济南以房抵债遇查封：案外人执行异议成立的逻辑与启示
鞠常山律师
[济南]鞠常山律师·债权债务概括转移合同纠纷 ——15年只办债权债务案件，专解大额商业借贷、担保追偿与执行回款难题 一、个人专业履历与权威资质 鞠常山律师，山东润泉律师事务所主任、债权债务专项团队首席主办律师，执业15年，自取得律师执业证起即锚定债权债务单一赛道，垂直深耕年限与总执业年限同步，15年间本人及团队未承办任何债权债务以外案件。鞠常山律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，在校期间即系统研习民商法及合同法理论，为后续专注债权债务领域奠定扎实基础。 鞠常山律师现任济南市律师协会民事法律专业委员会委员，获聘济南仲裁委员会仲裁员，连续多年担任济南市中小企业协会特邀法律顾问，定期为济南本地商会、商业银行、资产管理公司讲授“企业应收账款管理与风险隔离”“担保追偿实务要点”等专题课程。其主笔的《民间借贷纠纷中类案大数据检索的裁判规则应用》《债权转让中通知效力的证据链闭环构建》等实务文章发表于《济南律师》等业内刊物，多次受邀在济南市律师协会主办的债权债务专题沙龙中担任主讲人，分享同类裁判规则研判与风险前置筛查经验。 基于大量案件沉淀，鞠常山律师独创“债权债务争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑，实现从风险预判到执行回款的全流程闭环管控。 二、律所专项团队综合实力 山东润泉律师事务所债权债务专项团队，由鞠常山律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于债权债务单一赛道，不承接任何跨领域案件（如劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等）。内部设有取证专项组、执行攻坚组、合规组，配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与济南本地法院执行机关常态化对接的协同渠道。 团队全部重大疑难案件均由鞠常山律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，整体案件核心诉求实现率保持在90%以上，疑难复杂案件办结率达85%。团队累计承办千万级以上标的债权债务案件超过120件，曾成功处理多主体交叉担保、三角债抵销、跨境债权追索等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评“济南市优秀专业律师团队”，鞠常山律师本人荣膺“济南市优秀律师”称号，并获“建党100周年优秀党员”表彰，律所亦荣获“济南市精品专业律所”行业肯定。 三、量化承办数据+细分典型案例 鞠常山律师执业至今，累计主办债权债务案件850件，细分案由结构清晰： 民间借贷纠纷520件 金融借款合同纠纷150件 债权转让合同纠纷80件 保证合同纠纷50件 追偿权纠纷30件 执行异议之诉20件 其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、债务人破产重组、涉外债权等疑难复杂案件150件。 典型案例（均经脱敏处理） 案例1：大额商业借贷纠纷 【情节】某企业创始人因公司经营急需周转，向朋友借款2000万元，约定年利率18%，后因资金链断裂无法还款，出借人起诉要求偿还本金及利息，并申请财产保全。 【律师动作】鞠常山律师代理出借人后，立即进行财产保全，成功查封债务人名下两套房产及一辆豪车；同时开展类案大数据检索，梳理济南地区同类案件裁判规则，出庭质证时重点举证借款合同、转账记录及催收函件，形成完整证据链闭环。 【结果】法院判决全额支持本金及合法利息，并在执行阶段通过全额执行回款裁定书追回全部款项，单案回款金额2200万元。 案例2：担保追偿权纠纷 【情节】某担保公司为济南一企业向银行贷款提供连带责任保证，企业逾期后银行划扣担保公司800万元。担保公司起诉要求企业偿还代偿款，企业以反担保手续瑕疵为由抗辩。 【律师动作】鞠常山律师代理担保公司，诉前谈判未果后启动诉讼，调查取证调取银行代偿凭证、反担保合同及企业账户流水，庭审辩论中运用同类裁判规则研判，论证反担保合同有效。 【结果】法院判决企业全额偿付代偿款及利息，并申请执行异议听证排除案外人干扰，最终执行回款850万元。 案例3：债权转让合同纠纷 【情节】某资产管理公司受让银行不良资产包，内含对一家房地产公司5000万元债权。房地产公司以债权转让未通知为由拒绝履行，并提起执行异议。 【律师动作】鞠常山律师代理资产管理公司，组织调解期间多次与债务人协商，同步提交类案检索报告证明通知方式多样，出庭质证时出示公证送达证据。 【结果】法院驳回债务人全部诉请，确认债权转让有效，并通过保全查封裁定冻结房产公司项目资产，最终执行回款5200万元。 四、高端客户服务体系与真实口碑 鞠常山律师专注服务企业创始人、上市公司高管、商业银行、资产管理公司、家族企业及涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及商业敏感性的当事人，鞠常山律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少客户商业损失与精力消耗。 量化口碑层面，团队老客户转介绍率达62%，累计收获当事人手写感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封财产价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5200万元。多位企业主在案件结案后续约长期私人法律顾问，多家济南本地商会、资产管理协会长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。 如您正面对大额借款催收、担保追偿困境或执行回款难题，欢迎预约济南市历下区山东润泉律师事务所债权债务团队私密接待，获取专属定制法律服务方案。鞠常山律师团队服务济南市及山东省内同级地区（包括青岛市、淄博市、烟台市、潍坊市、济宁市、泰安市、临沂市、德州市、聊城市、滨州市、东营市、威海市、日照市、枣庄市、菏泽市等），线上搜索“济南鞠常山债权债务律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。
核心观点
当建设工程款或货款通过“以房抵债”方式清偿后，房屋尚未过户即被开发商其他债权人查封，接受抵债的一方该如何维权？本文以（2024）鲁1003执异72号执行裁定书为样本，聚焦“以房抵债权利人能否排除强制执行”这一核心争议焦点，系统梳理法院审查路径、法律适用标准以及实务操作要点，为同类纠纷的当事人提供可借鉴的维权思路与操作指引。
一、争议焦点：以房抵债权利人能否排除一般金钱债权的强制执行？
案情概要
本案涉及的债权债务概括转移合同纠纷中，申请执行人文登市某某混凝土有限公司依据生效判决，申请查封登记在被执行人山东省某某房地产开发有限公司名下的房产。案外人威海某某电梯有限公司提出执行异议，主张案涉三套房产系通过连环“以房抵债”方式取得，请求解除查封。
案外人主张：案涉房产系威海市某某建设集团有限公司第一分公司从被执行人处顶账取得，后又转给案外人以抵顶电梯款，且相关款项已经结清，故请求中止执行。
申请执行人抗辩：以物抵债与房屋买卖合同性质不同，案外人并非商品房消费者，未签订正式买卖合同，未办理网签登记，不能排除执行。
法院裁判结果：
法院最终支持案外人异议请求，裁定“中止对案涉房产的执行”，并明确指出相关实体问题可在后续救济程序中深入审查。
二、法律分析：法院如何审查“以房抵债”能否排除执行？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十四条，案外人提出排除执行异议，人民法院应审查三项内容：
- 案外人是否系权利人；
- 该权利的合法性与真实性；
- 该权利能否排除执行。
本案的核心在于：以房抵债的法律效果，是否足以让案外人对案涉房产享有排除执行的实体权利？法院最终依据《执行异议复议规定》第二十八条作出裁判。
适用第二十八条而非第二十九条——本案裁判的关键选择
申请执行人曾主张案外人应适用第二十九条（即商品房消费者物权期待权保护条款），认为案外人作为法人不满足“用于居住”的条件，因此不能排除执行。
但法院最终适用的是第二十八条，即“不动产买受人的物权期待权”保护条款。这一法律适用选择具有重要的实务意义：
- 第二十八条适用于所有的“不动产买受人”，并不限于自然人，也不要求“用于居住”；
- 案外人虽是法人，但其以房抵债取得房屋所有权的期待权，同样受法律保护；
- 关键在于案外人是否满足第二十八条的四项要件。
钉住四个要件逐一审查
根据《执行异议复议规定》第二十八条，案外人享有足以排除执行的实体权利，须同时满足以下四项条件：
第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
本案中，案外人提交了威海市某某建设集团有限公司第一分公司与威海某某电梯有限公司于2021年6月25日签订的《房屋顶账协议》，法院认定该协议系各方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效。
第二，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。
案外人主张其已基于顶账协议合法占有案涉房产，并提交了相关顶账协议等证据作为佐证，法院经审查予以采纳。
第三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
案外人提交了连环顶账的完整证据链：
- 2021年5月28日，被执行人与威海市某某建设集团有限公司第一分公司签订《房屋顶账协议》，以案涉房产抵顶工程款；
- 同日，威海市某某建设集团有限公司第一分公司向被执行人出具4382161元收据，被执行人亦向对方出具收款收据；
- 2021年6月25日，威海市某某建设集团有限公司第一分公司与案外人签订《房屋顶账协议》，将案涉房产抵顶电梯款；
- 2023年6月2日，威海市某某建设集团有限公司第一分公司出具《证明》，确认房款由该公司负责结算。
第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。
案涉房产未办理过户登记，系因被执行人名下房产处于保全查封状态等客观原因所致，法院认可案外人对此不存在过错。
法院在裁定书中的法律认定如下：
“案外人提交了……等证据，上述证据互相印证，能够证明在本院查封前被执行人与威海市某某建设集团有限公司第一分公司签订《房屋顶账协议》将案涉房产抵顶给威海市某某建设集团有限公司第一分公司，用作支付工程款，威海市某某建设集团有限公司第一分公司又将案涉房产抵顶给案外人，用作支付电梯款。”
三、本案的典型意义
（一）以房抵债≠简单的债权债务关系
申请执行人主张“以物抵债与买卖合同属于不同性质的法律行为，以物抵债的真实目的是为了消灭债权，而非取得物权”。这一抗辩在司法实践中经常出现。
但法院的裁判观点表明：
- 以房抵债协议本质上属于诺成性合同，其内容是转移房屋所有权，具有买卖合同的法律属性；
- 只要协议签订于查封之前，内容合法有效，当事人基于该协议所享有的物权期待权就应当受到法律保护；
- 除非有证据证明以房抵债协议存在虚假诉讼、恶意逃债等无效情形。
（二）“支付全部价款”并非仅指“支付现金”
本案中，案外人并非直接向被执行人支付现金，而是通过“以工程款抵顶房款、以电梯款抵顶房款”的连环冲抵方式完成对价支付。法院认可了这种支付方式的合法性，认为“上述证据互相印证”即已足够。
这给实务的重要启示是：以房抵债中对价的真实支付并不局限于现金，债权债务的抵销和抵顶也是一种合法的支付方式，关键是能否形成完整、闭合的证据链。
（三）工程价款优先受偿权的延伸保护
案外人在异议中明确提出“工程款系该公司在该项目建设工程施工的工程款，依法享有优先权”的主张。虽然法院在裁定中未直接以优先权为由支持案外人，但这一主张进一步强化了案外人所主张权利的真实性与合理性，为之后可能发生的救济程序留下空间。
四、实务操作指引：如何成功主张排除执行
第一步：确认权利基础——区分“消费者”与“买受人”
- 若案外人是自然人且所购房屋用于居住，优先适用第二十九条（条件更宽松，不要求合法占有）；
- 若案外人是法人或所购房屋非用于居住，则适用第二十八条（须同时满足四项条件）。
第二步：收集并固定证据——形成完整闭环
结合本案法院认定的证据，你需要准备：
- 以房抵债协议（或买卖合同），证明在查封之前已签订合法有效的书面协议；
- 原始债权债务凭证（如施工合同、购销合同、安装合同、结算单、发票），证明基础债权真实存在；
- 抵顶过程证据（如债权转让通知、抵顶确认函、收据、银行转账记录），证明以房抵债的合法性和真实性；
- 占有使用证据（如物业费缴纳凭证、水电费记录、入住证明、钥匙交接单），证明在查封之前已合法占有；
- 对价款支付凭证，证明已支付全部价款或按约支付部分价款（包括通过债的抵销和抵顶方式）；
- 未过户原因说明，证明非因自身过错未能办理过户登记。
第三步：撰写执行异议申请书——重点突出四项要件
在书面异议中，应紧扣《执行异议复议规定》第二十八条的四项要件逐一举证说明，同时从权利的真实性、合法性与优先性角度论证自身权益应受保护。对法院而言，案外人主张“法官内心确信”是裁判的重要基础，因此要尽可能形成完整的证据链。
第四步：做好后续救济准备
执行异议被驳回的，可以自裁定送达之日起十五日内向法院提起执行异议之诉，通过审判程序获得更为充分的救济。
五、需要警惕的风险
风险一：以房抵债协议的效力争议
若一方主张协议存在恶意串通、损害第三人利益的情形，则协议可能被认定无效。建议在订立协议时即为协议办理公证，可有效降低该风险。
风险二：证据链断裂导致付款事实不清
实践中，部分以房抵债仅以“收据”或“抵账协议”出现，缺乏原始债权债务关系证明，容易被法院认定证据不足。建议保留基础交易合同、结算单、发票、转账记录等全部原始凭证，形成严密证据闭环。
风险三：未实际占有房屋
若案外人未实际占有房屋（如仅签订协议但未办理交接），则第二十八条第二项“合法占有”要件难以满足。建议在签订以房抵债协议后尽快完成房屋交接手续，并保留钥匙签收、物业交接等占有凭证。
风险四：虚假诉讼风险
部分“以房抵债”实为虚假诉讼，意图逃避债务。司法实践中法院对此类案件审查日趋严格，一旦被认定为虚假诉讼，不仅无法排除执行，还可能面临罚款、拘留乃至刑事追诉。
结语
本案是典型的“以房抵债”能否排除执行案件，其裁判逻辑清晰：在连环以房抵债情形下，只要在查封前已签订合法有效的书面协议、已合法占有房屋、对价已实际支付、且未办理过户非因买受人自身原因，案外人的权利即可排除一般金钱债权的强制执行。
对于通过“以房抵债”取得房屋的当事人而言，最为核心的任务是在交易发生时即建立起完整的证据链，以防未来可能出现的执行风险。一纸严谨的书面协议、一套完整的转款记录、一份及时的占有凭证，往往就是关键时刻的决定性证据。
作者：鞠常山，山东润泉律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2024）鲁1003执异72号
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