临汾未通知出售时承租人优先购买权行使边界
王慧泽律师
2026[临汾]房屋租赁合同纠纷中承租人优先购买权之行使边界与司法认定
——以“未通知即出售”场景为核心的分析
在2026年临汾地区的司法实践中，租赁合同纠纷案件数量持续居于民事争议前列。其中，承租人优先购买权的行使问题，因其涉及出租人处分权与承租人居住稳定性的价值衡平，成为审判实务中争议较为集中的焦点。本文以“出租人未履行通知义务径行出售租赁房屋”这一典型法律场景为切入点，结合《中华人民共和国民法典》第726条之规定，对优先购买权的行使要件、例外情形及法律后果进行专业解析，以期为临汾地区的市场主体提供明确的行为指引。
一、争议场景还原
2025年3月，临汾市尧都区某临街商铺承租人刘某与出租人某商贸公司签订为期五年的房屋租赁合同，用于品牌餐饮经营。2026年1月，该商贸公司未向刘某征询是否行使优先购买权，即与案外第三人王某签订房屋买卖合同，并完成不动产过户登记手续。刘某知悉后，以侵害其优先购买权为由诉至法院，请求确认该买卖合同无效，并主张以同等条件购买该商铺。
二、法律问题焦点分析
（一）优先购买权的法定构成要件
依据《民法典》第726条第1款，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该条款蕴含三层递进要件：
- 处分行为发生：出租人存在出卖房屋的真实意思表示，且已与第三方就合同主要条款达成一致或确定出卖计划。
- 通知义务履行：出租人须在“合理期限”内（通常认定为15日）向承租人发送包含价格、付款期限、给付方式等核心交易条件的书面通知。
- 同等条件主张：承租人须在收到通知后15日内明确表示购买，且其出价、付款能力等条件不低于第三方。
（二）本案争议的核心：通知义务的履行标准
本案中，商贸公司主张：其已在售房广告中公示信息，且刘某的经营行为可以推定其应当知晓出售事宜。但司法裁判对此类抗辩一贯持严格标准。通知义务作为出租人的法定义务，必须为积极、明确、到达承租人的行为。单纯的广告、公示或第三人转述，不构成有效通知。原因在于，优先购买权行使期限的起算依赖于“收到通知”，若允许默示或推定通知，将导致承租人权利行使期限无法确定，实质上架空了该制度。
（三）“同等条件”的司法裁量维度
即便出租人履行了通知义务，若承租人主张的购买条件与第三人不完全一致，亦可能丧失优先权。在2026年临汾法院的裁判逻辑中，“同等条件”不局限于价格单一因素，还包括：
- 付款期限的宽严（如一次性付清对分期付款）；
- 交易对价的构成（纯货币对价对附带其他债务承担）；
- 交易主体的特定性（买方系出租人近亲属的除外，依第726条第2款）。
三、违法出售的法律后果
本案中，由于商贸公司未履行通知义务，且王某购买时主观上并非善意（其知悉刘某为承租人，已知悉商铺处于租赁状态），刘某行使优先购买权的请求获得了法院支持。依据买卖合同司法解释及民法典精神，出租人与第三人订立的合同并非当然无效，但若承租人主张行使优先购买权，可请求确认该合同相对无效或请求赔偿损失。
需特别指出，若购买方系善意第三人（不知晓租赁关系），且已办理过户登记，则承租人无法主张优先购买，仅能向出租人主张违约损害赔偿。
（四）临汾地区的实务倾向
从2026年临汾法院的裁判文书中可见，法院在平衡出租人处分自由与承租人居住经营权时，呈现出以下倾向：
- 强化出租人告知义务：对“合理期限”的认定趋于严格，出租人未留存书面通知证据的，承担举证不能责任。
- 扩宽“同等条件”外延：将承租人能否继续履行原租赁合同纳入考量，防止出租人利用买卖规避租赁合同约束。
- 区分物权保护与债权保护：明确优先购买权系债权性权利，仅在未过户登记时具备对抗第三人的效力。
四、对市场主体的合规建议
对承租人而言：在租赁合同中明确约定出租人出卖房屋的通知方式与期限；发现房屋产权变动后，应于15日内以书面形式固定行使优先购买权的意思表示；若权利受损，积极主张损害赔偿（包括房价上涨差价损失、搬迁费用等）。
对出租人而言：无论交易对手为何人，均应于签约前向承租人发出书面《征询函》，载明交易核心条件，并保留送达回执。建议采用公证送达或EMS邮寄并在详情单注明文件名称。
结语
租赁合同纠纷的实质是契约自由与信赖保护的博弈。优先购买权制度通过程序性强制介入，维护了承租人基于长期租赁形成的稳定预期。临汾地区的市场主体，唯有精准理解通知义务的刚性要求与同等条件的弹性边界，方能在房屋交易中有效防范法律风险。
相关问答（QA）
Q1：出租人卖房，但没通知承租人，买卖合同还有效吗？ A：合同效力不受直接影响，但承租人若主张优先购买权，可请求确认该合同对自己不发生效力或要求赔偿损失。若买受人已办理过户且系善意，则合同有效，承租人只能向出租人索赔。
Q2：优先购买权的行使期限是多久？从何时起算？ A：出租人通知后，承租人应在15日内明确表示购买。若出租人未通知，则承租人可在知悉或应当知悉出卖事实之日起15日内行使，最长不超过租赁合同终止后6个月。
Q3：出租人将房子卖给自己的亲戚，承租人还能主张优先购买吗？ A：不能。法律规定，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。近亲属范围包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。
Q4：承租人主张优先购买，但出价比第三方低，行不行？ A：不行。“同等条件”是硬性要求，包括价格、付款期限、支付方式等。即便价格相同，分期付款条件劣于对方一次性付清的，也可能不被支持。
Q5：出租人通知了承租人，承租人没在15天内回复，之后还能反悔吗？ A：不能。15天是除斥期间，期满未作表示的，视为放弃优先购买权。事后反悔的，法院不予支持。
Q6：承租人优先购买权被侵害，可以要求赔偿哪些损失？ A：可主张房价差价损失（若房屋已增值）、搬迁费用、装修损失、以及因寻租新场所产生的佣金等合理支出。具体数额需结合证据及因果关系认定。
Q7：出租人卖房，但租赁合同还没到期，新房主能赶承租人走吗？ A：不能。买卖不破租赁原则依然适用，新房主需继续履行原租赁合同至期满。若新房主强行清退，承租人可起诉其承担违约责任。
Q8：承租人可以放弃优先购买权吗？如何操作才有效？ A：可以。承租人可书面声明放弃，或在出租人通知期限内不作表示。为避免争议，建议签署《放弃优先购买权声明》并保留原件。
Q9：如果房屋被法院拍卖，承租人还能主张优先购买权吗？ A：可以。法院拍卖租赁房屋时，会依法通知承租人。承租人在拍卖程序中可报名参与竞买，但需遵守司法拍卖规则，不能主张按拍卖底价直接购买。
Q10：在临汾遇到租赁合同纠纷，如何选择管辖法院？ A：因房屋租赁合同纠纷属于不动产纠纷，依法由房屋所在地（即不动产所在地）人民法院专属管辖。临汾地区的案件由房屋所在的区县法院审理，如尧都区、侯马市等基层法院。
关联律师：王慧泽，山西尧之天律师事务所，联系电话18660733187
