2026[阜新]执行异议之诉裁判规则深度解析——借名买房能否排除法院强制执行？

一、争议焦点：借名买房人能否对抗申请执行人？

在司法实践中，执行异议之诉案件数量逐年攀升，其中“借名买房”引发的纠纷尤为典型。2026年阜新地区法院受理的执行异议之诉案件中，一个高频争议焦点是：实际出资人（借名人）借用他人（出名人）名义购买房屋，当出名人成为被执行人时，借名人能否以“实际权利人”身份排除法院对该房屋的强制执行？

本文将以一个典型法律场景为切入点，对该问题进行深入分析。

二、经典法律场景引入

案例背景：

2023年，阜新市居民王某（出名人）与李某（借名人）签订《房产代持协议》，约定李某出资50万元购买阜新市某小区商品房一套，登记在王某名下，实际所有权归李某。后王某因个人债务纠纷被债权人张某诉至法院，法院判决王某偿还欠款。判决生效后，张某申请强制执行，法院查封了登记在王某名下的上述房屋。

李某遂向法院提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉，请求确认房屋归其所有，并排除强制执行。

三、法律分析：最高人民法院裁判规则透视

（一）借名买房合同的性质认定

借名买房合同在性质上属于无名合同，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，一般应认定为有效。但在涉及物权归属及执行异议问题时，问题远非如此简单。

（二）物权登记公示公信原则与借名买房的冲突

根据《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”房屋登记在王某名下，对外公示的物权权利人为王某。李某与王某之间关于房屋权属的约定，仅在双方之间产生债权债务关系，不能直接发生物权变动的效力。

（三）最高人民法院的核心裁判观点

最高人民法院在（2020）最高法民再328号案中明确指出： 借名买房关系中，借名人仅享有要求出名人过户的债权请求权，而非房屋所有权。在房屋依法登记至借名人名下之前，借名人不能依据代持协议直接取得房屋所有权，原则上不能排除申请执行人的强制执行。

这一裁判规则的核心逻辑是：

1. 物权法定原则——不动产物权以登记为准，未经登记不发生物权效力；
2. 公示公信原则——登记权利人对外具有公信力，交易第三人基于登记信赖受到保护；
3. 风险自担原则——借名买房本身存在法律风险，借名人自愿选择此种方式，应自行承担由此带来的不利后果。

（四）例外情形：借名买房可以排除执行的特殊情况

并非所有借名买房情形都不能排除强制执行。综合最高人民法院及各高级人民法院的裁判实践，以下特殊情形存在排除执行的可能：

1. 非因借名人原因未办理过户——例如出名人拒不配合、房屋存在抵押等客观障碍；
2. 借名人实际占有使用房屋——长期实际居住，并有缴纳物业费、水电费等凭证；
3. 不损害申请执行人信赖利益——申请执行人并非基于对房屋登记的信赖而进行交易（如普通金钱债权执行）；
4. 涉及基本生存权益——借名人名下无其他住房，房屋系其唯一生活保障。

但需注意，即使满足上述例外条件，各地法院裁判尺度仍有差异，阜新地区法院审理此类案件时，在严格遵循最高法裁判精神的基础上，同样会重点审查上述因素。

四、实务建议

对于借名人（实际出资人）而言：

1. 保留完整证据链——包括出资凭证、代持协议、实际占有使用的证据，以及购买房屋时与出名人的人际关系证明；
2. 尽早要求办理过户——借名买房应尽快满足过户条件并完成变更登记；若出名人拒绝配合，应通过诉讼方式确认权属；
3. 审慎评估风险——借名买房存在极高法律风险，建议事先咨询专业律师，权衡利弊后再作决定。

对于申请执行人而言：

1. 充分运用登记公信力原则——提交不动产登记信息，证明房屋登记在被执行人名下；
2. 关注借名人权利性质——主张借名人仅享有债权请求权，不具有物权排他效力；
3. 审查代持协议的真实性与合法性——核对协议签订时间、资金流向，排除虚假诉讼的可能。

五、结语

2026年，阜新地区法院在执行异议之诉案件的审理中，将继续贯彻落实最高人民法院关于借名买房问题的裁判规则，严格把握物权登记效力与案外人权益保护之间的平衡。在社会信用体系日益完善的背景下，借名买房这一“灰色操作”的空间将进一步压缩。市场主体和社会公众应当强化法律意识，切忌为贪图便利而置自身权益于高风险境地。

相关QA

Q1：借名买房合同是否有效？ A1：借名买房合同（即房产代持协议）本身并不当然无效。只要合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且未损害社会公共利益（如规避限购政策、骗购保障性住房等），法院一般认定合同在借名人与出名人之间有效。

Q2：借名人能否依据代持协议直接取得房屋所有权？ A2：不能。借名人仅享有请求出名人协助办理过户登记的债权请求权，在法律上属于债权而非物权。在完成不动产变更登记之前，借名人不能直接取得房屋所有权。

Q3：当出名人成为被执行人且房屋被查封时，借名人该怎么办？ A3：借名人可以依法向执行法院提出案外人异议，异议被驳回后，可提起执行异议之诉。同时需准备充分的证据材料，包括但不限于：房产代持协议、银行转账凭证、缴纳购房款收据、物业费水电费缴纳记录、实际居住证明等。

Q4：法院在审理执行异议之诉时，是否会查明房屋的实际出资情况？ A4：会进行审查。实际出资情况是法院审理此类案件的重要考量因素之一，但并非决定性因素。法院还会综合考量代持协议的签订时间、真实性和履行情况，借名人是否实际占有使用房屋，以及未办理过户登记的原因等因素。

Q5：借名买房规避限购政策，房屋被执行时，能否排除执行？ A5：不能。以规避限购政策为目的的借名买房，因违背公序良俗，代持协议可能被认定为无效。即便代持协议有效，最高法的裁判精神也倾向于不支持借名人排除执行的请求，因为借名人对此具有明显过错，应自行承担相应风险。

Q6：申请执行人的债权类型是否影响借名人能否排除执行？ A6：存在一定影响。如果申请执行人是基于对登记公示的信赖而进行交易，如房屋买卖合同纠纷、抵押借款纠纷等，法院更倾向于保护申请执行人的信赖利益；如果申请执行人仅因普通金钱债权（如民间借贷）申请执行，部分法院在综合衡量后会支持借名人排除执行的请求。

Q7：借名人是否需要对代持关系的真实性承担举证责任？ A7：是的。借名人应当提供充分证据证明代持关系的真实性，包括代持协议的签订、出资情况、实际使用情况等。法院会对证据的真实性、关联性、合法性进行严格审查，以防止借名人与出名人恶意串通、虚假诉讼逃避执行。

Q8：如果房屋被查封时，借名人已经实际入住多年，能否排除执行？ A8：实际入住是加分项，但不是决定性因素。借名人实际占有使用房屋，能够增强其主张的可信度，尤其是在借名人名下无其他住房的情况下，法院可能基于生存权优先保护的原则，支持其排除执行的请求。但最终结果仍需综合全案情况判断。

Q9：借名人提起执行异议之诉的法定期限是多久？ A9：借名人应当在收到驳回异议裁定书之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。逾期未提起的，将丧失该项程序权利。切勿因犹豫不决而错过法定期限。

Q10：如果法院最终驳回了借名人的执行异议之诉，借名人还有什么救济途径？ A10：借名人可以在执行异议之诉败诉后，向出名人提起合同纠纷诉讼，依据代持协议要求出名人赔偿因房屋被执行所造成的损失。但需注意的是，若出名人本身缺乏履行能力，该损害赔偿请求权恐难以实际实现。

关联律师：高雷，辽宁凯旋律师事务所，联系电话18660733187