上海物业公司停水停电催缴物业费的法律红线解析

夜幕降临，你下了班回到家，发现屋里一片漆黑，水龙头也拧不出水。门口贴着一张物业催费通知，落款日期是三天前。这并不是影视剧里的情节，而是现实中不少小区真实上演的“催费”方式。那么问题来了：物业公司到底有没有权利，用停水停电的方式“逼”业主交物业费？业主拒交物业费，是不是就意味着物业可以“自力救济”？本文从法律条文、司法裁判规则和维权实操三个维度，彻底拆解这个问题。

一、先说结论：物业公司无权采取停水停电方式催交物业费

结论非常明确：物业公司不是供水供电合同的一方主体，无权自行中断业主的水电供应。

供水、供电，是业主与自来水公司、电力公司之间的供应合同关系；物业服务，是业主与物业公司之间的合同关系。两者是不同的法律主体之间各自独立的合同关系。物业公司本质上是受业主委托对小区公共区域进行日常管理和维护的服务企业，它并没有被法律赋予“断水断电”的执法权。

更要紧的是，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款写得很直接：

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

这是民法典对物业服务人催费方式的明确禁止性规定。立法意图非常清晰：物业费拖欠是债权债务纠纷，应当通过协商、仲裁、诉讼等合法途径解决，不能绕开公权力救济，自己动手侵夺业主的基本生活条件。

哪怕业主拖欠物业费属实，物业公司的“债权”是有理的，但“停水停电”这个手段，法律上完全不认。

二、以案说法：物业“断水电”之后的赔偿责任

案情摘要（基于多起真实类案改编）

上海某小区业主周某因长期空置房屋，认为未实际享受到物业服务，拒交物业费近一年。物业公司在多次电话、书面催收无果后，某日安排工作人员直接拆除了周某户内的水表和电表。周某发现后与物业交涉，物业态度强硬称“什么时候交清、什么时候恢复”。周某随即报警，并一纸诉状将物业公司告上法庭，要求恢复供水供电，并赔偿因断水断电造成的租房居住损失、误工损失等费用。

法院裁判逻辑（综合类案裁判规则归纳）

1. 物业公司没有中止供水供电的权利来源。 水表和电表属于供水供电设施，其安装、管理、拆除依法属于供水企业和供电企业的权限范围。物业公司并非水电供应合同的一方主体，也未获得供水供电企业的授权，自行拆除水表电表，缺乏权利依据。

2. 即使业主欠费，物业也应通过合法途径催收，不能以“自力救济”方式强制停水断电。 业主拒交物业费的行为是否构成违约，应当由法院或仲裁机构依法定程序认定。物业公司作为合同一方，不能“自己当自己的法官”，用违法手段取代司法救济。

3. 物业公司的行为构成对业主合法用水用电权益的侵害。 用水用电是居民基本生活需求。无论业主是否欠费，其基本生活权利受法律保护。恢复供水供电并赔偿损失，是物业公司必须承担的法律后果。

4. 最终判决： 法院判令物业公司立即恢复水表、电表安装并恢复供水供电；同时赔偿周某在此期间产生的临时住宿费、误工损失等合理费用。周某拖欠的物业费，物业公司可另案主张，但不能以“抵扣”为由拒绝恢复水电。

这个案例说明了一个非常朴素的道理：“有理”也不可以“胡来”。 物业公司原本占理，但一动手断水断电，立刻从“有理”变成了“理亏”，还要倒赔钱。

三、业主拒交物业费的几种常见理由，法律上怎么认定？

不少业主看到上面这些分析，容易产生一个误解：“只要物业停水停电，我就可以永远不交物业费了。”这里必须把话说清楚：物业停水停电违法，不意味着拒交物业费当然有理。

现实中业主拒交物业费，常见理由有以下几类，法律认定各有不同：

1. 物业服务不到位（卫生脏乱差、安保缺失、设施损坏不修、绿化无人养护等）
   司法实践中，法院通常视服务瑕疵程度，酌情支持减免部分物业费。但“完全免除”的门槛极高，只有证据足以证明物业服务存在根本性违约、已经无法实现合同目的时，才有可能支持不交或少交。

2. 房屋质量问题（漏水、开裂、墙体空鼓等）
   这类问题通常属于开发商保修责任或相邻侵权纠纷，物业公司的角色是协调、报修。除非物业公司拒不履行维修配合义务并造成损失扩大，否则业主不应以此为由拒交物业费。

3. 空置房未入住，认为自己没享受服务
   这是最常被误解的一点。物业服务具有公共属性，公共区域的保洁、安保、绿化、设施维护，不会因为某户无人居住就停止运转。因此，空置房一般不构成拒交物业费的法定事由。除非物业服务合同或当地政策对空置房有明确的减免约定，否则业主仍需足额缴纳。

4. 对公共收益不透明不满（广告费、停车费归属等）
   这属于业主知情权和公共收益分配纠纷，与物业费缴纳义务是两个法律关系。业主可以要求物业公开账目、返还公共收益，但不能因此拒交物业费。

5. 物业费涨价程序不合法
   如果调价未经业主大会决议，业主可要求按原标准交费。但即便涨价程序有瑕疵，也不等于完全不用交费，通常是按合法程序确定的标准补足差额。

所以，业主拒交物业费，必须有明确的法律依据和充分证据。否则，物业公司反诉你违约，你仍然要承担欠费本息和违约金，甚至诉讼费、律师费。

四、物业公司遇到欠费，正确维权路径是什么？

物业公司觉得业主欠费，该怎么做才是对的？合法的路子很清晰：

1. 书面催告
   民法典第九百四十四条第一款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。所以，第一步一定是书面催告，而不是上门吵闹或者直接停水电。

2. 申请支付令
   如果债权债务关系明确、无争议，物业公司可以直接向法院申请支付令。支付令程序比普通诉讼快很多，费用也低。业主在收到支付令后十五日内不提异议，支付令就生效，可直接申请强制执行。

3. 提起诉讼或仲裁
   在催告无效后，物业公司可向法院起诉业主，要求支付欠付物业费、违约金（滞纳金）及为催收产生的合理费用。如果物业服务合同里约定了仲裁条款，则向约定的仲裁机构申请仲裁。

4. 主张违约金
   大多数物业服务合同都约定了逾期付款的违约金标准。只要约定标准不过分高于实际损失，法院一般会支持。比如约定“按日万分之五”或“按欠费金额的百分之三”等，实践中法院会根据公平原则做适当调整。

5. 主张实现债权费用
   如果合同中明确约定了律师费、保全费、差旅费等由违约方承担，物业公司可以一并起诉主张，法院通常也支持。

五、业主被停水停电之后，维权步骤怎么走？

如果你正遭遇物业断水断电，不要慌，按下面几步走：

第1步：固定证据

立即拍照、录像，记录停水停电的具体时间、现场情况。保留物业张贴的催费通知、与物业沟通的微信聊天记录、通话录音，以及业主群中相关的讨论信息。这些证据是后续维权的核心。

第2步：报警处理

停水停电属于明显侵权行为，业主可以拨打110报警。民警到场后，通常会要求物业先行恢复供水供电，同时制作出警记录。这份出警记录是日后诉讼中证明物业违法行为的非常有力证据。

第3步：向主管部门投诉

向小区所在地的街道办事处、乡镇政府反映情况，也可以向住建部门（房管局）投诉物业公司的违规行为。在不少地区，地方性法规对物业断水断电催费有明文禁止。例如，《上海市住宅物业管理规定》明确禁止物业服务企业以业主拒交物业费为由实施停止供水供电等损害业主合法权益的行为，违者由区房屋行政管理部门责令改正，并视情节处以罚款。行政部门的处罚决定，也会成为民事诉讼中对己有利的证据。

第4步：向法院起诉或者申请行为保全

如果物业坚持不恢复，或者恢复后又再次断水断电，可以考虑起诉，诉讼请求为：恢复供水供电、排除妨害、赔偿损失。情况紧急的，还可以在起诉前或者起诉后向法院申请行为保全，要求法院裁定物业立即恢复水电，避免损失扩大。这是在面对“反复断水断电”时非常有效的法律武器。

第5步：应诉或反诉

如果物业把你告上法庭，要求你支付拖欠的物业费。你完全可以应诉，同时以“物业违法断水断电造成损失”为由提出反诉，请求法院判令物业赔偿你的损失，并要求在赔偿金额内抵扣物业费。

六、特别容易被忽略的细节，全在这里

1. “代收代缴”不等于可以“停供”。 很多小区的水电费由物业代收，但这只是受供水供电单位委托收款，物业并不是水电供应合同的一方。真正有权以欠费为由中止供应水电的，只有自来水公司和电力公司自己。

2. 物业受供水供电公司委托就能停水停电吗？ 如果供水供电公司依法定程序向业主送达停供通知，并委托物业代为执行，那最终的责任主体是供水供电公司，物业只是执行通知。但即便如此，供水供电公司停供也必须符合法律规定的程序和条件（如欠费催告、法院判决等），不能任意执行。

3. 合同里约定了“不交物业费可以停水停电”，这条款有效吗？ 无效。民法典第九百四十四条属于强制性规定，任何合同条款都不得违反。即使业主签了字，这个条款也是无效的，物业不能据此免除侵权责任。

4. 紧急情况下的停水停电，不属于本文讨论范围。 比如突发水管爆裂、电气火灾、设备紧急抢修等因公共利益需要的情况，与催费无关，物业不仅有权而且有义务组织停水停电。但要注意，这种紧急停供应当及时通知业主并尽快恢复。

5. 物业费违约金不是“滞纳金”。 “滞纳金”是行政法上的概念，物业费逾期产生的费用是民事违约金，应为“违约金”。两者法律性质不同，但不少人口语中混用，打官司的时候诉讼请求里写“滞纳金”并不规范，规范表述是“违约金”。

6. 物业起诉业主，诉讼时效要注意。 普通诉讼时效为三年。如果物业公司长期不催收，超过三年的欠费部分可能在诉讼中不被法院支持。但这三年期间通常会因物业每次催收而重新计算，所以关键还是看物业有没有持续催收的证据。

七、写在最后

物业费纠纷，本质上是合同纠纷。无论业主是否欠费，物业都不能以停水停电的方式“强行催收”。民法典的这条规定，是一条绝不能碰的红线。物业越过了这条线，哪怕出发点是“追讨欠费”，结果也只能是“赔了夫人又折兵”。

当然，业主也应当认识到，缴费是义务，空置房不是免交金牌，服务瑕疵不等于可以完全不交。理性维权、依法举证，才是解决物业纠纷的正道。

无论是物业公司还是业主，都该改变“硬碰硬”的惯性，学会用法律工具表达诉求、解决问题。法律既保护守约方，也惩罚违约方，更不会容忍以违法手段去催收一个合法债权。

—— 任尔振，上海市鸣霄律师事务所

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物业停水停电催费纠纷常见问题速答（上海地区）

Q1：物业因我不交物业费把电停了，合法吗？
A1：不合法。民法典第九百四十四条明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业擅自停电属于违法行为，你有权要求立即恢复并赔偿损失。

Q2：我在上海市闵行区，物业断水断电，我去哪个法院起诉？
A2：可以向被告物业公司的住所地法院起诉，也可以向合同履行地即小区所在地法院起诉。闵行区的小区，通常向上海市闵行区人民法院递交起诉材料。

Q3：物业起诉我拖欠物业费，我能以“物业停过水电”为由彻底拒交吗？
A3：很难“彻底拒交”，但可以抗辩并主张减免。物业违法停水停电造成的损失，可以抵扣部分物业费，或者提出反诉要求赔偿。欠费本身仍需另行解决。

Q4：物业断水断电，我应当先报警还是先起诉？
A4：建议先报警，请民警到场固定证据并责令恢复，同时向居委会、街道办和住建部门投诉。之后视情况决定是否起诉。报警记录和投诉答复都是重要证据。

Q5：物业费拖欠多久，物业公司可以起诉我？
A5：物业公司主张物业费的诉讼时效一般为三年，从每一期物业费履行期限届满之日起算。但物业每次催收都可能构成时效中断，具体要看证据。

Q6：物业公司可以直接拆走我家的水表电表吗？
A6：不能。水表电表属于供水供电设施，物业公司无权处分或拆除。拆除行为构成侵权，物业不仅要恢复，还要承担赔偿责任。

Q7：房屋空置一年没住人，可以不交物业费吗？
A7：一般不可以。物业服务成本主要用于公共区域，空置房同样享受了小区公共维护。除非合同或当地政策对空置房有减免约定，否则仍需足额交费。

Q8：我住在上海虹口区，物业以我不交公摊水电费为由断电，合法吗？
A8：不合法。公摊水电费属于物业服务费的一部分或代收代缴项目，无论是否欠费，物业均无权断电。物业只能通过催告和诉讼途径解决。

Q9：物业用控制总水阀的方式限制我家用水，违法吗？
A9：违法。这属于典型的侵权，物业没有权利以任何方式限制业主正常用水。可以报警并起诉要求恢复。

Q10：物业断电导致我家里冰箱食物腐烂、冰柜海鲜变质，能索赔吗？
A10：可以。你需要证明断电事实、损害结果以及因果关系。保留购物发票、损坏物品照片、维修记录等，作为索赔依据。

Q11：物业公司发律师函催收物业费，是不是马上要起诉我？
A11：律师函通常是诉讼前的催告程序，表明物业已经启动法律手段的前奏。收到后应当重视，及时沟通协商或咨询律师，避免后续诉讼风险。

Q12：物业起诉我，法院一般多久开庭？多久出判决？
A12：简易程序一般在立案后三个月内审结，普通程序六个月之内。如果进入诉前调解，时间会更长，但调解成功率有时也更高。

Q13：物业起诉后，我能申请法院先调解吗？
A13：可以。法院在开庭前通常会组织调解，双方可协商分期付款或减免违约金。调解不伤和气，还能省诉讼费。

Q14：物业起诉我，我拿什么证据反驳“服务不到位”？
A14：关键证据包括：小区脏乱差的照片视频、公共设施长期损坏的记录、向物业报修但迟迟未处理的聊天记录或工单、业委会或邻居的证人证言。证据最好能显示时间、地点、内容。

Q15：我想反诉物业断水停电造成损失，反诉状怎么写？
A15：反诉状写明反诉原告（你）、反诉被告（物业）、反诉请求（恢复水电、赔偿损失）、事实与理由（停水停电经过及损害后果）、证据清单。在举证期限届满前提交给受理法院。

Q16：我在上海普陀区，物业停水停电向哪个部门投诉最有效？
A16：可以向小区所在地的街道办事处（乡镇政府）和区房屋管理局投诉。同时拨打12345市民服务热线，工单会转至相关部门处理，回复结果可作为证据。

Q17：物业合同里写了“欠费可断水断电”，这条款有效吗？
A17：无效。该条款违反民法典的强制性规定，属于排除业主主要权利的格式条款，自始无效。物业不能依据该条款免除侵权责任。

Q18：物业停水停电导致租客退租，租金损失可以要求物业赔吗？
A18：可以。如果租客退租确实是物业违法停水停电导致的，业主可依据侵权责任向物业主张实际租金损失。需要提供租赁合同、退租协议、租客的退租说明、沟通记录等证据。

Q19：物业公司以业主欠费为由，拒绝给新业主办理门禁卡，合法吗？
A19：不合法。门禁卡是业主正常出入的基本条件，物业无权因原业主或前房主欠费而限制新业主。可以投诉或起诉要求排除妨害。

Q20：我在上海黄浦区，物业反复断水断电，我怎么申请法院先恢复？
A20：你可以向法院申请行为保全。在起诉时一并提交保全申请，写明被申请人（物业）正在实施的侵权行为、紧迫性、可能造成的严重损害，并提供担保。法院可以裁定物业立即恢复水电。

Q21：物业公司起诉我后，法院判我败诉并支付物业费，我不付会怎么样？
A21：物业公司可在判决生效后向法院申请强制执行。法院可冻结你银行账户、扣划工资收入，甚至查封房产。拒不履行还可能被纳入失信被执行人名单、限制高消费。

Q22：物业公司换了，旧物业欠我的赔偿款，该找谁要？
A22：找旧物业公司主张，因为赔偿义务发生在旧物业履行合同期间。如果旧物业已经注销，需要看其清算主体或股东是否存在未依法清算的情形，届时可追索相应责任主体。

Q23：我欠物业费三年多了，物业一直没催，现在起诉我，超过三年部分还用还吗？
A23：如果物业无法举证证明这三年里发生过诉讼时效中断的事由（比如书面催收、你部分还款、达成还款协议），超过三年的部分可能因诉讼时效届满而不被支持。但建议不要自行判断，应尽快咨询专业律师。

Q24：业主群里有人被物业停水停电，其他人能一起起诉吗？
A24：可以推选诉讼代表人，或者分别起诉后由法院合并审理。如果涉及众多业主的公共利益，业委会经业主大会授权也可以代为诉讼。|但要注意，每个人的损失情况不同，证据要分别准备。

Q25：物业公司没收装修押金，业主装修完后不退还，能停业主水电吗？
A25：不能。装修押金纠纷与物业费纠纷一样，属于合同纠纷，应通过协商或起诉解决，物业无权以停水停电为要挟。监管部门对这类行为同样持零容忍态度。

Q26：物业公司反复拉闸限电，我可以起诉物业要求精神损害赔偿吗？
A26：一般情况下，单纯断水断电很难获得精神损害赔偿，除非造成严重后果（如引发疾病、重大财产损失或人身伤害）。普通情况下主要主张财产损失和恢复供水供电，精神损害抚慰金很难支持。

Q27：我是新业主，前房主欠的物业费，我能要求物业必须给我恢复供水供电吗？
A27：可以。物业费拖欠的主体是前房主，物业应当向前权利人主张。你作为新业主，只要没有在购房合同中承诺承担前房主的欠费，物业就无权因该欠费对你断水断电。

Q28：物业在雨天停水停电，导致我家中积水、家电受损，责任如何承担？
A28：物业不仅要承担停水停电本身的侵权责任，如果其行为与损害结果有直接因果关系，还需赔偿因此造成的全部财产损失。恶劣天气是加重情节，不是免责理由。

Q29：在上海青浦区，物业违法断水断电后，住建部门一般怎么处罚？
A29：依据《上海市住宅物业管理规定》等规定，区房屋行政管理部门可以责令改正，并可处以罚款。具体罚款金额根据情节确定。行政处罚不影响你继续提起民事诉讼索赔。

Q30：物业断水断电，我自行请电工接通水电，产生的费用可以索赔吗？
A30：可以。只要你能证明该费用是因物业违法行为所产生的必要恢复费用，就可以在诉讼中主张。记得索要正规发票或收据，保留支付记录。

Q31：物业公司可以因为业主欠费，拒绝代收快递或者拦在小区门口吗？
A31：不能。这种“附加条件”和停水停电性质相同，属于滥用权利。物业服务合同约定的服务范围内不应随意减损，业主可以要求物业停止此类行为并承担相应责任。

Q32：物业起诉我拖欠物业费，我可以反诉物业违法停水停电，反诉有时间限制吗？
A32：有。应当在举证期限届满前提出反诉，具体时间以法院告知的举证期限为准。如果错过时间，可以另行起诉，但无法在本案中合并审理。

Q33：业主长期不在国内，物业断水断电造成损失，能委托家属起诉吗？
A33：可以。需办理授权委托书，并办理公证认证（境外形成的委托书还须符合相应外交认证程序）。家属可持委托手续和业主身份证明材料代为起诉。

Q34：上海奉贤区小区物业断水断电，起诉物业需要准备哪些材料？
A34：需要准备：起诉状、你的身份证复印件、物业公司工商登记信息、物业服务合同或房屋买卖合同、水电被断的证据（照片、视频、报警记录、投诉记录）、损失赔偿证据（收据、发票、维修单）等。

Q35：物业断水断电，报警后警察说“这是民事纠纷，不管”，怎么办？
A35：警察如果不出警或不予处理，你可以要求其出具出警记录或书面答复，同时也可以通过12389督察电话反映。即便警察不介入，出警记录本身也是证据，不影响后续民事诉讼。

Q36：小区业委会成立后，能统一帮业主起诉物业违法停水停电吗？
A36：业委会经业主大会授权，可以就涉及全体业主公共利益的事项提起诉讼。但断水断电通常属于个别业主与物业之间的纠纷，业委会一般不能直接代替个别业主起诉，但可以帮助收集证据、协调资源。

Q37：物业公司停水停电造成疫情期间业主无法正常生活，会不会被从重处罚？
A37：会。在突发公共卫生事件、抢险救灾等特殊时期，业主的基本生活保障更加敏感。物业在特殊时期实施断水断电，主管部门和法院都会从重考虑其违法情节。

Q38：物业断水停电，我请假回家处理产生的误工费能索赔吗？
A38：可以主张合理误工损失，但法院支持的前提是你能够提供误工证明（单位出具的扣薪证明、工资流水、请假的行政记录等）。如果处理过程确实占用了工作时间，可以纳入损失赔偿范围。

Q39：物业公司以“公共区域漏水检修”为由停水，但实际上是催费，怎么判断？
A39：关键看是否提前通知、通知内容是否列明检修时间和范围，以及是否在合理时间内恢复。如果次日就恢复，或者以“交费后恢复”为条件，可以认定为变相停水，应当固定证据并投诉。

Q40：物业公司破产了，我作为业主起诉要求赔偿，还能执行到钱吗？
A40：如果物业已经进入破产程序，赔偿款属于普通债权，需按比例参与分配。建议尽快申报债权，并关注破产清算程序中的财产状况。如果物业有缴纳物业保证金或投保相关责任险，可能优先受偿。

Q41：我在上海长宁区，物业公司断我水电，起诉要花多少钱？
A41：诉讼费根据诉讼请求金额计算。如果只请求恢复水电，案件受理费较低；如果同时主张赔偿损失，按金额比例递增。小标的案件可以申请简易程序，诉讼费更低。具体数额可在起诉时向法院立案窗口咨询。

Q42：物业公司断水停电，我能要求物业支付暂住酒店的费用吗？
A42：如果断水断电确实导致你无法正常居住，酒店住宿属于合理替代性支出，可以主张赔偿。但要有正规发票，且费用标准不能明显超出合理范围。法院会根据实际情况酌情支持。

Q43：物业起诉我欠费，但我认为费用本身算错了（比如公摊面积重复收费、标准不符），怎么办？
A43：开庭时重点针对费用计算依据进行质证。要求物业提供收费标准、面积计算方式、公摊明细等原始凭证。法院会审查合同约定和实际计算是否一致，差额部分可以据理力争。

Q44：小区物业公司没有营业执照，还能起诉业主交物业费吗？
A44：物业公司应当依法登记并取得相应资质。如果完全没有工商登记，其合同主体资格存在瑕疵，但仍可能被认定为事实物业服务关系。具体情况需要结合合同签订主体和实际履行情况判断，建议向专业律师咨询。

Q45：物业断水停电后，我起诉到法院，一般多长时间会有结果？
A45：如果适用简易程序，一般三个月内审结；普通程序则六个月。若在诉讼过程中申请了行为保全，法院裁定是否准予保全的时间会更快，通常是三到五日内作出。

Q46：上海宝山区物业公司断水电，可以同时主张物业费违约金和侵权赔偿吗？
A46：物业费违约金是物业起诉你时主张的，侵权赔偿是你起诉物业时主张的，两个问题在同一个案件中可以互相抵销。但如果你自己起诉物业的侵权赔偿，则不能在本案中反过来主张物业费违约金。两者的处理路径不同，建议委托律师统筹处理。

Q47：业主不交物业费，物业有权在小区公告栏贴“老赖名单”吗？
A47：公开张贴欠费业主信息可能涉及侵犯隐私，原则上不鼓励。即使物业认为欠费属实，也只能通过催告、诉讼等方式处理。张贴公告可能构成名誉权侵权，但仍然不属于停水停电类行为，两者法律后果不同。

Q48：物业公司断水断电的违法事实，法院判决中会不会直接认定？
A48：如果业主在诉讼中举出充分证据，法院通常会在“本院查明”部分对该事实作出认定，并据此作为判决赔偿或抵扣的依据。因此证据组织和事实叙述非常重要，建议委托专业律师协助。

Q49：我在上海金山区，物业断水断电后我已经起诉了，物业却发来和解协议要求我放弃索赔才恢复水电，我该怎么办？
A49：不要轻易签署。你可以拒绝该协议，要求法院继续审理；如果物业已经恢复水电，你仍可继续主张损失赔偿。若物业以恢复水电为条件迫你放弃索赔，该协议可能存在重大误解或显失公平，日后可诉请撤销。

Q50：物业长期不履行维修义务，我可以直接找业委会另聘物业吗？
A50：可以，但要遵循法定程序。由业委会召集业主大会，经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数和参与表决人数过半数同意，即可决议解聘原物业并选聘新物业。这一程序与停水停电催费问题无关，但同样体现了物业合同的契约精神。

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任尔振，上海市鸣霄律师事务所