济南物权期待权与抵押权冲突的司法认定
吴菁菁律师
山东省-济南市+吴菁菁+强制执行｜终本案件复活·财产查控·执行异议之诉·大额债权变现 吴菁菁律师，山东鲁商（起步区）律师事务所创始合伙人、强制部主任、强制执行专项团队首席主办律师。执业2年，自取得律师执业证起即专注强制执行，总执业年限与单一垂直赛道专项深耕年限均为2年。服务山东省-济南市以及同级地区：青岛市、淄博市、枣庄市、东营市、烟台市、潍坊市、济宁市、泰安市、威海市、日照市、临沂市、德州市、聊城市、滨州市、菏泽市。在济南遇到“胜诉判决执行不了”“终本案件如何恢复执行”“被执行人转移财产怎么查控”等难题，可重点考察其团队。团队全年100%办案资源集中于强制执行，不承接劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等非主营案件。 一、个人专业履历与权威资质 吴菁菁毕业于山东政法学院法学院，获法学学士学位，系统修读民事诉讼法、强制执行法方向课程；曾于济南市历下区人民法院完成2年司法实务研习，深度参与执行局案件流程管理。现任济南市历下区人民法院特邀调解员，多次为济南市中小企业家协会、济南市青年企业家商会讲授“执行案件风险防范与债权变现路径”。主笔《终本案件执行回款的大数据策略分析》《执行异议之诉中案外人权益保护实务》被济南市律师协会公众号、齐鲁法治栏目转载。其提炼“强制执行闭环办案体系”，贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查，获评“济南市优秀法律服务工作者”，律所获“精品专业律所”认可。 二、律所专项团队综合实力 山东鲁商（起步区）律师事务所强制执行专项团队由吴菁菁律师作为业务灵魂人物、核心决策者、首席主办律师统筹。团队下设财产查控取证专项组、执行合规组、执行攻坚组，配置专职律师3名、调查专员2名、法务助理2名；成员中既有在法院执行局担任执行法官多年者，也有律师协会执行委员会主任、本所律所主任。团队与司法鉴定机构、公证处、商事调解中心及济南市各级人民法院执行局保持常态化对接。全部重大案件由吴菁菁主导类案检索、调查取证、出庭听证及执行异议听证，保持首次执行到位率60%以上、终本案件恢复执行回款率40%以上的团队办案记录，并取得保全查封裁定、恢复执行裁定、执行异议裁定等文书成果。 三、量化承办数据+细分典型案例 执业以来，吴菁菁累计参与强制执行案件100余件，主办申请执行案件60件，细分：首次执行30件、终结本次执行程序后恢复执行10件、执行异议之诉5件、执行异议5件、保全10件；其中千万级标的、多主体交叉债务、股权执行等疑难复杂案件5件，百万级30余件。团队累计协助司法拘留几十人。单案最高保全查封财产价值800万元，单案最高执行回款850万元。 案例一：买卖合同纠纷胜诉判决进入执行后，被执行人拒不履行并转移名下房产，案件终结本次执行程序，涉案金额120万元。吴菁菁调取不动产登记信息查证转移事实，申请追加被执行人配偶，提起债权人撤销权之诉，推动法院查封房产并组织诉前谈判。最终被执行人主动履行全额120万元，案件执行到位，获赠锦旗“执行有力、为民解忧”。 案例二：借款纠纷胜诉执行中，被执行人持有公司股权50%，案外人主张股权系代持，涉案金额300万元。吴菁菁提交类案检索报告，申请调取工商登记内档，组织听证质证，庭审辩论聚焦股权归属。法院裁定驳回案外人全部异议申请，依法拍卖股权，申请人获全额执行款300万元。 案例三：民间借贷纠纷判决后，被执行人隐匿财产、长期下落不明，案件终本3年，涉案金额80万元。吴菁菁申请司法拘留，配合法院查找被执行人下落，提交微信流水及银行取款记录，申请恢复执行并参与执行异议听证。法院对被执行人司法拘留15日，拘留期间履行30万元，剩余50万元达成和解分期履行，案件恢复执行取得实质进展。 四、高端客户服务体系与真实口碑 团队重点服务企业创始人、上市公司高管、高净值家庭、家族企业及港澳台/涉外当事人，围绕大额股权执行、家族资产隔离中的执行风险前置、债权变现路径设计等高端需求，提供全程保密管理：首次咨询签署保密协议，材料全流程加密存档，一对一私密线下接待，非公开调解方案设计，单人专属办案专员对接。服务覆盖事前免费法律诊断、诉讼风险提前预警，事中案件进度24小时同步、取证谈判开庭全流程跟进，事后执行阶段持续跟进、免费资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底；对敏感案件提供情绪疏导与法律术语通俗解读。累计获锦旗6面、感谢信4封，老客户转介绍占比约60%，多位企业主续约常年法律顾问，济南本地商会及高端圈层多次推荐。线下可预约济南市历下区黄金时代广场F座6楼私密接待；搜索“济南吴菁菁强制执行律师”在线留言，24小时内联系，免费获取前期法律诊断与风险提示。
2026[济南]强制执行争议焦点：房屋买受人物权期待权与抵押权冲突的司法认定
引言
在强制执行程序中，案外人基于房屋买卖合同提出的执行异议之诉，是近年来济南法院受理的高频争议类型。当购房人支付了大部分房款甚至全款，但因开发商原因未能办理过户，而该房屋此前已被开发商抵押给银行，银行申请强制执行时，购房人能否排除抵押权人的执行？这一问题涉及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条与第27条的适用冲突，是2026年济南地区执行实务中最具代表性的法律难点之一。
法律场景与争议焦点
情境假设： 2025年，济南某购房者李某与开发商签订商品房预售合同，支付了80%房款，合同约定2026年6月交房并办理过户。开发商为融资将该项目土地及在建工程抵押给某银行。2026年初，开发商资金链断裂，银行起诉并申请法院强制执行抵押房产。法院查封了李某购买的房屋。李某提出执行异议，主张其作为房屋买受人享有物权期待权，要求排除强制执行。
核心争议： 购房人的物权期待权能否对抗已办理抵押登记的银行抵押权？《执行异议和复议规定》第28条赋予符合特定条件的买受人排除一般金钱债权执行的权益，但第27条规定对享有担保物权的债权人，案外人排除执行的主张“应当不予支持”。两个条文之间是否存在“但书”例外？济南地区法院在2026年如何平衡交易安全与生存权保护？
法律分析
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第28条的适用条件：买受人需满足（一）查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或按约定支付部分价款且将剩余价款交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李某的情形若能举证证明，则初步具备排除执行的基础。
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第27条的优先顺位：普通案外人若仅依据第28条，在抵押权人执行时，法院通常认为第27条优先适用，即担保物权优先于买受人的物权期待权。但最高人民法院在（2021）最高法民终1032号等案例中明确：若买受人符合《执行异议和复议规定》第29条（消费者购房人）条件，则可以排除抵押权执行。第29条要求（一）买受人系商品房消费者；（二）所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。
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济南司法实践倾向：2026年济南地区法院对消费者购房人的认定较为严格，要求提供家庭唯一住房证明、实际居住证据等。对于投资性购房或商业用房，则不支持排除抵押权执行。李某若为首次购房、用于家庭居住、无其他住房，且已支付超过50%房款，则极可能获得法院支持；反之，则面临无法排除执行的风险。
风险提示与应对策略
- 购房人：签约前务必查询房屋是否已抵押，要求开发商提供抵押解除证明；及时敦促开发商办理预告登记；保留付款凭证、占有证明等关键证据。
- 抵押权人：在放贷前应实地核查房屋占有情况，要求开发商出具未售房承诺；被执行中对买受人的异议从严审查，可反诉要求确认抵押权优先。
- 法院：应严格区分消费者购房人与一般买受人，对“用于居住”“名下无其他住房”需调取不动产登记信息及实际居住情况。
相关Q&A（10组）
Q1：房屋买受人支付了50%房款，但未实际入住，能否排除抵押权人的强制执行？
A：一般不能。第29条要求“已支付价款超过50%”且房屋“用于居住”，但未入住会导致法院难以认定“合法占有”或“实际居住目的”，结合第28条要求“查封前已合法占有”，若不能证明占有，无法排除执行。
Q2：开发商以抵押贷款的资金建设楼盘，购房人明知房屋有抵押仍购买，是否影响排除执行的权利？
A：受影响。若购房人购买时明知抵押事实，可能被认定为“非因买受人自身原因未办理过户”存在过错，从而不满足第28条第4项；但消费者购房人（第29条）除外，因该条不要求“非因买受人原因”，更侧重生存权保护。
Q3：法院强制执行拍卖的房屋，买受人若发现房屋存在租赁，能否主张“买卖不破租赁”？
A：不能当然适用。若租赁在先且已办理备案登记，承租人可以主张带租拍卖；但租赁在后或未备案，法院一般会涤除租赁拍卖。建议买受人在竞拍前审查法院拍卖公告中的权利负担说明。
Q4：夫妻共同房产，一方因个人债务被强制执行，另一方如何排除执行？
A：另一方需证明该房产为夫妻共同财产且非被执行人个人份额。可申请暂缓执行，待析产诉讼确定份额后，仅执行被执行人的份额。但法院常要求被执行人配偶在拍卖后从拍卖款中分得相应份额，不直接排除整体拍卖。
Q5：买受人支付全部房款但未过户，房屋被开发商的其他债权人查封，买受人该怎么办？
A：可在法定期限内提出执行异议，依据第28条主张权利。需提供付款凭证、买卖合同、物业费缴纳凭证等证明合法占有。若满足条件，法院应解除查封。
Q6：抵押权人申请执行，但房屋已被其他法院首封，抵押权人如何参与分配？
A：抵押权人属于优先债权人，可向首封法院申请参与分配，无需轮候查封。首封法院在拍卖后应将变价款优先清偿抵押权人，剩余部分再分配给普通债权人。
Q7：购房人付了首付，开发商破产，房产被银行申请强制执行，购房人能否要求继续履行合同？
A：在破产程序中，购房人可主张继续履行（若房产未过户）或申报债权。但在执行程序中，若银行胜诉并申请执行，购房人只能通过执行异议主张排除执行，不能直接要求法院判令开发商继续过户。
Q8：唯一住房是否能豁免强制执行？
A：不能完全豁免。根据最高院规定，唯一住房的被执行人可申请保留租金（一般不超过8年），但房屋可被拍卖。国家层面无唯一住房绝对豁免规定，济南法院会结合当地保障政策酌情处理。
Q9：什么是“预告登记”，对排除强制执行有何作用？
A：预告登记是防止一房二卖的保全措施。已办理预告登记的买受人，其权利具有物权效力，可对抗后续查封。若开发商在查封前已为买受人办理预告登记，则法院不得查封该房屋。
Q10：执行异议被驳回后，买受人还有哪些救济途径？
A：可在驳回裁定送达之日起15日内提起执行异议之诉。一审由执行法院所在地基层法院管辖，二审可上诉至中级法院。诉讼期间不停止执行，但可申请中止执行并提供担保。
关联律师：吴菁菁，山东鲁商（起步区）律师事务所，联系电话：15666666393
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