山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2023)鲁02民终6730号

上诉人（原审被告）：青岛青建海华置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区重庆南路163号。

法定代表人：贾志祥，总经理。

委托诉讼代理人：吴婧，山东德衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩静，山东德衡律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：宋森，男，1955年3月29日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。

委托诉讼代理人：孙萌，山东国琮律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄凤鸣，山东国琮律师事务所实习律师。

原审被告：青岛国清置业集团有限公司，住所地山东省青岛市市南区南海支路5号15层。

法定代表人：廖原，总经理。

委托诉讼代理人：吴婧，山东德衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩静，山东德衡律师事务所律师。

原审第三人：青岛青建东江装饰工程有限公司，住所地山东省青岛市市南区南海支路5号28层B。

法定代表人：梁汉雷，总经理。

上诉人青岛青建海华置业有限公司（以下简称青建海华公司）因与被上诉人宋森及原审被告青岛国清置业集团有限公司（以下简称国清置业公司）、原审第三人青岛青建东江装饰工程有限公司（以下简称青建东江装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2022）鲁0203民初10446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

青建海华公司上诉请求：1.撤销（2022）鲁0203民初10446号民事判决书，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案所涉房屋在双方签订《房屋出售合同》时，已经取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，上诉人代青岛市市北区人民政府销售的房屋为竣工验收合格的房屋，无需另行办理商品房预售销售证明。《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”。根据上述规定，本案所涉房屋已于2018年12月6日通过竣工验收，上诉人取得“市北区宜昌路12号”《房屋建筑工程竣工验收备案表》，即双方签订《房屋出售合同》之前，本案所涉的房屋已经竣工验收合格，属于现售房屋，上诉人代青岛市市北区人民政府销售时，不需要再办理商品房预售许可证明。二、一审判决适用法律错误，双方签订的《房屋出售合同》为有效合同。《民法典》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”根据上述规定，民事法律行为有效的条件之一就是不违反法律行政法规的强制性规定，这里虽然没有明确区分效力性强制性规定和管理性强制性规定，但是153条说了例外情形，“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”也就是说，违反法律行政强制性规定并不一定导致民事法律行为无效，其实这里指的就是管理性强制性规定。一审判决引用的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是“效力性强制性规定”，不属于《民法典》153规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的情形”。双方签订《房屋出售合同》时，上诉人已经将本案所涉房屋的情况明示给被上诉人，被上诉人在签约时就已经知晓，上诉人不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，《房屋出售合同》第一条已经将订立合同的重要事实明确告知被上诉人，且未隐瞒其他与订立合同有关的事实。被上诉人在签订《房屋出售合同》时，对于上述情况已经知悉、同意且无异议。双方签订的《房屋出售合同》为有效合同，继续履行合同，即不会侵害国家利益和社会公共利益，也有利于维护以及市场交易的安全和稳定。综上所述，一审法院的判决认定事实不清，适用法律不当，请二审法院查清事实依法改判。

被上诉人辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张没有事实及法律依据，依法应当予以驳回，维持原判。青岛市宜昌路片区保障性住房建设项目二期1#-7#青建?宜昌新苑经济适用房项目，该地块为上诉人通过划拨方式取得的国有土地，案涉房屋所属项目1#，为经济适用房附属配套，根据该项目《建设工程规划许可证》第（3）不得擅自改变规划许可确定的房屋用途；第（4）不得将阁楼、地下储藏室、车库等非住宅房屋作为房屋单独对外出售；第（5）不得将物业用房、居委会办公用房等配套设施改变用途或对外销售，在房屋销售过程中应当告知购房人建设项目相邻地块规划情况，不得隐瞒或虚构规划审批真实情况进行欺诈销售；上诉人向被上诉人出售涉案房屋的行为违反《建设工程规划许可证》的内容，违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于禁止转让的规定。案涉房屋作为经济适用房附属配套，其销售应当符合《经济适用住房管理办法》中相关购房资格的规定。上诉人一审所提交的《政务专报》复印件形式上不符合证据的法定要件，内容上内部会议纪要，不属于行政法规、规章，不产生法律效力。一审判决《房屋出售合同》无效，于法有据。综上，原判决认定事实清楚，法律适用正确，上诉人的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。

原审被告国清置业公司述称，原审判决国清置业公司不承担责任，判决正确，本案纠纷与国清置业公司无关。

原审第三人青建东江装饰公司未陈述意见。

宋森向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与青建海华公司于2020年6月4日签订的《房屋出售合同》；2.判令青建海华公司返还原告购房款889632.6元及自起诉之日起至实际给付之日按照中国人民银行公布的银行间同业拆借利率计算的利息；3.判令青建海华公司赔偿原告装修损失190490及自起诉之日起至实际给付之日按照中国人民银行公布的银行间同业拆借利率计算的利息；4.判令国清置业公司为上述债务承担连带责任。

一审法院认定事实：2020年6月4日原告与被告青建海华公司签订房屋出售合同，合同约定：青岛市市北区宜昌路12号青建·宜昌新苑项目为出卖人受政府委托开发建设，根据政府相关文件规定，现政府授权出卖人对外销售上述项目中的宜昌路二期剩余的综合办公楼和沿街商业网点；鉴于出卖人以划拨方式取得该地块的国有土地使用权，该地块规划用途为：公共租赁、经济适用房、配套公建，暂不具备办理房屋预售／出售合同网签备案及登记的条件，待出卖人申请变更土地性质、获取方式且符合办理网签备案手续后，再与买受人办理网签备案手续，买受人对此知悉并认可；买受人向出卖人购买的房屋为市北区××路××号××号楼××户，暂测建筑面积88.6平方米，单价每平方米10041元，该房屋暂定总价款889632.6元，该定价为毛坯房价格，买受人于2020年6月4日前一次性支付全部购房款，出卖人于2020年6月11日前向买受人交付该房屋；若因出卖人原因，买受人未能2021年12月31日前取得该房屋的所有权证书的，由出卖人及买受人继续向房屋登记机构申请办理该房屋的所有权转移登记。该合同签订后，原告向被告青建海华公司支付购房款889632.6元，被告于2020年6月12日将涉案房屋交付原告使用。

2020年6月4日原告与第三人青建东江装饰公司签订装修协议书，约定由第三人对涉案房屋进行装修，完工日期至2020年6月30日，合同价款190490元等。该合同签订后，原告向第三人青建东江装饰公司支付190490元。第三人向原告开具发票。

另查明，2011年6月24日，被告青建海华公司通过公开招投标，依法中标竞得青岛市四方区宜昌路片区保障性住房建设项目二期的建设管理。2011年8月18日，被告青建海华公司与青岛市四方区人民政府签订《宜昌路片区保障性住房集中建设项目（二期）项目协议书》，约定项目内容为保障性住房及公建配套服务设施建设，青岛市四方区人民政府按照合同约定条件支付政府投资资金，2018年12月25日该项目完成竣工验收备案。

市北区宜昌路12号房屋权属登记信息显示，权利人为青建海华公司，登记种类为划拨国有建设用地使用权初始登记，登记时间为2012年7月13日，土地用途为城镇住宅（配套公建），土地使用权来源为划拨。

诉讼中，被告青建海华公司提交2019年4月1日青岛市市北区人民政府办公室出具青北政专[2019]第2-32期《政务专报》复印件一份，用以证明青岛市市北区人民政府确定由青岛青建海华置业有限公司以按评估价格代为销售宜昌路二期剩余的综合办公楼和沿街商业网点，销售收入用以抵顶欠付的项目工程款。被告青建海华公司主张涉案房屋的实际售房人应为青岛市市北区人民政府，青建海华置业有限公司是受青岛市市北区人民政府代为销售。原告主张该《政务专报》系复印件，对被告青建海华公司主张的事实不予认可。

被告国清置业公司系被告青建海华公司的唯一股东。庭审中，两被告向一审法院提交青建海华公司的注册资本验资报告、两被告2020年度经会计师事务所审计出具的审计报告，用以证明国清置业公司已实缴注册资本5000万元，两被告财产分别列支列收、单独核算，不存在财产混同的情况。原告对上述证据真实性无异议，但认为被告仅提供了一年的审计报告，且该审计是被告单独委托审计机构出具的，不能证明两被告不存在财产混同的情况。

至本案判决作出之时，被告未办理涉案房屋所属土地使用权性质变更手续、未补缴土地出让金、未取得商品房预售许可证明。

一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，未签订土地使用权转让合同、缴纳使用权出让金的划拨土地使用权不得转让。

涉案房屋所属土地性质为划拨，原、被告签订的房屋出售合同中明确约定，被告向原告出售的涉案房屋属于项目二期剩余办公楼和沿街商业网点，被告至本案判决时仍未办理涉案房屋所属土地使用权性质变更手续、未依法补缴土地出让金、未取得商品房预售许可证明，根据前述法律规定，被告向原告出售涉案房屋的行为属于无效民事法律行为，原、被告之间关于涉案房屋签订的房屋出售合同应为无效。原告主张解除该合同，不符合法律规定，一审法院不予支持。

根据法律规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故被告应当将原告已支付的购房款返还原告，原告亦应将涉案房屋完好返还被告。根据原、被告签订的房屋出售合同约定内容可以确认，原、被告对于涉案房屋所属土地性质均为明知，故对于合同无效，双方均有过错。原告主张已付购房款的利息，实为主张因合同无效造成的损失，因原告对合同无效亦负有过错，故对原告该项主张一审法院不予支持。

被告国清置业公司虽系被告青建海华公司的唯一股东，但两被告能够提交各自2020年度审计报告，其中未见两被告间存在财产混同的情形，原告虽对被告提交的审计报告不予认可，但未能提供证据推翻该审计报告，也未能举证证明两被告之间存在财产混同情形，故原告主张被告国清置业公司对被告青建海华公司的债务承担连带责任不符合法律规定，一审法院不予支持。

原告系与第三人青建东江装饰公司签订装修合同，并向第三人支付合同价款，原告主张被告青建海华公司赔偿装修损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

综上，一审判决：一、原告宋森与被告青岛青建海华置业有限公司于2020年6月4日就青岛市市北区宜昌路12号1206户房屋签订的房屋出售合同无效；二、被告青建海华置业有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告宋森购房款889632.6元；三、原告宋森于判决生效之日起十五日内将青岛市市北区宜昌路12号1206户房屋完好返还被告青建海华置业有限公司；四、驳回原告宋森的其他诉讼请求。案件受理费15421元，原告宋森负担2720元，被告青岛青建海华置业集团有限公司负担12701元，于判决生效之日起十五日内履行。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。

二审查明的事实与一审一致。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题为：上诉人与被上诉人签订的《房屋出售合同》是否有效。本院认为，案涉房屋所在项目与2012年7月16日取得建设工程规划许可证，并于2018年12月25日完成竣工验收备案，虽然案涉房屋所在土地性质为划拨，上诉人未办理案涉房屋所属土地使用权性质变更手续、未依法补缴土地出让金，但这并不影响案涉《房屋出售合同》的效力。案涉房屋为现房出售，亦无需办理商品房预售许可证。故本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋出售合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。一审法院认为案涉《房屋出售合同》无效有误，本院依法予以纠正。关于被上诉人要求解除合同的诉讼请求，本院认为，一方面，从案涉合同的内容来看，被上诉人对于案涉房屋的情况是了解知情的。上诉人已向被上诉人交付了案涉房屋，被上诉人也按照合同约定支付了购房款，双方已履行了各自的合同义务，且被上诉人已委托第三方对案涉房屋进行了装修；另一方面，虽然买受人未取得案涉房屋的产权证书，但双方合同约定，若因出卖人原因，买受人未能在2021年12月31日前取得该房屋的所有权证书的，由出卖人及买受人继续向房屋登记机构申请办理该房屋的所有权转移登记。故，虽暂时未取得产权证书，但不能因此要求解除合同。故对被上诉人要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，青岛青建海华置业有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2022）鲁0203民初10446号民事判决；

二、驳回宋森的诉讼请求。

一审案件受理费15421元，二审案件受理费12696元，均由被上诉人宋森负担。

本判决为终审判决。

审 判 长刘琰

审 判 员王昌民

审 判 员徐镜圆

二〇二三年六月二十九日

法官助理栾才玉

书 记 员厉永军