郑州同居析产纠纷中赠与意思表示认定的裁判规则解析

两个人办了婚礼、没领证、一起买了房、一起还贷款，日子过了三年多却分道扬镳——房子怎么办？首付是女方父亲出的，男方能说这是“赠与”就一人一半吗？河南郑州中院的一纸终审判决，把“同居析产纠纷”中最隐蔽也最关键的裁判逻辑摊开了：赠与意思表示，到底靠什么来认定？

为什么同居期间父母掏的钱，很多时候既不算“赠与”也不算“单纯的借款”？为什么法院最终把首付款认定为双方的共同债务，各承担6.5万元？本文通过（2019）豫01民终5225号真实案例，以案说法，带你厘清同居析产中“赠与意思表示认定”的法律边界。

一、案情梳理：没领证的“夫妻”，分开了牵扯不清

1. 基本经过

王*（男）与张*（女）于2012年举办结婚仪式，未办理结婚登记，随后开始以夫妻名义同居生活。

2012年10月18日，王*以自己的名义购买位于郑州市二七区的一套房产，总价43万余元。其中：

• 首付款136,340元；
• 银行贷款30万元。

首付款的资金来源是关键：

• 6万元系张用其父亲张顺的银行卡直接支付；
• 7万元现金系王从张顺的银行卡中取现后支付。

同居期间，两人共同偿还房屋贷款。2015年12月，双方发生矛盾，张*搬离住所，同居关系解除。

2. 双方争议焦点

张*诉讼请求： 分割同居期间共同购买的这套房产。

王*主张：

1. 房屋应平均分割，补偿款按实际拍卖变卖价格计算；
2. 剩余贷款双方各承担50%；
3. 首付款是张父亲赠与给他和张的，不应作为债务处理；
4. 张*在2015年12月后继续住在房子里，应支付房租费用。

3. 法院判决

一审判决：

• 房屋归王*所有；
• 王支付张房屋补偿款50万元；
• 2015年3月1日以后的剩余银行贷款，双方各承担50%；
• 首付款中的13万元（张*顺处的债务）由双方各承担6.5万元。

王*不服提出上诉，郑州中院二审驳回上诉，维持原判。

这个案子最核心的法律较量，就是13万元首付款的性质认定：是赠与，还是借款？是单方赠与，还是共同债务？

二、核心法律问题：同居析产中，赠与意思表示如何认定？

1. “赠与意思表示”这个概念，为什么决定房产分割走向？

“赠与”是赠与人把自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的法律行为。在同居关系析产纠纷中，最常见的争议模式是：一方父母出资支付首付，分手时另一方主张：“这钱是送给我们俩的。”而拿出钱的一方则说：“这只是暂时借的/帮忙付的，可没说要送。”

此时，法院处理的第一步不是算账，而是判定出资的性质：

• 如果认定为对一方的个人赠与，该部分出资对应的房产权益归受赠方个人，不作为共同财产分割；
• 如果认定为对双方的共同赠与，则转化为共同出资份额，按共同财产处理；
• 如果认定为借款（共同债务），则双方要共同偿还；
• 如果认定为代为支付（垫付），也可能形成债权。

赠与意思表示认定，决定了这笔钱是“给”还是“借”、是“给你一个人”还是“给你们两个人”——性质不同，分配结果天差地别。

2. 谁主张谁举证：空口说“赠与”不能作数

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，对赠与关系的认定，需要达到排除合理怀疑的证明标准。而我国法律并没有规定同居期间父母出资“默认属于赠与”。

因此，在司法实践中：

• 出资本方说“当时是赠与”，必须拿出明确的赠与合意证据，比如转账备注“赠与”、书面赠与协议、明确证明赠与意思的聊天记录或录音；
• 如果拿不出来，法院一般会按借款或共同债务处理。

本案中，张跟王均未能提供张*顺当时有“赠与”意思表示的任何证据。法院因此认定该13万元首付款不属于赠与，而是双方的共同债务，由两人平摊。这就是“赠与意思表示认定”的证据规则在起作用。

3. 本案中的两个细节，揭示举证的关键

细节一：张*以父亲银行卡直接支付6万元

这笔钱通过女方父亲的卡刷出。女方说是用于共同买房；男方也没有证据证明父亲曾表示“这钱送给你们”。

细节二：王自行从张顺银行卡中取现7万元

王能取出这笔钱，说明他对该资金的控制使用是双方认可的。但这笔钱究竟是“张顺赠与王*”，还是“张*顺出借给双方的购房款”？同样没有任何书面证据加以固定。

法院最终把这两笔钱合并认定为“共同债务”，正是因缺乏赠与意思表示证据而作出的保守认定。这也提醒大家：同居期间大额资金往来，如果没有书面凭证，分手后极容易陷入被动。

三、同类案件的痛点问题：判决书中隐藏的四个实务细节

1. 同居期间用一方名义买房，是不是必然按一人一半分割？

很多人误以为，同居期间共同出资买房，分手后必须一人一半。实际上，“一人一半”并不是必然结果。

法院分割同居共同财产，依据的是双方的出资贡献、共同还贷贡献、生活消费安排、产权登记情况、实际居住使用情况等因素综合判断。只有在双方出资相当、共同还贷、无法区分份额的情况下，平均分割才成为比较公平的处理方式。

本案中，虽然房产登记在王*一人名下，但首付女方家庭出了13万、男方出资很少，加上两人共同还贷，法院综合认定各50%份额，本质上是对女性出资方的一种保护性补偿。

2. 庭审中认可的房屋价值，为什么不能反悔？

一审期间，双方共同认可房屋现值100万元。二审中王*认为100万不合理，主张以拍卖变卖价为准，但法院未采纳。

这是因为：诉讼中的自认具有法律约束力。在开庭笔录中签字确认的房屋价值，属于当事人处分自己民事权利的行为，没有充分证据不能随意推翻。在实操中，如果一方觉得房屋价值有异议，应当庭外委托评估或申请司法鉴定，而不是等判决后再反悔。

3. 剩余贷款债务，判决“各承担50%”能执行得下去吗？

涉案房产尚有银行贷款未还清。法院判决由双方各自承担50%的剩余贷款。考虑到贷款账户通常登记在一方名下，法院为了让判决可执行，设计了“折抵”方式：

• 确定补偿款50万元；
• 扣除女方应承担的剩余贷款份额；
• 由男方将净额一次性支付给女方。

这种处理方式在判项设计中叫做“折抵给付”，既能保障贷款不断供，也避免了双方继续共同还款带来的扯皮。

4. 分手后一方继续住在房子里，另一方能要“房屋使用费”吗？

本案中男方曾主张：张*2015年12月后还住在房子里，应支付租金补偿。法院对此没有支持。

原因是：共同购置的房屋，即使解除同居关系，在分割完成前仍属于双方共同财产，一方实际居住使用是自身财产权益的延伸，不属于无偿占有他人财产。 除非有明确的“要求搬离”或“实际排他性占用”证据，否则很难获得使用费支持。

四、律师建议：如何让“出资性质”说得清、分得明？

在同居关系析产纠纷中，很多当事人的痛点集中在：没有结婚证、没有出资协议、没有转账备注、没有沟通记录，等到分手才发现“说不清、道不明、分不平”。要避免这种结局，以下细节值得注意：

1. 大额出资，一定要留痕

无论你是父母出资，还是情侣间互相转款，务必做到：

• 银行转账时备注用途（如“共同购房首付借款”“赠与某某用于购房”）；
• 尽量不用现金，杜绝“公说公有理”的取现困局；
• 如果是现金，保存取款凭证、时间、在场人证言、聊天记录形成证据链。

2. 把“关系的话”写成“法律的话”

同居关系不是婚姻关系，不适用夫妻财产制。任何与房子有关的出资、承诺、借用，都不要只说一句“咱俩还分什么彼此”。建议签署简洁的共同出资协议或借条，写明：出资人、金额、用途、资金性质（赠与/借款/代持）、权利义务。

3. 能写两个人的名字，就不要写一个人

以本案为例，房产登记在王一人名下，张在主张权益时不得不通过诉讼确认共有关系。如果当初购房合同和不动产权证登记为双方共有，后续分割就简单得多。

4. 保留共同还贷的证据

银行转账流水、收入用于还贷的记录、微信聊天中对还贷的确认，是确认同居共债、共同财产贡献的重要证据。别把还贷记录清理得太“干净”。

5. 分手后，不要在财产问题上“冷处理”

一旦感情破裂，房屋贷款、物业费、装修费用不能长期搁置。尽早通过协商或诉讼解决财产分割，否则后续房屋增值、债务利息、使用状态都会增加纠纷变量。

五、同居析产纠纷高频问题解答（含郑州各地区实务指导）

问：我和对象没领证，同居期间买了房，现在分手了，房子怎么分割？ 答：先看房产登记和出资情况。登记在双方名下一般按共同共有处理；登记在一方名下，需结合首付资金来源、共同还贷记录、双方贡献度综合认定是否构成共同财产。具体可参照郑州中院（2019）豫01民终5225号案的裁判思路。

问：父母帮忙付的首付款，没有借条也没有赠与协议，算谁的？ 答：司法实践中，没有赠与意思表示证据的，不能当然认定为赠与。法院极可能认定为对双方的共同债务或借款，由同居双方共同偿还。要想认定赠与，必须有转账备注、书面协议、聊天记录等能证明“给你/你们”的明确证据。

问：郑州中院怎么认定同居期间一方父母出资的性质？ 答：郑州中院在相关案例中明确：主张构成赠与的一方须承担举证责任，未能提供证据的，出资款按双方共同债务处理。这对同居析产纠纷中处于出资方地位的人相对有利。

问：我和前任在荥阳市共同买的房，现在分手想要分割，该去哪个法院起诉？ 答：根据《民事诉讼法》规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院专属管辖。荥阳市范围内的房产，应向荥阳市人民法院起诉；如果涉及郑州中院辖区内的重大案件，则根据级别管辖规则确定。

问：二七区法院判完，到郑州中院上诉，二审一般要多长时间？ 答：二审审限一般为三个月，有特殊情况可延长。本案从上诉到判决用了约四个月，属于正常周期。如果双方能调解，可能会更快。

问：同居期间房子登记在男方名下，女方付了首付，分手怎么保证自己的权益？ 答：建议立即提起同居关系析产纠纷之诉，并申请诉前或诉讼财产保全，冻结房产交易或抵押变现，防止对方在诉讼期间出售或二次抵押。

问：同居析产案件可以申请财产保全吗？ 答：可以。申请人需要提供担保，法院审查后可以查封涉案房产、冻结银行账户等。这属于防止财产转移的关键操作环节，务必在立案时一并申请。

问：没有结婚证，可以起诉分割同居共同财产吗？ 答：可以。根据《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三条，当事人因同居期间财产分割发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。

问：同居期间买的房子，后来增值了，增值部分怎么分？ 答：法院会结合双方出资比例、贡献度来确定补偿标准。如果认定房产共有但不适合实物分割，一般由获得房屋一方按双方协商或评估的市场价值给予对方折价补偿，增值部分随之体现。

问：房子登记在两人名下，但是贷款一直由我一个人还，分手能让他还我一半吗？ 答：只要能提供日常转账记录、贷款扣款流水、还款明细，可以主张对方承担一半共同贷款债务。法院通常会支持双方分担，但需要你举证“共同还款约定”或“共同债务”的事实。

问：一审判决后不服，应当怎么上诉？ 答：应在收到判决书之日起十五日内向一审法院递交上诉状，按对方人数提交副本，并在指定期限内缴纳二审案件受理费。上诉请求要明确、有证据支撑，不能只写“不服”。

问：我在中原区法院立案需要准备哪些核心证据？ 答：同居关系证明（聊天记录、婚纱照、证人证言、居委会证明等）、房产购买合同、首付款流水、贷款合同和还贷记录、双方资金往来记录、涉案房屋现状照片。材料越完整，法院认定共同财产的可能性越大。

问：对方说首付款是他爸妈赠与的，我得怎么反驳？ 答：要求对方出具书面赠与协议、明确备注的转账凭证或见证人证言。如果对方仅提供口头陈述，你可以主张该笔款项是借款或共同出资，并援引“赠与意思表示需达到排除合理怀疑”的证据规则。

问：贷款还没还完，法院能把房子判给我吗？ 答：可以。法院通常会判决房屋归一方所有，剩余贷款由获得房屋一方继续偿还，并向另一方支付折价补偿款。如果双方同意共同还款，也可设计折抵给付方案。

问：案件在郑州市金水区法院审理，一般要多久出结果？ 答：简易程序一审期限三个月，普通程序六个月。同居析产纠纷普遍涉及房屋价值认定，审理时间通常在四到八个月，如果有评估鉴定会适当延长。

问：对方在诉讼中把房子卖了怎么办？ 答：建议起诉时同时申请房屋保全查封，阻止过户。如果未保全且对方恶意出售，可以考虑追究其违约责任，并要求赔偿损失。实际操作中，保全环节非常关键。

问：我只有现金支付首付，没有转账记录，能打赢官司吗？ 答：有一定难度，但并非不可能。可以提供银行取现凭证、时间地点说明、当时在场的亲属证人证言、对方承认收款的聊天记录等形成证据链。如果能举证购房前后有大额取现记录，法院会综合认定。

问：郑东新区法院和郑州中院的分工是怎样的？ 答：郑东新区法院（郑州新区人民法院）管辖区域内的第一审民商事案件；郑州中院管辖不服基层法院判决提起上诉的二审案件，以及标的额较大的重大一审案件。同居析产纠纷一般从基层法院开始。

问：我和他在巩义市共同买房，他在新郑市居住，我要在哪起诉？ 答：如果双方已结束同居关系，属于不动产纠纷，一般由不动产所在地法院——即巩义市人民法院管辖。如果你申请分割的是其他共同财产，也可以考虑被告住所地法院，但不动产部分优先适用专属管辖。

问：同居关系中，女方全职在家没收入，只负责带孩子做饭，买房时没出钱，分手能分到房子吗？ 答：如果女方虽然没有直接出资，但通过家务劳动、照料家庭、协助经营等方式对共同生活有实质性贡献，法院在分割同居期间财产时会适当考虑其贡献度。但必须有证据证明这种贡献的存在，建议保留家庭生活开支记录、聊天记录、证人证言等。

问：对方说当初出资是“彩礼”，分手不用还，这种说法成立吗？ 答：彩礼是婚姻缔结的附条件赠与，如果双方未办理结婚登记，原则上应当返还。但如果彩礼已经用于购房等共同生活支出，性质会转化为共同出资，法院会结合具体情况处理，不等同于单纯“不用还”。

问：二审判决生效后对方不给钱，怎么办？ 答：可以在判决生效后两年内申请法院强制执行。需要提交执行申请书、生效判决书、对方财产线索。法院会依法查控其银行存款、房产、车辆、网络支付账户等财产信息。

问：同居析产案可以要求对方承担律师费吗？ 答：我国民事诉讼原则上不判令败诉方承担胜诉方律师费，除非双方有约定或法律明确规定。实践中，同居析产案件律师费一般由当事人各自承担。起诉前建议将诉讼成本纳入考量。

问：双方在上街区法院打官司，和解调解对财产分割有没有好处？ 答：调解结案在法律效力上与判决等同，且节省时间、降低诉讼成本、可以灵活设计补偿方案。如果双方对房屋价值、债务承担的差距不大，调解是很好的解决方式。但要注意，调解协议签字即生效，务必想清楚再签。

问：登封市法院审理这类案件，证据不足的一方能申请调查令吗？ 答：可以。诉讼中当事人因客观原因无法自行收集银行流水、购房合同等证据时，可以申请法院签发调查令或由法院依职权调查。申请时要说明证据线索和所需证明目的。

问：同居期间房子翻新装修，装修费能不能要求对方分担？ 答：如果装修发生在同居期间且使用双方共同财产，可视为对共同财产的贡献，能在析产分割中得到体现。如果是分手后单方进行的装修，一般认定为个人投入，很难要求对方承担。

问：新密市当事人遇到同居析产，选择调解还是判决好？ 答：如果双方没有子女、债务简单、房屋归属清晰，建议选择调解，更高效；如果存在转移财产、隐瞒收入、证据争议大等情形，建议走判决程序，以裁判形成明确规则，防止后续再度产生纠纷。

问：同居关系解除后，房子暂时不能分割，能先申请确认共有权吗？ 答：可以。你可以先提起“同居关系析产纠纷”，请求确认房屋为双方共有，并判令分割。实务中也有人先办理共有登记再另行分割，但需要对方配合，不然还是得走诉讼程序。

问：中牟县法院在处理同居析产案件时，会不会先给双方做调解？ 答：会的。法院在审理同居析产案件时，会依法先行组织调解。调解不成的，再开庭审理作出判决。调解阶段可以委托律师与对方进行多轮沟通，争取一个双方都能接受的折价补偿方案。

问：我和他在金水区一起买房，但房产证只有他的名字，我现在能加上名字吗？ 答：未经对方同意、贷款银行同意，不动产权证不能随便加名。你可以先协商，协商不成起诉要求分割。诉讼过程中法院可以直接确认房屋份额并以折价补偿方式处理，不一定必须通过加名解决。

问：同居期间买的商铺，分手后怎么分？ 答：商铺同样属于同居共同财产，可依法分割。如果双方没有协议，法院会考察出资比例、经营管理贡献、租金收益分配等综合判断。经营商铺的流水、租约、缴税记录都可以作为证据提交。

问：同居期间共同购买车辆，车辆登记在女方名下，男方出钱，分手后车辆归谁？ 答：先看出资比例。如果是共同出资，即使登记在一方名下，仍可认定为共同财产。法院通常判令车辆归登记方所有，由登记方按车辆现值向另一方支付补偿款。

问：同居期间买房子，双方都有房贷逾期记录，影响后续分割吗？ 答：逾期记录会影响征信，但一般不影响财产分割的认定。分割时法院会更关注贷款剩余本息和双方各自承担方式。为避免房子被银行拍卖，建议先共同清偿逾期贷款，再协商分割。

问：想请郑州当地的律师代理同居析产案件，费用大概多少？ 答：律师费根据案件复杂程度、标的额、律师资历、风险代理或固定收费方式不同而有所差异，通常按标的额比例收取，也可以实行部分风险代理。建议面谈时要求律师出具正式收费方案和开庭策略，再决定是否委托。

问：同居析产纠纷经过一审二审，还能申请再审吗？ 答：如果确有新证据证明原判决存在重大错误，或者程序违法、适用法律确有错误，可在判决生效后六个月内申请再审。但再审启动门槛较高，日常纠纷还是应在一、二审阶段把证据做扎实。

问：我和他在惠济区生活，买房的银行流水被我弄丢了，可以去银行调取吗？ 答：可以。本人携带身份证和银行卡，到银行柜台申请打印交易明细。如果银行要求提供法院调查令或律师调查令，可在起诉后由律师申请法院出具调查令调取。

问：同居关系存续期间，一方偷偷把房子抵押贷款，另一方怎么办？ 答：尽快起诉并申请财产保全，同时向不动产登记中心调取抵押登记信息。如果抵押贷款并非用于共同生活，可以主张该债务为一方个人债务，并要求对方赔偿因擅自处分共同财产造成的损失。

问：在郑州打同居析产官司，开庭时法官一般会问哪些问题？ 答：法官通常会围绕四个环节询问：

1. 同居关系起止时间及证据；
2. 购房资金来源和具体金额；
3. 共同还贷的支付方式和金额；
4. 双方对房屋现值、归属和补偿款的意见。 开庭前把这些事实梳理成时间线，回答矛盾越少，可信度越高。

问：同居期间双方一起还贷的银行卡在女方名下，银行流水只有她一人名字，怎么证明男方也有还贷？ 答：可以提供男方定期转账给女方的流水、微信或支付宝备注“还房贷”、双方沟通还贷的聊天记录。如果以上都没有，可以申请法院调取男方银行账户的消费或取现记录，与女方还款金额、时间比对，形成间接证据链。

问：如果一方长期不接电话，法院联系不上，离婚案能公告送达吗？ 答：这属于同居析产纠纷而非离婚纠纷，同样适用公告送达。在穷尽直接送达方式后，法院可以公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期为三十日，经过合法传唤无正当理由拒不到庭的，法院可以缺席判决，但程序周期会更长，判决生效后执行也需要更多时间。

问：我想查男方名下到底有多少财产，除了法院调查令还能怎么查？ 答：可以委托律师持调查令到不动产登记中心、车管所、银行、证券公司、支付宝/微信财付通平台等查询。如果尚未起诉，也可以通过诉讼保全中的财产查询功能进行关联排查，但最终以法院依法调取的清单作为分割依据。

问：这种情况拿到房屋补偿款后，我还要配合对方办理过户吗？ 答：如果判决房屋归对方，你在收齐全额补偿款后，应当配合对方到不动产登记中心办理过户。如果对方不付款，你可以申请法院执行，在执行程序中由法院协助完成过户，无需你再配合签名。

问：郑州中院的判决在省内其他地市有没有参考效力？ 答：同类案件在中院辖区内有参考价值，但法官有独立性，其他地市法院也有自己的裁判尺度。遇到同居析产纠纷，最稳妥的做法是查找案件所在地区法院近三年的相关判例，作为诉讼预期参考。

问：如果要请律师，我该怎么判断律师是否擅长打同居析产官司？ 答：可以询问律师三个问题：你代理过几件同居财产分割案件？你最近一次代理的案件争议焦点是什么？本案你打算从哪几个证据着手？同时要求律师展示相关判决书或办案手记，不是所有婚姻家庭律师都熟悉“赠与意思表示认定”这类细分规则。

问：我和前任共同买的房子还没有交房，分手后可以起诉分割吗？ 答：可以。即使尚未交房，只要是同居期间基于共同出资形成的共同财产，法院可以判决确认双方各自享有的权益份额。待交房后，可再依据生效判决办理权属登记或折价补偿。

问：同居一方死亡，另一方还能分割同居期间共同财产吗？ 答：可以。先与死者继承人协商，协商不成可提起同居关系析产诉讼，确认你应得的份额后，再参与剩余遗产的分配。建议尽早在继承开始后一年内主张权利，避免因拖延导致证据灭失。

问：法院判决房屋归一方，但房屋贷款还没还完，可以办过户吗？ 答：通常需要还清贷款、解除抵押后才能过户。实际操作中，常见方案是获得房屋一方通过“转按揭”或自行筹款结清贷款再办理过户。如果无法一次性结清，双方也可以协商继续共同还款，等解押后再过户。

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结语

同居关系不受婚姻法保护，但同居期间的财产权益、债务责任、出资归属，依然有明确的法律规则可依循。“赠与”不是一句口头说辞，而是需要证据支撑的法律意思表示。

谁出资、谁还贷、谁获益，每一项都必须经得起证据推敲。希望每一个正在同居或即将共同买房的人，在感情里全情投入的同时，也能在财产安排上多一分清醒——这不伤感情，而是对双方最大的负责。

雷全甫，河南审一律师事务所。