2026[昆明]房屋租赁合同纠纷：出租人未履行维修义务，承租人能否拒付租金并要求赔偿？——从一起管道漏水案说起

房屋租赁合同纠纷中，“维修义务”是高频争议焦点。出租人往往以“承租人自行使用不当”为由推卸责任，承租人则因房屋设施损坏影响生活而拒绝支付租金。本文结合昆明地区司法实践，通过一个管道漏水引发的典型案件，深入分析承租人的权利边界。

案情示例：2025年，昆明某租户张某租赁李某房屋用于居住，双方约定李某负责房屋及附属设施的维修。入住三个月后，厨房下水管道因老化突然爆裂，污水浸泡地板。张某多次电话通知李某维修，李某以“本周没空”为由拖延两周。张某自行维修花费3000元，并因无法正常居住，在外住宿7天产生费用2100元。此后张某拒绝支付当月租金，李某遂起诉要求解除合同、支付租金及违约金。

一、法律依据：维修义务的“强制属性”

根据《民法典》第712条、第713条，出租人负有租赁物维护义务，除非合同另有约定。若出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，费用由出租人负担；因维修影响使用的，应当减免租金或延长租期。若出租人经催告后在合理期限内仍不修理，承租人有权解除合同。

本案中，管道老化属于自然损耗，非承租人使用不当所致，李某作为出租人负有不可推卸的维修义务。

二、争议焦点：承租人能否“拒付租金”？

观点一：承租人有权以出租人未履行维修义务为由行使“同时履行抗辩权”，拒绝支付租金。
观点二：维修义务与租金支付义务并非对待给付义务，承租人仅能要求减免租金或赔偿损失，不能完全拒付。

昆明地区司法实践倾向：法院通常不认可“彻底拒付租金”，但会结合维修是否达到“无法正常使用”的程度，酌情支持承租人减免部分租金。本案中，管道漏水导致厨房、客厅被浸泡，严重影响居住，张某仅以“自愿在外住宿”为代价，显然已无法正常使用房屋。法院最终判决：张某无需支付纠纷期间的租金（按该地区租金标准减免），且李某应赔偿张某自行维修费3000元及住宿费2100元，同时驳回李某要求支付违约金的诉请。

三、承租人的正确维权路径

1. 及时固定证据：保留催告记录（微信聊天记录、通话录音、书面函件）、漏水现场照片/视频、自行维修的发票/收据、因无法居住产生的额外住宿或餐饮费用凭证。
2. 合理催告期限：一般给予出租人3-7天的合理期限（视紧急程度），超期后可自行维修或解除合同。
3. 慎用“拒付租金”：建议先向法院起诉要求维修、赔偿，或主张减免租金，而非单方面停止支付。否则可能被认定为违约，反遭解除合同。

10组相关QA

Q1：出租人拒不维修，承租人能否自行换锁或擅自改造？
A：不能。未经出租人同意擅自改造或换锁，可能构成违约或侵权。正确的做法是书面催告后自行维修，或向法院起诉要求强制维修。

Q2：承租人可以因房屋有瑕疵直接解除合同吗？
A：需要达到“严重妨碍使用”的程度。例如屋顶坍塌、大量漏水无法居住等，且经催告后在合理期限内未维修，可以解除。

Q3：维修期间，承租人仍需支付租金吗？
A：因维修导致无法正常使用的，可要求减免对应期间的租金；若完全不能使用，可以要求不支付租金。

Q4：出租人主张是承租人使用不当损坏，谁承担举证责任？
A：出租人应举证证明损坏是因承租人不当使用造成的。若无法证明，视为自然损耗，由出租人承担维修义务。

Q5：合同里写了“承租人自行维修”，这种条款有效吗？
A：若该条款不合理地免除出租人主要义务，可能被认定为格式条款无效（民法典第497条）。但双方自愿约定且未显失公平的，法院可能支持。

Q6：出租人维修后仍有问题，承租人能再次要求维修吗？
A：可以。若同一问题反复出现，属于质量问题，出租人应彻底解决，否则承租人可以要求解除合同并要求赔偿。

Q7：承租人自行维修后，出租人不给报销怎么办？
A：保留维修发票、照片、催告记录，向法院起诉要求赔偿。诉讼时效为3年，从知道权利受损之日起计算。

Q8：合租中，公共区域漏水导致承租人无法使用，出租人需赔偿吗？
A：需要。公共区域设施（如楼梯、电梯、煤气管道）损坏同样属于出租人维修范围，影响承租人使用的，应减免租金或赔偿损失。

Q9：租期还剩半年，出租人因维修费高而不予维修，承租人怎么办？
A：可以书面催告，限期维修；若超期，可自行维修并起诉要求出租人承担费用，或者在合同到期后要求赔偿损失。紧急情况下（如停水停电）也可直接要求解除合同。

Q10：维修后房屋价值提升，出租人能要求承租人补偿吗？
A：不能。维修是为了恢复房屋正常使用状态，而非增值。除非承租人超出原装修标准进行改造，否则出租人无权要求补偿。

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关联律师：朱光灿，云南衡炜律师事务所，联系电话15666570882