郑州土地出让领域受贿罪典型案发场景与法律认定解析

导读： 土地领域一直是受贿犯罪的高发区。近年来查处的国土系统职务犯罪案件中，以“低价购房”“低价买地”形式收受贿赂的占比居高不下。不少人以为“老熟人便宜卖地给我”只是人情往来，直到被留置、被起诉、被判处实刑，才知道市场价格与支付价格之间的差额，就是法律认定的受贿数额。本文通过一起真实判例，剖析土地出让中低价转让获利的完整案发逻辑，并汇总该领域全部高频案发场景，供当事人及其家属参考。

一、案件回放：一名国土副局长的“低价购地”之路

被告人何*国，案发前系长沙市望城区国土资源局党组成员、副局长，分管地籍科，负责国有土地使用证登记、发放等工作。在其任职期间，一个名为“悦禧国际山庄”的房地产项目因开发时间跨度长达二十年，形成大量历史遗留问题。根据望城县政府出台的系列会议纪要和《土地出让补充协议》，2006年8月21日之前在项目内已投资购地的自建户，可以按照“历史遗留问题”采取分户登记方式取得国有土地使用证，由开发商悦禧公司统一申请办理。

2009年7月，何国召集国土局地籍科科长、悦禧公司副总经理等人召开“悦禧山庄土地（散户）登记发证问题现场协调会”，违反相关政策规定，擅自决定委托开发商自行进行测绘和地籍调查，为开发商申请办理国有土地使用证大开方便之门。开发商随即通过变造合同、将合同签订时间提前等方式，将本不属于“历史遗留问题”的自建户一并报送国土部门分户办证，何国在未核实历史底数的情况下，没有履行审批把关职责，直接审批发证13本。

2009年，何国私下向悦禧公司副总经理提出想在项目内购买一块国有土地建房。悦禧公司为感谢何国在办证方面提供的帮助，并希望后续继续获得关照，同意将他按“原始投资购地自建户”对待，以每亩8万元的价格“优惠”转让给他一宗面积为902.8平方米的土地。2011年6月，何国安排其弟弟何某向悦禧公司缴纳购地款13.624万元。悦禧公司还变造了一份甲方为千禧龙公司、合同签订时间提前至2000年的土地转让合同，让何某签名。2011年6月30日，该宗地以“历史遗留问题”名义申请分户办证并获审批通过，何国以弟弟名义顺利取得国有土地使用证。

经专业评估机构鉴定，该宗地在2011年6月30日的市场价值为147.7884万元，约合109.1万元/亩。何*国实际支付仅13.624万元，差额达134.1644万元。

2018年12月，长沙市纪委监委在调查悦禧国际山庄无序无证开发破坏环境问题中通知何国到案谈话，何国主动交代了调查组尚未掌握的其以弟弟名义低价购地的事实，此后全额退缴违法所得134.1644万元，自愿认罪认罚。

判决结果： 湖南省长沙市望城区人民法院认定何*国犯受贿罪，数额巨大，鉴于其具有自首、认罪认罚、全额退赃等从宽情节，判处有期徒刑三年四个月，并处罚金人民币三十五万元；退缴的违法所得一百三十四万一千六百四十四元予以没收，上缴国库。

二、法律剖析：“低价买地”为什么构成受贿？

很多当事人存在朴素误解：我是“买”的不是“要”的，我付了钱、办了证、过了户，怎么能算受贿？

律师明确指出，法律上判断受贿的核心不在于“有没有付钱”，而在于以下三点：

1. 主体身份——是否属于国家工作人员

何*国身为国土局副局长，属于国家工作人员，符合受贿罪的主体要件。

2. 职务便利——是否利用了“审批权”“经办权”

何*国分管地籍科，办证审批权是其职务便利。他为悦禧公司在办证环节提供方便，属于“为他人谋取利益”。

3. 低价差额——属于法律拟制的“财物”

根据最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的，以受贿论处，受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。

核心公式：市场价格 − 实际支付价格 = 受贿数额

本案中，何*国以8万元/亩购入、市场价109.1万元/亩，差价超过13倍。评估总价147.7884万元减去实际支付13.624万元，差额134.1644万元即为受贿数额。这个数额，直接决定了法定刑期档位。

三、本案中的几个关键量刑细节

1. 自首的认定

何*国是在纪委监委调查悦禧山庄无序开发问题中被通知到案的，但他主动交代了调查组尚未掌握的本人低价购地罪行。根据《刑法》第六十七条，犯罪以后自动投案，如实供述自己罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。本案中自首情节的认定，是其获得从宽处罚的重要基础。

2. 亲属代持不影响定罪

何国安排弟弟何某付款、签约、办证，土地证最终也办在何某名下，但这并不影响认定何国是实际受贿人。司法实践一贯认为，由亲属代持或以他人名义收受财物，均不影响受贿罪的成立。

3. 全额退赃与认罪认罚

何*国到案后退缴全部违法所得134万余元，又在审查起诉阶段签署认罪认罚具结书，自愿认罪认罚。这是其量刑从宽的第二个关键因素。

4. “数额巨大”的认定标准

根据最高人民法院、最高人民检察院《关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》，受贿数额在20万元以上不满300万元的，应当认定为“数额巨大”，依法判处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金或者没收财产。何*国受贿134万余元，正是落在这个档位之内。最终判处三年四个月，已经充分考虑了各项从宽情节。

四、土地出让领域受贿罪案发场景全汇总

以本案为切入点，结合全国范围内大量生效判例，土地出让领域涉受贿案发场景主要集中在以下七类。每一类在实务中均有对应的真实案例，值得高度警惕。

场景一：低价受让型——最典型的“交易型受贿”

国家工作人员利用职务便利为开发商或土地权利人谋取利益，再以明显低于市场价的价格向其购买土地、房产或其他财产，差额部分即被认定为受贿数额。

• 案件特征： 价格明显背离市场、交易后快速过户、往往以亲属或特定关系人名义代持
• 高频关键词： 低价购地、平价购房、内部价、团购价、指标房、成本价转让
• 典型操作： 将国家工作人员“包装”成符合优惠政策的特殊身份，如本案中虚构“原始投资购地自建户”

场景二：违规办证型——滥用登记审批权

土地管理部门负责人利用分管的登记发证权，对不符合法定条件的项目违规审批发证，或者故意降低审批门槛、简化审批流程，为他人谋取利益后收受财物。

• 案件特征： 审批流于形式、明知材料虚假仍予通过、擅自委托第三方办理政府职能事项
• 本案细节： 何*国召开协调会擅自决定委托开发商自行测绘和地籍调查，为开发商违规操作打开方便之门

场景三：招拍挂环节暗箱操作型

在国有土地使用权招标、拍卖、挂牌过程中，向特定竞买人透露底价、设置排他性竞买条件、内外串通围标、量身定做“竞买资格”。

• 高频关键词： 泄露底价、设置排他条件、围标串标、意向书、保证金代缴、定向出让
• 风险提示： 该场景往往与行贿犯罪、串通投标罪、侵犯商业秘密罪交织并存

场景四：土地价款减免型

在土地出让金收缴、出让合同补充协议签订、违约金滞纳金减免过程中，擅自降低土地出让价格、减免土地价款或相关费用，造成国有资产流失并从中受贿。

• 高频关键词： 出让金减免、滞纳金豁免、出让底价调整、补充协议、以租代征
• 典型操作： 以“招商引资”“历史遗留问题”“政策变化”等名义突破法定标准

场景五：规划调整型——容积率与土地用途变更

在调整容积率、变更土地用途（如工业改为商业、住宅改商用）等审批环节，为开发商开“绿灯”，收取好处费。容积率每调高0.1，土地价值可能增加数百万元甚至数千万元，因此利益输送空间极大。

• 高频关键词： 容积率调整、控规修改、用途变更、增加建筑面积、规划调整审批、补缴出让金
• 风险提示： 此类案件通常伴随规划部门、国土部门多名公职人员被查处，“拔出萝卜带出泥”

场景六：征地拆迁补偿型

在征地拆迁中与评估机构或拆迁户串通，虚增补偿面积、虚报地上附着物数量、虚构拆迁户资格，套取补偿款后利益分成。

• 高频关键词： 青苗补偿、装修补偿、停产停业损失、搬迁费、附属物清点、评估报告造假
• 案件特征： 单笔金额不大，但笔数多，累计后数额往往惊人

场景七：土地评估指定型

利用职务便利指定或者推荐特定评估机构从事土地估价业务，干预市场选择，事后收取评估机构或利益相关方的回扣、好处费。

• 高频关键词： 指定评估机构、定向委托、评估资质挂靠、评估费回扣、评估报告调价
• 风险提示： 评估机构出具的“低价评估报告”还可能成为低价转让型受贿案件中的关键证据，双向引发刑事风险

五、当事人最关心的五大痛点问题

痛点一：被监委留置后，家属能做什么？

监察委员会的留置措施一般不超过三个月，特殊情况可以延长一次，最长六个月。留置期间家属不能会见在押人员，这与普通刑事案件中律师可以在刑事拘留后立即会见有很大不同。家属能做的是：尽快委托专业刑事辩护律师代理申诉、控告，监督调查程序合法性，通过律师了解基本案情并提交法律意见，为后续审查起诉和审判阶段辩护做准备。

痛点二：涉案金额认定是否还有争议空间？

“低价”的认定标准、市场价格的评估方法、评估基准日的选择，都可能直接影响定案数额。本案中，辩护人曾对土地评估报告提出异议，主张“评估价格过高、方法不当”，同时提交了案外地块的估价报告等证据，但法院认为案外土地与本案地块不同、不具有可比性，岩土治理成本属于房屋建造成本而非土地价值范畴，最终未采纳辩护意见。现实中，如果存在评估基准日选择错误、未扣除合理成本、采用不适当估价方法等情形，律师仍有专业辩护空间。

痛点三：“人情往来”和“权钱交易”的边界在哪里？

正常亲友之间的人情往来属于社会交往范畴，但国家工作人员收受财物与请托事项相关、与职务行为关联、与财物价值明显超出正常人情标准的，倾向于认定为受贿。反过来，如果双方确系亲友关系、有日常礼尚往来、金额相当、无具体请托事项，则可能据此进行针对性辩护。

痛点四：配偶、子女代收财物会不会被牵连？

明知是国家工作人员受贿所得仍协助代为收取、转账、保管、隐匿的，可能构成共同受贿或掩饰、隐瞒犯罪所得罪。但相反，如果家属确实不知情、没有参与收受过程、没有通谋，则不构成共同犯罪，但涉案财物仍会被依法追缴。家属一旦发现相关情况，应当第一时间咨询专业律师，不要擅自转移、出售涉案财物，以免引发新的法律风险。

痛点五：什么时候开口“交代”最有利？

这个问题没有标准答案，但有一条总原则：越早如实交代，获得从宽处理的空间越大。 何国案中，调查组原是在调查“悦禧山庄无序无证开发”问题，尚未掌握其低价购地事实，此时何国主动交代了办案机关未掌握的本人罪行，因而被认定为自首，获得从轻处罚。实践中，自首、立功、坦白、认罪认罚、退赃退赔等从宽情节环环相扣，哪一个时间节点没有把握好，都可能导致刑期出现明显差异。

六、给涉案人员和家属的三句忠告

第一，尽早委托专业刑事辩护律师。职务犯罪案件专业性强、程序特殊、政策敏感，普通律师和“关系型掮客”都无法提供真正有效的法律帮助。刑事辩护律师越早介入，取证、质证、认罪认罚协商的空间越大。

第二，积极配合调查并依法争取从宽情节。面对监委调查，不要抱有侥幸心理，更不要试图串供、毁证、对抗调查。如实供述、积极退赃、争取自首和立功认定，这些才是真正保命、减刑的正道。

第三，不要轻信“退赃就没事”“不知者无罪”“只要不签字就定不了”等不切实际的幻想。法律只看证据和事实，不看自我感觉。

闫金超，河南审一律师事务所。

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附：受贿罪常见咨询问答（土地出让领域）

Q：我是郑州金水区的，家属在国土资源局工作，现在被监委留置了，说是在土地出让中低价收过开发商好处。这种情况能取保候审吗？

A：留置期间不适用取保候审。家属应尽快委托律师，律师在留置阶段可以代理申诉、控告，向办案机关提交法律意见。案件移送检察院审查起诉或进入审判阶段后，才有可能申请取保候审，关键看涉案金额、退赃情况、认罪态度、人身危险性等综合因素。

Q：郑州中原区一位朋友，在土地整理中心担任副主任，开发商以“成本价”卖了一套房子给他，差额几十万。他现在被调查，一定会被认定受贿吗？

A：交易型受贿的核心是“明显低于市场价格”的差额部分是否属于权钱交易的对价。“成本价”不等于“市场价”，差额较大时很可能被认定为受贿。但如果开发商确实普遍以该价格面向内部员工销售，或者存在其他合理解释价格差异的因素，可以争取辩护。总体而言，价格偏离市场越明显，风险越高。

Q：我在郑州市二七区做工程，这些年因为土地出让的事给国土局领导送过好处费。现在他进去了，办案机关找我谈话，我该怎么办？

A：建议积极配合调查，如实陈述，争取从宽处理。切记不要作伪证、不要串供，否则可能构成伪证罪或妨害作证罪。行贿人主动交代并积极配合的，依法可以从轻、减轻或者免除处罚。

Q：郑州上街区有个案件，涉案人把买的地写在侄子名下，自己没签字，能认定他受贿吗？

A：司法实践中，亲属代持、他人代收财物并不影响受贿事实的认定。重点看实际出资人是谁、谁实际控制财物、是否利用职务便利为对方谋利。本案被告人就是用弟弟名义买地，最终仍被认定为受贿，判处有期徒刑三年四个月。

Q：郑州惠济区一位公职人员，收了开发商10来万购物卡，已经被纪委调查了。购物卡算不算受贿？

A：购物卡属于有价支付凭证，价值达到法定标准即计入受贿数额。受贿犯罪不限形式，现金、购物卡、股份、房产、旅游费用等都可以成为受贿标的物，本质是权钱交易。

Q：中牟县一位乡镇干部，在征地拆迁中默许评估公司虚增苗木数量，收了大概二十多万好处费。会被判几年？

A：受贿20万元以上不满300万元的，属于“数额巨大”，法定刑期为三年以上十年以下有期徒刑。如果积极退赃、自首、自愿认罪认罚，有争取从轻处罚的空间。但二十多万元数额巨大，缓刑难度较大。

Q：巩义市一个国土所长被查了，听说是以“历史遗留问题”为理由违规办了土地证。他辩解说这是政府会议纪要允许的，能脱罪吗？

A：“历史遗留问题”属于政策背景，不等于合法审批依据。如果明知申请人不符合条件，仍然变造合同、倒签时间、虚报身份并批准发证，就属于利用职务便利为他人谋利。政策依据可以作为解释决策背景的材料，但不能对抗犯罪的本质认定。

Q：荥阳市一名公务员，主动到纪委交代了收过开发商30万的问题。自首后一般能减多少刑？

A：自首是法定从轻或减轻处罚情节，实践中的从宽幅度通常在20%至50%之间，具体要看自首时间、主动性、供述价值、退赃情况等。如果自首且全额退赃，又签署认罪认罚具结书，量刑上通常会有较大幅度的优惠。

Q：新密市某人被监委留置后，家属非常着急，想打听情况。请问应该通过什么渠道？

A：家属不要通过非正规渠道打听情况，以免引起串供嫌疑或陷入“打点关系”骗局。正确的做法是委托专业刑事律师，律师在留置期间可以代理申诉、控告，向办案机关提出法律意见。案件进入审查起诉和审判阶段后，律师可以会见、阅卷，提供实质性辩护。

Q：新郑市一位开发商为土地过户的事给国土局领导送过钱，现在被要求退赃，同时担心行贿罪被追诉。行贿罪和受贿罪是一起处理吗？

A：行贿与受贿属于对合犯，实务中通常分案处理，但行贿人同样可能被追究刑事责任。积极退赃、主动交代、检举揭发受贿人，是行贿人争取从宽处理甚至不起诉的重要途径。

Q：郑州市管城区有个案件，当事人收了钱但没给对方办成事，算不算受贿？

A：受贿罪中的“为他人谋取利益”包括承诺、实施、实现三个阶段。只要国家工作人员承诺为他人谋利并收受财物，即使最终没有办成，也不影响受贿罪的成立。

Q：郑州航空港区一位企业主，为了项目审批给领导送过一面锦旗和一箱水果，里面装了10万现金。这种事会不会被查出来？

A：现金交易往往取证难度较大，但一旦受贿方交代，配合银行流水、通话记录、行车记录、出入监控等证据，仍可能形成完整的证据链。不要以为现金交易“天知地知你知我知”，现实中大量案件正是靠行受贿双方相互印证而破获的。

Q：我在登封市，有一块土地是20年前买的，手续不全。现在想补办证，听说要打点一下才能办下来，这样有风险吗？

A：这是典型的行贿风险。补办手续应当依法申请、规范办理。给予经办人员“好处费”不仅使对方涉嫌受贿，自己也涉嫌行贿，一旦案发双方都将被追究刑事责任。

Q：郑州经开区一位国企高管，利用职务便利在土地租赁中为他人谋利，收了租金差价回扣。国企负责人属于国家工作人员吗？

A：国有公司中从事组织、领导、监督、经营、管理等活动的人员，以国家工作人员论，可以构成受贿罪。如果是普通劳务人员，则可能构成非国家工作人员受贿罪，罪名不同，量刑标准也有差异。

Q：金水区某国有企业负责人家属问，受贿的钱都用于公务支出了，还能认定为受贿吗？

A：国家工作人员收受财物后即使将财物用于公务开支或捐赠，也不改变受贿罪既遂的认定，只是量刑时可以酌情考虑。关键判断节点是收受时是否具备权钱交易的性质，事后对财物的处置不影响定罪。

Q：中牟县一位村干部，在协助政府征地中收了好处费，算受贿吗？

A：村民委员会等基层组织人员在协助人民政府从事土地征收、征用补偿费用的管理等行政管理工作时，属于“其他依照法律从事公务的人员”，可以构成受贿罪。如果从事的是纯村务管理活动，则可能构成非国家工作人员受贿罪。

Q：郑州惠济区一个案子，土地出让评估时，某领导指定了一家评估公司，事后收了公司5万块。这种情况怎么定性？

A：利用职务便利指定评估机构，为评估公司提供业务机会并收受财物，属于典型的权钱交易。对公职人员而言，构成受贿罪；对评估公司而言，可能构成单位行贿罪。

Q：新郑市有个企业主，在招拍挂前提前拿到底价，向领导行贿100万。领导收钱后提供了底价。现在土地被别人竞得，领导被抓。企业主会怎么处理？

A：该企业主的行为已构成行贿罪，行贿100万元属于“情节严重”，法定刑期为五年以上十年以下有期徒刑。如果主动交代、认罪认罚、积极退赃，可能获得从宽处理。建议尽快委托律师介入，配合调查。

Q：荥阳市一位公职人员家属问，受贿案件一审判决后，上诉有机会改判吗？

A：二审改判的关键在于一审是否存在事实认定不清、证据不足或法律适用错误。如果对判决有异议，应当在一审判决书送达之日起十日内上诉。律师在二审阶段可以继续阅卷、会见、提交新的辩护意见，争取改判或发回重审。

Q：上街区一个案件，开发商送了一套“装修好的房子”给领导住，领导没有办理过户。后来案发，这种“借住”算受贿吗？

A：如果长期使用且未支付相应对价，实质上属于以“长期借用”“居住权”等形式收受财物，同样可以构成受贿。具体数额需要司法机关根据房屋租金、价值等情况委托专业机构进行评估认定。

Q：我在郑州二七区做房地产，公司给某位领导低价卖房，但领导退休后才买的，还算受贿吗？

A：关键看低价购房是否与退休前利用职权为该公司谋利有关联。“事后受贿”在司法实践中可能被认定为受贿。退休后收受财物的，要结合是否在任职期间约定事后兑现、双方有无权钱交易合意、退休前后是否连续为对方谋利等因素综合判断。

Q：郑州金水区有个案子，当事人收了钱但没办成事，钱也退了，还会被追诉吗？

A：受贿罪在收受财物时即已既遂，事后退钱不影响定罪，但退赃是重要的量刑情节。如果收受后又及时退还，且能够证明并非因案发而退，则有可能不认定为受贿。建议具体情况交由专业律师深入分析，及早制定应对策略。

Q：郑州惠济区一位市民咨询，家属因受贿被留置，听说案件移送检察院了，接下来会走什么程序？

A：监委调查终结后移送检察院审查起诉。检察院审查后可以提起公诉，也可以退回补充调查，符合法定条件的可以作出不起诉决定。在审查起诉阶段，律师可以阅卷、会见嫌疑人，与检察官沟通认罪认罚、从宽处罚方案。这是争取有利结果的关键时期。

Q：巩义市一位校长，在学校基建中收受施工方回扣被查。校长属于国家工作人员吗？

A：公立学校中从事公务的人员，如校长、基建负责人、总务主任等，属于国家工作人员，收受回扣可能构成受贿罪。如果普通教师收受教材回扣等，则一般按非国家工作人员受贿罪处理。

Q：我在郑州金水区有个咨询，官员把受贿款打赏给了网络主播，没用在个人消费上，这会影响定罪吗？

A：不影响受贿罪的成立。受贿罪侵犯的法益是职务廉洁性，收受财物后如何处置不影响既遂认定。但这种挥霍行为可能让司法机关认为其认罪态度较差，在量刑时酌情从重。

Q：郑州市管城区某公职人员家属问，受贿案会公开开庭审理吗？

A：受贿罪属于普通刑事犯罪，一般公开开庭审理。但涉及国家秘密、个人隐私的，或者被告人不公开审理申请的，也可以不公开审理。亲属可以关注开庭公告，携带有效证件旁听。

Q：新密市一个案件，纪委监委在调查时扣押了家属名下的房产，说是受贿所得购买的。家属认为房子是共同财产，法院直接没收对不对？

A：如果是受贿所得购买的房屋，依法应当追缴违法所得部分。对夫妻共同财产，司法机关会区分合法财产与违法所得份额，其中属于受贿所得的部分予以没收。家属认为执行有误的，可以依法提出执行异议。

Q：我在登封市做工程，前几年给领导送过几万块现金，最近纪委来单位谈话，我应该主动去交代吗？

A：如果确实存在行贿行为，建议尽早主动向办案机关说明情况。行贿人在被追诉前主动交代行贿行为的，依法可以从轻或者减轻处罚；对侦破案件起关键作用的，还可以免除处罚。越早主动，效果越好。

Q：郑州经开区一个村干部被留置，家属去问情况，办案人员说“正在调查”。留置到底能留多久？

A：留置时间一般不超过三个月，特殊情况经批准可以延长一次，合计最长不超过六个月。留置期间律师不能会见在押人员，但家属可以委托律师代为申诉、控告，并跟踪案件进展。

Q：郑州市中原区一位公职人员家属问，受贿案到了法院审判阶段，还能做无罪辩护吗？

A：可以。无罪辩护需要建立在事实和证据基础上，比如证据不足、事实不清、主体身份不符、没有利用职务便利、收受财物与谋利事项无因果关系等。但如果当事人在监委和检察院阶段已经认罪认罚，到法院阶段再试图推翻，难度很大，需要律师评估全案证据后再作决定。