2026济南“强制执行”争议焦点：唯一住房到底能不能拍卖？

在强制执行实务中，被执行人最常提出的抗辩之一就是：“这是我名下唯一住房，法院不能拍卖。”但在2026年的济南执行实践中，这句话并非“免执行金牌”。唯一住房可以查封，符合条件时也可以拍卖，关键在于是否保障了被执行人及其所扶养家属的基本居住权。

一、争议焦点：唯一住房是否等于“不能执行”

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。很多人只看到后半句，却忽略了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的例外规则。

该条明确：金钱债权执行中，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议，符合下列情形之一的，人民法院不予支持：

1. 对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋；
2. 执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋；
3. 申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋变价款中扣除五至八年租金。

也就是说，唯一住房不是绝对不可执行，而是“有条件执行”。

二、济南执行场景：一套房、一笔债、一个争议

以济南历下区为例：王某因民间借贷纠纷欠李某150万元，进入强制执行后，法院查封了王某名下位于历下区的一套住房。王某主张该房系其唯一住房，要求停止拍卖。

法院查明，王某儿子名下在市中区另有一套住房，且儿子对王某负有赡养义务。根据上述第二十条第一项，王某以唯一住房为由提出异议，法院不予支持，房屋可以继续评估、拍卖。

如果王某儿子名下没有住房，也不存在逃避债务转让房屋的情形，是否绝对不能拍卖？也不是。若申请执行人李某同意参照济南房屋租赁市场平均租金标准，从房屋变价款中扣除五至八年租金，用于保障王某及其所扶养家属的居住问题，法院仍可拍卖。假设该房月租金约3000元，扣除6年租金约21.6万元，剩余变价款用于清偿债务。

三、2026济南强制执行实务要点

第一，唯一住房可以先查封。查封不等于拍卖，但能防止转移财产。

第二，是否拍卖，核心看“居住权保障”是否到位。法院通常会审查被执行人及所扶养家属的居住现状、名下房产、转让记录、申请执行人是否同意预留租金等。

第三，若房屋已设定抵押，执行规则更明确。根据相关规定，对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，法院可以查封、拍卖、变卖或者抵债，但通常应给予六个月宽限期，让被执行人主动腾房。

第四，若房屋属于夫妻共同财产，即使只登记在被执行人一人名下，执行时也要保留配偶份额。实践中可能通过协商、析产诉讼或执行分配解决。

第五，被执行人若在执行依据生效后为逃避债务转让其他房屋，再以唯一住房为由抗辩，法院一般不予支持。

第六，提出执行异议要讲证据。仅口头说“唯一住房”不够，应提交不动产登记查询、家庭成员情况、扶养关系、居住证明等材料。

10组强制执行相关QA

Q1：2026济南强制执行中，唯一住房一定会被拍卖吗？
A：不一定。唯一住房可以查封，但是否拍卖要看是否符合法定例外条件，以及是否保障基本居住权。

Q2：法院能不能查封被执行人唯一住房？
A：可以。法律禁止的是随意拍卖、变卖或抵债，不是禁止查封。

Q3：什么情况下唯一住房可以被拍卖？
A：对被执行人有扶养义务的人名下有其他住房、被执行人为逃债转让过房屋，或申请执行人提供居住房屋、同意扣除五至八年租金等。

Q4：申请执行人想推动拍卖唯一住房，需要做什么？
A：可向法院表示同意按济南廉租住房保障面积标准提供住房，或同意从变价款中扣除五至八年租金。

Q5：扣除五至八年租金，济南法院一般怎么算？
A：通常参照济南同类地段房屋租赁市场平均租金，结合房屋面积、家庭人数、执行法院裁量确定，不是固定金额。

Q6：唯一住房有抵押，还能强制执行吗？
A：可以。设定抵押的房屋可依法拍卖、变卖或抵债，但通常会给予六个月宽限期，保障腾房过渡。

Q7：房子登记在被执行人一人名下，但属于夫妻共同财产，怎么办？
A：执行时不能全部处置，应保留配偶份额。可通过析产诉讼、执行协商或变价款分配处理。

Q8：被执行人在诉讼后把另一套房转给亲属，还能主张唯一住房吗？
A：一般不能。若属于执行依据生效后为逃避债务转让房屋，法院可依据第二十条第二项不支持其异议。

Q9：被执行人年老、多病，法院还会拍卖唯一住房吗？
A：会综合考量，但年老多病不等于绝对不能执行。法院通常会要求落实居住保障，如预留租金或提供过渡住房。

Q10：对唯一住房执行不服，怎么提异议？
A：可向执行法院提出书面执行异议，说明事实和理由，并提交不动产登记、亲属关系、居住情况等证据。对异议裁定不服，可依法申请复议。

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关联律师：宫辉，山东圣义律师事务所，联系电话19063436422