海南省海口市秀英区人民法院

民 事 判 决 书

（2025）琼0105民初7422号

原告：刘某，女，1974年9月26日出生，汉族，住福建省闽清县。公民身份号码：XXX。

委托诉讼代理人：霍红霞、周志会，均为甘肃吉乾律师事务所律师。

被告:某有限公司。住所地：天津市南开区）1-3-2501。统一社会信用代码：911201xxxxxxxxxxxx。

法定代表人：曹某，总经理。

被告:某有限公司海口分公司。住所地:海南省海口市秀英区。统一社会信用代码：914601xxxxxxxxxxxx。

负责人：程某。

委托诉讼代理人：李某，女，公司员工。

原告刘某与被告某有限公司（以下简称“某公司”）、某有限公司海口分公司（以下简称“某海口分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2025年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2025年7月22日公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人周志会、被告某海口分公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。被告某有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某向本院提出诉讼请求：1.确认原告不应承担位于海口市秀英区自2019年12月至2024年3月的物业费21623.68元；2.判令被告向原告提供海口观澜湖一期13栋一单元19层1904号房屋自2024年3月办理交房手续之日起的物业费用详细账单；3.判令被告为海口观澜湖一期13栋一单元19层1904号房屋提供供水、供电等物业服务，并且承担原告因房屋无法出租造成的损失50000元（每月租金为5000元，计算至实际支付之日，暂计算2024年3月至12月共10个月）；4.责令被告停止频繁发送关于2024年3月之前物业费催费短信的行为；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买了位于海口市秀英区，被告为房屋所在小区提供物业服务。2019年12月，原告在收到案涉房屋交房通知时，因房屋存在各种质量问题，且开发商存在擅自更改最初的房屋设计(停车位、绿化、小区道路、室内装修材料和风格、阳台赠送面积等）、更改广告宣传方案、违规违约建筑等操作，构成严重违约，完全达不到交房的条件。因此原告进行维权，并未办理收房手续，由此原告实际交房时间远远滞后于集中交付的时间，原告也未与被告签订任何物业服务合同。《物业管理条例》等相关法律规定，物业费用应当自实际交房之日起计算。2024年3月，原告才办理了收房手续，但被告一直频繁催促原告交纳收房之前的物业费,原告每月都会收到被告系统发送的催收物业费的短信，已经影响到原告的正常生活。《物业管理条例》（2018修正）第41条规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。《海南某物业管理条例》（2021修订）第47条规定：“有下列情形之一的，物业服务费用由建设单位全额交纳:（一）已竣工但尚未出售的;（二）已竣工但尚未交付给物业买受人的物业；（三）已经依法交付业主，但建设单位经物业服务人同意，在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用”。原告实际办理交房手续、交接房屋钥匙的时间滞后于集中交付的2019年12月,因此被告向原告多次要求自集中交付之日缴纳物业费的行为不合理，也不合法，应当从房屋实际交付之日起计算相关的物业费用。因此原告不应承担自2019年12月至2024年3月共计53个月的物业费21623.68元。原告多次与被告协商,要求被告提供自办理交房手续之日起的物业费用详细账单，表示将依据账单缴纳物业费。但被告一直要求原告自2019年12月起缴纳物业费，并且对案涉房屋断水、断电，《民法典》第九百四十四条第三款规定:物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。被告给案涉房屋断水、断电，导致原告无法入住房屋，也无法将房屋出租，致使原告产生自2024年3月至今的租金损失25000元。综上，被告至今仍拒绝为原告房屋供水，原告多次催促未果。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民法典》等相关法律诉至法院，望判如诉请。

被告某有限公司未作答辩。

被告某有限公司海口分公司辩称，一、某海口分公司依据融创观澜湖公园壹号《前期物业服务合同》、《中标通知书》、《备案通知书》、《海口市商品房买卖合同》、《海南某物业管理条例》等，从交付之日起实施物业服务相关工作。依据合同约定，某海口分公司有权向原告从2019年12月开始收取物业服务费。根据《海口市商品房买卖合同》及补充协议中约定，商品房交付后，买受人（即原告）应自交付之日起足额缴纳物业服务费、住房维修资金及其他费用。某海口分公司为融创观澜湖公园壹号一期物业服务单位，已通过合法招投标程序（见《中标通知书》《备案通知》）与开发单位海南某有限公司签订《前期物业服务合同》，并依法完成备案手续。该合同对物业服务内容、收费标准及双方权利义务作出了明确约定，原告作为业主应受其约束。且某海口分公司已按本小区交付时间提供物业服务工作。故某海口分公司从服务之日起依法依规收取物业服务费。在本案中，原告涉案房屋应按上述合同约定及文件资料，依法依约应承担从交付之日起缴纳物业服务费义务。具体如下：1.融创观澜湖壹号一期开发单位海南某有限公司依法依规按住建主管部门走招投标流程，某海口分公司取得本项目中标通知书及完成物业服务备案手续，并与海南某有限公司签订前期《前期物业服务合同》。原告与出卖人签订的《海口市商品房买卖合同》中有约定及说明。2017年6月25日海南某有限公司向某有限公司发海口观澜湖公园壹号一期项目（海口观澜湖休闲会馆项目ZD05和10-09地块项目）中标通知书。2017年6月26日海南某有限公司在海口市住房和城乡建设局完成前期物业服务企业备案。海南某有限公司与某有限公司海口分公司签订《前期物业服务合同》，明确某海口分公司为本项目物业服务企业。融创观澜湖公园壹号一期于2018年12月26日完成海口市秀英区住房和城乡建设局行政审批及工程竣工验收备案。依据《海口市商品房买卖合同》第八条，出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将按下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3.该商品房所在的楼栋经单体工程竣备验收合格，或取得建筑工程竣工验收备案证明文件符合其中一个条件均可办理交付。依据《海口市商品房买卖合同》第九条、本合同补充协议第九条约定如下：如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接收续，则视为买受人同意该商品房交付条件，并已实际交付买受人。因买受人未能按期收房的，自商品房交付之日起，买受人应足额缴纳物业服务费、住房维修资金及其它费用。2.某海口分公司依据《前期物业服务合同》从房屋交付之日起提供物业服务，应当全额收取物业服务费。依据《海南某物业管理条例》第四十五条，业主应当按照约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主仅以未享受或无需接受物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持。二、原告主张的“未提供物业服务”与事实不符。1.物业服务已实际履行，融创观澜湖公园壹号一期于2018年12月26日完成竣工验收备案，并于2019年11月30日前达到合同约定的交付条件。某海口分公司自交付之日起即按合同约定提供安保、清洁、设施维护等物业服务，并留存相关服务记录（可补充提交日常巡查、维修记录等证据）。原告虽未实际入住，但物业服务具有公共性和整体性，某海口分公司已为全体业主（包括原告）提供了公共区域维护、设备管理等服务，其拒交物业费无法律依据。2.关于“限制购水电”的主张不实，原告提供的2024年6月14日购水电记录及后续充值记录显示，某海口分公司从未因物业费欠缴而限制其购水电。原告声称物业经理“拒绝购水电”与事实不符。原告仅仅以某海口分公司的物业经理说“谁给你说不能买？”来判定某海口分公司不给购置水电，属自我认为意思表现，非某海口分公司实施的实际行为。从原告的购水购电记录中可以看到，从2024年6月14日至2025年7月20日均有购水电充值记录，某海口分公司未因欠缴物业服务费而不给购买水电。而原告提供的2024年6月25日与物业经理通话录音，在原告的购水购电记录之后，说明某海口分公司未给其购水购水并非事实存在情况，在其与物业经理通话前，就已经购买了水电，其主张与事实不符，存在虚假诉讼、滥用司法资源的情形。根据《民法典》第九百四十四条，物业服务人不得采取停止供电、供水等方式催交物业费。某海口分公司始终遵守法律规定，未实施任何限制行为。3.房屋出租影响与物业费无关，原告主张“因购水电问题影响房屋出租”无事实依据。购水电记录证明其水电供应正常，房屋出租与否属市场行为，与物业服务无因果关系。且所谓的房屋租金损失，是毫无事实和法律依据的。三、原告欠缴物业费构成违约，截至起诉之日，原告自2019年12月起累计欠缴物业费共计27253.62元（附明细计算表），已严重违反合同约定。某海口分公司多次通过书面通知、电话催缴等方式要求原告履行缴费义务（可补充提交催缴记录），但其仍未支付，本次诉讼，是原告为逃避履行物业费缴纳义务而进行的。法院应该驳回其全部诉讼请求，以维护公平正义。综上，某海口分公司依据融创观澜湖公园壹号《前期物业服务合同》、《海口市商品房买卖合同》、《海南某物业管理条例》、原告水电充值记录等，依法履行物业服务工作。原告应履行缴纳物业费义务。恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求，要求原告依法缴纳物业服务费，维护某海口分公司合法权益。

经审理查明：2017年11月24日，原告刘某作为买受人、案外人海南某有限公司作为出卖人，双方签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定买受人向出卖人购买位于海口市秀英区（层）1904（房号）；合同建筑面积共94.16平方米，总金额2181476元。合同第八条约定，出卖人应于2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：3.该商品房所在的楼栋经单体工程竣工验收合格，或取得建筑工程竣工备案证明文件符合其中一个条件均可办理交付。合同第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日15日前，书面通知买受人办理查验手续及应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起15日内,会同出卖人对该房屋进行验收交接……。因买受人原因造成未能按期交付的，双方约定出卖人不承担本合同的十一条约定的逾期交房责任，且该商品房因交付产生的风险责任及费用按合同第十条约定日期转移至买受人，买受人自愿承担相关费用（包括从达到使用条件之日起的物业服务费和相关法律责任），该商品房的质量保修期也随即开始计算。合同第二十条约定买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件，出卖人自房屋交付使用即日起，按照《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同附件四《前期物业服务内容的约定》载明物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费采用包干制方式，高层住宅为4.5元/月/平方米，别墅为8.2元/月/平方米。附件第七条约定业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。《补充协议》中对《商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。因买受人未能按期收房的，自商品房交付之日起，买受人应足额缴纳物业服务费、住房维修基金及其他费用。2.买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题外，不得拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律有关规定和合同约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。合同签订后，原告于2018年2月27日办理海口市商品房买卖合同登记备案。2018年12月26日，案涉房屋所在项目海口观澜湖休闲会馆项目ZD-05地块（二标段）取得竣工验收备案。2024年5月27日，原告取得案涉房屋不动产权证书。

2019年11月29日，原告向海南某有限公司邮寄《拒绝收房告知书》。2019年12月4日，原告与其他四名同小区业主向海口市综合执法局发出《投诉书》，投诉书载明“该项目开发商海南某有限公司通知业主于2019年11月20日交房……近千名业主因停车位不足、人车不分流、消防安全问题、绿化率问题，已向某递交《拒绝收房告知书》，并实施了拒绝收房行为。但某不予理会，拒绝撤回交房通知。业主们向海口12345投诉，得到的回复是：涉嫌开发商强制交房的，可以向市综合执法局举报，今天特来举报。”原告在《投诉书》落款处签名并捺印确认。海口12345平台以短信方式对原告等业主的投诉转达秀英区住建局答复如下：“1.该项目机动车停车位等相关指标未按我局审批内容建设，我局已下达整改通知（附图），并督促严格按照审批内容建设。2.撤销验收备案手续不符合法律规定。3.如市民想查看审批意见、验收材料按规定可向我局申请（需提供购房合同等有效证件）。”

另查明，案涉房屋所在海口观澜湖休闲会馆项目ZD-05地块和10-09地块由海南某有限公司采用邀请招标方式选聘前期物业服务企业，中标单位为被告某公司。2017年6月26日，海口市住房和城乡建设局向海南某有限公司作出海住建业备[2017]28号《海口市住房和城乡建设局备案通知》，告知某公司作为海口观澜湖休闲会馆项目ZD-05地块和10-09地块中标单位，对物业费住宅为4.5元/平方米/月的中标价格进行备案。海口某公司与海南某有限公司备案价格签订了《前期物业服务合同》及附件，约定选聘被告某海口分公司自2017年6月25日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，为海口观澜湖休闲会馆项目ZD-05地块和10-09地块提供前期物业管理服务。合同约定被告某海口分公司在物业管理区域内，对案涉小区房屋共用部位、共用设施设备、公共环境卫生、绿化养护、车辆停放、公共秩序维护、装饰装修、物业资料管理等项目进行维护、管理。庭审中原告自述于2024年3月实际收房。根据被告某海口分公司提供的《水电缴费电子收据》显示，原告在2024年6月14日至2025年7月20日期间多次充值水费、电费。因原告拒绝按被告出具的账单缴纳2019年12月至2024年3月的物业费21623.68元，遂成诉。

以上事实有《海口市商品房买卖合同》、《海口市商品房买卖合同补充协议》、《海口市建设工程竣工验收备案申报审批服务表》、《拒绝收房告知书》、《投诉书》、《海口市商品房买卖合同备案表》、《不动产权证书》、《中标通知书》、《前期物业服务合同》、《短信截图》、《水电缴费电子收据》、电子发票（普通发票）、当事人陈述及开庭笔录等证据证明，足以认定。

本院认为，一、关于2019年12月至2024年3月期间物业费承担问题。案涉房屋所在项目于2018年12月26日已完成竣工备案，符合《海口市商品房买卖合同》中约定的交付条件。原告在其签名确认的《投诉书》中自认开发商通知业主于2019年11月20日交房。海南某有限公司已履行了通知交房义务。原告与海南某有限公司签订的《补充协议》中约定，如因原告未能按期收房的，自商品房交付之日起，原告应足额缴纳物业服务费、住房维修基金及其他费用；原告在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题外，不得拒绝接收房屋，否则，从海南某有限公司书面通知原告办理交接手续之日起，视为海南某有限公司已经交付房屋。原告虽向海南某有限公司发出《拒绝收房告知书》及《投诉书》，但其拒绝收房理由系因开发商未按项目规划报建用途施工占用小区公共部位用地。上述问题并非房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的瑕疵。原告不得以此为由拒绝收房。本案中，被告某海口分公司与案外人海南某有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告某海口分公司依约为案涉小区提供物业管理服务工作，原告亦应依约履行向被告交纳物业服务费的义务。海南某有限公司已通知原告在2019年11月20日前办理收房手续，而原告未能提供相应证据证明案涉房屋因开发商原因至今未能交付，故原告主张案涉房屋尚未交付，无需缴纳2019年12月至2024年3月期间的物业管理费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。

二、关于原告主张被告提供2024年3月后的物业费用明细账单。庭审中查明，案涉房屋每月物业费为423.72元（94.16平方米×4.5元/月/平方米），包含公摊能耗费，不产生其他费用。某海口分公司多次以催缴方式向其发送物业费账单详情，原告未能提供证据证明被告拒绝向其提供2024年3月后的物业费用明细账单，对原告该项请求，本院不予支持。

三、关于原告主张被告为案涉房屋提供水电服务并赔偿房屋无法出租损失问题。被告某海口分公司提供了原告自2024年6月14日至2025年7月20日期间购水、电充值记录。案涉房屋自用水电均为先充值后使用的预付式缴纳方式，被告依据原告充值金额为其提供水电购买服务并开具发票。原告未能提供证据证明系因被告原因导致其无法开通或正常使用水电，其主张被告为其提供水电服务，无事实依据，本院不予支持。原告基于无法使用水电要求被告承担房屋无法出租损失，于法无据，本院不予支持。

四、关于责令被告停止频繁发送2024年3月前物业费催缴短信。如前所述，本院已认定原告负有支付2019年12月至2024年3月期间物业费的义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。在原告拖欠物业费用情况下，被告作为债权人，依法享有进行催告的权利。原告主张被告“频繁”发送催缴短信记录，但未提供具体证据证明被告催收的频率、方式、内容是否已超出合理、必要限度。故原告主张被告停止催缴，缺乏法律依据，本院不予支持。同时，被告在物业费催收过程中应遵守法律法规，采用文明、合法方式。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告刘某的全部诉讼请求。

案件受理费1050元，已减半收取525元，由原告刘某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向海南省海口市中级人民法院在线提交上诉状。（微信搜索小程序“人民法院在线服务”）。

审判员陈晓娴

[院印]

二〇二五年八月十九日

[核对位置]

法官助理徐凡荃

书记员吴淑雅