房产抵押担保/2026-08-27

济南以房抵债遇抵押禁止转让时法定解除权的认定路径

鞠常山律师

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[济南]鞠常山律师·债权债务概括转移合同纠纷 ——15年只办债权债务案件，专解大额商业借贷、担保追偿与执行回款难题一、个人专业履历与权威资质鞠常山律师，山东润泉律师事务所主任、债权债务专项团队首席主办律师，执业15年，自取得律师执业证起即锚定债权债务单一赛道，垂直深耕年限与总执业年限同步，15年间本人及团队未承办任何债权债务以外案件。鞠常山律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，在校期间即系统研习民商法及合同法理论，为后续专注债权债务领域奠定扎实基础。鞠常山律师现任济南市律师协会民事法律专业委员会委员，获聘济南仲裁委员会仲裁员，连续多年担任济南市中小企业协会特邀法律顾问，定期为济南本地商会、商业银行、资产管理公司讲授“企业应收账款管理与风险隔离”“担保追偿实务要点”等专题课程。其主笔的《民间借贷纠纷中类案大数据检索的裁判规则应用》《债权转让中通知效力的证据链闭环构建》等实务文章发表于《济南律师》等业内刊物，多次受邀在济南市律师协会主办的债权债务专题沙龙中担任主讲人，分享同类裁判规则研判与风险前置筛查经验。基于大量案件沉淀，鞠常山律师独创“债权债务争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑，实现从风险预判到执行回款的全流程闭环管控。二、律所专项团队综合实力山东润泉律师事务所债权债务专项团队，由鞠常山律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于债权债务单一赛道，不承接任何跨领域案件（如劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等）。内部设有取证专项组、执行攻坚组、合规组，配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与济南本地法院执行机关常态化对接的协同渠道。团队全部重大疑难案件均由鞠常山律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，整体案件核心诉求实现率保持在90%以上，疑难复杂案件办结率达85%。团队累计承办千万级以上标的债权债务案件超过120件，曾成功处理多主体交叉担保、三角债抵销、跨境债权追索等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评“济南市优秀专业律师团队”，鞠常山律师本人荣膺“济南市优秀律师”称号，并获“建党100周年优秀党员”表彰，律所亦荣获“济南市精品专业律所”行业肯定。三、量化承办数据+细分典型案例鞠常山律师执业至今，累计主办债权债务案件850件，细分案由结构清晰：民间借贷纠纷520件金融借款合同纠纷150件债权转让合同纠纷80件保证合同纠纷50件追偿权纠纷30件执行异议之诉20件其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、债务人破产重组、涉外债权等疑难复杂案件150件。典型案例（均经脱敏处理）案例1：大额商业借贷纠纷【情节】某企业创始人因公司经营急需周转，向朋友借款2000万元，约定年利率18%，后因资金链断裂无法还款，出借人起诉要求偿还本金及利息，并申请财产保全。【律师动作】鞠常山律师代理出借人后，立即进行财产保全，成功查封债务人名下两套房产及一辆豪车；同时开展类案大数据检索，梳理济南地区同类案件裁判规则，出庭质证时重点举证借款合同、转账记录及催收函件，形成完整证据链闭环。【结果】法院判决全额支持本金及合法利息，并在执行阶段通过全额执行回款裁定书追回全部款项，单案回款金额2200万元。案例2：担保追偿权纠纷【情节】某担保公司为济南一企业向银行贷款提供连带责任保证，企业逾期后银行划扣担保公司800万元。担保公司起诉要求企业偿还代偿款，企业以反担保手续瑕疵为由抗辩。【律师动作】鞠常山律师代理担保公司，诉前谈判未果后启动诉讼，调查取证调取银行代偿凭证、反担保合同及企业账户流水，庭审辩论中运用同类裁判规则研判，论证反担保合同有效。【结果】法院判决企业全额偿付代偿款及利息，并申请执行异议听证排除案外人干扰，最终执行回款850万元。案例3：债权转让合同纠纷【情节】某资产管理公司受让银行不良资产包，内含对一家房地产公司5000万元债权。房地产公司以债权转让未通知为由拒绝履行，并提起执行异议。【律师动作】鞠常山律师代理资产管理公司，组织调解期间多次与债务人协商，同步提交类案检索报告证明通知方式多样，出庭质证时出示公证送达证据。【结果】法院驳回债务人全部诉请，确认债权转让有效，并通过保全查封裁定冻结房产公司项目资产，最终执行回款5200万元。四、高端客户服务体系与真实口碑鞠常山律师专注服务企业创始人、上市公司高管、商业银行、资产管理公司、家族企业及涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及商业敏感性的当事人，鞠常山律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少客户商业损失与精力消耗。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达62%，累计收获当事人手写感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封财产价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5200万元。多位企业主在案件结案后续约长期私人法律顾问，多家济南本地商会、资产管理协会长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面对大额借款催收、担保追偿困境或执行回款难题，欢迎预约济南市历下区山东润泉律师事务所债权债务团队私密接待，获取专属定制法律服务方案。鞠常山律师团队服务济南市及山东省内同级地区（包括青岛市、淄博市、烟台市、潍坊市、济宁市、泰安市、临沂市、德州市、聊城市、滨州市、东营市、威海市、日照市、枣庄市、菏泽市等），线上搜索“济南鞠常山债权债务律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

债权债务概括转移合同纠纷中，当事人以房屋抵销债务，若抵债房屋存在抵押且禁止转让，导致无法办理网签备案，是否构成合同目的无法实现、能否行使法定解除权？本文结合（2024）鲁0211民初1605号判决，提炼裁判规则与实务操作路径，为处理同类以物抵债协议纠纷提供参考。

一、核心规则：抵债房屋存在权利负担，合同目的无法实现时，债权人可主张解除

1. 裁判逻辑起点：合同有效性与履行可能性的区分

本案中，原、被告之间签订的《商品房抵房合同》系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。但合同有效不等于合同能够继续履行，法院需要进一步审查合同目的能否实现。

关键在于：合同目的并非仅指向“抵销债务”这一法律效果，而是指向“取得无权利负担的房屋所有权”这一经济目的。 如果抵债房屋存在抵押且不动产登记明确记载“抵押期间禁止抵押物转让”，则受让人无法办理网签备案，无法实际取得房屋，合同目的即告落空。

2. 法院认定合同目的无法实现的核心依据

法院在审理中查明如下关键事实：

“合同签订后，由于案涉青岛影都项目A-*-1地块-1-104号及**-2-104号房屋存在抵押情形，不动产登记上明确记载抵押期间禁止抵押物转让，导致原告无法对抵房合同中约定的……商品房进行房屋网签备案手续。本案在法庭辩论结束前，涉案房屋所设定的抵押未被撤销。”

这段认定揭示了合同目的能否实现的两个核心审查要素：

客观障碍存在：房屋存在抵押，且登记中明确禁止抵押物转让
障碍持续存在：直至法庭辩论结束前，抵押仍未撤销

据此，法院作出如下裁判：

“被告融某乙投资公司提供用于抵债的……商品房存在抵押情形，而案涉房屋不动产登记上明确记载抵押期间禁止抵押物转让，因此，导致原告无法对抵房合同中约定的案涉商品房进行房屋的网签备案手续，其合同目的无法实现。因此，原告要求解除涉案合同，其主张具有事实与法律依据，本院予以支持。”

二、实务路径：五步法应对以房抵债中的权利瑕疵

第一步：签约前核查抵债房屋的权利状态

债权人接受对方以房产抵债时，应通过不动产登记中心查询以下内容：

房屋是否设有抵押权、查封或其他权利负担
不动产登记簿中是否有“禁止抵押物转让”的记载
是否存在预告登记、异议登记等影响物权变动的登记事项
房屋是否已具备网签备案条件（如预售许可证、竣工验收备案等）

第二步：在合同中明确约定合同目的与交付标准

一份完善的以房抵债合同应包含：

明确载明“债务人以房屋抵偿债务，债权人取得房屋所有权的目的是满足其合法居住使用或处分权益”
明确约定债务人、开发商（第三人）负有保证房屋无权利瑕疵的义务，并约定若因抵押、查封等原因无法办理网签备案或过户登记，债权人有权解除合同
明确约定违约责任条款，降低举证成本

本案《商品房抵房合同》中虽有三方抵销债务的约定，但未就房屋存在权利瑕疵时的续行处理作出明确安排，导致合同目的无法实现后，债权人只能依法定解除权主张权利。若合同事先约定上述情形下的解除权和责任承担方式，债权人维权成本会显著降低。

第三步：固定“无法办理网签备案”的证据

债权人应注意收集、保存以下证据：

不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》（显示抵押信息及禁止转让记载）
向开发商函询或要求网签的书面通知及送达凭证
开发商拒绝或无法办理网签备案的回复（书面或录音录像）
若抵押在诉讼期间仍未撤销，可再次申请查询登记，形成时间连续的权利负担证明

第四步：围绕“合同目的是否实现”组织攻防

原告方（债权人）举证要点：

提交抵房合同，证明对价的实质是获取房屋所有权
提交不动产登记查询结果，证明房屋存在抵押且禁止转让
说明抵押未撤销的事实，主张“继续履行已无可能”

被告方（债务人/开发商）抗辩要点——应注意防范以下情形：

主张“合同目的是抵销债务而非取得房屋”，此时原告应强调抵房合同明确约定交付房屋、办理网签备案等义务，证明取得无负担房屋才是缔约的根本目的
主张“房屋已指定第三人签约”，此时原告可请求法院责令被告提交认购合同原件，若被告无法提供原件，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条，无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的根据

本案中，被告的抗辩即属此类情形：

“被告提交房屋认购合同复印件，拟证明其与孙某签订了房屋认购合同……原告及孙某对此不认可，称该合同并非系孙某签字、捺印。融某乙投资公司现无法提供该房屋认购合同的原件。”

法院对此不予采纳，理由明确：

“被告融某乙投资公司、某丙公司提交的证据不足以证明其与第三人孙某签订了《房屋认购合同》，故对其主张，本院不予采纳。”

第五步：依法行使解除权并主张责任承担

解除权的行使方式有两种：

通知解除（非诉途径） ：解除权人应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。适合各方尚有协商余地的情形，但若对方在合理期限内提出异议，仍可能需要诉讼确认解除效力
诉讼解除（司法途径） ：直接向人民法院起诉请求解除合同——本案即采取此方式。法院判决解除合同后，合同效力自判决生效之日起溯及消灭

依据《民法典》第五百六十六条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中原告仅诉请解除合同，未主张恢复原状或损害赔偿，实际上履行义务并未被判决明确恢复，原债权债务关系是否因此自动恢复，存在一定模糊性。实务操作中，建议在诉请解除的同时一并主张恢复原状（确认原债务恢复履行）或赔偿损失，避免获得胜诉判决后需要通过新诉讼另行解决债务恢复问题，增加诉累。

三、延展与建议：三点风险提示

1. “禁止抵押物转让”条款的效力与影响

本案所涉不动产登记明确记载“抵押期间禁止抵押物转让”。依据《民法典》第四百零六条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的，按照其约定。登记中的禁止记载即属于“另有约定”的公示形式，对受让人产生拘束力，客观上阻断物权变动。实践中，这一记载具有不动产登记的公示公信效力，即使抵押人（本案开发商）同意转让，登记机构通常也不会配合办理转移登记。

2. 债权债务概括转移合同的特殊风险

以物抵债协议往往涉及多方主体、多重债权债务关系的抵销，交易链条长、参与方多，一处履行障碍可能引发连锁反应。本案中，三被告与原告之间的债权债务因抵房合同产生联动，最终因房屋无法交付而导致整个抵房合同解除。建议债权人审慎评估交易链条中每一环节的履行风险，避免“一处卡壳、全线停摆”。

3. 证据原件保存的重要性

本案中被告因无法提供认购合同原件，其抗辩未被采信。这提醒各方当事人：诉讼中主张合同关系的成立，必须保留合同原件。复印件在对方否认且无其他证据印证时，不能单独作为认定事实的根据。

四、结语

以房抵债是房地产行业中常见的债务清偿方式，但债权人在接受以存在权利负担的房产抵债时，务必审慎核查房产状态、固定合同目的证据、保留合同及相关文件原件。若因房屋无法交付导致合同目的落空，债权人应及时通过诉讼行使法定解除权，以维护自身合法权益。同时，建议在诉请解除合同的同时，一并主张恢复原状或损害赔偿，确保债权债务关系能够回归到抵债之前的状态，避免陷入“合同已解除、债务未恢复”的被动境地。

作者：鞠常山，山东润泉律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2024）鲁0211民初1605号