2026[阜新][案外人执行异议之诉]深度解析：借名买房排除强制执行的司法认定困境

在人民法院执行工作中，案外人执行异议之诉是当事人权利救济的重要途径。近年来，随着房地产市场调控政策的持续深入，借名买房现象引发的执行异议纠纷在阜新地区乃至全国范围内呈显著上升趋势。当登记权利人的债权人申请法院强制执行其名下的房产时，实际出资人（借名人）能否依据内部借名协议排除强制执行？这不仅涉及物权公示原则与意思自治原则的博弈，更关乎诚实信用原则在民事执行程序中的具体适用。本文将以一则典型司法案例为切入点，围绕"借名买房关系中实际权利人能否排除名义权利人债权人的强制执行"这一核心争议焦点，结合最新司法政策导向，进行系统性的法理分析与实务探讨。

一、典型案例引发的裁判分歧

2026年初，阜新市某基层人民法院受理了一起具有典型意义的案外人执行异议之诉案件。2019年3月，因自身存在多笔银行不良贷款记录，无法办理按揭贷款手续，赵某与好友钱某签订《房产代持协议》，约定由赵某实际出资购买位于阜新市细河区的商品房一套，房屋登记在钱某名下，待赵某具备购房资格后办理过户手续。协议签订后，赵某支付了全部购房款及相关税费，并实际占有使用该房屋至今。

然而，2025年11月，钱某因与孙某的民间借贷纠纷被法院判决偿还借款本息共计85万元。判决生效后，钱某未履行义务，孙某遂向法院申请强制执行。执行法院依据不动产登记信息查封了登记在钱某名下的涉案房屋。赵某得知房屋被查封后，立即向执行法院提出书面异议，被裁定驳回后，依法提起了案外人执行异议之诉。

本案的核心争议点在于：在借名买房关系中，赵某作为实际出资人，其享有的民事权益是否足以排除孙某作为一般债权人的强制执行申请？对此，司法实践中存在两种截然不同的裁判观点：

肯定说认为，赵某作为房屋的实际权利人，其对房屋享有物权期待权，该权利优先于孙某的普通金钱债权。借名买房协议真实有效，赵某已经履行了全部合同义务，并实际占有使用房屋多年，其权利具有一定的物权化特征。根据"实质重于形式"的原则，应当优先保护真实的物权状态，而非机械地依据登记簿的外观。

否定说则强调，物权公示原则是物权法律制度的基础，不动产物权以登记为生效要件。根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。赵某与钱某之间的借名买房协议仅具有内部效力，不能对抗善意第三人，更不能排除法院的强制执行。

二、司法裁判分歧的深层检视

从最高人民法院近年来的裁判立场演变可以看出，这一问题始终存在争议空间。最高法在（2020）最高法民再328号案中确立了较为严格的审查标准，倾向认为：借名买房并非单纯的"定向购买"，若借名协议的形成与规避限购、信贷监管等政策相关，则借名人对此存在主观过错，由其承担相应的法律风险更为公平。然而，在（2021）最高法民终1087号案中，最高法又对特定情形下的借名人权益保护持开放态度，认为若借名关系系基于历史原因、身份关系等客观因素形成，且不存在规避法律强制性规定的情形，则应当综合考量实际权利人的合法权益。

这种裁判标准的不统一，反映出在物权公示原则与实质公平正义之间的价值权衡困境。从执行程序的功能定位来看，强制执行程序追求效率价值，被执行人财产的范围应当依据权利外观原则予以确定。但从实体公正角度看，无视实际出资人的合法权益，又有机械执法之嫌，可能侵害第三人的合法产权。

三、"购买的房屋未登记"与"对他人房屋的强制执行"的双重规制

分析本案的法律逻辑，需要厘清两个基本法律关系：

第一，赵某与钱某之间的合同关系。 双方签订的《房产代持协议》属于典型的借名买房合同。依据合同相对性原理，该协议在赵某与钱某之间发生法律效力。赵某基于该协议享有请求钱某办理过户登记的债权请求权。该请求权系合同债权的一种，其效力仅限于合同当事人之间，不及于合同以外的第三人。

第二，孙某与钱某之间的执行关系。 孙某系钱某的一般金钱债权人，其申请法院查封登记在钱某名下的房屋，依据的是执行程序中的权利外观原则。在不涉及善意取得的情况下，不动产登记簿作为物权归属和内容的根据，执行法院据此查封登记于被执行人名下的财产，具有形式和实质上的正当性。

孙某对涉案房屋并无特定的物权期待，其债权一般不指向特定的财产标的。但正是因为赵某与钱某之间借名关系的隐秘性，孙某无法从任何外部信息中发现该房屋的真实权属状态。孙某对钱某的债权信赖基础，部分即建立在钱某名下拥有该房屋这一公开的财产状况之上。从这个意义上说，支持赵某排除执行，客观上可能对孙某的信赖利益造成损害，也有悖于诚信原则的要求。

四、借名买房排除强制执行的司法标准建构

结合最高法最新裁判思路及理论界的研究成果，对于借名买房能否排除强制执行，有必要从以下几个维度综合判断：

（一）借名协议的合法有效性。 这是前提性条件。若借名协议具有《民法典》第一百五十三条规定的无效情形，如规避国家限购政策、骗购保障性住房、规避信贷监管等违反法律强制性规定或公序良俗的情形，则借名人无权主张排除执行。实践中的主要争议在于：地方性限购政策是否属于效力性强制性规定？主流观点认为，限购政策属于宏观房地产市场调控政策，不属于法律及行政法规的范畴，违反该政策不必然导致合同无效，但可能在个案中对借名人的权利保护产生影响。

（二）借名人是否存在主观过错。 借名人故意规避政策或法律障碍是司法审查的重点。若借名人为规避购房资格限制、逃避税费、隐藏财产等目的而选择借名，则应认定其具有主观过错，其利益保护的必要性相应降低。但若借名系因历史原因、身份限制等客观因素所致，如单位集资建房、经济适用房指标转让等，则借名人的可归责性相对较轻，更应受保护。

（三）权利保护的比较权衡。 在借名人的合法利益与申请执行人的债权利益之间需要进行利益衡量。申请执行人的债权系普通金钱债权，其在形成之时并未以涉案房屋为特别担保，亦未实际占有该房屋。而借名人作为实际出资人，已经履行了全部给付义务，并且长期占有、使用该房屋，其对房屋的依存度和信赖度明显高于一般债权人。从生存权优先理论出发，借名人的居住权保障应当获得较高程度的尊重。

（四）物权期待权的构成要件。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人若要排除金钱债权的执行，一般需要同时满足：在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。借名买房虽然与一般不动产买卖交易结构不同，但其中实际出资人的权利具有相似的权利期待属性，可以参考适用这一标准进行审查。

五、裁判路径选择与规范建议

综合以上分析，在阜新地区的司法实践中，对借名买房类案外人执行异议之诉的裁判，建议确立如下路径：

对于借名人为规避购买资格限制、信贷监管等政策障碍而选择借名买房，且未办理过户登记系因借名人自身原因造成的，原则上不认定其享有足以排除强制执行的民事权益。此种情形下，借名人明知其行为可能带来权属不清的法律风险，仍然选择实施，应当承担由此产生的不利后果。

对于因客观原因（如房屋存在抵押、开发商未完成初始登记、单位未配合提供权属证明等）无法办理过户登记，且借名人实际出资、实际占有使用房屋多年的，可以参照商品房消费者的物权期待权保护规则，认可借名人享有排除强制执行的民事权益。

在本案中，赵某的借名行为系为规避不良信贷记录导致的贷款障碍，其根源在于赵某自身信用瑕疵。虽然该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，但客观上利用了不动产登记的分离状态，造成了权属不确定的后果。且自2019年购房至2025年法院查封，赵某有充分的合理时间处理债务记录并办理过户登记，不能将怠于行使权利的风险转嫁给申请执行人孙某。基于此，倾向于认定赵某的权益不足以排除强制执行。

这一结论看似对实际出资人不甚友好，实则有利于维护物权公示制度的权威性和交易安全。借名人有机会通过完善的内部协议、款项凭证留存和及时主张权利等方式降低风险，而申请执行人基于登记簿公示信息的信赖利益更值得保护。

结语

"任何人不得因自己的过错而获得利益"，借名买房关系中实际权利人排除执行的司法认定，应当兼顾形式正义与实质正义，在充分保障交易安全的同时，防止权利滥用。阜新地区的司法实践宜在遵循最高人民法院统一裁判尺度的基础上，结合本地房地产市场实际状况，综合判断个案中的权利冲突与价值权衡，从而形成具有指导意义的裁判规则，促进执行异议之诉制度的规范运行。

关联问答

问1：案外人执行异议之诉与案外人执行异议有何区别？

答：案外人执行异议是执行程序中的前置审查程序，由执行法院在收到书面异议后15日内进行审查，属于程序性救济；案外人执行异议之诉是后续的审判程序，当事人对异议裁定不服的，可在15日内向执行法院提起诉讼，由审判部门通过普通程序进行全面审理，属于实体性救济。异议审查程序主要围绕权利外观进行形式审查，而执行异议之诉则需要实质审理权属争议。

问2：借名买房协议在司法实践中是否一律无效？

答：并非一律无效。司法实践区分情况处理：为规避限购政策、购买保障性住房等违反政策目的的借名协议，近年主流裁判认定借名人无权请求过户，但并非合同无效，而是属于履行不能；为规避信贷限制或出于隐私等合理原因的借名协议，在不违反法律及行政法规效力性强制性规定的情形下，一般认定协议有效。但有效的合同关系不等于赋予物权效力，关键在于能否对抗第三人。

问3：法院审查排除强制执行的标准依据是什么？

答：核心依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一般不动产买受人）和第二十九条（商品房消费者）。一般不动产买受人需同时满足：查封前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记。商品房消费者则需满足：系从房地产开发企业购买、用于居住且名下无其他居住房屋、已支付超过50%款项。

问4：借名买房中"非因借名人自身原因未办理过户"如何认定？

答：主要考察未过户是否系借名人意志以外的客观障碍所致。可归责于借名人自身的原因包括：未积极主张过户、因负债等原因故意拖延过户、借名人为规避购房资格或信贷限制而主动安排等。客观障碍则包括：房屋存在抵押未解除、开发商未完成初始登记、登记机关系统的原因、名义权利人拒不配合等。若借名人能够证明曾积极要求过户而遭拒绝或客观不能，则更易获得支持。

问5：在阜新地区法院提起案外人执行异议之诉需要准备哪些材料？

答：主要材料包括：案外人执行异议申请书或原异议裁定书复印件；执行依据（判决书、调解书等）；申请人（案外人）身份证明；证明权属的关键证据，如借名协议、出资凭证（银行转账记录、收据）、完税证明、物业费缴纳凭证、水电费记录、房屋实际占有使用的照片等；名义权利人与被执行人关系的证明；其他能够证明权利归属与排除执行正当性的材料。

问6：执行异议之诉的审理期限为多长？

答：根据《民事诉讼法》规定，适用普通程序审理的案件，一审审限为六个月；有特殊情况需要延长的，经本院院长批准可以延长六个月，还需延长的报请上级法院批准。需要注意的是，执行异议之诉不停止处分标的物的执行，但执行法院通常在案外人异议审查期间及诉讼期间会暂停对异议标的的处分。若申请执行人提供担保请求继续执行的，法院可以继续执行。

问7：如果借名人已提起案外人执行异议之诉，房屋被法院强制腾退后还能否恢复？

答：如果执行法院在异议之诉审理期间已将房屋执行处理并交付买受人，案外人在异议之诉中胜诉的，处理较为复杂。依据《民事诉讼法》相关规定，执行程序终结后，案外人主张权益的，只能另行主张损害赔偿或不当得利返还。因此，案外人在执行异议被驳回后应及时提起诉讼，并考虑申请暂缓执行或请求法院在异议之诉审结前暂停处分措施。

问8：借名买房排除执行的举证难点主要有哪些？

答：主要包括：一是出资证明方面，现金付款或缺乏银行流水记录的难以证明实际出资；二是占有事实方面，需要证明持续、公开、稳定的实际居住状态，空置或出租状态难以支撑；三是借名关系真实性方面，需要证明双方存在真实代持合意，实践中常有虚假借名协议伪造的情形；四是未过户原因方面，需要有力证据证明非因借名人过错导致。证据链的完整性至关重要。

问9：名义权利人的其他债权人查封房屋后，借名人有哪些救济途径？

答：借名人的救济途径包括：（1）向执行法院提出执行异议，要求中止对房屋的执行；（2）异议被驳回后，在法定期限内向执行法院提起案外人执行异议之诉；（3）在条件成就时（如名义权利人配合），通过协商办理过户登记，破除权利外观；（4）向名义权利人主张违约责任或损害赔偿，该项权利不受执行程序的直接影响。建议尽早启动法律程序，避免房屋被处置后权利落空。

问10：民法典实施后借名买房相关纠纷的裁判趋势有何变化？

答：民法典明确强化了物权公示原则和物权法定原则（第208条、第209条），贯彻了产权保护理念。最高人民法院2023年发布的司法解释也对案外人执行异议之诉的审理标准作了进一步明确。总体趋势是：对借名关系超越登记外观排除执行采取更为审慎和严格的态度，尤其是对为规避限购、限贷政策的借名购房行为，司法保护力度有所降低。但涉及生存权保障的案件，如家庭唯一住房、实际居住困难等情形，法院仍会做实质性审查并谨慎平衡双方利益。

关联律师：高雷，辽宁凯旋律师事务所，联系电话18660733187