黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黑01民终11067号

上诉人（原审原告）：窦某龙，男，1988年4月4日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省肇东市。

委托诉讼代理人：辛志强，黑龙江子涵律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：李某，男，1972年4月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。

委托诉讼代理人：韩薇，黑龙江龙广律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵微，黑龙江龙广律师事务所实习律师。

上诉人窦某龙与上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2021）黑0103民初16826号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。

李某上诉请求：请求撤销一审判决第一项，驳回窦某龙的全部诉讼请求。事实与理由：本案双方并未就解除合同达成一致意见，并不是协商一致解除合同，李某无须向某甲成龙返还押金及租金。原审认定的窦某龙提前解约属违约没有问题，但是针对窦某龙在承租涉案房屋期间，欠付李某的费用没有审理。事实上窦某龙在租赁合同中有缴纳物业费的义务，其欠付的物业费是3840元，应该在其缴纳的押金中予以扣除。另外窦某龙缴纳租金至2021年5月，但其实际占用案涉房屋至2021年7月，占用期间的相关费用33334元没有在押金中扣除。

窦某龙辩称：押金不存在抵扣的情形。双方签订的房屋租赁合同当中并没有约定物业费由谁承担问题，一审中李某也没有举示证据证明实际物业费欠费情况。窦某龙于2021年4月14日迁出房屋，不存在占用房屋的情形。一审法院已经查明双方协商一致解除了房屋租赁合同，不存在窦某龙违约的情形。

窦某龙上诉请求：撤销一审判决第二项，改判李某返还房屋租金16667元。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误。2021年4月15日，窦某龙与李某协商一致解除了《租赁协议》。根据《民法典》的规定，合同解除分为协议解除和法定解除，协议解除系合同双方当事人在协商一致的基础上终止合同的权利和义务。法定解除系合同一方当事人构成根本违约时，守约一方当事人享有法定解除权。该租赁协议解除方式为双方协商一致解除，双方已就合同的履行期限达成一致意见，同意提前解除合同，所以窦某龙不存在违约行为，一审法院认定窦某龙存在违约行为是错误。窦某龙在一审的诉讼请求为要求李某返还已经履行的2021年4月15日至2021年5月15日的房屋租金16667元，该款项性质为房屋租金，不属于违约金，并且租赁协议当中没有约定违约金。在《民法典》中对违约金数额的约定，主要原则是有约定从约定，无约定以实际损失计算。一审法院将房屋租金认定为违约损失不予返还是错误的。

李某辩称：李某无须向某甲成龙返还租金及押金。一、本案中，双方并未就解除合同达成一致意见，并不是协商一致解除合同，双方也没就返还租金及押金进行协商，窦某龙提前解除合同系违约行为，故在双方没有协商一致解除合同的情况下，李某不需要向某甲成龙返还押金及租金。窦某龙提出提前解除合同，在李某未同意的情况下，窦某龙系违约，李某作为守约方不需要向违约方返还剩余租金及押金。并且，窦某龙在租赁期间，擅自改变房屋结构及原有地沟。根据《民法典》第七百一十五条，“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”故窦某龙应当将房屋恢复原样，如不能恢复原样应当向某乙毅支付恢复原样所花费的金额。且窦某龙也并未在2021年4月15日搬离案涉房屋，其一直在持续使用，故李某更是无须向某甲成龙返还租金及押金。二、即便窦某龙认为双方是协商一致解除的合同，但是根据《民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”的规定，窦某龙认为双方在2021年4月15日协商一致解除合同，双方的权利义务关系即告终止，承租人窦某龙即无权再继续使用租赁物，应及时返还租赁物给出租人李某，此时，其应该搬离案涉房屋。承租人不及时返还租赁物，应负违约责任。租赁关系终止后，承租人已没有占有租赁物的合法依据。承租人不仅应当支付逾期返还租赁物的租金、偿还违约金或赔偿损失，还应承担租赁物逾期返还期间的相关损失风险。本案窦成龙某应在其认为双方解除合同之时，也即2021年4月15日将房屋内全部设备、物品搬出，不再占有该房屋，其不但没有搬出，反而一直占有使用房屋至2021年7月份，这说明窦某龙也没有在2021年4月15日解除合同的意思表示，却主张其已经协商一致解除合同，这是矛盾的。即便窦某龙认为双方已经协商一致解除合同，窦某龙也应当以双方合同中约定的房屋租金的标准向某乙毅支付逾期返还租赁物的租金，直至其实际搬离之日止，也即再支付至7月份的租金，故在本案中，李某不但无须向某甲成龙返还2021年4月15日至5月15的租金，窦某龙还应向某乙毅支付其逾期返还期间的租金及李某的相关损失。双方约定并且在一审笔录中，窦某龙也承认其搬离时将物业费从押金中扣除，案涉房屋每月的物业费为160.48元，李某缴纳了物业费至今，李某不应向某甲成龙返还其所主张的2万元押金，按照窦某龙的说法应当在2万元押金中扣除李某所支付的物业费（160.48元／月×24个月＝3851.52元）。结合李某前面所述，因窦某龙的提前解除合同的违约行为，李某本就无须向某甲成龙返还任何金额。

窦某龙向一审法院提出诉讼请求：1.李某返还2021年4月15日至2021年5月15日一个月房屋租金16667元；2.李某返还租赁房屋押金20000元。

一审法院认定事实：2019年4月26日，李某（承租人、甲方）与窦某龙（出租人、乙方）签订《租房协议》，约定：一、甲方自愿将坐落于哈尔滨市南岗区**街**门市，使用面积192平方米部分出租给乙方使用，期限自2019年5月15日起，至2022年5月14日；二、年租金计贰拾万元整；三、乙方在租用期间负责管理使用，不得转租借他人使用，特殊情况经甲方同意；四、租用期间房屋发生的水、电、卫生费由乙方负责，取暖费由甲方支付。五、租期满后甲方如不继续租应提前十个月通知乙方，如想继续租用在同等条件下，甲方优先租给乙方；六、如此房拆迁或遇自然灾害（非人为造成）由拆迁之日退还租金。同日，李某向某甲成龙出具了收条一份，载明：“今收到房租（2019-2020）五月房租贰拾万元”。2020年9月2日，李某向某甲成龙出具收条一份，载明：“收到窦某龙房租贰拾万元，押金剩余贰万元”。窦某龙使用案涉房屋开设汽车修配厂，因疫情经营不善而与李某协商提前解除《租房协议》，李某同意提前解除，但要求窦某龙于2021年4月15日前搬出案涉房屋，并不同意返还其房屋租金和押金。窦某龙于2021年4月14日迁出了案涉房屋。

一审法院认为，窦某龙、李某签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应按协议约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，窦某龙、李某双方签订的《租房协议》约定的租赁期限自2019年5月15日起至2022年5月14日止，窦某龙因疫情经营不善而与李某协商提前解除《租房协议》，李某虽同意与窦某龙于2021年4月15日解除该协议，但双方并未就如何解除合同达成一致意见，应认定窦某龙单方违约。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。窦某龙作为违约方，应当承担违约责任，结合《租房协议》的实际履行情况，对窦某龙要求李某返还其2021年4月15日至2021年5月15日一个月房屋租金16667元的诉请，一审法院不予支持，对窦某龙要求李某返还其房屋押金20000元的诉请，一审法院予以支持。关于李某要求窦某龙缴纳物业费以及要求窦某龙对案涉房屋恢复原状的辩论意见，因其未提交证据予以证明，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法典》五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李某于本判决生效之日起十日内退还窦某龙房屋押金20000元；二、驳回窦某龙的其他诉讼请求。

本院二审期间，李某举示了证据一：照片4张、视频7个。拟证明：1.2021年6月份、7月份窦某龙一直在占有使用李某的房屋，其并没有将其租赁房屋时所放置的设备及物品搬出，窦某龙并没有搬离案涉房屋的意思表示。可见双方并未协商一致解除合同，窦某龙系违约方，无须返还租金及押金。从一审的诉请当中也可以看出，窦某龙并没有在2021年4月15日将物品迁出，其本人称双方于2021年4月15日解除合同，也即其自认对房屋没有使用权的情况下继续占有使用该房屋，其应该按照双方签订的租赁合同的租金（20万／年）标准向某乙毅支付其使用房屋期间的租金。窦某龙主张李某返还2021年4月15日至2021年5月15日的租金，是窦成龙某应该向某乙毅所支付的，李某无须返还。除此之外，其也应该向某乙毅继续支付租金至其实际搬出之日。2.窦某龙改变房屋格局及原有地沟，应当恢复原样，如不能恢复原样应当向某乙毅支付恢复原样所花费的金额。证据二：案涉房屋《物业管理综合收费证》。拟证明：案涉房屋的物业费用为160.48元／月，双方约定并且在一审笔录中窦某龙也承认应将物业费从押金中扣除，案涉房屋每月的物业费为160.48元，李某缴纳了2019年5月14日至2021年5月15日期间的物业费，因窦某龙的违约行为，李某本就不应向某甲成龙返还2万元押金，但即便窦某龙认为双方存在协商一致解除的情况，也应当在2万元押金中扣除160.48元／月×24个月＝3851.52元。

窦某龙质证意见：对证据一的真实性无异议，证明问题有异议。首先，该房屋内的设备是由于李某强行不让窦某龙拉走，窦某龙在一审中当中的一项诉讼请求是要求李某返还房屋内的设备，后因李某同意返还后，窦某龙将设备及时搬走，所以不存在窦某龙占用李某房屋的事实。第二，关于房屋地沟及门窗改变，并不是窦某龙改变。租赁房屋时就已经存在该改变情形，窦某龙无须为李某的房屋恢复原状。第三，通过一审当中窦成龙某示的录音等证据，可以证实李某在2021年4月15日后，开始将房屋对外出租，并在房屋外张贴了出租广告，所以李某是明确知晓双方已经协商解除合同，并且已经接收了窦某龙转交的房屋。对证据二的真实性有异议，该份物业管理综合收费证，并不能够证明涉案房屋需要缴纳物业费，没有涉案房屋租赁期间内的物业费收费情况。同时租赁合同当中也没有约定物业费承担主体，应当由李某自行承担。

本院认证意见：对证据一的真实性本院予以确认，证明问题本院将结合案件其他事实与证据予以综合评判。证据二系复印件，无法核实真实性，且并无实际交纳物业费的票据予以佐证，本院不予采信。

本院二审另查明：窦某龙于2021年4月14日将案涉房屋钥匙交付给李某。

本院经审理查明的其他事实与一审一致。

本院认为，窦某龙虽提出上诉，但其在签收缴纳案件受理费的通知后，未在指定期限内按要求缴纳上诉费，亦未提出减免缓交上诉费的申请，应按其自动撤回上诉处理。

关于物业费是否应予扣除的问题。案涉租房协议中第四条约定“租用期间房屋发生的水、电、卫生费由窦某龙负责”，并无关于物业费的约定。李某在二审举示的物业管理综合收费证系复印件，无法核实真实性。且即使按照该证内容，显示的房屋系“南岗区雨阳街小区4-5号车库，建筑面积240.69，使用面积161.40”（该证上未标注平方米），而案涉租赁房屋坐落于哈尔滨市南岗区**街**号门市，使用面积192平方米，并非本案租赁房屋的物业收费证。李某亦未举示实际缴纳物业费的票据凭证，其要求在押金中扣除物业费的请求依据不足，本院不予支持。另，李某强调窦某龙占有使用房屋至2021年7月份，李某不应返还押金。窦某龙已于2021年4月14日将案涉房屋钥匙交付李某，李某实际占有控制房屋。虽然该房屋中有窦某龙的相关设备，但通过双方举示的视频、录音等证据可以显示，系李某要求窦某龙将房屋恢复原状，将地沟等修复，李某未要求也未表示许可窦某龙可搬出物品。而双方合同中并未就房屋原状予以明确，李某也无证据证明地沟等系窦某龙破坏，也未对修复费用予以量化。在窦某龙已于2021年4月14日向某乙毅交付钥匙的情况下，一审仅支持窦某龙要求返还押金的诉请，驳回了关于返还2021年4月15日至2021年5月15日租金的请求，该结论已综合了当事人履行合同的实际情况、过错程度，平衡了双方利益，具有合理性，且案涉房屋租赁期间存在疫情影响，亦作为调整双方租金、押金返还标准的因素予以考量，故李某上诉要求对此予以调整依据不足，本院不予支持。

综上，李某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费195.5元（李某预交195.5元），由李某负担。

本判决为终审判决。

审判长孟朋卓

审判员张禹珩

审判员赵晟

二〇二二年一月二十九日

书记员张震

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