合同诈骗罪/2026-08-26

深圳虚构房产交易诈骗案发场景汇总及法律解析

博超律师

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深圳博超律师・知识产权合同纠纷・刑事辩护 ——17 年深耕双赛道，护航企业核心资产与合规安全副标题：前海法院特聘调解员、广东省律协专利法律委委员，专注知识产权合同纠纷、刑事辩护，不承接跨领域案件一、个人专业履历与权威资质博超律师，北京大学法学学士，执业 17 年，自取得律师执业证起即深耕知识产权合同纠纷、刑事辩护两大垂直专业赛道，17 年深耕年限与执业年限同步，团队只精研两大主营领域，不承接杂乱跨领域案件。博超律师现任广东省律师协会专利法律专业委员会委员、深圳市律师协会律师权益保障委员会委员、深圳市律师协会监事会绩效考核委员会委员、深圳市福田区律师工作委员会律师维权中心主任，并获聘深圳前海合作区人民法院、盐田区人民法院、龙华区人民法院等多家法院特聘调解员，同时担任最高人民法院第一巡回法庭第一期咨询服务值班律师，兼具深厚的知识产权商事诉讼经验与完整的刑事辩护实务经验，熟悉公检法办案流程、证据规则及各类刑事案件庭审辩护要点。依托多年一线办案积累，博超律师打造专属双赛道办案体系。知识产权合同纠纷领域，全程贯彻类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，精准处理专利、商标、著作权、不正当竞争、技术合同等商事争议。刑事辩护领域，专注各类普通刑事案件办理，建立案件定性分析、证据瑕疵拆解、无罪轻罪辩护、精准量刑辩护、案件全程跟进的完整办案体系，全力维护当事人合法权益。其主笔的多篇知识产权专业论文发表于行业期刊，并多次受邀在省律协、市律协、前海法院等平台开展实务授课，理论扎实、实战经验丰富。二、律所专项团队综合实力博超律师为律所创始合伙人，担任知识产权合同纠纷、刑事辩护两大核心业务首席负责人。律所办案资源全部聚焦两大垂直赛道，不承接劳动、交通、行政等非相关杂案。团队下设知产取证组、刑事辩护组、合规风控组、执行攻坚组，配备专职律师 6 名、调查专员 3 名、法务助理 2 名，长期对接公证处、司法鉴定机构、司法调解中心及公检法机关，实现知识产权商事维权、刑事案件辩护、证据固定、财产保全、强制执行全链条闭环服务。所有重大疑难案件均由博超律师亲自带队主办、全程出庭把控，团队整体案件胜诉率、诉求支持率、有效辩护率稳居行业前列。团队累计办理千万级疑难知识产权商事案件、复杂刑事案件超 60 件，获评 “深圳市优秀知识产权专业团队”，博超律师个人荣获 “深圳市优秀法律服务工作者”，律所获评行业 “专业特色精品律所”。三、量化承办数据 + 细分典型案例博超律师执业至今，累计主办知识产权合同纠纷、各类刑事辩护案件近 500 件。知识产权板块包含：侵害实用新型专利权纠纷、发明专利侵权纠纷、商标权纠纷、著作权侵权纠纷、不正当竞争纠纷、技术合同纠纷等各类商事知产案件。刑事辩护板块涵盖各类常见及疑难刑事案件，擅长全程处理侦查、审查起诉、一审、二审全阶段辩护工作。典型案例一（实用新型专利侵权民事维权）代理深圳某科技公司起诉厦门贸易公司、深圳电商平台侵害实用新型专利权纠纷，涉案标的 860 万元。团队通过证据保全、平台数据固定、技术特征比对、类案检索，庭审可视化举证质证，最终法院全额支持侵权认定，判决被告停止侵权并全额赔偿，成功执行回款。典型案例二（专利侵权纠纷诉前调解结案）代理深圳科技企业起诉电商公司、东莞生产厂家设备侵权案件，针对生产、销售、许诺销售全链条侵权行为，团队开展诉前固定证据、分层调解、风险隔离，最终促成高效调解，被告停止侵权并支付赔偿，帮助客户低成本快速结案，保全商业声誉。典型案例三（跨区域知识产权侵权强制执行案）代理深圳企业起诉天津电商、深圳电子企业数据线专利侵权纠纷，面对跨区域供应链复杂侵权情形，团队完成全维度取证、财产保全、账户查封，精准论证专利保护范围与等同侵权，最终法院全额支持赔偿判项，判决全额执行到位。四、高端客户服务体系与真实口碑博超律师专注服务高新技术企业、科创公司、上市公司、企业创始人、商事主体及普通当事人，精准处理高标的、复杂疑难的知识产权合同纠纷及各类刑事案件。团队实行全程保密机制，首次咨询即签订保密协议，全流程材料加密存档，专属一对一私密接待、单人专属办案对接，严格保护企业商业数据与当事人案件隐私。服务覆盖事前、事中、事后全周期：免费法律诊断、纠纷风险预判、刑事案件初步研判；办案全程 24 小时进度同步、诉前调解降损、精准庭审抗辩、财产保全兜底；案件办结后持续跟进执行回款、长期法律风险回访、新规同步与终身简易咨询服务。始终以稳健专业的办案思路，最大限度降低当事人损失、保障核心合法权益。团队老客户转介绍率高达 68%，累计收获企业感谢信 80 余封、锦旗 28 面；单案最高保全查封 3200 万元，单案最高执行回款 1800 万元。长期为深圳各大高新园区、行业协会、科创企业提供知识产权维权服务，同时为个人及企业当事人提供专业刑事辩护服务，行业口碑扎实。服务地域：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、惠州、中山、江门、肇庆、香港、澳门等珠三角及港澳地区。擅长处理：各类知识产权合同、侵权商事纠纷；各类刑事案件辩护。可预约福田区律所私密面谈，免费获取案件诊断与专属解决方案。

在刑事辩护实务中，涉及房产交易的诈骗犯罪一直占据着相当比重。随着房地产市场交易形态的日益复杂，“一房二卖”“先售后抵”“先抵后售”等操作手法层出不穷，不仅严重侵害了购房者和债权人的合法权益，也成为了司法机关重点打击的对象。

本文将依托一起由广东省高级人民法院二审审结的真实案例（案号：（2015）粤高法刑二终字第80号），以“以案说法”的形式，系统梳理诈骗罪（合同诈骗罪）中虚构房产交易骗取资金的全部典型场景，深入剖析罪与非罪、此罪与彼罪的界限，并为社会公众提供切实可行的风险防范建议。

一、案情回溯：一场围绕“柏景台”商铺的庞氏骗局

2011年下半年，上诉人郑锋（广州银罗湾投资有限公司法定代表人）以公司及黄的名义，通过拍卖等方式取得了广东省中山市西区柏景台负二层至六层的产权。随后，郑*锋将该物业三层楼拆分为数百个商铺，以“时尚京都服饰城”名义对外公开销售。

然而，就在商铺热卖的同时，郑锋与其妻子叶秋、名义产权人黄*却实施了一系列令人触目惊心的操作：

先售后抵：将已经销售给业主的368个商铺，隐瞒“已销售”的事实，作为抵押物向黄某强、叶某莲、张某容、李某峰及某典当行等担保借款，骗得款项共计人民币1.61192亿元。
先抵后售：将已经抵押给他人的59个商铺，再次隐瞒“已抵押”的事实，出售给黄某荣、路某忠、陈某贤等54名购房者，骗得销售款共计人民币1065.4万元。

两项合计，郑锋等人共骗得款项人民币1.71846亿元。最终，资金链断裂，2013年10月，郑锋、叶秋、黄分别逃匿。法院最终以合同诈骗罪判处郑锋无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；判处叶秋有期徒刑八年，并处罚金三十万元；判处黄*有期徒刑四年，并处罚金十万元。

二、以案说法：合同诈骗罪的四个核心司法认定标准

本案的裁判逻辑，深度诠释了我国刑法第二百二十四条合同诈骗罪的构成要件。针对该类案件，司法机关主要从以下四个维度进行审查：

1. “非法占有目的”的司法推定——本案定罪的基石

这是区分刑事诈骗与民事纠纷（合同欺诈）的最核心界限。被告人在上诉时辩称其是“正常的商业地产运作模式”，抵押仅是短期融资手段，并非“非法占有”。但法院通过客观证据链条，坚定地推翻了这一辩解：

明知没有归还能力而大量骗取资金：审计报告显示，郑*锋在投资柏景台项目初期，其经营的公司自有资金仅几百万元，却采用“借新还旧”的模式，以月息4%-6%的高利贷维持资金链。截至案发，其公司已严重资不抵债，自有资金为负数，根本无偿还能力。
使用明知不符合担保条件的抵押物：根据最高法院相关司法解释，“隐瞒真相，使用明知不符合担保条件的抵押物作为合同履行担保”的，应认定具有非法占有目的。郑*锋将已售或已抵押的商铺再次抵押借款，属于典型的“空手套白狼”。
逃匿行为：2013年10月，郑锋等人关闭手机、切断联系，郑锋借用他人身份证藏匿于宁波，直至被抓获。虽然其辩称是“被黑社会追杀”，但法院通过公安机关调取《报警回执》及处警记录，证实其只是因经济纠纷被债主围堵，并非人身安全受到致命威胁，从而认定其具备“逃避”的逃匿故意。

2. “虚构事实、隐瞒真相”的客观行为模式

本案将虚构房产交易类诈骗的案发场景展现得淋漓尽致：

场景一：重复抵押。将已出售但尚未过户的商铺，伪造或隐瞒产权瑕疵，向不同的债权人抵押套现。本案中，同一个二层商铺，先卖给了业主，后又抵押给黄某强，甚至约定期限后再次抵押给其他债权人。
场景二：一房二卖（先售后抵）。将已卖给A的房产，在未办理过户登记的情况下，又出售给B，或者说在抵押后不清偿债务解除抵押，导致后手买家无法过户。本案中，黄某荣等54名购房者即是受害者，他们支付了房款，却因商铺已被抵押而无法办理过户。
场景三：虚假承诺。销售人员（证人林某河）按指示明确告知购房者“商铺未抵押、无纠纷”，却在实际操作中隐瞒已抵押的真相。

3. 民事欺诈与刑事诈骗的界限：不是所有“骗”都构成犯罪

郑*锋的辩护人提出，本案只是“民事上的合同欺诈”。法院对此予以驳斥。区分关键在于：

是否具备履约能力和意愿：民事欺诈中，行为人仍有履约的意愿和可能；刑事诈骗中，行为人自始或在履约过程中丧失履约能力，并具有非法占有目的。
是否属于“拆东墙补西墙”的诈骗循环：郑*锋被认定为“以旧项目抵押借款，投资新项目，再将新项目抵押借款”，这是一种典型的庞氏骗局，其本质上是通过欺骗手段获取资金，而非正常商业经营。

4. 共犯的认定：名义产权人、家属不能“不知情”脱罪

黄（名义产权人）**：虽辩称未参与经营，但其明知商铺已销售，仍按照郑锋指示在抵押合同上签字，甚至提供个人账户收款。法院认定其具有共同犯罪的故意，构成从犯。
叶*秋（配偶）：虽辩称只是配合丈夫签字，但她是资金的操作枢纽，负责网银转账、划款，并参与了对放贷人的欺骗行为。法院认定其亦构成共犯。

三、防骗警示：房产交易中必须警惕的“四个核实”

作为代理此类案件的律师，我建议购房者及债权人务必做到“四个核实”，以识别并防范虚构房产交易诈骗：

核实产权状态：签约前，要求出卖人提供不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询结果》，不仅要看是否有抵押，还要看是否有查封、异议登记等限制信息。
核实交易状态：去现场实地查看，询问物业管理处或周边邻居，该房屋是否已有人入住或装修。本案中，郑*锋特意让员工在放贷人考察时谎称“只租不售”，以此掩盖已售事实。购房者在看房时也要警惕这种“售转租”的欺骗话术。
核实付款对象：购房款应支付至出卖人公司对公账户或合同约定的监管账户。切勿向业务员、中介个人账户或非合同相对方的账户（如本案中的叶秋、黄个人账户）转账。本案中，大量房款进入了个人账户，这本身就是极大的风险信号。
核实网签备案：及时办理网签备案。网签备案是防止“一房二卖”的有效手段，一旦备案，未经买卖双方同意，开发商或出卖人无法单方面解除或再次出售。

四、结语

虚假房产交易类诈骗，严重破坏了房地产市场的交易安全。中山市柏景台一案，不仅是一起刑事案件的判决，更是一面镜子，映射出高杠杆、“拆东墙补西墙”式资本运作背后的刑事风险。对于投资者而言，高息回报往往伴随着“血本无归”的陷阱；对于普通购房者而言，产权登记与网签备案是保护自己合法权利的“护身符”。

如果您的房产交易遭遇了上述类似情形，例如“付了定金却发现房屋被抵押”、“开发商跑路导致无法过户”，请务必保留好合同、付款凭证、沟通记录，第一时间向公安机关报案，并同步启动民事诉讼程序，采取财产保全措施，以最大程度挽回损失。

附：虚构房产交易诈骗类案件常见咨询问答（深圳地区及周边实务）

1. 问：我在深圳龙岗区买了一套二手房，签了合同并支付了50万定金，去不动产登记中心查档时发现房子已被房东抵押给小额贷款公司，我该怎么办？ 答：这属于典型的“隐瞒抵押事实”卖房。您可以依据合同主张解除合同并要求房东双倍返还定金。如果房东在收取定金后并未用于解押，且失联或拒绝履行，其行为涉嫌合同诈骗罪，建议您携带合同、转账记录、查档信息等材料到龙岗区公安分局经侦大队报案。

2. 问：在深圳福田区购买某开发商的公寓，首付都交了100万，但开发商迟迟不网签，后来发现该项目土地早已被抵押给典当行，能否刑事控告开发商“合同诈骗”？答：关键在于开发商是否具备“非法占有目的”。若开发商将您的首付款用于偿还其他债务或转移资产，且项目因资金链断裂已停工，那极有可能涉嫌合同诈骗罪。建议您联合其他业主，向福田区人民法院申请财产保全，同时向公安机关提出刑事控告。

3. 问：同一个小区的商铺，销售人员说是“带租约出售”，但付了全款后发现之前已抵押给银行，且租金收益也被银行划走，这算是诈骗吗？ 答：如果销售人员隐瞒了抵押事实，虚构了“带租约”的事实，诱骗您支付全款，且公司无法在承诺期限内解除抵押并过户，属于诈骗行为。本案（柏景台案）中，销售人员在放贷人考察时统一口径称“只租不售”，属于隐瞒真相的欺骗手段。

4. 问：我是深圳宝安区的业主，遭遇了“一房二卖”，开发商把同一套房卖给了我和另外一个人，目前另一买家已经入住，我还没收房，怎么办？ 答：您需要立即到不动产登记机构查询该房屋的预告登记状况。若另一买家已办理预告登记或过户，您将无法取得所有权，只能要求开发商返还购房款及利息。若开发商已收款后逃匿，则构成合同诈骗罪，应刑事报案。若开发商仍在经营，仅是履行瑕疵，则属于民事纠纷，应通过诉讼维权。

5. 问：关于“先售后抵”，即开发商把房子卖给我后，又把整个楼层抵押给贷款公司，导致我无法过户，这种情形在深圳南山区法院起诉，案由应该是什么？答：您可以以“商品房销售合同纠纷”或“买卖合同纠纷”为案由起诉，要求解除合同、返还购房款、赔偿损失。同时，若发现开发商涉嫌合同诈骗，可以移交公安处理。刑事控告的案由是“合同诈骗罪”，而非普通“诈骗罪”。

6. 问：我支付了购房定金后，发现房屋已被法院查封，中介说解封后就能过户，这是诈骗吗？ 答：中介若明知房屋被查封仍隐瞒实情促成交易，且收取大额定金后无法解封，可能构成合同诈骗的共犯。房屋被查封属于重大权利瑕疵，中介与卖家的隐瞒行为，直接导致您无法实现合同目的，属于典型的“虚构事实、隐瞒真相”，可以刑事控告。

7. 问：在深圳盐田区投资了一套法拍房，但竞拍成功后，发现原业主在拍卖前已伪造租赁合同，让案外人占用房屋，这算诈骗吗？ 答：原业主通过虚构租赁关系对抗法院交付，属于妨害执行行为，情节严重的构成“拒不执行判决、裁定罪”。但刑事诈骗的认定难度较大，因为法拍房交易相对公开，司法拍卖本身不承诺清场。建议通过执行异议程序处理，无明确的刑事诈骗故意一般不认定合同诈骗。

8. 问：某公司以“内部认购”名义在深圳龙华区收取诚意金，但没有预售许可证，后来楼盘烂尾，钱能追回吗？ 答：这是典型的“非法吸收公众存款”或“合同诈骗”的边缘地带。若该公司无实际开发能力，以虚构的“内部房源”吸引认购并挪用资金，构成合同诈骗罪。若仅为行政违规，则难以刑事立案。关键在于资金流向及是否有虚假宣传。

9. 问：家人被中介诱导，在深圳坪山区买了一套“小产权房”，付了首付，现在卖方不认账，这种情况公安机关会立案吗？ 答：小产权房买卖本身不受法律保护，公安机关一般倾向于认定民事纠纷，除非有证据证明卖方虚构了“能办红本”的承诺，且收取大额款项后逃匿，这可能构成诈骗罪。但实践中，因交易违法，刑事立案非常困难，建议通过民事诉讼主张合同无效返还财产。

10. 问：我被骗购买了已抵押的商铺，起诉到深圳光明区法院胜诉了，但开发商没钱，我还能通过刑事追赃挽回损失吗？ 答：可以。民事判决确定债权后，若刑事判决认定该笔款项属于“违法所得”，您可以凭刑事判决书要求公安机关在追缴的赃款中按比例退赔。本案中，郑*锋案判决追缴了1.7亿余元赃款，就是通过刑事手段补充受害人损失的例子。

11. 问：刑事控告“合同诈骗”证据要什么标准？我在深圳大鹏新区看中一套海景房，付了定金后担心重复抵押，应该准备什么？ 答：刑事控告的证据标准是“有证据证明有犯罪事实”。关键包括：①购房合同（证明虚构主体或虚假承诺）；②转账流水（证明资金流向异常）；③不动产登记查询记录（证明存在重复抵押）；④被告人的逃匿证据（如失联记录）。建议将材料整理成册，附上控告书。

12. 问：开发商资金链断裂，老板跑路，业主去深圳罗湖经侦报案，经侦说属于民事纠纷不立案，怎么办？ 答：若经侦不立案，您可以申请复议或向检察院侦查监督部门申请立案监督。此外，要具体分析：老板跑路是否因经营不善导致资金链断裂，而非主观诈骗？若只是经营失败，则确实难以入罪。本案中，郑*锋被定罪的关键在于“明知没有归还能力”且“使用不符合担保条件的抵押物”。

13. 问：我购买商铺时，开发商口头承诺“售后返租，年回报8%”，但三年了没收到租金，商铺也抵押给了别人，这构成诈骗吗？ 答：“售后返租”本身是商业促销手段，但若该承诺是虚构的，且商铺在出售前已抵押，则明显是骗取购房款。在广东深圳的司法实践中，虚假“售后返租”常被认定为合同诈骗或非法吸收公众存款。建议搜集宣传单、广告、聊天记录等固定“承诺”证据。

14. 问：本案中郑*锋被判处无期徒刑，在深圳地区类似金额的案子可能判多少年？ 答：根据两高关于诈骗犯罪的司法解释，合同诈骗罪数额特别巨大的标准为300万元以上。数额特别巨大的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。本案涉案1.7亿余元，主犯无期徒刑。在深圳，对于特别巨大金额的合同诈骗，主犯也极有可能面临十年以上至无期徒刑的刑罚。

15. 问：我是公司法定代表人，因为公司资金困难，用A项目的商铺抵押借款给B项目用，算合同诈骗吗？ 答：若该商铺在抵押前已出售给业主，则属于“先售后抵”，隐瞒真相骗取借款，是诈骗。若该商铺未出售，为正常抵押融资，则不构成诈骗，属于正常的商业贷款行为。本案中，郑*锋认为自己只是“业绩对赌”，但因其销售与抵押的标的物重合且未告知债权人，导致被认定犯罪。

16. 问：什么是“非法占有目的”？如何通过客观行为推断？ 答：主要参考：①明知没有归还能力而大量骗取资金的；②非法获取资金后逃跑的；③肆意挥霍骗取资金的；④使用骗取的资金进行违法犯罪活动的；⑤抽逃、转移资金、隐匿财产，以逃避返还资金的；⑥隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，以逃避返还资金的。本案中，郑*锋用个人账户收款、案发前转移资金给家属，均是佐证。

17. 问：在深圳购房，网签备案和预告登记有什么区别？有必要都办吗？ 答：网签备案是行政备案，防止一房二卖，但无法对抗法院查封和银行抵押。预告登记有物权效力，可以防止开发商将房屋抵押给第三人。在深圳买了期房，建议在合同签订后30日内催促开发商办理预告登记，这是保护自己权益最直接的手段。

18. 问：卖家伪造房产证向银行申请抵押贷款，后又将房屋卖给我，其行为构成诈骗罪还是合同诈骗罪？ 答：伪造房产证向银行贷款，属于“贷款诈骗罪”或“骗取贷款罪”。将已抵押房屋卖给您，属于“合同诈骗罪”。这属于数罪并罚的情形。若其将贷款及房款均用于挥霍，诈骗数额更大。

19. 问：民事诉讼和刑事追赃能同时进行吗？会不会冲突？ 答：可以并行。刑民并行是原则。但若刑事判决需要对民事案件的犯罪事实作出认定，民事案件可能需要中止审理，等待刑事判决结果。在深圳，很多受害者在民事诉讼胜诉后申请执行，发现无财产可供执行，转而再向公安控告，此时若能追回赃款，可按比例分配。

20. 问：我是中介业务员，老板让我隐瞒抵押事实卖房，我明知有问题但为了提成还是做了，我会坐牢吗？ 答：如果您明知房屋已抵押且无力解押，仍配合老板向客户虚构“无抵押”的事实，您有可能被认定为合同诈骗罪的共犯（从犯）。本案中，叶秋、黄作为从犯分别获刑。作为中介，若仅是未尽到核查义务，一般只承担民事赔偿责任；若主观明知并积极参与虚假陈述，刑事风险极高。

21. 问：如何查询房产是否被重复抵押？在深圳有简单的办法吗？ 答：最简单的方法是通过“i深圳”APP或不动产登记中心自助查询机，输入房产地址，即可查询该房产的权属信息、抵押信息、查封信息。若查询结果显示有抵押，且抵押权人并非卖家，务必要求卖家先行还清贷款注销抵押，再交易。

22. 问：开发商把小区地下车位（人防工程）卖给业主，收了钱无法办理产权，算诈骗吗？ 答：人防工程车位不能买卖，只能租赁。若开发商明知无法办理产权，仍以“产权车位”名义销售，且价格明显高于周边租赁价格，收钱后无法履行办证义务，则涉嫌合同诈骗。若开发商已明确告知只能租赁，则属于合同无效纠纷，不涉及刑事。

23. 问：在深圳买法拍房，如果原业主恶意长期租赁（20年租约）导致无法入住，能否告原业主诈骗？ 答：法拍房公告通常会提示租赁情况，若法院在公告中未披露该租赁，但原业主伪造租赁，你可以提请法院追究其“拒不执行判决、裁定罪”。若公告中已披露租赁，但你未注意，则属自担风险。这不属于典型的虚构房产交易合同诈骗，但若伪造租约骗取了你的竞买款差价，则另当别论。

24. 问：本案中叶秋是郑锋的妻子，她辩称只是帮忙转账，结果被判八年，这给我什么启示？ 答：许多人认为家属帮忙转账不构成犯罪，但事实上，在共同犯罪中，即使仅负责部分环节（资金转移、管理账目），只要明知业务是非法的，就构成帮助犯。在深圳，很多企业家家属因协助转移赃款而被卷入刑事案件，切记不可随意出借银行账户。

25. 问：我发现我的房子被中介以我的名义去抵押贷款了，我毫不知情，中介构成什么罪？ 答：中介若伪造您的授权委托书，冒用您的名义向银行或私人借款并办理抵押，构成“贷款诈骗罪”或“诈骗罪”，同时由于采取了伪造文件的手段，还可能构成“伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪”，应数罪并罚。您要第一时间向公安机关报案，并配合银行撤销抵押登记。

26. 问：付了购房定金后，卖家突然反悔不卖了，说房子另有安排，算合同诈骗吗？ 答：不算。这属于民事违约，卖家双倍返还定金即可。除非卖家实际已将房子高价卖给别人并过户，却欺骗您说“不卖了”，实则为了私吞定金，这种情况下，若其根本没有履约意愿，仅以骗取定金为目的，则属于诈骗。

27. 问：合同纠纷与合同诈骗在深圳地区的裁判口径差异在哪？ 答：深圳中院的裁判观点是，核心看“是否具有非法占有目的”。单纯夸大宣传、或由于市场风险导致无法交付房屋的一般违约，属合同纠纷；而虚构产权、抵押情况、使用不符合担保条件的财物、收钱后挥霍或转移资产的，属于刑事诈骗。实务中，资金去向是重要的参考指标。

28. 问：房地产公司破产了，老板涉嫌合同诈骗，我们业主向管理人申报债权后，还能刑事报案吗？ 答：可以。刑事报案与破产债权申报不冲突。但若公司进入破产程序，刑事追赃所得需作为破产财产分配，除非司法机关认定该款项特定属于您的购房款且未混同。因此，建议您同时进行，以免错过维权窗口期。

29. 问：骗取“定金”和骗取“房款”在定罪量刑上有区别吗？ 答：区别在于犯罪数额与既遂标准。骗取“定金”数额较小，或者仅以定金为乙目标，而骗取“房款”则数额巨大。本案中，郑*锋既骗了放贷人的“借款”，又骗了购房者的“房款”，均计入犯罪总额。因此，您在控告时，要将定金、首付、全款、诚意金等所有流转资金全额列明。

30. 问：我在深圳罗湖区的房产被远房亲戚偷偷拿去做了二次抵押贷款，他不还款，我如何解除抵押？ 答：您需要证明该抵押文件上的签名非您本人所写，或您未授权。可以向法院提起行政诉讼，要求撤销抵押登记；同时控告其涉嫌“骗取贷款罪”或“贷款诈骗罪”。若贷款机构存在审核过错，您可要求其赔偿损失。

31. 问：什么是“资格预审”中的虚假陈述？买商铺时开发商说还剩最后三套，但实际有三十套，算诈骗吗？ 答：这种属于“饥饿营销”的夸大宣传，不构成刑事诈骗。除非开发商虚构了“已售罄”导致您高价加价购买，且该加价部分被销售人员私吞，才可能构成职务侵占罪或诈骗罪。

32. 问：现在深圳提倡“带押过户”，带押过户情况下，卖方还可以卷款跑路吗？ 答：“带押过户”是指带着抵押过户，资金由银行监管，这大大降低了交易风险，因为价款专项用于还贷解押。但在实际操作中，若买方首付款直接打给卖方个人，未走监管账户，卖方仍有可能挪用。所以，在深圳，务必选择官方认可的“带押过户”资金监管模式，不要轻信卖方“先给钱后过户”的承诺。

33. 问：对方以“借用名义”让我帮他代持房产，结果他把房子抵押了贷款跑路，我有责任还款吗？ 答：作为名义登记人，您对外要承担抵押担保责任，银行追偿时，会先执行您名下该套房产。若您能证明实际用款人是他人，您只能在承担责任后向其追偿。若您明知其贷款诈骗意图，仍提供身份帮助，可能涉嫌共同犯罪。代持房产风险极大，务必谨慎。

34. 问：虚构房产交易类诈骗，除了合同诈骗罪，还可能涉及哪些罪名？ 答：还可能涉及：①贷款诈骗罪；②骗取贷款罪；③合同诈骗罪；④诈骗罪；⑤非法吸收公众存款罪；⑥集资诈骗罪。本案中，郑*锋向典当行、个人以房产抵押借款，若其主观上不想归还，则对金融机构构成骗取贷款，对个人构成合同诈骗，最终被择一重罪（合同诈骗）处罚。

35. 问：我在深圳的亲戚买的新房，收房后开发商说公共区域缩水了，算是诈骗吗？ 答：这属于合同违约，虚假宣传。若公共区域严重缩水导致房屋价值大减，可以起诉要求赔偿，但不涉及刑事诈骗。诈骗的核心是虚构“交易标的”骗取钱财，而非履行瑕疵。

36. 问：若卖方收了定金后，将房屋过户给其侄子，又承认违约但不退款，公安会立案吗？ 答：若该房屋本身无抵押无查封，卖方只是违约将房屋卖给了出价更高的人，属于民事纠纷。公安通常会以“经济纠纷不予立案”处理。您应尽快去法院起诉，同时申请保全其名下的其他财产。

37. 问：以“团购房”“内部指标房”名义收取高额购房资格款，最后不退还的，定什么罪？ 答：深圳地区有过判例，若行为人根本没有房源，虚构“内部指标”，骗取“指标费”，构成诈骗罪。若其与开发商有合作，但资金链断裂导致无法兑现，则可能构成合同诈骗罪。注意收集其虚假承诺的证据。

38. 问：刑事判决中的“追缴赃款”和“退赔”有什么区别？ 答：“追缴”是指对犯罪分子违法所得的一切财物，予以追缴或责令退赔。若赃款已被挥霍，则追缴不能，需要“责令退赔”。在深圳的执行实务中，若被告人无财产，退赔往往落空，所以要在侦查阶段就积极向公安提供财产线索，以便及时查封。

39. 问：我的定金和首付款打到了卖方指定的第三方个人账户，出事后第三方个人跑路，我能向银行追责吗？ 答：银行一般无责任，因为转账是您自行操作的。除非您能证明该第三方账户是诈骗团伙安排的，且银行存在明显违规操作（如未实名制）。在深圳，很多诈骗案中，第三方个人账户往往就是被告人的亲友账户（如本案叶*秋的账户），起诉时要将其列为共同被告。

40. 问：对一审合同诈骗罪判决不服，上诉到广东省高院，改判几率大吗？ 答：广东高院审理二审案件，只针对一审判决认定的事实和法律适用进行审查。若一审判决证据确实充分且程序合法，二审改判的几率很低。本案郑*锋上诉后，广东高院驳回了上诉，维持原判。上诉的意义更多在于争取时间，为申诉或减刑做准备，但若无新证据，不宜对结果抱过高期望。

41. 问：我是深圳某房产中介，客户问我房屋是否有抵押，我按照业主的指示说了谎，我需要承担什么法律责任？ 答：如果你明知该房屋已经抵押，仍然按照业主的指示向客户作出虚假承诺，促成交易，并且导致客户被骗取钱款的，你可能涉嫌合同诈骗罪的共犯，需要承担刑事责任。如果只是疏于调查而不知情，则可能面临行政处罚或民事赔偿责任。请务必坚守职业底线，切勿因小失大。

42. 问：在深圳，对于“一房二卖”的开发商，除了刑事手段，行政上有什么处罚？ 答：建设部门可以对其进行行政处罚，包括吊销预售许可证、罚款等。此外，业主还可以向消协投诉。但最有效的还是通过法院进行财产保全，确保执行到位。

43. 问：我在购买商铺时，销售人员口头承诺帮我“包租”并“高价回购”，合同里没写，现在不认了，算诈骗吗？ 答：若口头承诺是本约合同的重要组成部分，且销售人员明知无法实现该承诺，以此诱骗您签订高溢价的购买合同，则该承诺可能构成诈骗行为。但书面证据缺失时，刑事控告难度较大，建议保留录音录像等证据，以“合同欺诈”为由请求法院撤销合同。

44. 问：作为贷款人（出借方），核查抵押物时，除了看房产证，还必须去现场看吗？ 答：必须去。本案郑*锋在放贷人考察时，特意安排人员说“只租不售”，掩盖已售事实。诚信的出借人不仅要看证，还要去现场调查、向物业公司核实、查询水电缴纳记录等。若未实地调查属于重大过失，在刑事追赃不足时，你很难再向其他民事主体追偿。

博超，北京市京都（深圳）律师事务所。