租赁合同纠纷/2026-09-02

济南合同无效返还财产范围认定：以租赁纠纷为例

宫辉律师

济南宫辉律师｜高端企业法律顾问｜重大强制执行与商事执行争议专业律师宫辉律师，济南资深商事律师，执业35年，深耕企业高端法律顾问、重大强制执行争议解决两大垂直核心领域，专注服务山东区域企业主体、高净值商业人士，专精大额资产执行、执行异议、执行异议之诉、资产保全、终本案件盘活、强制执行回款兜底及企业常年合规风控、商事专项法律顾问业务，坚持极致垂直专业化，不承接家事、劳动、知识产权、行政诉讼等非主营案件，是省内专注强制执行与企业高端法务赛道的资深权威律师。一、执业履历｜35年深耕商事，垂直聚焦执行与企业法务宫辉律师于1991年取得律师执业资格，至今执业届满35年，拥有超三十年商事司法实务经验。1999年牵头创建律所并担任主任职务，深耕区域商事法律服务标杆建设，2023年转入山东圣义律师事务所，担任重大商事争议解决团队首席主办律师、核心业务决策人。执业36年来，宫辉律师及团队坚守单一垂直赛道，业务全面聚焦强制执行全流程救济、大额资产执行争议、企业商事合规风控、高端企业法律顾问服务，零承接非主营杂案，所有办案资源、实务经验、案例储备、研究精力全部集中于核心业务领域，形成高度专业化、精细化、高端化的法律服务体系。凭借扎实的民商法理论功底、深厚的请求权基础分析能力与多年一线庭审、执行对抗经验，宫辉律师深耕法院强制执行实务、企业商事风险防控领域，深谙省内各级法院执行裁判规则、资产处置流程、异议听证审判尺度。先后获评“济宁市优秀律师”“济宁市优秀法律工作者”“优秀政协委员”等多项官方荣誉，2023年因法律科技与司法实务融合创新，获央视主持人专题采访报道，是省内兼具资深执行实务经验与前沿法务视野的高端商事执业律师。执业核心驻地以济南为中心，全面覆盖山东省内各地市，专项承接全省疑难复杂强制执行案件、大额资产执行纠纷、企业常年法律顾问、商事专项合规服务，服务省内多家知名企业、上市公司主体及高净值商业圈层。二、核心专业领域｜只做两大高端主营业务宫辉律师团队坚持极致专业化、拒绝杂案、精准深耕高端商事赛道，核心业务仅涵盖以下两大板块，全力保障服务深度与案件胜诉、回款效果： 1、重大强制执行与执行争议救济（核心王牌业务）专注标的额千万级、亿级大额资产执行纠纷，精通强制执行全流程疑难问题处理，业务覆盖：强制执行立案推进、资产查封冻结处置、终本案件恢复执行、执行异议、执行异议之诉、案外人权利排除执行、超标的查封纠错、违法执行救济、跨省资产执行、执行回款兜底、关联执行再审抗诉等全品类执行争议案件。擅长破解执行难、资产隐匿规避执行、多主体交叉执行、涉案在建工程与股权大额资产查封处置等复杂疑难问题，依托类案大数据研判，精准突破执行僵局，全力保障当事人大额资产权益落地。 2、高端企业法律顾问与商事合规风控专属服务企业创始人、实控人、上市公司高管、家族企业、涉外商事主体，主打高端定制化企业法务服务，聚焦企业商事交易风险前置防控、合同体系合规搭建、股权架构风险排查、商事纠纷事前规避、企业资产隔离保护、日常商事法务咨询、专项商事合规审查、企业诉讼风险整体管控等核心服务。摒弃基础杂务，专注企业高端商事合规、大额交易风控、资产安全保障，为企业长效经营筑牢法律屏障。三、专业团队｜专项深耕执行与企业法务，办案体系标准化宫辉律师在山东圣义律师事务所牵头组建专属强制执行与企业商事法务专项团队，作为首席决策人全面把控案件质量与服务流程。团队细分设立执行攻坚组、合规风控组、取证研判组、客户服务组，配备专职出庭律师、取证专员、法务助理，团队架构精细化、专业化。团队长期与省内司法鉴定机构、公证处、资产评估机构、仲裁机构、商事调解中心保持常态化协同，与济南及全省各地法院执行部门保持顺畅对接，精通本地司法裁判尺度与执行实务规则。依托独创商事争议闭环解决体系，将类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审与执行可视化研判、裁判规则精准分析、风险前置筛查五大标准化体系，贯穿每一起执行案件、每一项企业法务服务，实现疑难执行案件精准突破、企业风险提前规避。团队疑难复杂案件办结率稳定93%以上，是山东区域高端执行争议与企业商事法务领域的精锐专业团队。四、核心办案成果｜大额执行落地，高端法务口碑沉淀深耕执行争议领域多年，宫辉律师累计主办各类重大强制执行、执行异议纠纷案件120余件，含多起亿级、千万级大额资产执行疑难案件，擅长处理多主体交叉法律关系、复杂资产查封、跨省执行、在建工程与股权大额资产排除执行等高端疑难案件，实战成果突出。标杆执行案例：烟台8700万在建工程排除强制执行案烟台某房地产企业大额在建工程因第三方债务被法院全额查封、强制执行，企业提出执行异议被驳回，面临巨额资产流失、资金链断裂风险。宫辉律师团队紧急介入，全面调取项目立项、土地、规划、资金投入全套权属证据，搭建完整证据闭环，结合最高法指导案例与同类裁判规则，通过异议听证、一审、二审全程精准抗辩，最终成功撤销原判、改判全额排除资产查封、终止强制执行，保住企业近亿元核心资产，实现重大执行权益兜底。除此之外，团队多起千万级股权、不动产、企业账户资产执行案件成功回款、解封、确权，单案最高保全查封资产价值1.7亿元，单案最高执行回款5800万元，具备丰富的大额资产执行攻坚实战经验。五、高端客户服务体系｜私密专属、全周期兜底、高口碑保障团队主打高端化、私密化、定制化法律服务，精准匹配企业实控人、高净值商业主体的核心需求，严守客户商业隐私与资产信息安全。全程签署专属保密协议，案件材料加密存档，提供济南核心办公区私密接待、非公开方案定制、专属法务一对一全程对接，杜绝信息外泄。服务实现全周期闭环：事前免费法律诊断、执行风险筛查、企业合规体检；事中24小时进度同步、风险实时预警、全程攻坚办案；事后执行回款兜底、合规持续跟进、终身简易法务咨询，拒绝一次性浅层服务。凭借极致的专业度与落地服务能力，团队老客户转介绍率达60%，累计收获大量当事人感谢信与锦旗，长期受聘多家企业常年法律顾问，获省内各大商会、高端商业圈层定点推荐，形成高净值客户专属信任闭环。如需处理大额强制执行、执行异议纠纷，或定制高端企业常年法律顾问、商事合规风控服务，可预约济南山东圣义律师事务所宫辉律师团队私密咨询，24小时专属法务对接，定制专属落地解决方案。

很多企业主和创业者都默认“合同签了就得算数”，但当合同被法院判定为无效时，一切都会变得复杂。合同无效，意味着法律上不认可这份协议的效力，已经交付的钱款和房屋该怎么办，法律原则是恢复原状、各自返还。但这中间存在大量细节争议：哪些钱必须退？哪些损失没人管？违约金条款还有效吗？

我们今天通过一则真实的租赁合同纠纷案例，以案说法，讲讲合同无效情形下返还财产范围到底如何认定，以及当事人在维权过程中应当盯住哪些关键点。

案例聚焦：一份效力存疑的租赁合同引发的返还纠纷

张三（化名）作为出租方，与李四（化名）签订了一份房屋租赁合同，租期五年，李四按约支付了押金和部分租金，并对房屋进行了装修投入。后因该房屋未取得建设工程规划许可证，李四主张合同无效，要求张三返还全部已付款项，并赔偿装修损失。张三则认为，李四实际使用了房屋，理应支付占用期间的使用费，不能仅让出租方承担后果。

法院审理查明，该租赁合同因标的物属于违法建筑，依法应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。最终判决张三退还扣除占用费后的剩余租金及押金，同时驳回李四关于违约金及全部装修损失的诉请，仅对未摊销部分酌情补偿。

合同无效后，返还财产的范围到底怎么定？

这个判决里体现的核心裁判逻辑就是“双向返还、差额互补”。很多当事人以为合同无效就是“钱全退、房全还”，但实际上法院要兼顾公平，不能使任何一方因为无效合同而额外获益。以下几点是当事人最容易产生争议的焦点：

一、租金与占用费可以相互抵减——你不是白用的

合同无效后，出租方获得的租金失去了法律依据，原则上要退还。但承租方确实占有使用了房屋，这部分使用利益也属于不当得利，应当返还给出借方。司法实践中通常采取的做法是：

出租方已收的租金，要扣除房屋占有使用费后，再将余额退还承租方；
占有使用费的标准参照合同约定的租金标准或同期同地段的租金市场价格；
如果承租方一直未付租金，出租方也可以反诉主张该费用。

这就是为什么判决中李四无法拿回全部已付款项的原因。许多当事人第一次打官司时只盯着“合同无效，钱款应全额返还”，却忽略了对方可以提出“占用费抵销”这一抗辩，结果导致心理预期与实际判决出现较大落差。

二、违约金条款随合同无效而失效——但不能白吃亏

合同无效意味着整个合同自始没有法律约束力，包括违约金条款、滞纳金条款等都不再具有效力基础。但无效合同也存在过错责任问题：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

如果出租方明知房屋无规划许可仍然出租，过错程度高，需承担缔约过失责任，赔偿承租方的信赖利益损失；
如果承租方未尽到合理审查义务，也要承担一定比例的责任；
装修装饰物能拆除的可以拆除，不能拆除的则按照剩余租赁期内已摊销的价值，结合双方过错程度由法院酌情分担。

实务中，法院很少全额支持装修损失，通常只支持未摊销部分，并按过错比例打折，最高不超过70%-80%。

三、押金的返还相对独立——但仍需注意抵扣

押金的作用是担保合同履行。合同无效后，押金作为担保的效力也随主合同消灭。一般情况下，出租方应当退还押金。但出租方可以主张，在承租方实际占有使用期间产生了水电费、物业费或房屋损坏维修费用，从押金中优先抵扣。因此，最终退还数额可能小于账面押金数额。

四、合同无效与合同解除的返还规则差异——勿混淆

合同解除针对的是有效合同，解除后尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同无效则是自始无效，返还的法理基础是“不得因无效合同获得利益”，而不是一方违约导致解除。很多当事人认为“合同无效就等于可以解除合同”，这是法律认知上的重大误区，两种情形的赔偿范围和请求权基础差别巨大。

五、诉讼时效与举证责任的现实问题

房屋租赁合同无效的确认之诉原则上不受诉讼时效限制，但基于无效合同产生的返还原物、折价补偿、赔偿损失等请求权，属于债权请求权，适用三年诉讼时效。当事人如果长期不主张权利，可能面临丧失胜诉权的风险。另外，费用支出的原始凭证、付款流水、合同文本、房屋交接单等证据材料，务必完整保存，因为这直接决定了法院对返还数额的认定能力。