新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院

民 事 判 决 书

（2025）新0103民初12627号

原告：严某，男，1977年6月2日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区，

委托诉讼代理人：黄江，新疆鑫茂律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姚鑫，新疆鑫茂律师事务所律师。

被告：敬某，男，1962年9月29日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。

原告严某与被告敬某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严某的委托诉讼代理人姚鑫到庭参加诉讼，被告敬某经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告严某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告于2023年8月23日签订的房屋租赁合同；2、请求法院判令被告支付房屋拖欠租赁费266,800元（2024年10月23至2025年2月23日）；3、请求法院判令被告支付租赁房屋的物业费85,703元、电费7590元、水费2027元、暖气费10,945元；4、请求法院判令被告承担违约金100,000元；以上共计473,065元；5.本案的涉诉费用由被告承担。事实与理由：原被告于2023年8月23日签订房屋租赁合同，原告将位于乌鲁木齐市沙依巴克区明园西路66号石油花园三期1栋第四层房屋（741平米）出租给被告用于商业经营,合同约定了租赁期限、租金支付方008式、双方的权利义务、违约责任等条款。自2024年10月起被告未交房屋租赁费，经双方协商，被告于2024年12月31日又给原告出具还款协议，明确支付房屋租赁费的时间，但被告仍未按协议履行。经原告多次催要被告一直未履行义务。

被告敬某经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，也未递交书面答辩状。

本院经审理查明认定事实如下：2023年8月23日，原告（出租方、甲方）严某与被告（承租方、乙方）敬某签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于乌鲁木齐市沙依巴克区明园西路66号石油花园三期1栋第四层房屋（741平方米）出租给乙方用于商业经营…。本合同租赁期限为五年零两个月，自2023年8月23日起至2028年10月22日止…房屋租金：2023年10月23日—2024年10月22日为80万元；2024年10月23日—2025年10月22日为80万元；2025年10月23日—2026年10月22日为80万元；2026年10月23日—2027年10月22日为85万元；2027年10月23日—2028年10月22日为85万元。乙方在签订本合同当日须向甲方交纳10万元合同押金。房屋租金缴纳时间：2023年10月23日至2024年10月22日租金在签订当日交纳50%即40万元；2023年10月23日之前交纳剩余的50%即40万元。2024年10月23日至2028年10月22日的房租每6个月交纳一次，分别于每年的9月22日前和3月22日前交纳给甲方。乙方因自己的原因不能行使对出租房屋使用时，不能免除交付其他费用的义务，如乙方逾期交纳当年租金超过约定时间五天，甲方有权采取停水、停电、锁门等强制措施，并对造成损失不承担任何责任，同时甲方有权单方终止合同…租赁期内因租赁房屋所产生的水、电、卫生费、暖气费、门前三包费、治安、消防、环保等一切手续及费用由乙方承担并办理…甲方有权单方解除合同及另行出租该房屋。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按本合同约定时间期限内交付房屋租金超过5天的。甲乙双方在本协议签订后，乙方不履行本协议约定的内容，守约方有权利追究违约方的违约责任，双方约定违约金为壹拾万元。

2024年12月31日，原告（房主）严某与被告（承租人）敬某签订《还款协议》，约定：承租人敬某租用严某位于明园西路66号石油花园三期壹号商业楼四层面积约740平方米开蜀中捞火锅店使用，敬某为该蜀中捞火锅店实际控制人和老板。承租人敬某自2024年10月欠缴应缴未交房租肆拾万，房主严某和承租人敬某商定达成如下还款条款：1.承租人敬某在2025年元月10日前支付贰拾万元整；2.承租人敬某在2025年2月10日前支付贰拾万元整；3.承租人敬某在2025年4月15日前支付贰拾万元整；4.承租人敬某在2025年6月22日前支付贰拾万元整；5.承租人敬某如没有按时支付以上房租欠款，甲方严某有权在逾期第二日清理锁门、断电、断水、收回房屋，敬某承诺放弃房屋内所有装修和物品，无条件退出，并承担合同约定的违约条款。

有招商银行《电子回单》显示，2025年7月4日，严某向宝石花物业管理有限公司乌鲁木齐分公司及周边地区项目部支付53,195.04元，转账附言为24年1月至12月物业费。

有《电子发票》显示。购买方为严某，销售方为宝石花物业管理有限公司乌鲁木齐分公司，项目名称为*企业管理服务*物业费，价税合计53,195.04元，备注由房东严某代缴沙依巴克区明园西路之涛蜀中捞老火锅店2024年1月1日-12月31日物业费。地址：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区明园西路66号石油花园三期1栋4层办公1号房，经营者：敬某。

有招商银行《电子回单》显示，2025年7月4日，严某向宝石花物业管理有限公司乌鲁木齐分公司及周边地区项目部支付31,030.44元，转账附言为23年6月至12月物业费。

有《电子发票》显示。购买方为严某，销售方为宝石花物业管理有限公司乌鲁木齐分公司，项目名称为*企业管理服务*物业费，价税合计31,030.44元，备注由房东严某代缴沙依巴克区明园西路之涛蜀中捞老火锅店2023年6月1日-12月31日物业费。地址：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区明园西路66号石油花园三期1栋4层办公1号房，经营者：敬某。

有招商银行《电子回单》显示，2025年7月4日，严某支付1,429.97元。

有《电子发票》显示。购买方为严某，销售方为宝石花物业管理有限公司乌鲁木齐分公司，项目名称为*企业管理服务*物业费，价税合计1,429.97元，备注由房东严某代缴沙依巴克区明园西路之涛蜀中捞老火锅店2025年1月1日-1月10日物业费。地址：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区明园西路66号石油花园三期1栋4层办公1号房，经营者：敬某。

有招商银行《电子回单》显示，2025年2月7日，严某向新疆石油管理局有限公司乌鲁木齐明园物业服务中心支付7,590.24元，备注为三期1栋4层24年12月1日至25年1月16日电费。

有《电子发票》显示。购买方为严某，销售方为新疆石油管理局有限公司乌鲁木齐明园物业服务中心，项目名称为*供电*供电服务，价税合计7,590.24元，备注由房东严某代缴沙依巴克区明园西路之涛蜀中捞老火锅店2024年12月1日-2025年1月16日电费。

有招商银行《电子回单》显示，2025年7月4日，严某支付11,514.72元。

有《电子发票》显示。购买方为严某，销售方为新疆有色集团明苑置业管理有限公司，项目名称为*热力*2024年10月-2025年1月10日取暖费，价税合计11,514.72元，备注由房东代交沙区明园西路之涛蜀中捞老火锅店2024年10月10日至2025年1月10日暖气费11,514.72元。

以上事实有《房屋租赁合同》《电子回单》《电子发票》《还款协议》、当事人陈述及庭审笔录在卷作证。

关于原告要求解除同被告签订的涉案《房屋租赁合同》的诉求。原告与被告签订的涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”结合本案，原告在签订涉案《房屋租赁合同》后按照约定提供涉案租赁房屋，其已履行了合同约定的义务，应当享有取得租金的权利，被告作为承租人，在经本院合法传唤后，未到庭参加诉讼，也未就涉案租金的支付情况进行举证说明，应承担相应的不利后果。综上，原告主张解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于涉案《房屋租赁合同》解除时间。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案原告以提起诉讼方式依法主张解除涉案《房屋租赁合同》，故本院依据上述法律规定认定涉案《房屋租赁合同》的解除时间为本案起诉状副本送达被告之日即2025年10月6日。

关于原告要求被告支付拖欠房屋租金266,880元的诉求。本案中，被告按照约定使用了涉案房屋，理应支付租金，被告作为承租人，在经本院合法传唤后，未到庭参加诉讼，也未就涉案租金的支付情况进行举证说明，应承担相应的不利后果。原告主张之租金为2024年10月23日至2025年2月23日，其租金计算方式、标准没有超过涉案《房屋租赁合同》的约定，本院对原告上述诉求予以支持。

关于原告要求被告支付违约金的诉求。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”违约金以补偿性为主，且与守约方所受到的损失大体相当，因原告未提交证据证明自身因被告违约所造成的损失，本院认为涉案《房屋租赁合同》约定的违约金较高，综合考虑涉案《房屋租赁合同》履行情况，本院对本案违约金酌定为10,000元。

关于原告要求被告支付物业费85,703元的诉求。涉案《房屋租赁合同》明确物业费由被告承担，原告亦在庭审过程中提交了自身交纳物业费的凭证和发票，原告分别交纳53,195.04元（2024年1月1日-12月31日）31,030.44元（2023年6月1日-12月31日）1,429.97元（2025年1月1日-1月10日），但原告提交的其中“31,030.44元”物业费的凭证和发票，备注为“2023年6月1日-12月31日物业费。”涉案《房屋租赁合同》中约定的租赁期限开始日期为2023年8月23日，按照涉案《房屋租赁合同》的约定，涉案物业费的起算时间应与涉案租赁合同租赁期限起算时间相一致，综上，被告应承担的上述物业费应当减去2023年6月1日至2023年8月22日的部分，被告应向原告支付的物业费应为73,620.27元（53,195.04元+31,030.44元+1,429.97元-31,030.44元÷214天×83天）

关于原告要求被告支付原告垫付的暖气费10,945元的诉求。涉案《房屋租赁合同》明确暖气费由被告承担，原告亦在庭审过程中提交了自身交纳暖气费的凭证和发票，原告已经支付暖气费11,514.72元（2024年10月10日-2025年1月10日）。原告主张被告承担上述暖气费的诉求没有超过涉案《房屋租赁合同》约定，故本院对原告上述诉求予以支持。

关于原告要求被告支付原告垫付的电费7590元的诉求。涉案《房屋租赁合同》明确电费由被告承担，原告亦在庭审过程中提交了自身交纳电费的凭证和发票，原告已经交纳电费7,590.24元（2024年12月1日-2025年1月16日）。原告主张被告承担上述电费的诉求没有超过涉案《房屋租赁合同》约定，故本院对原告上述诉求予以支持。

关于原告要求被告支付原告垫付的水费2027元的诉求。涉案《房屋租赁合同》明确水费由被告承担，但原告在庭审过程中提交的证据不足以证明涉案租赁房屋水费已经交纳的事实，本院亦无法确定水费数额，待水费数额明确后，原告可以另行主张。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、七百二十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告严某与被告敬某2023年8月23日签订的《房屋租赁合同》于2025年10月6日解除；

二、被告敬某于本判决生效后十日内向原告严某支付房屋租金266,880元（2024年10月23日至2025年2月23日）；

三、被告敬某于本判决生效后十日内向原告严某支付违约金10,000元。

四、被告敬某于本判决生效后十日内向原告严某支付垫付物业费73,620.27元。

五、被告敬某于本判决生效后十日内向原告严某支付垫付暖气费10,945元。

六、被告敬某于本判决生效后十日内向原告严某支付垫付电费7590元。

七、驳回原告严某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的数额473,065，支持给付标的369,035.47元，案件受理费8,395.97元，由被告敬某负担6,549.65元，由原告严某负担1,846.42元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

审判员  高 峰

二〇二五年十月三十日

书记员 麦尔哈巴塔依尔