贵阳案外人以房抵债能否排除法院强制执行？

2026[贵阳]申请执行人执行异议之诉：案外人“以房抵债”能否排除法院强制执行？

在民事执行实务中，申请执行人耗费大量精力查询到被执行人（债务人）名下看似“有价值”的财产时，却常常遭遇案外人（第三方）突然提出执行异议，主张该财产早已“卖”给自己或“抵债”给自己，要求法院停止执行。这种行为一旦被滥用，便成了被执行人转移财产、规避执行的高发手段。

本文聚焦2026年[贵阳]地区司法实践中的一个高频争议焦点：案外人基于“以房抵债”协议所享有的权利，能否对抗申请执行人的金钱债权，从而排除法院的强制执行？

一、问题引入：一份“一纸抵债协议”引发的执行困局

假设在贵阳，A公司因拖欠B公司货款500万元被法院判决败诉。B公司申请强制执行后，法院查封了登记在A公司名下的某商业房产。此时，案外人C持一份《房屋抵债协议》及A公司出具的《收据》向法院提出执行异议，称A公司早在一年前因欠其借款300万元，已将该房产“抵债”给自己，只是尚未办理过户登记。C主张自己是该房产的实际所有权人，请求法院解除查封并停止拍卖。

这个案例在贵阳乃至全国执行异议之诉中极为常见。其核心争议在于：案外人与被执行人之间仅达成了“以房抵债”的合意，但未办理物权变动登记，此时案外人所享有的究竟是债权还是物权？该权利是否足以排除法院的强制执行？

二、法律适用与裁判规则解剖

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《异议复议规定》）第28条，对于金钱债权的执行中，案外人排除执行需同时满足四个要件：

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
非因买受人自身原因未办理过户登记。

司法实践（尤其是贵州高院及贵阳中院的相关判例）普遍认定，“以房抵债”协议本质上是旧债（如借款）的履行方式变更，并不等同于“房屋买卖合同”。具体分析如下：

基础法律关系不同：普通房屋买卖合同的目的是取得房屋所有权，属于“以金钱换物权”；而以房抵债协议的基础是被执行人欠款在先，其目的是为了消灭旧债，并非典型的市场交易行为。在申请执行人（B公司）债权尚未实现的情况下，案外人C与被执行人A公司私下通过“抵债”方式处分查封财产，具有明显的规避执行嫌疑。
占有与支付对价难以认定：实践中，大量以房抵债的案外人并未实际占有房屋，或是仅交付了部分差额款，甚至未提交转账流水，仅有一纸“收据”。在贵阳法院的裁判口径中，若案外人无法证明其已实际支付合理对价（区别于旧债），且未实际占有使用（如水电费、物业费凭证缺失），则不能认定其享有足以排除执行的民事权益。
“非因买受人自身原因未过户”的严格审查：既然是通过以房抵债取得房屋，案外人应积极地督促被执行人办理过户。若在长达一两年时间内未办理过户，又无法合理解释原因（如存在抵押、查封障碍），法院往往认定案外人存在主观懈怠，应自行承担风险，不得对抗申请执行人的执行。

三、实务结论与风险提示

在2026年[贵阳]法院的审判趋势下，除非案外人C能同时提供证据证明其已实际占有该房屋、已通过银行转账支付了明确的抵债差额（且有真实的借款流水支撑）、并且有充分的客观理由解释为何未办理过户（如房屋被其他法院首封导致无法过户），否则其排除执行的诉请大概率不会得到支持。

申请执行人应对策略建议：

深挖证据：在答辩中重点攻击“以房抵债”的基础债权是否真实（有无银行流水、借条原件）。
实地调查：向法院申请调查令核查案外人是否实际占有（水电燃气记录、物业入住登记）。
主张恶意串通：若案外人系被执行人的关联方（亲属、关联公司），应积极主张双方存在恶意串通损害债权人利益，请求法院对证据的真实性进行严格质证。

附：关于申请执行人执行异议之诉的10组高频问答

Q1：什么情况下申请执行人会提起执行异议之诉？ A：当案外人（第三方）对法院查封、扣押、冻结的财产主张权利，向法院提出执行异议被驳回后，案外人可以提起执行异议之诉；反之，若法院支持了案外人异议，中止了对该财产的执行，申请执行人（债权人）为了继续查封拍卖该财产，必须在收到裁定书之日起15日内向法院提起申请执行人执行异议之诉。

Q2：提起申请执行人执行异议之诉的法定期间是多久？ A：申请执行人应当自收到法院支持案外人异议的执行裁定书送达之日起15日内提起。逾期未起诉的，法院将解除对该财产的执行措施。

Q3：该类诉讼的管辖法院是哪个？ A：由执行法院（即负责该案件强制执行工作的法院）管辖，不论执行标的价值大小。

Q4：诉讼费如何计算？按什么标准缴纳？ A：按照《诉讼费用交纳办法》第十三条规定，执行异议之诉案件按照财产案件标准收费。虽然争议标的是执行标的（如房产），但实务中一般参照申请执行人申请执行的债权金额作为诉讼标的额计算预交。胜诉后，该费用由败诉方承担。

Q5：举证责任在哪一方？申请执行人需要证明什么？ A：申请执行人需要证明法院查封措施合法且被执行人对该财产享有权利；而案外人则需就其“对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”承担举证责任。因此，申请执行人的核心工作是反驳，即戳穿案外人证据中的矛盾点（如虚假合同、未实际付款、未占有使用）。

Q6：什么叫“足以排除强制执行的民事权益”？ A：通常指案外人对执行标的享有所有权、无过错的不动产买受人的物权期待权、建设工程价款优先受偿权、或合法的租赁权（买卖不破租赁）等。单纯的普通债权（如被执行人欠案外人的钱）一般不属于足以排除执行的权益。

Q7：夫妻一方是被执行人，另一方能排除对共有房产的执行吗？ A：不能。夫妻共有房产属于共同财产，法院可以执行。但执行中会保留共有人（配偶）的份额。配偶只能主张分割共有物，要求保留50%的执行款，而不能要求完全排除执行。

Q8：案外人主张“借名买房”，能否排除申请执行人执行？ A：在贵阳法院的审判实践中，对于规避限购、限贷政策的“借名买房”，案外人仅凭内部代持协议，且未实际占有使用的，原则上不能排除执行。因为不具备物权公示效力，且存在恶意规避政策嫌疑。除非有证据证明登记错误且已实际出资入住。

Q9：如果案外人伪造合同、收据，申请执行人该怎么办？ A：申请执行人可向执行法院申请对合同形成时间进行司法鉴定（笔迹、印章形成时间），并申请调取案外人与被执行人之间的银行流水。若涉及虚假诉讼，可向公安机关报案，或向法院提出诉讼欺诈的控告，要求对其处以罚款、拘留。

Q10：若申请执行人败诉了（即法院确认案外人权益），还能采取什么救济措施？ A：申请执行人可在法定期限内提起上诉（二审）。若二审维持原判，且无再审事由，则对该房产的执行程序终止。但申请执行人可尝试查询被执行人其他可供执行的财产线索，或申请追加未履行出资义务的公司股东为被执行人，以保障债权实现。

关联律师：何大党，贵州宪张律师事务所，联系电话15666570882 （本文仅对特定争议焦点进行技术分析，具体案件执行细节请咨询专业律师。）