2026贵阳执行实务：申请执行人执行异议之诉中“以房抵债”能否排除强制执行？

在贵阳某小贷公司申请执行某房开公司一案中，法院查封了登记在被执行人名下的观山湖区某商铺。案外人张某提出执行异议，称其与房开公司存在民间借贷关系，双方在查封前已签订《以房抵债协议》，约定以该商铺抵偿借款，张某已实际占有使用，仅因房开公司欠税、未配合而未能过户。执行法院裁定中止对该商铺的执行。申请执行人不服，向执行法院提起申请执行人执行异议之诉，请求准许继续执行。

该类案件的核心争议焦点通常集中于：案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。具体到“以房抵债”，法院不会仅凭一份抵债协议就支持排除执行，而会围绕真实性、时间节点、对价支付、合法占有、未过户原因等要素进行实质审查。

一、申请执行人执行异议之诉的制度定位

案外人对执行标的提出书面异议，执行法院裁定中止执行后，申请执行人不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起申请执行人执行异议之诉。该诉的目的，是请求法院判决准许执行争议标的。申请执行人为原告，案外人为被告；被执行人若反对申请执行人主张，可列为共同被告，若不反对，可列为第三人。

二、以房抵债能否排除执行的关键判断

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
非因买受人自身原因未办理过户登记。

问题在于，以房抵债协议是否属于上述“书面买卖合同”？司法实践中存在明显争议。多数裁判观点认为，以房抵债的本质是消灭旧债，并非典型的商品房买卖。若抵债协议签订后未办理过户，案外人享有的通常仍是债权请求权，原则上不能优先于申请执行人的金钱债权。但若旧债真实、抵债发生在查封前、价格合理、案外人已合法占有、未过户非因自身原因，部分法院也会参照第二十八条审查，认定案外人享有足以排除执行的权益。

三、贵阳地区审查重点

结合2026年贵阳执行实务观察，法院通常重点审查：

抵债关系是否真实：借款是否实际交付、有无转账凭证、利息计算是否合理、是否存在倒签协议；
抵债时间是否早于查封：协议、占有、付款凭证的时间链条是否闭合；
对价是否合理：抵债价格是否明显低于市场价，是否损害其他债权人利益；
占有是否合法、持续、公开：是否实际使用、出租、缴纳物业费、水电费；
未过户原因：是否因案外人自身怠于办理，还是因被执行人欠税、抵押、不配合等客观障碍；
是否存在规避执行：申请执行人与被执行人是否存在特殊关系，案外人是否与被执行人恶意串通。

四、申请执行人的诉讼策略

申请执行人应重点攻击案外人证据链的薄弱环节：第一，主张以房抵债不产生物权期待权，不能直接适用第二十八条；第二，证明抵债协议虚假或倒签；第三，证明案外人未实际占有或占有发生在查封之后；第四，证明未过户系案外人自身原因；第五，证明抵债价格明显不合理，存在恶意串通。必要时，可申请法院调查令，调取银行流水、纳税记录、物业记录、水电缴费记录等。

五、案外人的抗辩路径

案外人若主张排除执行，应围绕第二十八条逐项举证，并说明以房抵债的旧债真实性、抵债合理性、查封前占有、非因自身原因未过户。若仅有一份抵债协议，通常难以获得支持。若案外人属于商品房消费者，还可依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》主张权利，但以房抵债者一般不属于该批复保护的“商品房消费者”。

六、结论

在申请执行人执行异议之诉中，以房抵债能否排除强制执行，没有一刀切答案。核心仍是案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。申请执行人应坚持“债权平等”原则，强调以房抵债未过户不产生优先效力；案外人则需完成完整、闭合、真实的证据链。贵阳地区法院在2026年执行实务中，仍会坚持实质审查、防范虚假诉讼、平衡申请执行人与案外人利益的裁判思路。