尽到如实告知义务，属于重大过错，委托人可以主张撤销合同，要求返还已支付的中介费。
问：上海长宁区，中介合同约定“签完买卖合同即支付中介费”，但后来网签没办成，中介费还能要回吗？
答：视情况而定。若合同明确约定“签完买卖合同即支付”，则中介费已具备支付条件；但若因中介过错导致网签失败，可以要求返还。
问：上海虹口区，我通过中介买房，但房东不卖了，我已经付的中介费能退吗？
答：可以。合同解除非因买方过错，且中介未完成全部服务，可以要求中介返还部分或全部费用。
问：上海杨浦区，中介带我看房后，我自己找到房东谈成了交易，中介费还要付吗？
答：需要看情况。若中介未提供独家房源且未签订看房确认书，委托人可以主张未利用中介信息；但若已签署看房确认书，则可能需支付。
问：上海闵行区，我作为卖方，通过中介找到买家，但买家违约不买了，中介费该谁付？
答：按合同约定。若合同约定买方违约导致交易失败，中介费由买方承担；若未约定，卖方可能需先垫付，再向买方追偿。
问：上海宝山区，中介费可以分期支付吗？
答：可以。双方可协商约定，在居间合同中明确“合同成立时支付50%，过户时支付50%”等条款，但需注意法律对“合同成立即支付”的默认规则。
问：上海松江区，中介合同没有明确约定中介费支付时间，怎么办？
答：依据《民法典》第963条，若合同未约定，可参照交易习惯。通常认为中介报酬在合同成立时支付，但法院会结合实际情况判断。

常见咨询场景问答

问：中介带看房时，要求我签了“看房确认书”，上面写着“若私下成交需支付中介费”，这个有效吗？
答：有效。看房确认书属于居间合同的组成部分，只要内容不违反法律强制性规定，对双方均有约束力。
问：我通过中介买房，但中介没有给我看房东的产权证，能拒付中介费吗？
答：不能直接拒付。但若因此导致交易风险，如房屋存在查封、抵押等，委托人可以主张中介未尽到审慎审查义务，要求减少或免除费用。
问：中介费可以按房屋成交价的百分比收取吗？
答：可以。但不得超过政府指导价（上海地区二手房中介费上限为成交价的3%），且需在合同中明确约定。
问：中介要求我支付“诚意金”作为看房条件，这个钱能退吗？
答：看合同约定。若“诚意金”性质为定金，则适用定金罚则；若为预付款，则未成交时应退还。
问：我和中介公司签了居间合同，但后来换了个中介人员跟我对接，需要重新签合同吗？
答：不需要。居间合同约束的是公司，而非具体员工，换人不影响合同效力。
问：中介公司倒闭了，我之前付的中介费还能要回来吗？
答：若合同未履行完毕，可向公司清算组申报债权；若已履行完毕，则无法追回。
问：通过中介租房子，租期还没到房东就卖房了，中介费能退吗？
答：不能。中介已促成租赁合同成立，后续房东违约属于履行问题，非中介过错。
问：我通过中介买二手房，但中介计算税费时算错了，导致我多付了钱，可以要求中介赔偿吗？
答：可以。中介存在过错，应承担相应赔偿责任，但不影响中介费支付。
问：中介合同是我签的字，但中介费是公司出的，我本人需要承担吗？
答：不需要。签字人仅代表公司行为，若合同明确由公司支付，则个人无需承担。
问：中介没有办理工商登记，我可以通过这家公司买房吗？
答：建议谨慎。未登记的中介机构不具备合法经营资格，一旦发生纠纷，维权难度大。
问：中介费能不能用微信转账，并备注“中介费”？
答：可以。保存好转账记录和聊天记录，作为证据使用。
问：中介要求我签“独家委托协议”，这样好吗？
答：有利有弊。独家委托可让中介更积极，但限制了您接受其他中介服务，需仔细阅读条款中关于违约责任的部分。
问：通过中介买二手房，但房子是“工抵房”，中介费怎么算？
答：工抵房交易流程复杂，中介费通常较高，但需确保中介说明房屋性质及风险。
问：中介带我看房，我录音了，这个录音能作为证据吗？
答：可以，但需注意录音的合法性，不得侵犯他人隐私或违反法律规定。
问：中介合同中有“仲裁条款”，我还能去法院起诉吗？
答：不能。仲裁条款排除法院管辖，需按约定向仲裁机构申请。
问：中介费可以通过住房公积金支付吗？
答：不能。住房公积金只能用于购房、租房等，不能用于支付中介费。
问：我通过中介买房，但中介没有给我开具发票，怎么办？
答：可以要求中介开具正规发票，若拒绝，可向税务部门投诉。
问：中介合同丢失了，还能起诉吗？
答：可以。其他证据如微信聊天记录、转账记录、看房确认书等可证明居间关系。
问：中介向我推荐了“学区房”，但后来发现不是学区，能要求退中介费吗？
答：可以。中介虚假宣传属于欺诈，可主张撤销合同并返还费用。
问：买卖双方通过中介签订了合同，但后来发现合同内容与中介承诺的不一样，怎么办？
答：以书面合同为准。中介口头承诺需有证据支持，否则难以维权。
问：中介费可以打到中介人员个人账户吗？
答：建议打到公司账户，个人账户存在风险，且公司可能不认可。
问：我通过中介买房，但中介没有告知我房子是“经济适用房”，可以要求赔偿吗？
答：可以。中介未尽到充分告知义务，需承担相应责任。
问：中介合同中有“免责条款”，说中介不负责房屋质量，这个有效吗？
答：部分有效。若中介故意隐瞒重大瑕疵，免责条款无效。
问：通过中介卖房，但中介把我的房子信息泄露给了邻居，能起诉吗？
答：可以。中介侵犯隐私权，可要求停止侵害、赔偿损失。
问：中介费可以分期支付，但中介要求先付全款再提供服务，合理吗？
答：不合理。中介费应与服务进度匹配，可协商改为按比例支付。
问：我通过中介租房，但房东是个骗子，中介有责任吗？
答：中介有审慎核查义务，若未尽到，需承担相应责任。
问：通过中介买房，但中介没有提醒我“限购政策”，导致我无法过户，能要求退中介费吗？
答：可以。中介作为专业机构，有义务核实买方的购房资格。
问：中介合同纠纷的诉讼时效是多久？
答：三年，自知道或应当知道权利受损之日起计算。
问：中介费太高，我能要求降价吗？
答：可以协商，但若已签订合同，需按约定履行。
问：通过中介买房，但房子被法院查封了，中介费还能退吗？
答：可以。若中介未告知查封情况，属于重大过失，可要求退还。
问：中介合同中有“违约金”条款，不付中介费会怎样？
答：中介可起诉要求支付违约金，法院会根据实际损失调整。
问：中介公司注销了，我之前付的中介费能要回来吗？
答：若公司注销前未清算，可向股东或清算组主张。
问：通过中介租房，中介要求我一次性付清一年中介费，合理吗？
答：不合理。租房中介费通常按月租金的50%-100%收取，且应在合同成立时支付。
问：中介带我看房后，我通过其他中介买了同一套房，需要付给第一家中介费吗？
答：看第一家中介是否提供了独家房源或看房确认书。若未签署，可能无需支付。
问：中介合同是夫妻一方签的，另一方需要担责吗？
答：若用于家庭共同生活，另一方需承担连带责任；否则，仅签字方负责。
问：通过中介买房，中介要求我签“阴阳合同”，有什么风险？
答：违法。阴阳合同可能导致合同无效、税务处罚，建议拒绝。
问：中介费可以抵扣个人所得税吗？
答：不能。中介费不属于个人所得税专项附加扣除项目。
问：中介合同纠纷中，微信聊天记录作为证据，需要公证吗？
答：不一定，但公证可以增强证明力。法院通常认可未经公证的微信记录。
问：通过中介买房，但中介没有提供“房屋状况说明书”，怎么办？
答：可以要求中介提供，若拒绝，可向住建部门投诉。
问：中介费纠纷，可以申请法律援助吗？
答：可以，但需符合经济困难标准，且案件属于法律援助范围。