一、案件回顾：恋爱同居买房，分手时“撕破脸”

杨某与李某2014年确立恋爱关系并同居，2017年以杨某名义购买兰州市城关区一套房屋（总价42万，首付8万、贷款34万）。2018年双方关系破裂，杨某起诉要求确认房屋归自己所有并让李某搬离；李某反诉称房屋是用自己转让酒馆的钱买的，因征信问题才登记在杨某名下，要求分割房产。

法院最终认定：房屋为双方共同财产，归杨某所有，但杨某需向李某支付15万元折价款。

二、案件核心争议与法院裁判逻辑

1. 房屋是否属于共同财产？

杨某主张：房屋登记在自己名下，首付自己出了6万、李某仅“资助”2万，贷款也是自己还的。
李某抗辩：首付是自己转让“李金龙酒馆”的钱，因征信不良才用杨某名义买房，贷款也是自己转账给杨某偿还的。

法院认定关键证据：

• 酒馆转让款11万元是双方共同经营所得（李某最初出资受让酒馆，但杨某参与经营、贷款支付房租，经营收入由杨某管理）；
• 购房首付8万元来源于酒馆转让款和经营利润；
• 2019年3月前的房贷由双方共同偿还（李某通过微信、支付宝转账给杨某，再由杨某账户还款）。

结论：房屋虽登记在杨某名下，但系同居期间共同出资购买，属于按份共有财产。

2. 共有份额如何确定？

根据《物权法》（现《民法典》物权编）：

• 无约定份额的，按份共有人按出资额确定份额；无法确定出资额的，视为等额享有。

本案中，双方未约定份额，且同居期间收入、支出“未分彼此”（李某经营收入转给杨某管理，杨某也为共同生活转账），法院视为等额享有。但考虑到：

• 酒馆最初由李某出资受让；
• 房屋升值后总价值64.88万元；
• 双方共同支付的首付+共同还贷部分占总房款的31.07%；

法院酌情判决杨某支付李某15万元折价款（平衡双方贡献与房屋升值收益）。

三、当事人最关心的“痛点”关键词解析

1. 同居买房的“产权登记”≠最终归属

• 痛点：“房子登记在我名下，就是我的？”
• 真相：登记仅为物权公示，实际归属看“出资来源”和“共同生活目的”。本案中，虽登记在杨某名下，但因出资是共同经营所得，仍被认定为共有。

2. “共同出资”的证明是关键

• 痛点：“我拿现金给的首付，没证据怎么办？”
• 提示：保留转账记录、经营流水、共同还款凭证（如本案中李某的微信/支付宝转账记录、酒馆转让协议）；口头约定无效，需书面协议。

3. 同居期间的“收入混同”会影响份额

• 痛点：“他的工资转给我，我的工资用于生活，算共同财产吗？”
• 规则：同居期间双方收入“共同管理、共同支出”（如本案中酒馆收入、李某经营其他生意的收入都由杨某管理），会被认定为“共同出资”。

4. 分手协议的“效力”需注意

• 痛点：“我们签过分手协议，后来撕了还算数吗？”
• 本案教训：2018年11月5日双方曾约定“房屋归李某，补偿杨某18万”，但11月12日李某反悔，双方又签协议确认原协议无效——协议可反悔，但需书面确认解除。

5. 房屋分割的“折价补偿”怎么算？

• 痛点：“房子升值了，我能分多少？”
• 计算逻辑：
  ① 确定共同出资部分（首付+共同还贷）占总房款的比例；
  ② 结合房屋评估价值，按份额分割；
  ③ 法院会酌情考虑“出资贡献、经营付出、生活支出”等因素调整金额（如本案从“应分10万”酌定为15万）。

四、一句话问答

1. 同居期间买房只写一方名字，另一方能分吗？
   答：能，只要能证明共同出资（如转账记录、经营流水），即使登记在一方名下也可能被认定为共有。

2. 用“共同经营的生意收入”买房，算共同财产吗？
   答：算，同居期间共同经营所得属于双方共有，用该款项买房自然是共同财产。

3. 分手时签的房产分割协议，能反悔吗？
   答：可以，但需双方书面确认解除原协议，否则原协议可能被法院认定有效。

4. 房贷由一方账户偿还，另一方能主张共同还贷吗？
   答：能，只要有证据证明还贷资金来源于另一方（如转账记录），就会被认定为共同还贷。

5. 房屋分割时，升值部分怎么分？
   答：按双方共同出资占总房款的比例，乘以房屋升值后的总价值，再按份额分割（法院会酌情调整）。

赵明军，北京审恒律师事务所。

判决书内容：

甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
(2019)甘0102民初4480号
原告（反诉被告）：杨某，女，1987年2月10日出生，住兰州市城关区××路街道××号××单元××层××室。
委托诉讼代理人：杜凤兰，北京大成（兰州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马源均，北京大成（兰州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李某，男，1987年2月10日出生，汉族，住甘肃省会宁县。
委托诉讼代理人：陈胜，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。
杨某与李某同居关系析产纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，转为普通程，公开开庭进行了审理。杨某及其委托诉讼代理人杜凤兰、被告李某及其委托诉讼代理人陈胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨某向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于兰州市城关区××路街道××号××单元××层××室住宅房屋归杨某所有；2、依法判令李某搬离兰州市城关区××路街道××号××单元××层××室；3、诉讼费由李某承担。事实和理由：原告购买的兰州市城关区××路街道××号××单元××层××室××室××价款420000元。其中首付款80000元，李某作为朋友资助首付款20000元，其筹措60000元，又按揭贷款340000元。其依法办理了房屋所有权登记，成为601室所有权人，并按月归还银行贷款。房屋购买后，其出资装修后与李某共同居住。现因故双方关系不睦无法共同生活。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。
李某辩称，用于购买601室的首付款全部系其支付，款项来源于其转让“李金龙酒馆”所得价款。房屋产权证之所以登记在杨某名下，系因李某征信记录不良，故以杨某名义购买了601室。依双方协议约定该房屋归其所有，其向杨某支付补偿款180000元。故原告的诉讼请求与事实不符，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
李某向本院提出反诉请求：1、依法判令位于兰州市城关区××路街道××号××单元××层××室住宅房屋归李某所有，并由杨某协助其办理产权转移登记；2、诉讼费由杨某承担。诉讼过程中，李某将反诉请求变更为依法分割其与杨某共有的601室，并支付601室补偿款150000元,后又变更为180000元。事实和理由：其与杨某在2012年相识并确立恋爱关系，2014年7月同居生活。2016年7月转让其经营的“李金龙酒馆”，将所得价款中的80000元作为首付，以杨某名义按揭贷款340000元，购买了601室。其出资装修了601室后与杨某同居生活，且购房贷款亦系其归还。现因双方关系不睦，依法应对同居期间的财产601室予以分割。为此，提起反诉，请求人民法院依法判如所请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人在庭审时进行了质证。本院依法对杨某提交的证据认定如下：1、兰州市存量房买卖合同、工商银行历史明细清单、不动产权证书。杨某拟证明案涉房屋系其出资购买并已取得所有权，每月按揭贷款由其归还，至今尚未还清。李某对该组证据的真实性无异议，但质证认为案涉房屋系其出资购买，购房首付款系其转账给杨某，由杨某转账支付给出卖人。按揭贷款亦是由其转账给杨某，再由杨某清偿给贷款银行。本院认为，该组证据因李某认可其真实性，且与本案待证事实案涉房屋是否系二人出资购买具有关联性，本院予以采信。2、营业执照、杨某与新华村镇银行签订的贷款合同及还款凭证、证人谢某1的证言。杨某拟证明“李金龙酒馆”的经营者系其本人，而非李某。其贷款50000元用于支付酒馆房租，并出资30000元用于经营。李某对该组证据的真实性无异议，但质证认为“李金龙酒馆”系二人共同经营，杨某是否贷款50000元用于支付酒馆的房租其不知情。因杨某在网上赌博平台投资，遂将酒馆的经营收入投资到该平台从事营利活动。对证人证言的真实性不予认可，因证人系杨某的亲戚，且证言内容不属实。本院认为，因李某对该组证据中除证人证言之外的证据的真实性无异议，故符合证据的真实性、合法性。该组证据与本案待证事实杨某是否经营“李金龙酒馆”具有关联性，本院予以采信。结合本案其他证据对证人证言予以综合认证。3、2018年11月12日杨某与李某签订的协议书及2018年11月5日协议的照片、证人谢某2、马某的证言。杨某拟证明其与李某曾于2018年11月5日签订协议，处理双方同居期间的财产问题，但李某又撕毁该协议，双方重新签订协议确认撕毁的2018年11月5日的协议不生效。证人证言证明2018年11月5日的协议上落款时间“2018年11月15日”系李某和证人谢某2笔误所致。李某对该组证据中的2018年11月12日的协议书真实性无异议，对其他证据的真实性不予认可。质证认为撕毁的协议与案涉房屋无关，2018年11月12日签订协议之后，之前的协议不生效。本院认为，该组证据中李某对真实性无异议的协议书，与本案待证事实双方之间曾经处分财产，后又翻悔的事实之认定具有关联性，本院予以采信。对证人证言因证人出庭作证，符合证据的合法性，对证人证言的内容结合本案其他证据，综合予以认证。4、支付宝、银行转账明细、工商银行转账记录。杨某拟证明其向李某支付了111531元，该款全部用于李某个人消费以及李某住院治疗期间的生活支出来源于酒吧的经营收入。2016年8月5日给李某之弟归还20000元，该款来源于转让酒吧的转让款。李某对该组证据的真实性无异议，质证认为杨某给其转款的时间大多发生在其住院期间，所转款项多为经营“李金龙酒馆”时用于支付货款的款项，不存在借款的事实。111531元系“李金龙酒馆”经营收入的一部分，大部分用于归还信用卡账单，信用卡透支的钱款用于日常生活所需，其本人的信用卡交给杨某使用。杨某给其支付的款项均用于支付酒馆的货款。杨某因从其弟经营的手机店中购买手机，故支付手机货款20000元。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实双方同居生活期间是否存在消费支出情况具有关联性，本院予以采信。5、“李金龙酒馆”收支明细。杨某拟证明2014年8月12日至2016年7月6日间，该酒馆经营收入总计222422元。李某对该证据的真实性无异议，质证认为经营收入应为241305元。本院认为，该组证据因双方不否认真实性，且与本案待证事实“李金龙酒馆”营业收入的确定具有关联性，本院予以采信。6、李某旅游的照片、借记卡对账单。杨某拟证明转让“李金龙酒馆”所得价款中的6000元用于旅游的事实。杨某认为其仅收到“李金龙酒吧”转让款79000元，余款30000元李金龙用于归还其父住院时所借他人的债务。李金龙对该证据无异议，但质证认为旅游花费未达到6000元，酒馆转让款全部由杨某收取，其未使用，亦未用于还债。8、“李金龙酒馆”转让协议及保存在杨某手机里的协议书图片。杨某拟证明转让费为110000元，不存在李某所述的130000元之事实。李某对转让协议无异议，对杨某提交的图片的真实性有异议，转让费中不含租金20000元，故应为130000元。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实酒馆转让费之认定以及是否支出了二人旅游花费具有关联性，本院予以采信。9、工商银行兰州金城静宁路支行转账凭证、购买车辆饰物配件等的...