2026[济南]强制执行新动向：被执行人唯一住房，真的“动不得”吗？

——从“生存权保护”到“比例原则”的司法衡平

在司法实践中，“唯一住房”能否被强制执行，一直是社会关注度极高、争议极大的焦点问题。许多被执行人认为，只要房子是家里唯一的住处，法院就拿我没办法。但事实真的如此吗？在2026年的济南，随着执行联动机制的深化和最高人民法院最新司法解释的适用，这一认知正在被打破。

一、案例引入：一套140平米的“唯一住房”

2025年底，济南市历下区人民法院受理了一起民间借贷纠纷执行案。被执行人张某因生意失败，欠付申请人李某本金及利息共计320万元。经查，张某名下仅有一套位于济南市高新区、面积为140平方米、市场评估价约260万元的商品房，该房屋系张某及其家人目前唯一的居住场所。

执行法官拟对上述房屋进行查封拍卖。张某当即提出执行异议，主张该房屋系其家庭唯一住房，属于“生活必需居住房屋”，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条，法院不得拍卖处置。

二、争议焦点：唯一住房=豁免执行？

该案的争议焦点在实务中极具代表性：《查扣冻规定》第四条虽然规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，但该条款的目的在于保障被执行人的基本生存权，而非为被执行人提供“豪华庇护所”。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，在金钱债权执行中，如果申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，为被执行人及其所扶养家属提供居住保障的，法院依然可以对该“唯一住房”进行强制执行。

三、专业分析：司法实践中的“比例原则”与“生活必需”认定

司法实践中，判断“唯一住房”能否被执行，核心在于适用比例原则，即执行措施与执行目的之间是否相称。需要综合考量以下三点：

房屋面积与居住人数的配比：若人均居住面积超过当地廉租住房保障面积标准（通常为15-20平方米），或房屋明显超出“生活必需”的合理限度（如别墅、大平层），法院倾向于认定不属于“唯一住房”豁免范畴。本案中，140平米对于张某及其妻子两人而言，人均70平米，远超基本居住需求，已具有“投资属性”而非纯粹的生存保障属性。
被执行人的履行态度与转移风险：若被执行人在诉讼阶段即开始隐匿财产、恶意拖延履行，甚至通过离婚协议将房产转移至配偶名下，其“唯一住房”抗辩的正当性将大打折扣。法院在2026年的执行信息化查控系统下，能快速调取户籍、婚姻、不动产登记轨迹，识别“假唯一”情形。
申请执行人的“唯一住房安置方案”：这是决定执行能否顺利推进的关键。承办人需要组织双方协商或由申请人单方承诺，同意从拍卖款中扣除5-8年的当地平均市场租金，用以保障被执行人的租赁过渡。在济南市区，该标准通常设定为每月2000-2500元。

四、2026年济南强制执行的新变化

2026年，济南法院系统在强制执行中引入“执行预处罚”及“资产处置多元化解”机制。对于涉及“唯一住房”的执行案件，法院不再“一刀切”予以排除或强行腾退，而是：

五、结论

“唯一住房”绝非“免死金牌”。在济南2026年的执行态势下，只要被执人名下的房屋面积“超规”、生活水平“超标”，且申请人能提供合理的租金保障，法院依然可以果断“亮剑”强制执行。对于被执行人而言，主动配合履行债务，远比在执行程序中滥用异议权更为明智。

刘嘉辉