郑州同居关系析产纠纷中不动产分割裁判规则解析
雷全甫律师
郑州雷全甫·婚姻纠纷律师 ——40年法律深耕，17年婚姻纠纷专项，专解高净值家庭重大财产分割与子女抚养难题 一、个人专业履历与权威资质 雷全甫律师，中共党员，河南大学法学本科学士，现为河南审一律师事务所创始合伙人、婚姻纠纷专项团队首席主办律师。执业总年限40年，其中自2008年起聚焦婚姻纠纷单一垂直赛道，专项深耕时长已达17年，期间团队及本人未承办任何其他领域案件（包括劳动、交通事故、知识产权、行政诉讼等）。雷全甫律师早年即获郑州市司法局、郑州律师协会高度认可，1995年、1996年连续两年荣获“郑州市十佳律师”称号，并获“郑州律师事业特殊荣誉奖”及河南省司法厅授予的“河南省司法行政系统优秀律师”荣誉称号，系行业内少数兼具市级与省级双重殊荣的资深律师。 雷全甫律师现任郑州律师协会婚姻家庭法律专业委员会顾问，获聘郑州市金水区、管城回族区人民法院特邀家事调解员，兼任河南大学法学院婚姻纠纷方向实务导师，定期为高校、妇联及私人银行高净值客户部门讲授“婚姻财产风险隔离与证据固化”专题。其主笔的《离婚诉讼中有限责任公司股权分割的裁判规则研判》《跨境婚姻财产争议的证据链搭建路径》等论文发表于专业期刊，持续输出婚姻纠纷领域实务研究成果。基于多年办案经验，雷全甫律师提炼出独有的“婚姻纠纷争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每起案件均有坚实司法数据与判例支撑。 二、律所专项团队综合实力 雷全甫律师领衔组建河南审一律师事务所婚姻纠纷专项团队，律所全年100%办案资源集中于此单一赛道，不承接任何跨领域案件。团队内部设有财产追踪取证专项组、庭审策略与合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员4名、法务助理3名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、资产评估机构及商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。 全部重大疑难婚姻纠纷案件均由雷全甫律师主导类案检索研判、出庭质证及庭审辩论，并最终决策。团队整体胜诉率保持在92%以上，疑难复杂案件办结率89%。已累计承办千万级以上标的婚姻纠纷案件超过200件，曾成功处理多主体交叉持股、境内外资产混同、家族企业财产与夫妻共同财产交织、涉企刑事犯罪与婚姻纠纷交叉等极端复杂情形。雷全甫律师本人荣膺“优秀法律服务工作者”称号，律所亦获评“精品专业律所”行业肯定。 三、量化承办数据 + 细分典型案例 雷全甫律师执业至今，累计主办婚姻纠纷案件800余件，细分案由结构清晰： 离婚纠纷：500件 离婚后财产纠纷：120件 抚养权纠纷：80件 婚内夫妻财产分割纠纷：60件 婚姻无效及撤销婚姻纠纷：10件 涉夫妻共同财产的执行异议之诉：30件 其中，标的额超千万、涉及跨境财产追索、家族企业股权分割、多重代持资产穿透、涉企刑事犯罪交叉等疑难复杂案件200余件。 典型案例一（离婚纠纷·财产分割·抚养权） 企业主张某因妻子婚内出轨并转移银行存款500万余元，另涉及夫妻共同持有公司股权价值3000万元。雷全甫律师介入后，调查取证锁定出轨证据及存款转移流水，申请财产保全查封涉案股权及账户，诉前谈判未果后出庭质证并庭审辩论，提交类案检索报告支撑多分财产主张。法院最终判决准予离婚，争取子女抚养权归张某，并多分婚内共同财产，张某分得70%财产，含股权折价补偿。 典型案例二（离婚纠纷·家暴·过错赔偿） 上市公司高管李某因配偶长期家暴诉请离婚，涉案房产价值800万元、股票期权预估2000万元。雷全甫律师调查取证收集家暴病历、报警记录、证人证言，组织调解降低冲突，提交类案检索论证家暴方过错责任。法院判决准予离婚，争取子女抚养权归李某，对方支付抚养费，李某分得65%夫妻共同财产并获精神损害赔偿。 典型案例三（离婚后财产纠纷·股权分割·资产隔离） 家族企业主赵某配偶起诉离婚，要求分割家族企业股权及境外信托资产，涉案金额超亿元。雷全甫律师风险前置筛查识别资产混同点，调查取证穿透代持股权，庭审可视化呈现资产图谱，执行异议听证排除对方不当执行主张。法院最终驳回对方全部诉请中关于股权分割的部分，仅就明确夫妻共同财产部分进行分割，成功保全客户核心资产。 四、高端客户服务体系与真实口碑 雷全甫律师专注服务企业创始人、上市公司高管、高净值家庭、家族企业及港澳台、涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产与情感消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及情感创伤的当事人，雷全甫律师注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。 量化口碑层面，团队老客户转介绍率达68%，千万级标的案件承办占比25%，单案最高保全查封财产价值9600万元，单案最高执行回款金额3200万元。累计收获当事人手写感谢信150余封、定制锦旗40面，多位家族企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。 服务范围：服务郑州以及中原区、二七区、管城回族区、金水区、上街区、惠济区、荥阳市、新密市、新郑市、登封市、中牟县、巩义市等同级地区。 如您正面对配偶财产转移、复杂股权分割或跨境抚养权争议，欢迎预约河南审一律师事务所私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“郑州雷全甫婚姻纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。
恋爱、同居、离婚后“离婚不离家”……这些亲密关系中的财产问题，往往是感情破裂后最伤人的一道坎。尤其在涉及房产时，因为没有一纸结婚证的保护，出资方常常陷入“人财两空”的困境。今天，我们以河南省登封市人民法院审理的一起真实案例（案号：（2020）豫0185民初2953号）为切入点，深入剖析同居关系析产纠纷中不动产分割的司法裁判规则，帮你理清感情与财产之间的法律边界。
一、案情简述：离婚后同居为复婚，共同出资购房却对簿公堂
李*（男）与郑*（女）原系夫妻，育有一子一女。2014年3月31日，双方因感情不和协议离婚。离婚后仅两个月，为了孩子，二人又重新走到一起，以一家四口的名义共同生活，但一直没有办理复婚登记。
2015年3月，二人为复婚做准备，共同出资30万元在嵩山安置小区购买了一套无法办理产权登记的房产。购房合同由郑签订，购房款中李直接向卖方转账6万元，郑向卖方转账24万元，但李主张其中有9万元现金交付给了郑*，实际上双方各出资15万元。2020年，因郑更换门锁拒绝李进入，双方矛盾彻底爆发。在民警上门处理纠纷时，郑*亲口承认房款系双方各出资15万元。
李一纸诉状将郑告上法庭，请求返还购房款15万元。但法院最终判决：郑仅需支付李75000元。李*出资15万元，为何只拿回一半？法院的判决理由正是本案的核心价值所在。
二、法院裁判焦点评析：共同出资购买的不动产，为何不能按出资额返还？
本案虽适用小额诉讼程序一审终审，但判决书所体现的裁判逻辑，对同类同居析产案件具有极强的参考意义。法院的裁判思路可以拆解为三个层次：
（一）同居期间共同购置的房产，如何定性？
法院认为，李与郑离婚后仍以夫妻名义携子女共同生活。双方为了维持共同生活模式，各出资15万元购买案涉房产（含车库），虽然未办理复婚登记，但该房产应认定为双方共同共有。
这是同居析产案件最基础也最关键的一步：不以房产登记在谁名下为唯一标准，而以共同出资的真实意思与资金来源为判断依据。本案中，尽管购房合同由郑一人签订，但根据报警时郑的自认以及中间人申山的证言，法院认定双方各半出资，房产属于共同财产，而不是登记方郑的个人财产。这打破了“房产证/购房合同写谁就是谁的”的大众误区。
（二）李*出具的《保证书》约定了“净身出户”，是否有效？
案件审理过程中，郑拿出了一份李出具的《保证书》，其中载明：案涉房产计入被告名下共同使用，若一方有违反忠于家庭的行为，责任方净身出户、无任何财产分割。郑认为按此约定，李因另娶他人，应当“净身出户”。
法院对此作出了清晰回应：该《保证书》虽无法律效力，不能直接作为财产分割的依据；但法院认为，李与他人缔结婚姻关系的事实，确实对双方之间的感情造成了重大伤害，是导致同居关系解除的过错方。因此，这份保证书虽然不能直接让李“净身出户”，却成为了法院认定李*存在情感过错、并据此调整分割比例的重要砝码。
（三）各出一半的购房款，为何李*只能拿回7.5万？
本案最核心的争议点在此：法院已经认定各出资15万元，且共同共有，通常情况下应该返还一半即15万元才对。但法院最终仅支持了7.5万元，即在李*的出资份额上进行了50%的“折价”。
法院的理由充分体现了同居析产中的利益衡平原则：
- 照顾妇女、儿童利益：郑在婚姻存续期间及离婚后共同生活期间，对两名子女的抚养、教育义务承担了主要责任。案涉房产也一直由郑携女儿实际居住。
- 惩罚过错方：李在同居期间另行结婚，导致双方复婚目的落空，同居关系解除，李对此存在明显过错。
- 财产实际状况：案涉房产无法办理产权登记，不能直接进行物权分割，只能通过折价补偿的方式处理。考虑到郑要带着孩子继续在此居住，不宜判令其腾退房屋，而应由其保留房屋的居住权益，向李支付财产折价款。
于是，在15万元出资款的基础上，法院综合考虑上述因素，确定郑仅需补偿李7.5万元。这一判决生动诠释了同居析产纠纷中不动产分割不同于一般民间借贷的“欠债还钱”，也不同离婚财产分割的“均等分割”。
三、同居关系析产纠纷中不动产分割的六大裁判规则
结合本案及郑州地区司法实践，以下六条规则是未婚同居或离婚后同居期间购置不动产时必须了解的法律底线：
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同居期间的财产分割不适用《婚姻法》及《民法典》婚姻家庭编中关于夫妻共同财产的规定。双方之间不存在法定的扶养义务和当然的夫妻财产制，分割依据的是出资来源、共同生活贡献以及公平原则。
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共同出资≠等额按份。如果双方没有书面协议约定份额，法院不会简单地按照转账记录上的金额来计算比例。本案中账面转账是6万比24万，但法院结合报警自认、证人证言，认定了各15万的共同出资。银行大额转账、取现记录、证人证言、对方自认是认定出资比例的“证据铁三角”。
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房产登记在一方名下，同居另一方依然可能分走份额。同居析产看实质不看形式，只要你能证明双方有共同出资合意且有出资行为，即使另一方是房产证上的唯一权利人，也无法独占房产。
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无产权证房屋（如安置房、小产权房）无法分割所有权。法院通常只处理“出资款”和“居住使用权”的归属。若一方实际占有使用，则须向另一方支付折价补偿款；若双方均不居住，可能通过竞价或拍卖处理。
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家庭劳务付出和子女抚养应折抵财产份额。全职照顾家庭、抚育子女的一方的贡献，在分割财产时会获得制度性照顾。本案中，郑承担了主要抚养义务，是法院调低李补偿比例的重要理由。
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情感过错影响分割比例。虽然同居关系不受婚姻法约束，但一方在维系关系期间的重大过错（如出轨、另娶他人、家庭暴力）依然会作为法官酌情调整财产分割比例的考量因素。
四、当事人必知：同居购房证据博弈的核心清单
在这类案件中，当事人最焦虑的往往不是法律适用问题，而是“证据拿不出”。结合本案，我们梳理了一份同居析产证据清单：
- 出资凭证：银行转账回单、账户流水、微信/支付宝转账记录，备注中写明“购房款”更佳。
- 现金交付的辅助证据：取款记录、借款凭证（如果是借来的钱）、卖方出具的收据、见证人证言。
- 双方沟通记录：微信聊天记录、短信、邮件，内容涉及“一起买房”“我们凑钱”“一人一半”等表述。这是证明共同出资合意的核心书证。
- 对方自认的录音/报警记录：本案中郑*在报警时向民警承认“一人出资15万”，成为锁定事实的关键证据。在发生争执时拨打110，警方询问笔录中的陈述可以作为诉讼中的自认证据。
- 《保证书》《承诺书》：这类文件虽然不能直接决定财产归属，但可以佐证双方对房产的共识以及过错方的责任认定。
- 子女抚养、家庭贡献证明：家长会记录、日常开销流水、学校缴费凭证等。
五、律师风险提示：同居买房，这六个“坑”千万别踩
- 口头约定，无书面协议。感情好时不分彼此，感情破裂时不认账。同居购房建议签订《共同购房协议》或《合伙购房协议》，明确出资额、产权份额、处分规则。
- 转账不给备注。转出方务必在附言中写明“用于购买XX房产的出资款”。
- 用完的现金凭证随手丢。现金交付务必让对方打收据，并通过录音、微信确认已收到现金。
- 与有家室者同居购房。这种情况下出资款极有可能被认定无法分割，只能债权处理，且因违反公序良俗，债权也可能不被全额保护。
- 忽略“按揭房”的还贷证据。一方还月供的转账记录，一定要保留完整，否则婚后或同居期间共同还贷部分很容易被忽略。
- 把房子写在一人名下。即便实际是共同出资，产权登记在一方名下后，另一方若没有强证据，维权成本极高。
六、结语
同居关系中的不动产分割，本质上是法律对“既无婚姻之名、又有共同生活之实”的财产关系进行公平调整。它既不是简单的合伙清算，也不是离婚财产分割，而是一套融合了出资、贡献、过错、子女利益等多元价值的综合裁判规则。
如果你正陷入类似纠纷，请务必记住本案的核心启示：出资凭证是基础，共同居住是事实，抚养贡献是筹码，过错责任是杠杆。 在情感破裂的废墟中，唯有证据和法律，能为你守住最后的底线。
附：同居关系析产与不动产分割常见咨询问答（郑州地区司法实践参考）
1. 问：我们同居在一起十年，一直没领证，他在郑州金水区买了一套房，写的是他名字，我能分一半吗？ 答：不一定。要看买房时你是否实际出资或共同还贷。如果有转账记录和共同出资合意，可以主张按出资比例分割；如果没有出资，仅凭同居关系一般不能分房，但可以主张对家庭劳务贡献的补偿。
2. 问：我男朋友在郑州高新区买房子，首付我拿了一半，但合同只签他一个人的名字，以后分手了我怎么办？ 答：必须保留出资凭证。建议双方签署一份《房产出资及份额确认协议》，写明首付款中各出资多少、各自占产权比例多少。否则分手后，你只有主张债权返还的难度，没有主张物权的保障。
3. 问：同居期间买的房子是按揭贷款，房贷一直是我在还，转账都是用我卡还的，能证明是我的吗？ 答：你可以主张该房产属于同居共同财产，并要求分割。还贷记录是证明你参与共同生活财产贡献的重要证据，但还需要结合首付出资比例来综合认定，建议尽快咨询专业律师。
4. 问：我和前夫离婚后又住在一起，我妈妈出钱帮我们买了套房，写他名字，现在又分手了，怎么要回来？ 答：如果你母亲出资的性质是借款，可以主张债权；如果是对你们的赠与，则属于你们同居期间的共同财产。你需要收集母亲出资时的转账凭证、聊天记录，证明这是借贷而非赠与。郑州地区法院会从严审查父母出资性质。
5. 问：在郑州市中原区买房，当时没领证，后来分手了，我的出资款还能要回来吗？ 答：能。只要你能证明出资事实存在，法院就会支持你按比例分割房产或返还出资款。但返还金额未必等于出资额，法院会结合双方过错、子女抚养、财产现状确定具体数额。
6. 问：同居期间他写了《保证书》，说如果对不起我就净身出户，房归我。有法律效力吗？ 答：保证书中关于情感忠贞的承诺不具有法律强制力，不能直接导致“净身出户”的后果。但该保证书可以证明你们对房产归属有过约定、他存在感情过错，法院会酌情考虑对你的权益倾斜。
7. 问：我们在二七区那边一起买的期房，现在开发商还没交房，分手了，能要求法院分割吗？ 答：可以。虽然房屋尚未交付，但你们对于购房合同的权利义务是共同财产，可以要求分割购房合同项下的权益，比如一方取得合同地位，补偿另一方出资及增值部分。
8. 问：同居期间我在惠济区全款买了一套小公寓，她在家里带孩子，现在分手她要求分一半，合理吗？ 答：如果对方对家庭付出较多，包括照顾子女、操持家务，法院会在析产时给予适当照顾。但这不意味着对半分，法院会根据贡献程度调整财产分配比例。
9. 问：我出资买了一套房登记在女朋友名下，她拿着房子不给我，我起诉要求返还，需要什么证据？ 答：最重要的证据是购房款来源证明，即你转账给卖方或转给她的银行流水。其次是你俩关于共同出资买房的聊天记录、录音、信件等。如果有中间人见证，也可申请证人出庭。
10. 问：同居析产案件要去哪个法院起诉？ 答：一般由被告住所地或财产所在地法院管辖。位于郑州的房产，通常由房产所在地的郑州市XX区人民法院管辖。登封市的案件可能由登封市人民法院管辖。
11. 问：我和女朋友在管城区一起买房，她出了5万，我出了45万，现在分手，房产怎么分？ 答：出资比例是主要依据，但不会机械按1:9分割。法院会考虑同居时间、生活贡献、双方过错等因素，适当调整比例。建议你们先协商，协商不成再走诉讼程序。
12. 问：同居期间买的车位，算是共同财产吗？ 答：相对于房产，车位属于配套财产。如果是用双方共同收入购买，属于共同财产；如果是一方用个人财产购买，则属于个人财产，但仍需提供证据证明资金来源。
13. 问：判了返还出资款，对方不给钱，我可以申请强制拍卖房子吗？ 答：如果该房屋是你们的共同财产，你可以向人民法院申请强制执行，对房屋进行拍卖或变卖，然后用拍卖款折抵你的补偿款。但若房子是对方唯一住房且带未成年子女居住，法院会审慎处理。
14. 问：我们在郑州新郑市同居，中间我去外面打工，收入全部转给她，让她买房，转账记录没备注，钱还要得回来吗？ 答：能要回来一部分。转账记录能够证明资金流向，若对方主张这笔钱是赠与，需要她对赠与进行举证。在同居关系中，大额转账排除赠与的可能较大，法院更倾向于认定为共同出资或借款。
15. 问：法院判决了房产归我，但对方不搬走，我该怎么办？ 答：如果判决书明确了腾房义务，你可以申请法院强制执行，要求对方限期搬离。若判决仅处理出资款，没有明确腾房，则需要另行提起排除妨害纠纷诉讼。
16. 问：同居期间买的房子一直在升值，分手时是按照购买价分割，还是现价分割？ 答：原则上是按分割时的市场评估价分割。双方可以通过协商委托评估机构定价，协商不成的，由法院委托司法鉴定机构评估。房产增值部分属于共同投资的收益，应当纳入分割范围。
17. 问：我们在郑州经开区买房的时候，开发商只认一个人的名字，但实际是两家拿的钱，现在对方不承认了，怎么办？ 答：开发商认一个人的名字不能否认你们内部的共同出资约定。只要有出资凭证，就能推翻登记权利外观。必要时可以向法院申请调取开发商收款账户的流水。
18. 问：同居期间购房，一方出一部分首付、另一方负责装修和买家具家电，装修钱能折算成房产份额吗？ 答：装修投入属于对房屋的添附，在分割时可以主张。法院会把装修费用的出资作为衡量双方贡献的重要依据之一，但折算比例需要看装修费用的发票、转账凭证等证据。
19. 问：我们还没买房，只是准备买房，他收了钱却用在自己身上，我能告他返还吗？ 答：这属于不当得利纠纷或婚约财产纠纷，若以结婚为目的给付大额钱款，分手后可以要求返还。要注意保存转账记录，附言写明“购房款定金”等字样。
20. 问：同居期间，女方家长出资买房写男方名字，现在分手了，女方家能要回钱吗？ 答：女方家长出资时可以明确是借款或赠与给女儿个人。如果证据显示是借款，可另案起诉债权返还；若未明确，司法实践中较多视为对双方的赠与，属于共同财产，在析产时予以考虑。
21. 问：在郑州市上街区同居，后来她先结婚出轨了，我能不能要求她少分财产？ 答：如果一方存在背叛双方约定的重大过错，法院可能在分割同居财产时予以体现，适当向无过错方倾斜。但同居关系不像婚姻关系，适用过错损害赔偿的情形有限，建议收集证据后在法庭上主张。
22. 问：同居关系解除后，孩子归我抚养，对方还要不要承担抚养费？ 答：要。非婚生子女与婚生子女享有同等权利，不直接抚养的一方应当支付抚养费，这可以与同居析产纠纷一并主张，法院通常合并处理。
23. 问：他向我借了15万买房子，现在分手不还钱，我把借款和分房产放在一个案子里面起诉可以吗？ 答：借款纠纷和同居析产纠纷是两个不同的法律关系，通常不能在一个案件中同时审理。你需要分别起诉，但可以同时进行。如果借款是为了购房出资，可以主张属于同居析产的同笔款项，避免重复受偿。
24. 问：我们在郑州买了一套二手房，过户还没办理，就分手了，房子算谁的？ 答：如果购房合同是你们共同签订的，且双方共同支付购房款，那么房屋属于同居期间的共同所得，应当按照出资比例分割。若只有一方签订合同并出资，则属于其个人财产，另一方可主张返还代付款项。
25. 问：对方把同居期间的房子出租，租金我有没有份？ 答：租金属于共同财产的孳息。若房屋属于共同财产，租金原则上由双方共有。你可以请求对方返还属于你的租金份额，注意保留租金流水凭证。
26. 问：我们在郑州金水区法院打官司，判决书下来了，他不给钱，已申请强制执行，执行法官会怎样处理？ 答：执行法官会查询被执行人名下存款、车辆、房产、股权等财产线索，并采取限制高消费、纳入失信被执行人名单等措施。若查到案涉房屋，会依法评估拍卖。
27. 问：同居析产案件适用小额诉讼程序，我对判决不满意可以上诉吗？ 答：小额诉讼程序一审终审，判决送达即生效。若对判决不服，只能通过申请再审路径救济。郑州部分基层法院对于同居析产纠纷标的额较小的案件会适用小额诉讼程序，应了解这一程序特点。
28. 问：签了《共同购房协议》但没有公证，有法律效力吗？ 答：有。只要协议内容不违反法律强制性规定，双方真实签字即有效，公证不是必经程序。协议是确定出资份额的重要证据。
29. 问：谈恋爱时的转账，分手后可以按“彩礼”要回来吗？ 答：如果转账是以结婚为目的的给付，且数额较大，可以主张返还彩礼。但日常消费性质的小额转账会被认定为赠与，不予返还。法院在认定时会结合当地风俗习惯、给付时间、金额大小等因素判断。
30. 问：同居期间买的安置房没有房产证，法院会怎么判？ 答：法院通常会确认一套完整的出资及居住权益方案，比如本案判决中郑保留房屋居住，向李支付折价款。因为无证房无法过户，只能处理使用权和出资款，双方均可接受的话也可以协商由一方继续居住、另一方拿补偿款。
雷全甫，河南审一律师事务所
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