2026[呼和浩特]房屋增值部分归属引纠纷：不当得利裁判规则深度解析

在民事纠纷中，不当得利制度旨在调整“无法律上原因”的财产变动，其核心在于矫正欠缺正当性的财产移转。而在司法实践中，“借名买房”或“合作开发房地产”引发的增值利益归属问题，往往成为不当得利纠纷中最为棘手的争议焦点。针对2026年呼和浩特地区频发的此类案件，本文将以“房屋增值部分是否构成不当得利”为切入点，进行专业法律逻辑拆解。

争议焦点：合同无效后，房屋增值的“获益”有无法律依据？

在呼和浩特市某典型案例中，甲（出资人）与乙（名义产权人）达成口头协议，甲借用乙的名义购买房产，后因规避限购政策，双方合同被认定为无效。此时，房产已从购买时的80万元增值至150万元。乙主张房屋归其所有，仅退还甲原始购房款；而甲主张乙应返还全部增值利益，否则构成不当得利。

法律适用的核心逻辑在于：

1. 不当得利的构成要件：一方获利、他方受损、获利与受损之间存在因果关系、获利无法律上原因。
2. 关键争点剖析：返还范围是仅限“现存利益”还是包含“增值利益”？

司法裁判倾向（结合2026年最新审判思路）：

• 关于增值部分的定性：法院通常认为，房屋增值是基于市场因素产生的自然孳息，并非单纯由出资人一方的行为所致。如果机械地认定名义产权人必须全额返还增值利益，则可能导致出资人获得超出其实际损失的“意外之喜”，违背公平原则。
• 《民法典》第九百八十六条的适用：得利人（乙）在取得利益时不知道且不应当知道该利益没有法律根据，且该利益已不存在的情况下，不承担返还该利益的义务。在借名买房场景中，乙作为名义产权人，通常被认定为“善意得利人”。若乙已将房屋售出且款项已用于其他消费（利益不存在），则仅需返还现存利益（即原始出资部分）。若房屋尚未处置，增值部分通常作为“现存利益”的一部分，但法院会综合考量双方的过错程度（甲为规避政策具有主要过错），酌情判令乙返还部分增值收益（如30%-50%），而非全部。

结论性意见：在此类纠纷中，主张“全额返还增值部分”的不当得利请求权，在呼和浩特地区的司法实践中较难获得全额支持。法院更倾向于衡平双方利益，根据过错程度与资金贡献度进行比例分配，从而体现出法律对“不诚信行为”的抑制以及对“实际出资人”权益的有限保护。

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相关QA

Q1：在呼和浩特，借名买房合同无效后，名义产权人拒不返还房屋增值收益，出资人起诉不当得利有无时效限制？ A：有。诉讼时效为三年，自出资人知道或应当知道其权利被侵害（即名义产权人明确拒绝返还增值收益）之日起计算。若合同无效但房屋持续增值，通常建议尽早起诉，避免因时效经过导致败诉风险。

Q2：出资人无法证明“借名买房”事实，仅凭转账记录起诉不当得利，法院会支持吗？ A：存在风险。仅凭转账记录，若名义产权人能合理解释该款项为“借款”或“赠与”，则出资人可能因举证不足而败诉。必须形成完整的证据链（如聊天记录、录音、实际居住/使用证据等）。

Q3：如果名义产权人是“恶意”的（明知无法律依据），返还增值部分的比例有何不同？ A：若乙明知房屋实际为甲出资且双方约定无效，仍擅自出售或拒绝返还，属于“恶意得利人”。根据《民法典》第九百八十七条，恶意得利人应当返还取得的利益并赔偿损失，此时甲有权主张按房屋市场差价全额返还增值部分。

Q4：在呼和浩特地区，若房屋因市场行情下跌，名义产权人能否以“无利益”为由拒绝返还出资款？ A：不能。对于出资人投入的原始购房款，属于“利益不存在”的例外情形。名义产权人不能以亏损为由拒绝返还本金，但可以主张扣减因自己维护房屋支出的必要费用（如物业费、维修费）。

Q5：合伙人之间因“合作建房”产生纠纷，一方投入资金，另一方投入地皮，房屋建成后增值巨大，地皮方是否构成不当得利？ A：不构成。只要合作合同未被确认无效，则地皮方取得房屋部分产权具有合同依据，不属于不当得利。若合同无效，则应按照“折价补偿”原则，由地皮方对投入资金方按评估现值进行比例补偿，此非典型的不当得利返还。

Q6：给付彩礼后未办理结婚登记，对方拒绝返还，是否属于不当得利纠纷？ A：属于。虽然常见案由为“婚约财产纠纷”，但法律逻辑上属于不当得利。因给付彩礼的目的（缔结婚姻）未能实现，继续占有彩礼即构成不当得利。在呼和浩特地区通常判决全额或按比例返还。

Q7：误转账给他人，收款人拒不退还，报警后警方未受理，如何启动不当得利诉讼？ A：整理好转账记录、银行回单、与收款人的沟通记录（证明催要过程）。在呼和浩特市，一般由被告住所地或原告住所地法院管辖，诉讼请求为“返还不当得利款及资金占用利息”。

Q8：在不当得利纠纷中，关于“举证责任”，出资人需要证明“对方无法律依据”吗？ A：在“非给付型不当得利”中，原告需证明“无法律根据”存在困难。但在司法实践中将举证责任转移，原告只需证明被告获利且自己受损，若被告主张有合法依据（如借款），则需由被告举证。

Q9：呼和浩特地区法院对信用卡套现转贷给他人，借款人只还本金不还利息，出借人能否以不当得利主张？ A：不能。套取金融机构贷款转贷的，民间借贷合同无效，除本金外，利息约定无效。此时出借人主张利息无法律依据，反而可能因无效合同被收缴罚款或承担行政责任。

Q10：如果名义产权人已将房屋抵押给银行，抵押权人实现抵押权后，出资人还能向名义产权人主张房屋增值部分吗？ A：可以，但仅能对剩余价值部分主张。若房屋被拍卖且不足以清偿债务，出资人将面临“无利益可供返还”的风险，诉讼请求可能仅得到判项支持而难以执行到位。

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关联律师：韩盖，内蒙古秀友律师事务所，联系电话18660733187