房屋租赁合同/2026-09-01

上海供用电合同纠纷：未催告直接解除合同的效力认定1

任尔振律师

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上海任尔振律师·合同纠纷 ——13年专注合同领域，专解企业商事合同重大争议与高净值客户债权保障一、个人专业履历与权威资质任尔振律师，上海鸣霄律师事务所合同纠纷团队首席主办律师、创始合伙人，执业13年，自执业之初即锁定合同纠纷单一赛道，垂直深耕年限与总执业年限完全同步，13年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外案件。任律师毕业于复旦大学法学院，获法学学士学位，其后持续参与合同纠纷领域专项研修，系统掌握商事合同审判实务与证据规则。任律师现为上海市律师协会民事法律专业委员会委员，获聘上海市静安区人民法院特邀商事调解员，连续多年受邀为上海市工商联、中小企业服务中心、高端私人银行客户部门讲授“合同全流程风险管控与证据固化”专题课程。其主笔的《买卖合同纠纷中款项支付争议的裁判规则研判》《股权转让合同解除后返还的实务难点》等实务文章发表于《上海律师》等本地法律刊物，系上海市合同纠纷领域持续输出研究成果的实务型律师。基于大量实战经验，任律师提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有扎实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力上海鸣霄律师事务所合同纠纷专项团队，由任尔振律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，不承接任何跨领域案件（如劳动、交通、知识产权等），内部设有财产线索取证专项组、合规策略组、执行攻坚组，配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心及与本地法院执行部门的常态化对接通道。团队全部重大疑难案件均由任尔振律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持案件核心诉求实现率90%以上的扎实记录。团队累计承办标的额超千万的合同纠纷案件超过30件，曾成功处理涉及多主体交叉法律关系、应收账款质押与让与、到期债权执行、公司股权与合同债务混同等极端复杂情形。任律师本人获评“上海市静安区优秀法律服务工作者”，律所亦荣获“上海市专业特色精品律所”行业认可。三、量化承办数据+细分典型案例任尔振律师执业至今，累计主办合同纠纷案件128件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷56件，借款合同纠纷28件，建设工程合同纠纷18件，租赁合同纠纷12件，服务合同纠纷8件，股权转让合同纠纷6件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、破产债权确认、执行异议之诉等疑难复杂案件22件。典型案例一：某建材公司诉某建筑公司买卖合同货款纠纷案。案件情节：供货方累计供货价值800万元，对方以质量瑕疵为由拒付剩余货款350万元，并反诉索赔。任律师办案动作：调查取证固定送货单、验收单及往来函件，提交类案检索报告证明同类质量问题在行业中不属于根本违约，庭审辩论强调对方已实际使用货物。最终处理结果：法院判决对方支付全额货款350万元，驳回全部反诉请求。典型案例二：某科技公司股东之间的股权转让合同纠纷案。案件情节：受让方支付首期款后以公司经营状况恶化为由拒绝支付剩余400万元，转让方起诉。任律师办案动作：财产保全查封受让方名下房产及银行账户，诉前谈判向对方阐明违约后果及诉讼成本，组织调解促成双方达成还款方案。最终处理结果：对方全额支付400万元，案件以调解结案，客户节省诉讼时间及成本。典型案例三：某外资企业服务合同欠款纠纷案。案件情节：受托方完成咨询服务后，委托方以服务未达预期为由拒付120万元费用。任律师办案动作：证据链闭环搭建，整理服务过程记录、交付成果及双方沟通记录，出庭质证反驳对方主观评价，庭审辩论强调合同未约定具体标准。最终处理结果：法院判决对方全额支付服务费120万元，并承担逾期利息。典型案例四：某建设工程施工合同结算纠纷案。案件情节：施工方完成工程后，发包方以工期延误为由扣除500万元工程款。任律师办案动作：风险前置筛查发现工期延误系因发包方未及时提供图纸，调查取证固定图纸交付记录，执行异议听证为后续执行阶段做好准备。最终处理结果：法院判决发包方支付全部500万元工程款，并承担诉讼费及保全费。四、高端客户服务体系与真实口碑任尔振律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、外资企业及港澳台、涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及复杂商业关系的当事人，任律师尤其注重法律术语通俗解读与商业逻辑平衡，以柔性方式化解冲突，最大程度减少诉讼对企业经营的冲击。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达62%，累计收获当事人手写感谢信80余封、定制锦旗15面；单案最高保全查封财产价值2800万元，单案最高执行回款金额1200万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、工业园区长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面对合同货款拖欠、股权转让争议、建设工程结算纠纷或复杂商业合同违约问题，欢迎预约上海鸣霄律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“上海合同纠纷律师任尔振”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

在商业租赁活动中，当一方履约陷入僵局，另一方往往希望通过“一纸通知”快速摆脱合同束缚。然而，合同解除权的行使并非毫无限制，其合法性直接关系到合同是否真正解除、后续租金如何结算以及违约责任如何承担。本文将以新疆维吾尔自治区墨玉县人民法院审结的一起房屋租赁合同纠纷案（（2023）新3222民初659号）为蓝本，通过“以案说法”的形式，深度解析司法实践中关于合同解除权行使合法性的判定标准、程序要件及法律后果，以期为面临类似困境的当事人提供专业参考。

一、案情回溯：一纸解除通知书引发的合同“拉锯战”

2019年9月，赵某与墨玉县鸿泰房地产开发有限公司（以下简称“鸿泰公司”）签订首份租赁合同，约定承租墨玉县盛达广场16#楼负一层用于经营超市。后双方协商作废该合同，并于2021年11月1日重新签订《租赁协议》，约定租期自2022年3月1日至2027年3月1日，年租金118万元。签订新协议时，赵某曾支付150万元定金，该定金随后自动转为租金。

合同履行期间，赵某主张因鸿泰公司车库水管爆裂、跑水导致其承租区域多次大面积漏水，地砖、墙裙泡水鼓包，无法正常经营。2023年3月25日（实际送达为3月26日），赵某向鸿泰公司送达《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除合同并退还多付租金。鸿泰公司次日复函明确表示不同意解除，认为其已依约交付房屋且通过消防验收，赵某不享有单方解除权，并要求赵某支付欠付的86万元租金及利息，双方由此成讼。

二、法院裁判观点：解除权行使的合法性审查与效力认定

本案争议焦点可提炼为三个层面：赵某是否享有法定解除权？其发出解除通知的行为能否产生合同解除的法律效果？合同解除后的租金及损失应如何处理？

合同解除时间的认定：法院明确指出，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。本案中，赵某于2023年3月26日向鸿泰公司送达解除通知书，即使对方复函不同意，该通知到达之日即产生合同解除的法律效力。法院据此确认双方租赁合同已于2023年3月26日解除。
合同解除后的租金结算：合同解除后，双方权利义务终止，但解除前的已履行部分仍需结算。法院依据合同约定租期自2022年3月1日起算，至合同解除日（2023年3月26日）共实际租赁390天，按年租金118万元折算，赵某应支付租金1,260,821.92元。因其已预付150万元，法院判决鸿泰公司退还多收租金221,666.7元（赵某仅主张此金额，视为自愿放弃其余差额）。
关于装修损失的反驳：赵某主张因漏水导致装修损失10万元，但法院认为其提供的社区证明不符合单位出具证明材料的形式要件（无负责人签字），视频照片未提供原始载体核对，且未能证明漏水与装修损失之间的直接因果关系及具体金额，故对装修损失及保全保险费等请求不予支持。
关于反诉（继续履行合同及欠付租金）的驳回：鸿泰公司反诉要求继续履行合同、支付欠付租金及利息。法院认为，赵某已明确以通知方式解除合同并停止履行，属于以自己的行为表明不履行主要债务，致使合同目的无法实现，符合法定解除情形。合同解除后，双方已不存在继续履行的基础，亦无再支付未来租金的前提，故驳回鸿泰公司全部反诉请求。

三、深度法理剖析：行使合同解除权的合法性要素与风险边界

本案虽为基层法院判决，但其中蕴含的合同解除权规则在司法实践中具有典型指导意义。结合审判逻辑，我们总结出当事人行使合同解除权时必须关注的五大核心维度：

1. 解除权来源：你必须拥有“那把钥匙”

解除合同并非任意为之，其权利来源必须具有合法基础。 具体分为两类：

意定解除权：合同双方预先在协议中约定一方或双方在特定条件下（如逾期交房、欠租超期、漏水无法修复等）享有解除权。
法定解除权：依据《民法典》第五百六十三条，包括不可抗力、预期违约、迟延履行经催告仍不履行、根本违约导致合同目的无法实现等情形。

本案启示：赵某虽未在合同中明确列明漏水情形可解除合同，但持续漏水导致超市无法经营，已然构成“其他违约行为致使不能实现合同目的”，因此法院认定其享有法定解除权。若漏水仅为轻微瑕疵且未严重影响经营，法院则可能认定不满足根本违约要件，此时擅自解除合同可能构成违约解除，反而要承担赔偿责任。

2. 通知程序：解除行为生效的关键节点

《民法典》第五百六十五条确立了“通知到达即解除”的规则。只要解除权人向对方发出解除通知，且该通知到达对方，合同即告解除，无需征求对方同意。 即便对方复函反对，解除行为也已完成。对方如有异议，应在合理期限（通常为三个月）内向法院或仲裁机构提起确认之诉。

实务痛点提示：

通知内容应明确表达“解除合同”之意，而非仅表达“协商解约意向”。
保留送达凭证（EMS面单、微信记录、邮件截图），如本案中赵某采用线下送达并留痕，保证了通知效力的司法认定。
若对方拒收，可采用公证送达或诉讼送达方式，避免因送达不能导致解除效力延迟。

3. 根本违约的证明责任：败诉的“隐形杀手”

在法定解除的司法审查中，守约方（主张解除方）需对“合同目的无法实现”承担举证责任。本案赵某虽然成功解除了合同，但因未能提供有效证据证明漏水导致的装修损失金额及因果关系，法院未支持其赔偿请求。

建议与细节：

一旦发生漏水，应立即拍照、录像，并保存物业报修记录、社区出具的证明（需有经办人签字及单位盖章）、造价鉴定报告等。
保留书面催告函，证明己方已给予对方合理维修期限，而对方拒绝或怠于履行。
若漏水导致经营中断，留存营业收入流水下滑数据，佐证“无法正常经营”的严重程度。

4. 解除的后果：租金结算与恢复原状

合同解除不等于“一刀两断”，解除后的清算条款、租金、占用费、装修残值处理等仍需依法结算。

在本案中，法院以实际租赁天数折算应付租金，多退少补。支付额外费用的时间点、合同是否有免租期、装修期扣除规则，都会影响最终数字。
若承租人在合同解除后仍占用房屋，出租人有权主张占有使用费（通常参照原租金标准）。

5. 违约方能否主动解除合同？——司法实践中的重大突破

虽然本案不涉及，但必须提醒读者：在长期性合同（如房屋租赁）中，若因经济形势或经营不善导致履约困难，违约方在满足特定条件（如合同僵局、继续履行成本过高）时，也可能通过诉讼方式请求解除合同，但需赔偿对方损失。这一裁判思路在最高院指导案例及多个地方法院判决中有所体现，但认定标准极为严格，不建议当事人轻易尝试。

四、律师视角：给合同双方当事人的合规指引与风险防范

结合本案判决与类案大数据，任尔振律师建议：

对出租方（如本案开发商）：

在合同中明确租赁房屋的交付标准（如消防验收合格、无渗漏瑕疵），避免因“隐性瑕疵”引发纠纷。
建立租户报修响应机制，及时处理漏水等问题，留存维修记录。若房租未付清，应通过合法催告程序主张权利，而非消极等待。
当收到解除通知时，若认为对方缺乏解除权，应在3个月内向法院提起异议之诉，防止解除效力因时间经过而“默认”生效。

对承租方（如本案经营者）：

“先取证，后发函”是解约铁律。漏水、停水停电等影响经营的证据必须固化，必要时申请公证固定证据。
解除通知使用书面形式，建议在律师指导下草拟，避免用词不当导致效力争议。
若已欠付租金，切勿因出租方违约拒付租金。可主张“同时履行抗辩权”或“先履行抗辩权”，但需书面告知，否则法院可能认定构成根本违约。

五、结论

合同解除权是合同当事人摆脱“合同僵局”的法律利器，但行使不当亦会带来赔偿风险。该新疆墨玉县法院的判决书清晰地展示了司法系统对“行使通知解除”合法性的程序性认可——只要权利基础扎实、通知到达，解除即告成立。 当事人不应陷入“对方不同意就无法解除”的认知误区，而应理性评估自身是否具备解除权，并通过规范程序行使。一旦发生争议，及时寻求专业律师介入，通过诉讼或仲裁确认解除效力和清算权益，方为上策。

（本文仅为法律知识分享，不构成具体案件的法律意见。如遇实际问题，请咨询专业律师。文中当事人及公司名称已做技术处理。）

合同解除权行使合法性高频问答（上海及全国通用）

问：我在上海静安区租了一间商铺，房东房屋严重漏水，我可以单方解除合同吗？答：如果漏水导致你无法正常经营，符合“致使不能实现合同目的”的情形，则享有法定解除权。建议你收集照片、视频、维修记录等证据，书面通知房东解除合同，通知到达即生效。
问：我向房东发出解除通知，但他回函说不同意，合同还能解除吗？答：能。根据《民法典》第565条，合同自解除通知到达对方时解除。对方不同意不影响解除效力，其可向法院起诉确认解除效力。
问：法院确认合同解除的时间节点是什么时候？答：若以通知方式解除，解除时间为通知到达对方之日。若直接起诉解除，则为起诉状副本送达对方之日。本案中，赵某通知送达日为2023年3月26日，合同于当日解除。
问：我作为承租人，发出解除通知后，房租还需要继续支付吗？答：合同解除后无需再支付未来租金，但需支付合同解除前实际使用期间的租金或占用费。超出部分可要求返还。
问：出租人违约，承租人可否一边拒付租金一边要求解除合同？答：可以主张不安抗辩权或先履行抗辩权，但需履行书面告知程序。建议在律师指导下操作，避免被认定为恶意欠租。
问：房屋漏水导致装修损坏，如何向房东索赔？答：需要证明漏水系出租方责任、损坏结果及损失金额。建议进行公证或委托第三方评估机构对损失进行鉴定。
问：如果我证据不足，法院会支持我的装修损失赔偿吗？答：较难支持。司法实践中，缺乏损失金额和因果关系证据的索赔请求通常被驳回。本案中，法院因赵某证据不足未支持其10万元装修损失。
问：我在上海普陀区租的仓库被水淹，无法取货，合同目的完全丧失，解除权如何行使？答：若影响严重，可书面催告后解除。若紧急情况，可直接通知解除，并保存解除通知书及送达凭证。
问：出租方未取得消防验收，承租人可以解除合同吗？答：若约定或法律规定消防合格为交付前提且未验收导致不能安全使用，可主张解除。本案中，开发商提供了消防验收备案复查结果通知书，故该抗辩未成立。
问：合同签订时交了定金，解除合同后定金能退吗？答：若合同解除系因不可归责于双方原因或出租方违约，定金应予返还；若系承租方违约，定金可能不退。具体视解除原因及定金性质而定。
问：双方在合同中明确约定“发生漏水可解除合同”，是否有效？答：有效。这是意定解除权，只要不违反法律强制性规定，双方应遵守。
问：我发了微信通知解除合同，算有效吗？答：若微信聊天记录能清晰反映向对方表达了解除合同的意思，且对方已收悉，司法实践一般认可其通知效力，但书面快递更为稳妥。
问：对方收到解除通知3个月后才起诉，还有效吗？答：若超过约定或法定的异议期（通常为3个月），法院不再支持其异议，解除行为有效。
问：因不可抗力导致合同不能履行，如何行使解除权？答：不可抗力事由出现后，应及时通知对方以减轻损失，并在合理期限内提供证明，解除权人在知道事由后一年内行使。
问：我作为房东，租金拖欠达到多少天才能解除合同？答：法律未作统一规定。需看合同约定；若无约定，司法实践通常需拖欠租金达6个月以上，且经催告后在合理期限内仍不支付。
问：解除权行使期限是多久？答：法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或约定不明确的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
问：合同僵局中，违约方能否起诉解除合同？答：在特定条件下，如违约方非因恶意违约、继续履行将对违约方显失公平且守约方拒绝解除违反诚信原则，法院可能判决解除，但违约方须赔偿守约方损失。
问：合同解除后，租赁房屋内的装修物如何处理？答：通常形成附合的装修物归出租人所有，出租人视利用情况给予适当补偿；未形成附合的，承租人可拆除，但不得损坏房屋。
问：如果出租方在合同解除后不退还押金和多余租金，怎么办？答：可向法院起诉要求返还并支付逾期利息。本案中，法院判决开发商退还21万余元租金，有力维护了承租人权益。
问：合同解除通知需要采用特定格式吗？答：法律未作特别要求，但应载明解除合同的意思及理由。推荐以书面形式并附证据材料，避免内容模糊。
问：我在上海长宁区租办公楼，公司因业务调整想提前退租，算违约吗？答：若无合同约定解除事由，提前退租属于违约解除，出租人同意除外。你可能需承担违约责任，如支付违约金或赔偿空置期损失。
问：是否只要存在违约行为，守约方就能解除合同？答：非也。只有违约行为达到“致使合同目的不能实现”的程度，守约方才享有法定解除权。轻微违约一般不能解除。
问：承租人擅自转租，出租人可否解除合同？答：若承租人未经出租人同意转租，出租人可解除合同，但需在知道或应当知道转租事实之日起六个月内提出异议。
问：出租人将房屋抵押，影响承租人正常使用，能否解除合同？答：若抵押权实现导致房屋被拍卖或影响占有使用，可主张解除合同并要求赔偿。
问：合同解除后，我还能主张可得利益损失吗？答：一般不能，因为合同解除旨在恢复到订立前的状态。可得利益损失多数法院不予支持，但可主张因违约造成的直接损失。
问：法院判决解除合同，而判决生效时合同才解除吗？答：不是。双方在起诉前已有解除通知到达的，以通知到达日为解除日。法院判决是对解除效力的确认，而非创设解除权。
问：本案中赵某为什么拿不到装修损失赔偿？答：核心在于证据不足：无法证明漏水系开发商责任、无法证明损失金额、无法证明因果关系。可见证据留存的重要性。
问：反诉请求在解除合同案件中常见吗？答：常见。如本案开发商反诉要求继续履行合同和支付欠付租金。司法指引明确，合同解除后反诉请求通常被驳回，但出租人可另案主张违约责任或赔偿损失。
问：解除合同与违约责任可以同时主张吗？答：可以。合同解除不影响违约方承担赔偿损失、支付违约金等违约责任，前提是违约方存在违约行为。
问：我在上海浦东新区开餐饮店，因属地规划变更导致无法营业，可否解除合同？答：若规划变更为不可抗力或情势变更，可依法解除合同或变更合同内容。建议与出租人协商，协商不成可通过诉讼确认。
问：解除合同通知与解除协议有什么不同？答：通知是单方法律行为，到达即解除。解除协议是双方合意，须双方签字或盖章才能成立。
问：我向法院起诉解除合同，但被告答辩不同意，法院一定不会判解除吗？答：不是。法院将审查是否符合法定解除条件，若条件成立，即使被告反对，也会判决解除。
问：胜诉了但对方拒不开具发票，怎么办？答：可向税务部门举报，同时可作为合同履行争议证据，但不能成为拒付租金的合法理由。
问：解除合同后，租赁场地里的物品对方拒不归还怎么办？答：可主张其承担保管责任；若物品价值较大，可报警处理或提起排除妨害之诉。
问：我在上海闵行区租的办公室，房东断水断电逼我搬走，该怎么办？答：房东行为构成违约和侵权，你可固定证据，要求其赔偿经营损失。若其行为致使合同目的无法实现，你可解除合同并索赔。
问：本案判决对于租赁合同纠纷有何示范意义？答：它明确了三点：通知解除的低门槛效力、解除后的租金按实际使用天数折算、举证不能的败诉风险。提醒当事人依法行使权利。
问：解除权是否因接受对方继续履行而丧失？答：有可能。若解除权人继续接受对方履行或要求对方继续履行，可能被视为放弃解除权，需谨慎对待。
问：合同中约定“提前解约需赔偿3个月租金”，该条款是否过高？答：若超过实际损失30%，可诉请法院酌情降低。违约金兼具补偿和惩罚功能，但不得超过实际损失的30%。
问：解除合同后，租赁物的消防责任由谁承担？答：房屋返还给出租人后，管理责任及消防责任随之转移。返还前的期间，承租人仍须履行消防义务。
问：我能否以房屋未通过消防验收为由拒付租金？答：如果房屋无法通过消防验收导致不能合法经营，可主张租赁物不符合使用条件，并以此抗辩拒付租金。需参考合同约定及实际情况。
问：本案中，为何开发商反诉要求支付86万元租金的请求被驳回？答：因为法院确认合同已于2023年3月26日解除，合同解除后，租金支付义务终止。此前欠付的租金，开发商可另案主张债权。
问：如果承租人破产，出租人能否解除租赁合同？答：破产管理人有权决定解除或继续履行合同。若解除，出租人可申报债权，但需遵守企业破产法规定。
问：解除合同通知由律师代为寄送有什么好处？答：律师函更具威慑力和规范性，且能在程序上体现解除权人的正式意思表示。建议普通解除通知也可找律师把关。
问：我承租的房屋被司法查封，能否解除合同？答：若查封影响实际使用，可依据“不能实现合同目的”解除合同，并要求出租人退还押金及预付租金。
问：解除权的行使是否要求解除事由发生在合同有效期内？答：是的。合同解除针对的是有效成立的合同，且解除事由须发生在合同存续期间。
问：本案原告向被告发出解除通知书后又起诉，是否多此一举？答：并不多余。起诉的目的在于请求法院确认解除效力，并对财产返还、赔偿等后果一并裁判，使法律状态更加明确。
问：在上海，租赁合同的网签备案失效是否影响合同解除？答：不影响合同效力，但影响对抗第三人的效力。合同解除后，应及时办理备案注销以避免后续纠纷。