广东省广州市天河区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0106民初28996号

原告：李文英，女，1976年9月6日出生，汉族，住广州市天河区。

委托诉讼代理人：秦增添，广东达法律师事务所律师。

被告：周敏，女，1978年10月24日出生，汉族，住广州市天河区。

被告：田向阳，男，1978年5月18日出生，汉族，住广州市天河区。

委托诉讼代理人：符鹏，广东宏诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈咏，广东宏诚律师事务所律师。

原告李文英诉被告周敏、田向阳房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员公开开庭独任审理。本案现已审理终结。

案件事实

一、合同签订情况：原告李文英作为甲方（卖方）与被告周敏、田向阳作为乙方（买方）于2020年3月24日签订了《存量房买卖合同》。约定由原告向被告出售位于天河区××路××房房产，出售总价9860000元。其中第三条付款约定涂销抵押按揭付款方式付款（1）签订本合同时支付人民币50000元整作为定金。（2）本合同签订后8天内交付部分楼款（含定金）900000元，甲方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付。…第八条交易不成的违约责任第2款约定：乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房产成交价的10%。

二、合同履行情况：合同签订后，被告向原告支付了定金50000元整。

2020年4月1日，被告方向原告发出《解除存量房买卖合同告知书》，载明：本人与贵方（李文英）于2020年3月24日签订《存量房买卖合同》（房地产地址：天河区××路××房，房地产权证号码：**××93），因家人罹患重疾，病情发展恶化，需支出大额治疗费用，本人已经没有足够资金购买你的房产，特通知与你解除该房屋买卖合同，以免造成你的经济损失。由此造成的不便请予理解，不胜感激！

2020年7月1日，原告向被告方发出《解除合同通知函》，载明：本人于2020年3月24日在中介机构中原地产公司的撮合下，与你方二人订立了《存量房买卖合同》，约定以整套成交价9860000元买卖本人所有的位于天河区××路××房，房地产权证号：**××93的房屋，合同签订当日，你方向我本人支付了合同定金人民币50000元，合同已生效并已实际履行。但时至本函发日，且在我本人已多次电话催告之下，你方未按合同约定支付购房款买入涉事房屋。因你方已严重逾期（超过90天）未付款且不实际买入涉事房屋，依据双方签订的《存量房买卖合同》第十条约定，本人确定解除与你方签订的《存量房买卖合同》，并特此通知于你方。

原告主张因被告方违约不再购买涉案房屋造成其损失，包括：1.重新出售房屋售价比本案买卖合同约定售价低21万；2．迟延赎契所造成的额外利息支出；3.委托律师起诉产生律师费50000元。原告对此提交了与案外人马文凯签订的《存量房买卖合同》，拟证明重新出售约定售价9650000元；提交了银行流水及个人贷款借款合同拟证明本案两被告提出解约后涉案房屋抵押贷款还款情况；提交了律师费发票50000元拟证明律师费支付情况。

三、原告诉请：1.判令确认原、被告之间签订的《存量房买卖合同》已解除；2.判令两被告支付因不履行合同须承担的违约金人民币986000元给原告；3.判令两被告承担原告为实现债权而必须发生已支付的律师代理费50000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。

裁判理由与结果

本院认为：原、被告签订有《存量房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合同成立并且生效。

双方均认可原、被告之间签订的《存量房买卖合同》已解除，本院对原告诉请确认原、被告之间签订的《存量房买卖合同》已解除予以确认。

关于违约金。《存量房买卖合同》约定乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房产成交价的10%。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：…约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。关于违约金数额的确定，被告于答辩状表示其接受50000元定金不予退还。本院综合考虑被告签订合同后表达放弃购买的时间长短为8天，原告重新出售涉案房屋的价格差额，原告因起诉产生的维权成本损失等情节，认为约定的违约金过分高于造成的损失，酌情调整违约金为300000元。另，《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案原告在主张没收定金50000元的同时主张违约金与上述规定相悖。根据上述规定，违约金的计算应扣除已实际支付的定金50000元，扣除后两被告需实际支付违约金差额250000元。

关于原告主张律师费损失。双方《存量房买卖合同》并未就律师费的负担问题进行明确约定。上述违约金的数额认定已考虑诉讼支出情节，不再重复予以支持。

关于诉讼费的承担。本案因被告违约成讼，《存量房买卖合同》对违约金计算标准有明确约定。本院对违约金调整，并非因原告存在过错调整，原告无需承担因适当减少的违约金所对应的受理费。相反，两被告因调整违约金获益，本案受理费80820元，应由两被告负担。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告李文英与被告周敏、田向阳之间签订的《存量房买卖合同》已解除；

二、自本判决生效之日起30日内，被告周敏、田向阳支付原告李文英违约金差额250000元；

三、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费80820元，由被告周敏、田向阳负担（自本判决生效之日起7日内迳付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判员李吉思

二〇二一年十二月二十日

书记员邱莉晶