执行异议/2026-09-04

济南执行异议中认购书转化为买卖合同的认定逻辑

鞠常山律师

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[济南]鞠常山律师·债权债务概括转移合同纠纷 ——15年只办债权债务案件，专解大额商业借贷、担保追偿与执行回款难题一、个人专业履历与权威资质鞠常山律师，山东润泉律师事务所主任、债权债务专项团队首席主办律师，执业15年，自取得律师执业证起即锚定债权债务单一赛道，垂直深耕年限与总执业年限同步，15年间本人及团队未承办任何债权债务以外案件。鞠常山律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，在校期间即系统研习民商法及合同法理论，为后续专注债权债务领域奠定扎实基础。鞠常山律师现任济南市律师协会民事法律专业委员会委员，获聘济南仲裁委员会仲裁员，连续多年担任济南市中小企业协会特邀法律顾问，定期为济南本地商会、商业银行、资产管理公司讲授“企业应收账款管理与风险隔离”“担保追偿实务要点”等专题课程。其主笔的《民间借贷纠纷中类案大数据检索的裁判规则应用》《债权转让中通知效力的证据链闭环构建》等实务文章发表于《济南律师》等业内刊物，多次受邀在济南市律师协会主办的债权债务专题沙龙中担任主讲人，分享同类裁判规则研判与风险前置筛查经验。基于大量案件沉淀，鞠常山律师独创“债权债务争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑，实现从风险预判到执行回款的全流程闭环管控。二、律所专项团队综合实力山东润泉律师事务所债权债务专项团队，由鞠常山律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于债权债务单一赛道，不承接任何跨领域案件（如劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等）。内部设有取证专项组、执行攻坚组、合规组，配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与济南本地法院执行机关常态化对接的协同渠道。团队全部重大疑难案件均由鞠常山律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，整体案件核心诉求实现率保持在90%以上，疑难复杂案件办结率达85%。团队累计承办千万级以上标的债权债务案件超过120件，曾成功处理多主体交叉担保、三角债抵销、跨境债权追索等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评“济南市优秀专业律师团队”，鞠常山律师本人荣膺“济南市优秀律师”称号，并获“建党100周年优秀党员”表彰，律所亦荣获“济南市精品专业律所”行业肯定。三、量化承办数据+细分典型案例鞠常山律师执业至今，累计主办债权债务案件850件，细分案由结构清晰：民间借贷纠纷520件金融借款合同纠纷150件债权转让合同纠纷80件保证合同纠纷50件追偿权纠纷30件执行异议之诉20件其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、债务人破产重组、涉外债权等疑难复杂案件150件。典型案例（均经脱敏处理）案例1：大额商业借贷纠纷【情节】某企业创始人因公司经营急需周转，向朋友借款2000万元，约定年利率18%，后因资金链断裂无法还款，出借人起诉要求偿还本金及利息，并申请财产保全。【律师动作】鞠常山律师代理出借人后，立即进行财产保全，成功查封债务人名下两套房产及一辆豪车；同时开展类案大数据检索，梳理济南地区同类案件裁判规则，出庭质证时重点举证借款合同、转账记录及催收函件，形成完整证据链闭环。【结果】法院判决全额支持本金及合法利息，并在执行阶段通过全额执行回款裁定书追回全部款项，单案回款金额2200万元。案例2：担保追偿权纠纷【情节】某担保公司为济南一企业向银行贷款提供连带责任保证，企业逾期后银行划扣担保公司800万元。担保公司起诉要求企业偿还代偿款，企业以反担保手续瑕疵为由抗辩。【律师动作】鞠常山律师代理担保公司，诉前谈判未果后启动诉讼，调查取证调取银行代偿凭证、反担保合同及企业账户流水，庭审辩论中运用同类裁判规则研判，论证反担保合同有效。【结果】法院判决企业全额偿付代偿款及利息，并申请执行异议听证排除案外人干扰，最终执行回款850万元。案例3：债权转让合同纠纷【情节】某资产管理公司受让银行不良资产包，内含对一家房地产公司5000万元债权。房地产公司以债权转让未通知为由拒绝履行，并提起执行异议。【律师动作】鞠常山律师代理资产管理公司，组织调解期间多次与债务人协商，同步提交类案检索报告证明通知方式多样，出庭质证时出示公证送达证据。【结果】法院驳回债务人全部诉请，确认债权转让有效，并通过保全查封裁定冻结房产公司项目资产，最终执行回款5200万元。四、高端客户服务体系与真实口碑鞠常山律师专注服务企业创始人、上市公司高管、商业银行、资产管理公司、家族企业及涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及商业敏感性的当事人，鞠常山律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少客户商业损失与精力消耗。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达62%，累计收获当事人手写感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封财产价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5200万元。多位企业主在案件结案后续约长期私人法律顾问，多家济南本地商会、资产管理协会长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面对大额借款催收、担保追偿困境或执行回款难题，欢迎预约济南市历下区山东润泉律师事务所债权债务团队私密接待，获取专属定制法律服务方案。鞠常山律师团队服务济南市及山东省内同级地区（包括青岛市、淄博市、烟台市、潍坊市、济宁市、泰安市、临沂市、德州市、聊城市、滨州市、东营市、威海市、日照市、枣庄市、菏泽市等），线上搜索“济南鞠常山债权债务律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

在债权债务概括转移合同纠纷案件中，当被执行人财产被查封拍卖时，案外人以其已购买并占有该房产为由提出执行异议，请求中止执行。此类争议的核心在于，案外人与被执行人之间签订的认购书能否被认定为合法有效的书面买卖合同，从而适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的排除执行规则。本文以（2020）鲁11执异96号执行裁定书为样本，深度剖析人民法院在审查此类案件时的裁判思路与认定标准，为相关权利人依法维护自身权益提供实务指引。

一、争议焦点锁定：认购书是否构成合法有效的书面买卖合同

本案系申请执行人骏豪置业公司与被执行人荣安集团公司债权债务概括转移合同纠纷执行一案。执行法院对登记在被执行人名下的案涉房产作出拍卖裁定后，案外人郭某以其在查封前已购买并实际占有案涉房产为由，提出执行异议。各方争议的核心，正是《执行异议和复议规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的认定问题。

申请执行人主张，案外人与被执行人签订的是认购书而非正式买卖合同，该认购书缺失商品房买卖合同必备条款，且签订时被执行人尚未取得预售许可证，故不属于“合法有效的书面买卖合同”。案外人则认为，认购书已具备合同主要条款，且被执行人已在起诉前取得预售许可，应认定为合法有效的买卖合同。这一争议焦点的解决，直接决定着案外人能否依据第二十八条排除强制执行。

二、裁判规则解析：从认购书到买卖合同的司法认定路径

人民法院在审查“合法有效的书面买卖合同”这一要件时，并非机械拘泥于合同名称，而是综合考量合同内容的完备性与履行事实，依照法律规定作出实质判断。具体审理逻辑分为三个层次：

（一）适用法律规范，确定审查标准

人民法院首先援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，明确买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的权利排除执行四项构成要件。同时，准确适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和第二条的规定，为认购书的性质认定提供裁判依据。

（二）对照合同内容，判断是否具备买卖合同主要条款

裁判文书明确指出：

“案涉房屋由案外人吴某与被执行人荣安集团公司在2016年5月19日签定《昭阳小镇项目认购书》，时间早于本院查封裁定的作出日期，案外人郭某从张某、吴某手中受让案涉房产，承受认购书确定的权利和义务，被执行人对此认可。该认购书虽非当事人签定的正式合同，但具备了房屋买卖合同中关于标的物、价款、支付方式、违约责任等应有的主要内容，且在后续的履行过程中，成为双方履行权利义务的主要依据。”

这一认定思路表明，人民法院审查认购书的合同效力时，重在审查其是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而非单纯拘泥于合同的形式名称。

（三）结合司法解释，弥补预售许可瑕疵

针对认购书签订时被执行人尚未取得商品房预售许可证的问题，人民法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条作出认定：

“虽然荣安集团公司在出售房屋时尚未取得商品房预售许可，但在2017年3月22日也即申请执行人起诉前（2017年3月28日）取得了《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：‘出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效’。因此可以视为签定了合法有效的买卖合同。”

三、实务操作指南：权利主张与证据组织的关键步骤

结合本案裁判规则，案外人主张排除执行时，应当重点采取以下方法和步骤：

第一步：核对签订时间节点

案外人应当首先确认认购书或买卖合同的签订时间是否早于人民法院查封裁定的作出日期。本案中，认购书签订于2016年5月19日，而查封裁定作出于2017年3月28日，两者相距逾十个月，为“在查封前签订合同”提供了清晰的时间证据。若合同签订于查封之后，则难以满足第二十八条第一项要件。

第二步：审查合同内容的完备性

案外人应当对照《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，逐一核实认购书、订购书等预约协议是否具备标的物基本情况、价款、支付方式、交付条件、违约责任等核心条款。若合同内容过于简略，缺失关键条款，则存在被认定为预约合同而非本约合同的风险。

第三步：收集履行事实的证据链

本案中，案外人提交了预约认购书、房产买卖合同、购房款收据、接房通知、物业费及水电费缴费凭证、消防安全责任书、不动产权属状况证明等证据，形成了从合同签订、价款支付到实际入住占有的完整证据链条。人民法院认证认为：

“证据1、证据2、证据3证明了吴某与被执行人签定认购书、吴某转让给张某、案外人郭某从张某手中受让案涉房屋、郭某向被执行人交付房款的事实；证据4、证据5、证据7证明了郭某已经入住案涉房屋的事实；证据6证明郭某名下无其他住房的事实。”

第四步：关注预售许可的取得时间

若合同签订时出卖人尚未取得商品房预售许可证，案外人应当重点关注出卖人取得预售许可证的时间节点是否早于申请执行人起诉之日。本案中，被执行人于2017年3月22日取得预售许可证，早于申请执行人起诉的2017年3月28日，由此满足了司法解释第二条的规定。

第五步：综合论证四项要件

案外人应当围绕《执行异议和复议规定》第二十八条的四项要件进行全面论证：签订合法有效书面买卖合同、在查封前合法占有不动产、已支付全部价款或按约支付部分价款、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，人民法院最终认定：

“郭某所购房屋用于居住且已合法占有该房产；其已全额支付购房款；案涉房屋未办理过户登记非因案外人的原因。因此，其提出的执行异议理由成立，对该房产应中止执行。”

四、延展与启示：执行异议之诉的战略考量

本案裁判结果对房企债务纠纷中的购房者权益保护具有重要参考价值。值得注意的是，人民法院在裁定书末尾明确载明法律救济途径：“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。” 当事人在接受裁判结果的同时，应当充分了解后续诉讼权利的行使期限与程序选择。

对于与本案情形类似的购房者而言，诉讼策略上应当注重以下几点：一是在购房之初即保留完整的合同文本、付款凭证与入住手续；二是关注所购房屋是否已被司法查封，及时通过执行异议程序主张权利；三是综合运用《执行异议和复议规定》第二十八条与商品房买卖合同司法解释的相关规定，形成完整的法律论证链条。人民法院对合法占有不动产的认定，主要结合接房通知、物业费缴纳凭证、装修票据等证据综合判断，案外人应当注重此类日常凭证的留存与整理。

作者：鞠常山，山东润泉律师事务所来源：裁判文书网，案号：（2020）鲁11执异96号