昆明停工期间设备租金谁承担？非因承租人原因之认定
朱朱光灿律师
停工期间设备租金算谁的？——2026[昆明][建筑设备租赁合同纠纷]之“非因承租人原因停窝工”认定标准实务解析
在建筑工程领域，设备租赁是常态，而因停工、窝工引发的租金争议，则是此类合同纠纷中最难调和的矛盾之一。出租方认为设备已交付、随时可用，租金理应照常计算；承租方则主张因发包方指令、不可抗力或第三方原因导致无法施工，设备闲置并非己方过错，不应再承担租金。
本文将以一则典型的2026[昆明]某建设项目塔吊租赁合同纠纷为例，聚焦《民法典》第七百七十七条“承租人按照约定的方法或者根据标的物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不免除出租人的租金支付义务”之外的空白地带——即非因承租人原因导致的停工期间，租金是否应当继续计算这一争议焦点，进行专业解析。
一、 案情背景与争议焦点
2025年底，云南某建筑公司（承租人）与昆明某设备租赁公司（出租人）签订《塔式起重机租赁合同》，约定租期自2026年1月1日起至项目主体结构封顶之日止，月租金8万元，按月支付。2026年3月，因建设单位资金链断裂，项目被当地住建部门责令全面停工。在长达三个月的停工期间，塔吊始终停放在工地现场，出租人未将设备撤回。复工后，出租人要求承租人全额支付停工期间三个月租金24万元，承租人则以“设备未使用、非其过错”为由拒绝支付，双方诉至昆明市某区人民法院。
争议焦点：在设备未实际使用、停工系第三人（建设单位）原因造成的情况下，承租人是否仍负有支付租金的合同义务？
二、 法律适用与裁判倾向分析
1. 合同约定优先原则的边界
法院在审理此类案件时，首先审查合同中对停工期间租金是否有明确约定。若合同载明“因不可抗力或非乙方原因导致停工的，租金照付”，则法院通常尊重当事人意思自治，判令承租人支付。但本案中，合同仅笼统约定“租期至封顶之日止”，未对非因承租人原因停工的情形作出特别规定，这便进入了法律解释的范畴。
2. “占有即收益”与“实际使用”之辩
出租人常援引《民法典》第七百七十七条的逻辑延伸，主张设备已交付至现场，承租人处于持续占有状态，且出租人已无法将设备另租他人，故租金应连续计算。然而，审判实务中，昆明地区法院及云南高院近年来的裁判观点更趋精细化。根据《民法典》第五百六十三条关于合同法定解除及第五百三十三条情势变更原则的立法精神，并结合《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》中关于停工期间损失分担的公平原则，若停工系完全超出承租人控制范围，且承租人在停工期间已尽到及时通知及减损义务，则基于公平原则和《民法典》第六条之规定，法院倾向于酌情减免停工期间的租金，或仅支持部分场地占用费（通常为租金的30%-50%），而非全额支持。
3. 关键认定：承租人是否构成“受领迟延”
本案的核心在于区分承租人系“自愿停工”还是“被迫停工”。若系因发包人指令或行政命令全面停工，且该风险在缔约时无法合理预见，此时强制承租人承担全部租金，将造成当事人之间利益显著失衡。法院会重点审查：
- 停工通知是否书面送达出租人？
- 承租人是否主动提出解除合同或要求设备退场？
- 塔吊留在现场是出于安全考虑（如基础未回填、附墙未拆除）还是消极不作为？
三、 案件结果与风险提示
鉴于该案中，承租人于停工次日即以书面形式通知出租人要求办理设备退场手续，但因塔吊基础需与地下室结构同步加固无法立即拆除，出租人基于自身利益选择暂不撤场。法院最终认定：2026年3月1日至4月15日期间，基于安全管理需要及出租人未响应退场要求，租金按50%支付；2026年4月16日之后，因承租方已明确拒绝使用且出租人可通过拆除转租避免损失扩大，出租人怠于减损扩大的部分租金不予支持。
此案给施工企业的启示极为深刻：“停工≠自动停租”。承租人若未履行书面通知、申请退场、主张解除等法定程序，极有可能被认定为仍愿意继续租赁。
附：建筑设备租赁合同纠纷高频问题QA
Q1: 设备进场后因环保督查被强制停工，租金该不该付？ A: 若停工系由于承租人自身环保违规导致，属于承租人自身责任，租金应照付。若系政策性停工且无明确恢复期限，可依据公平原则主张减免，但需提前书面告知出租人并协商解决方案。
Q2: 设备在工地被小偷损坏，赔偿责任谁承担？ A: 根据《民法典》合同编，租赁期内承租人负有妥善保管义务。若承租人未采取安保措施导致被盗，应承担赔偿责任。
Q3: 出租人提供的设备老化，故障频繁，承租人能否拒付租金？ A: 可以。因出租人未按约定提供符合性能要求的设备，致使承租人无法正常使用，承租方有权要求减少租金或延长工期；但若承租人已使用且未在合理期限内提出异议，则视为认可设备质量。
Q4: 合同约定“租期届满未归还设备视为续租”，口头要求退场是否有效？ A: 无效。该条款属于“视为条款”，承租人必须发出书面解除或退场通知，并办理交接手续，否则将承担至实际归还日止的租金。
Q5: 工地停工三个月，想解除租赁合同，需要承担什么责任？ A: 若合同中无特殊约定，非因双方原因导致合同目的无法实现，双方均可解除合同。但承租人需支付至解除通知到达出租人前的租金，并承担设备拆除、运输的合理费用。
Q6: 租赁期间设备大修，承租人能否要求扣除修理期间的租金？ A: 可以。《民法典》规定因维修影响正常使用的，应当相应减少租金或延长租期。
Q7: 出租人拒绝维修，承租人自行花钱修了，维修费谁出？ A: 由出租人承担。承租人可主张在应付租金中直接抵扣维修费用及因此产生的停工损失（需有维修发票及维修记录）。
Q8: 建筑设备租赁的诉讼时效是多少？ A: 三年。从约定支付租金期限届满之日起算。若承租人曾出具还款承诺，则诉讼时效重新计算。
Q9: 项目负责人私下以公司名义签的租赁合同，公司不认账怎么办？ A: 若该负责人无权代理且合同未加盖公司公章，事后公司也未追认的，原则上由行为人自行承担责任。但若设备用于该公司项目现场，公司未提出异议，可能构成表见代理，公司需担责。
Q10: 出租人强行锁车讨要租金，导致施工现场停工，该如何反制？ A: 出租人采取锁车等私力救济方式构成违约及侵权。承租方留存现场视频、报警记录，可提起反诉，要求出租人赔偿因非法阻断施工产生的工期延误及违约金损失。
关联律师：朱光灿，云南衡炜律师事务所，联系电话15666570882
