山东省沂南县人民法院

民 事 判 决 书

（2024）鲁1321民初5875号

原告：程某超，男，1991年5月10日出生，汉族，住山东省沂南县。

沂南县法律援助中心指定代理人：张某莉，山东同力兴国律师事务所律师。

原告：张某云，女，1990年8月26日出生，汉族，住山东省沂南县。

沂南县法律援助中心指定代理人：张某莉，山东同力兴国律师事务所律师。

被告：山东某某置业有限责任公司，住所地临沂市兰山区。

法定代表人：陈某德。

委托诉讼代理人：张某，公司员工。

第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司沂南县支行，住所地山东省沂南县。

负责人：闫某栋。

委托诉讼代理人：霍丹，山东力维律师事务所律师。

委托诉讼代理人：侯海晴，山东力维律师事务所律师。

原告程某超、张某云与被告某某公司（以下简称某某公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沂南县支行（以下简称某某支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某超、张某云的代理人张某莉、被告某某公司的委托诉讼代理人张某、第三人某某支行委托诉讼代理人侯海晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

程某超、张某云向本院提出诉讼请求1．请求依法确认原告与某某公司签订的商品房预售合同为无效合同；2．判决被告协助原告撤销在沂南县不动产管理中心以原告名义办理的不动产产权预登记；3．判决解除原告与第三人之间的个人住房（商业用房）借款合同；4．判决被告返还原告垫付的购房款10000元；5．案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年年底，某某公司为实现融资目的，将其开发的位于沂南县朝阳路以西、北环路以北温泉城-温泉御苑Ｃ区**号楼**的房产出卖给原告，双方签订《商品房买卖合同》、办理了不动产预登记并在被告的要求下与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。但合同签订后，原告并没有实际缴纳购房款，也没有占有使用该楼房，双方签订的《商品房预售合同》为虚假合同应为无效合同，原告与第三人签订的亦应予以解除。综上，原、被告签订的《商品房预售合同》并非是双方的真实意思表示，应为无效协议，原告与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同应当予以解除。

某某公司辩称，原告所诉基本情况属实。1．被告与原告签订委托购房协议，委托原告购买了涉案房屋用于承名向第三人贷款，被告向原告支付了一定的委托代理费用，所贷款项由被告使用，原告并未使用。2．从贷款发放之日起贷款的本息偿还一直是被告承担并操作，原告没有偿付该笔贷款。3．原告并未实际取得该涉案房屋，该涉案房屋现在已由被告出卖给他人。

某某支行述称，被答辩人向答辩人主张解除与答辩人之间的《个人购房借款及担保合同》无任何事实和法律依据。一、程某超、张某云与某某公司签订的《商品房买卖合同》要件齐备并经登记机关备案，系双方真实意思表示，合法有效，不符合法律规定的可以解除合同的情形。其次，程某超、张某云要求解除与答辩人之间的借款合同的理由并不符合法律规定可以解除合同的事由。1．被答辩人作为借款人和购房人即使在签订了《商品房预售合同》并办理了银行贷款后未在该房屋居住，其对于该房屋的相关权利和义务并不因未在此居住而灭失，其作为借款合同的相对方仍应依法承担剩余贷款本息及相关费用的清偿责任。2．程某超、张某云仅表述与某某公司签订的《商品房预售合同》并非真实意思表示，但并未进一步说明该虚假意思表示的成因。根据法律规定和通常理解，行为人表现于外部的意志与其内心的真实意志不一致，即构成意思表示不真实的民事行为，这类行为可能因重大误解、欺诈、胁迫等原因引起。本案中，程某超、张某云并未表述其受到欺诈或者胁迫，若程某超、张某云与某某公司从订立合同之初就无购买房屋的真实意思表示，那么其只是为了配合某某公司取得银行贷款，这种行为并非虚假意思表示一词可以涵盖，程某超、张某云与某某公司实际构成恶意串通。二、根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条之规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”、根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，程某超、张某云与某某公司恶意串通签订并非基于双方真实意思表示的《商品房预售合同》，从而使得某某公司获得银行贷款，现在再以双方非真实意思表示要求法院确认合同无效从而解除贷款合同，试图免除自身贷款偿还义务的行为严重损害了答辩人的合法权益，根据上述法律规定，程某超、张某云与某某公司均损害了答辩人的合法权益，对于可能造成的答辩人的损失均有过错，应对于剩余贷款本息和相关费用承担连带清偿责任。三、本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用前提和适用情形，程某超、张某云无权以该司法解释的规定要求解除与答辩人之间的借款合同。该司法解释第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，即适用该司法解释的前提是基于真实的房屋买卖关系。而本案中，1．上文已论述程某超、张某云在与某某公司订立《商品房预售合同》之初就无任何购房的意思表示，其目的在于配合某某公司获得银行贷款，故双方恶意串通损害答辩人利益的行为并非基于真实的房屋买卖关系，不属于使用该司法解释的前提；2．业主断供权的法律规定实质变相突破了贷款合同和购房合同的相对性，是在特殊情况下保护善意购买人的例外规定，应当限缩适用；3．本案中的程某超、张某云并非善意购买人，其与某某公司恶意串通致使答辩人利益受损，存在过错，无权受到该司法解释对于善意购买人的保护。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

程某超、张某云系夫妻关系。2015年（合同中未载明具体时间），某某公司（甲方）与程某超、张某云（乙方）签订了《委托购房协议》，协议约定：甲方委托乙方以乙方名义购入房屋，约定房产归甲方所有，购房风险由甲方承担，由甲方向乙方支付一定的代理服务费用；购房资金及购房权属关系：甲方委托乙方购入某某公司开发建设的智圣国际温泉城项目Ｃ12号楼103铺，购房资金及手续费由甲方支付（含首付款、银行按揭款、契税等），房屋的使用权及产权归甲方所有，银行按揭贷款的债务由甲方承担；房屋的处分权归甲方所有，乙方应无条件履行受委托人的义务、协助办理转让、出售、占用、抵押等相关手续，由此产生的费用由甲方承担；乙方办理完毕前述过户手续后，乙方的银行按揭由甲方负责偿还，与乙方无关；待办理房屋产权登记时，如乙方拟自行购买该房屋，乙方应以甲乙双方约定的价格向甲方一次性支付该房屋价格……。某某公司在协议上签章，程某超、张某云在协议上签字捺印。

2016年1月22日，某某公司与程某超、张某云签订了《商品房预售合同》（合同编号：ＹＳ****646，房屋代码：51175），合同载明：程某超、张某云购买某某公司开发的温泉御苑Ｃ12号楼103铺；单价为4540元／㎡，总金额839673元；支付首付款429673元，余款41万元办理银行按揭贷款；……。该《商品房预售合同》在沂南县房地产管理局进行了备案。

2016年2月2日，程某超、张某云、某某公司与某某支行签订了《个人购房借款及担保合同》（合同编号为：37****548），合同载明：程某超、张某云向某某支行借款41万元，借款期限自2016年2月2日至2026年2月2日；贷款利率按中国某某银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮10%执行。个人贷款放款单中载明贷款期限自2016年2月4日至2026年2月4日，贷款执行利率为5.39%，逾期利率为8.085%，还款方式为等额本息。程某超、张某云以前述房屋为借款提供抵押担保，某某公司作为保证人提供连带责任保证。2016年2月3日，某某支行、程某超就涉案房产在沂南县房地产管理局办理了抵押登记。2016年2月4日，某某支行将借款41万元发放至程某超账户。

另查明，程某超、张某云办理房贷的首付款实为某某公司支付，借款由某某公司使用，并由某某公司偿还至今。至起诉之日，已偿还本金333610.18元、利息118015.28元，尚欠借款本金76389.82元及利息、罚息未付。程某超、张某云在房屋备案后也并未占有使用涉案房屋，涉案房屋由某某公司另行处置给他人。

本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案《商品房预售合同》的效力问题；二、涉案《个人购房借款及担保合同》的效力问题；三、《个人购房借款及担保合同》是否应予解除，剩余借款如何承担。

关于焦点一，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”在涉案合同签订时适用的《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条亦作有同样的规定。本案所涉购房合同从形式上虽合同要件齐备，并经登记机关备案，但合同并未履行，房屋买受人并未实际缴纳房款亦未实际占有房屋，出卖人与买受人之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，双方签订房屋买卖合同的行为属于以虚假意思表示实施的民事法律行为，故涉案购房合同系无效合同。在购房合同无效的情况下，对相应的商品房买卖预告登记亦应撤销。

关于焦点二，程某超、张某云与某某公司签订的房屋买卖合同虽为无效合同，但从形式上看资料齐全，贷款条件具备，且无证据证明某某支行明知双方存在虚假交易或其工作人员与某某公司通谋的情况。在此情况下，某某支行根据原、被告提供的贷款材料，经审查后予以办理贷款，并无不当或存在故意及重大过失。某某支行与程某超、张某云、某某公司签订的《个人购房借款及担保合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。

关于焦点三，经审理认为，购房合同是《个人购房借款及担保合同》的前合同、基础合同，在购房户不能实际获得房屋的情况下，仍要负担贷款并承担还款责任，有违公平。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故在购房合同被认定无效的情况下，程某超、张某云要求解除《个人购房借款及担保合同》符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故在《个人购房借款及担保合同》被解除后，因《个人购房借款及担保合同》产生的剩余贷款本金76389.82元及利息、罚息由某某公司归还某某支行。同时，某某支行应消除程某超、张某云在中国某某银行征信系统的不良信用记录。

程某超、张某云提出某某公司归还垫付贷款10000元，未提交证据证实，庭审后本院依法调查，银行流水中亦不能查明程某超、张某云垫付贷款10000元的事实，该项诉求，不予支持。

综上，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、程某超、张某云与山东某某置业有限责任公司签订的《商品房预售合同》（合同编号：ＹＳ****646）为无效合同；

二、山东某某置业有限责任公司配合程某超、张某云撤销涉案商品房在不动产登记部门的预告登记；

三、解除程某超、张某云与中国邮政储蓄银行股份有限公司沂南县支行签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号为：37****548），剩余合同本金76389.82元及利息、罚息（利息、罚息按照合同约定利率计算，自2016年2月4日起至实际清偿之日止，扣除已支付的利息118015.28元）由山东某某置业有限责任公司于本判决生效后十日内归还中国邮政储蓄银行股份有限公司沂南县支行；

四、驳回程某超、张某云的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，减半收取计50元，由山东某某置业有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省临沂市中级人民法院在线提交上诉状。

审 判 员于洋

二〇二四年九月十三日

法官助理张玲

书 记 员王晓莉