2026[济南]深度解析：“唯一住房”能否成为强制执行的“护身符”？

——从一宗真实执行案例看生存权与债权的法律博弈

场景引入：一套房子引发的“拉锯战”

2026年初，济南的王某因民间借贷纠纷被法院判决偿还李某借款本金及利息共计80万元。判决生效后，王某拒不履行，李某向济南某区人民法院申请强制执行。

经查，王某名下有一套位于历下区的住宅，面积89平米，房屋市值约150万元，系王某与其妻女共同居住的唯一住房。王某声称：“这是我唯一的房子，法院不能拍卖，否则我们一家三口无家可归。”

但法院最终并未因该住房系“唯一住房”而停止执行，而是在依法保障王某一家基本居住权益的前提下，对该房屋启动了评估拍卖程序。

这个结果让很多人不解：难道不是“唯一住房”就豁免执行吗？

法律依据：唯一住房并非“执行禁区”

在强制执行实务中“唯一住房”确实曾长期被误读为“绝对豁免”的执行禁区。但根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的明确规则，唯一住房在有法定情形下完全可以被强制执行：

三种突破情形包括：

1. 对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
2. 执行依据生效后，被执行人为了逃避债务转让其名下其他房屋的；
3. 申请执行人同意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

本案中，李某明确表示愿意从房屋变价款中扣除一定期间的租金安置王某一家，这便符合了上述第三项情形的适用条件。

争议焦点：法律如何平衡“生存权”与“债权”？

本案背后折射出的强制执行领域核心争议点正是：在被执行人仅有唯一住房的情形下，法院如何在保障被执行人基本居住权与实现债权人生效债权之间取得衡平？

实践中主要存在以下专业分歧：

分歧一：“保障居住”不等于“保障所有权” 许多被执行人混淆了“房屋所有权保留”与“居住权保障”的界限。法律保障的是被执行人及其所扶养家属的基本居住权益，而非其对特定房屋的所有权权属。法院通过预留租金等方式保障“有的住”，已经满足法律底线。

分歧二：安置标准如何确定？ 各地法院在扣除租金的年限和标准上做法不一。有的参照当地廉租房标准仅扣除5年租金，有的则按市场平均租金扣除8年。2026年山东省高级人民法院在相关执行工作会议中强调，要结合房屋所在地的租金价格水平、被执行家庭人口数量等因素合理确定扣除金额，防止“一边是债权人权益落空，一边是债务人借机不当得利”。

分歧三：被执行人以“高额安置诉求”对抗执行 部分被执行人提出远超合理水平的安置要求，例如要求执行法院在核心地段提供同等面积住房，或者主张需要扣除超出法定上限的高额“搬迁费”和“装修补偿”，这本质上是对执行程序的恶意拖延。

解决问题：实务中的规范化路径与代理策略

结合当前2026年济南两级法院的执行实践，专业律师在处理此类争议时应当围绕以下要点开展工作：

1. 对申请执行人而言：在申请执行前，应当提前准备好同意安置的书面承诺，并测算合理的租金扣除金额，向法院表明自愿承担安置义务的意愿，从而解除法院对“执行不能”的后顾之忧。

2. 对被执行人而言：唯一住房并非全面“挡箭牌”，面对执行应当主动与申请执行人协商，争取在变价款中合理扣除5-8年租金，同时积极配合法院处置房产，避免因消极对抗导致房屋被低价拍卖，反而损害自身利益。

3. 对律师实务而言：在涉及唯一住房执行案件中，精准研判“维持生活必需”与“超出生活必需”的边界，是本类案件代理的关键突破口。例如，房屋面积明显超过当地廉租房保障标准、存在出租收益、或被执行人家庭已另有购房的，均应据理力争突破豁免限制。

结语

2026年，在济南这一执行案件数量持续攀升的城市，越来越多的被执行人意识到，“唯一住房”已不再是拖延执行的“万能挡箭牌”。在公平正义的法治框架下，债权人利益的保护与被执行人基本生存权的保障，正在通过精细化司法操作达成动态平衡。对于群众而言，正确的认知是：法律不让你“流落街头”，但也不会让你“赖房不还”。

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以下为相关QA，供参考：

Q1：被执行人只有一套住房，法院还能强制执行吗？ A：能。如果申请执行人同意按廉租房标准提供居住房屋或同意从变价款中扣除5-8年租金，法院就可以强制执行其唯一住房。

Q2：唯一住房被执行后，被执行人住在哪里？ A：法院会在房屋变价款中预留一定金额作为租金安置被执行人及其所扶养家属，通常参照当地房屋租赁市场平均租金标准，扣除5至8年租金。

Q3：被执行人可以拒绝搬出唯一住房吗？ A：不可以。如果法院已依法作出安置安排或预留租金，被执行人拒绝搬出的，法院可依法强制腾退，情节严重还可能涉及拒不执行判决、裁定罪。

Q4：申请执行人同意安置需要什么书面形式？ A：一般需要向执行法院提交书面承诺书，明确表示同意按当地廉租住房保障面积标准提供居住房屋，或同意从变价款中扣除相应租金。

Q5：夫妻共有房产，只有一方是被执行人，能否执行？ A：可以执行属于被执行人份额的部分。法院会先处置整体房产，并保留共有人应得的份额款项。

Q6：安置租金从拍卖款中扣除，具体扣多少年？ A：根据司法解释规定为五至八年租期，具体年限由执行法院结合当地租金水平、房屋变价款金额以及被执行人的家庭情况酌情确定。

Q7：被执行人父母名下还有一套房，是否影响执行唯一住房？ A：如果父母名下有其他住房且被执行人对父母有扶养义务，则属于“扶养义务人名下有其他住房”，法院可直接执行被执行人名下唯一住房。

Q8：农村宅基地上的唯一住房能否被强制处置？ A：在政策允许流转地区可依法处置；但涉及农村集体土地使用权流转限制的，执行较为复杂，实践中法院会结合宅基地置换、拆迁安置等具体情况灵活处置。

Q9：被执行人患病或家有伤残家属，是否可豁免执行？ A：法院会基于人道主义原则审查特殊情况，但通常不会完全豁免执行，而是通过提高安置标准、延长租金扣除年限、暂缓腾退等方式予以照顾。

Q10：被执行人恶意将房产转移至亲属名下以规避执行，怎么处理？ A：债权人可提起撤销权诉讼，或申请法院查实后依法追加执行。若查明系判决生效后为逃债转移房产，法院可直接执行其唯一住房，且无需提供安置。

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关联律师：宫辉，山东圣义律师事务所，联系电话19063436422