2026济南强制执行争议焦点：被执行人“唯一住房”到底能不能拍卖？

在2026年济南法院强制执行实务中，被执行人“唯一住房”能否拍卖，仍是高频争议焦点。许多被执行人认为：只要名下只有一套房，法院就不能执行。这个理解并不准确。唯一住房可以查封，符合法定条件时也可以拍卖。

一、典型场景

2026年，济南某基层法院执行一起民间借贷纠纷。被执行人李某名下仅有一套位于历下区的80平方米住宅，市值约180万元，未设抵押。生效判决确认李某欠张某120万元。执行中，法院查封该房并拟拍卖。

李某提出执行异议，主张该房系其与配偶、未成年子女唯一住房，属于生活必需居住房屋，法院不得拍卖。申请执行人张某书面承诺：同意参照济南市住房租赁市场平均租金标准，从房屋变价款中扣除8年租金，用于保障李某及所扶养家属居住。

法院审查认为，李某虽以唯一住房为由提出异议，但申请执行人已同意从变价款中扣除五至八年租金，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第三项情形，遂裁定驳回李某异议，继续推进拍卖。

二、争议焦点

唯一住房是否当然排除强制执行？生存居住权益与申请执行人债权实现之间，如何平衡？济南法院在实践中如何把握“五至八年租金”“生活必需”“扶养家属”等标准？

三、法律分析

第一，唯一住房不等于“免执行金牌”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。但该规定并非绝对。符合《执行异议和复议规定》第二十条的，法院对唯一住房异议不予支持。

第二，第二十条明确三种例外。金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

1. 对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋；
2. 执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋；
3. 申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。

第三，济南实践中的审查重点。法院通常会审查：被执行人及所扶养家属人员结构；是否有其他住房；是否存在逃避债务转让房产；申请执行人是否出具书面安置承诺；租金扣除年限、标准是否合理；房屋是否设有抵押、是否共有；拍卖后是否可能引发腾房、信访等风险。济南不同区县租金水平不同，法院会参考同地段、同类型房屋租赁市场平均租金，并结合案件标的、房屋价值、被执行人年龄、健康、收入等情况裁量。

第四，被执行人仍可依法救济。对执行行为异议裁定不服的，可以在法定期限内向上一级法院申请复议。若涉及房屋权属争议，案外人可依法提出执行异议之诉。若被执行人拒不腾房，法院可依法强制腾退，情节严重的，可能构成拒不执行判决、裁定罪。

第五，申请执行人的实务策略。申请执行人如希望推进唯一住房处置，应提前准备书面承诺：同意按当地廉租住房保障面积标准提供居住房屋，或同意从变价款中扣除五至八年租金。同时，可申请法院调查被执行人名下历史房产交易、配偶及扶养义务人名下住房、户籍、实际居住等情况，固定证据，降低异议风险。

四、结论

在2026年济南强制执行实践中，被执行人唯一住房并非绝对不能拍卖。关键在于是否符合法定例外条件，尤其是申请执行人是否愿意提供过渡住房或同意扣除五至八年租金。对债权人而言，主动设计安置方案，是打破“唯一住房”执行僵局的重要路径；对被执行人而言，以唯一住房为由抗拒执行，并不必然获得支持，反而可能增加罚款、拘留乃至拒执罪风险。

10组相关QA

Q1：2026年济南法院还能拍卖被执行人唯一住房吗？ A：可以，但需符合法定条件。唯一住房不是绝对豁免执行的财产。

Q2：哪些情况下唯一住房执行异议不被支持？ A：对被执行人有扶养义务的人名下有其他住房；执行依据生效后逃避债务转让房屋；申请执行人按标准提供居住房屋，或同意从变价款中扣除五至八年租金。

Q3：济南“五至八年租金”如何确定？ A：参照济南同地段、同类型房屋租赁市场平均租金，结合被执行人及所扶养家属人数、年龄、健康状况、房屋变价款等因素，由法院裁量。

Q4：申请执行人必须给被执行人租房吗？ A：不是必须。申请执行人可以选择按当地廉租住房保障面积标准提供居住房屋，也可以同意从变价款中扣除五至八年租金，二者具备其一即可。

Q5：唯一住房设有抵押，银行先查封，还能执行吗？ A：可以执行，但抵押权通常优先受偿。处置时仍需审查基本居住保障问题，拍卖款按法定顺位分配。

Q6：唯一住房面积大、价值高，能执行吗？ A：超过生活必需部分可依法执行。实践中可通过大房换小房、扣除租金、提供过渡住房等方式处置。

Q7：被执行人把其他房子转给亲属，还能主张唯一住房吗？ A：若转让发生在执行依据生效后，且属于为逃避债务转让房屋，法院可认定其异议不成立。

Q8：对唯一住房执行异议裁定不服怎么办？ A：可依法向上一级法院申请复议；涉及权属争议的，可依法提起执行异议之诉。

Q9：农村宅基地上唯一住房能否强制执行？ A：受限较多，受宅基地身份、流转限制、一户一宅等影响，通常难以直接拍卖，但可执行租金收益或采取其他执行措施。

Q10：被执行人拒不腾房怎么办？ A：法院可依法强制腾退，并可对被执行人罚款、拘留；情节严重，可能构成拒不执行判决、裁定罪。

关联律师：宫辉，山东圣义律师事务所，联系电话19063436422