广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）粤01民终9679号

上诉人（原审原告）：广州市某有限公司，住所地广州市增城区。

法定代表人：刘某甲，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：程世卓，广东聚来律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈立中，广东聚来律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州某有限公司，住所地广州市增城区。

法定代表人：聂某，总经理。

被上诉人（原审被告）：上海某有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：刘某乙，董事长。

上述两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：何某、李某，该公司员工。

上诉人广州市某有限公司（以下简称广州某甲公司）因与被上诉人广州某有限公司（以下简称广州某乙公司）、上海某有限公司（以下简称上海某公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2024）粤0118民初10823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

广州某甲公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判广州某乙公司向广州某甲公司返还已付合同款项1598593.5元；2.本案一、二审诉讼费用由广州某乙公司、上海某公司共同承担。事实与理由：一、关于格式条款效力的认定错误。本案争议的核心在于《厂房定制合同》第十六条第1项违约金条款的效力问题。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条的规定，本案中广州某乙公司提供的合同第十六条第1项约定“买方违约按合同总价款的5%承担违约金”，而第2项约定“卖方违约仅按已收款的5%担责”，二者责任显著失衡，明显违背公平原则。而且，该条款未以加粗、下划线等显著方式提示，广州某乙公司亦未举证证明在缔约时曾就条款内容向广州某甲公司进行说明或协商。此外，广州某乙公司在一审中当庭提交的10份与其他买方签订的合同显示，除价格、面积外，违约条款完全一致，足以证明该条款系广州某乙公司为重复使用而预先拟定的格式条款。一审判决对广州某甲公司关于格式条款无效的主张未作任何审查，直接依据该条款判令广州某甲公司承担合同总价5%的违约金，法律适用错误。二、未取得预售许可证导致合同无效的认定错误。案涉《厂房定制合同》约定，广州某乙公司将工业厂房分割销售并承诺办理产权登记，其交易性质完全符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条对“商品房预售”的定义，应以取得商品房预售许可证为前提。然而，广州某乙公司至今未取得预售许可证，其销售行为违反了法律强制性规定。一审判决以“涉案厂房已通过竣工联合验收”为由认定合同有效，混淆了“工程合法性”与“销售合法性”的界限。本案合同因未取得预售许可自始无效，广州某乙公司基于无效合同取得的款项应全额返还。三、违约金计算严重背离事实与法律。广州某乙公司主张因房价下跌造成损失336万元，但其未提交任何评估报告、实际交易银行流水等证据予以证明。其在一审中提交的所谓“已售合同”为复印件扫描件，合同总价（458万元）与付款条款中约定的付款金额（499万元）自相矛盾，且无落款日期、印章不清晰，真实性存疑，不得作为定案依据。广州某乙公司既未实际出售涉案厂房，亦未采取公开挂牌、委托评估等合理措施减少损失，其主张的违约金金额远超合理范围。一审法院未审查实际损失，直接按合同总价5%确定违约金，事实认定错误。四、一审程序违法，剥夺了广州某甲公司的诉讼权利。广州某乙公司在庭审结束后、判决作出前一日提交所谓“房屋已出售”的证据，且未提供原件核对，存在明显伪造嫌疑。一审法院未待广州某甲公司提交书面质证意见即径行判决，违反法定程序。综上，一审判决回避对格式条款的效力审查，错误认定合同有效及违约金金额，且程序严重违法，裁判结果显失公平。请二审法院纠正一审判决的错误，支持广州某甲公司的上诉请求。

广州某乙公司答辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请驳回上诉，维持原判。理由如下：案涉《厂房定制合同》第十六条第1款不属于格式条款，案涉协议系双方经过充分协商后订立，是双方意思自治的体现，双方均应当遵守合同约定。且根据广州某乙公司在一审中提交的证据，由于广州某甲公司违约导致广州某乙公司产生的经济损失高达3403088元，远远高于合同约定的违约金。如果按照广州某甲公司已付房价款的5%支付违约金，对广州某乙公司而言明显不公平。案涉房屋不属于商品房，不适用商品房预售相关制度。且案涉房屋目前已经通过了竣工验收备案，为现房，买受人获取案涉房屋不存在现实障碍。目前，涉案厂房已经出售给第三方，第三方已经向广州某乙公司支付了全部购房款并交付使用。一审法院对违约金认定系基于案涉合同的约定，但实际上合同总价5%的违约金远远低于广州某乙公司的实际损失。就该损失部分，广州某乙公司保留通过法律途径追索的权利。综上，一审法院结合合同约定、双方提交的证据及庭审意见作出判决，并无不妥，请驳回上诉，维持原判。

上海某公司答辩称：同广州某乙公司的答辩意见。

2024年9月9日，广州某甲公司向一审法院提起诉讼，请求：一、确认广州某甲公司与广州某乙公司签订的《厂房定制合同》已解除；二、广州某乙公司向广州某甲公司退还已付的合同款1598593.5元；三、上海某公司对广州某乙公司所负上述第二项债务向广州某甲公司承担连带责任；四、本案诉讼费由广州某乙公司、上海某公司承担。

一审法院认定事实及裁判理由详见一审判决书。

一审法院于2025年2月27日判决如下：一、确认广州市某有限公司与广州某有限公司签订的《【粤浦科技·广州增城数创中心】厂房定制合同》已解除；二、广州某有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市某有限公司退还购房款1262593.5元；三、上海某有限公司对广州某有限公司上述第二项判项的债务向广州市某有限公司承担连带清偿责任；四、驳回广州市某有限公司的其他诉讼请求。

本院查明：

二审期间，广州某乙公司提交证据如下：证据一、广州某乙公司与第三人某有限公司于2024年10月18日签订的《【粤浦科技•广州增城数创中心】厂房定制合同》，证据二、银行回单（共6份），拟证明：涉案厂房已经向第三人出售，合同总价为4999624元，第三人已付购房款，广州某乙公司实际产生经济损失3403088元。

广州某甲公司质证称：证据一，这份合同由广州某乙公司在一审期间庭后提交，广州某甲公司在2025年2月25日也收到复印件，现查看原件也无法确认其真实性；证据二，真实性无法核实，请法庭审核。

一审法院查明的事实清楚、属实，本院予以确认。

本院认为，广州某甲公司和广州某乙公司经协商后，自愿于2022年11月25日签订《【粤浦科技•广州增城数创中心】厂房定制合同》，合同内容是双方当事人的真实意思表示，因此是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力。关于广州某甲公司对合同效力提出的异议，首先，根据穗联验（增）字[2024]143号《竣工联合验收意见书》，涉案厂房所在楼房已于2024年8月26日通过了竣工联合验收；其次，涉案厂房系工业用途而非民用住宅。因此，广州某甲公司以涉案厂房未取得商品房预售许可证为由主张合同无效，缺乏充分的法律依据，本院不予支持。

合同签订后，由于广州某甲公司未按合同约定的进度支付价款，已构成违约，广州某乙公司根据合同约定发出解约通知，故双方签订的《【粤浦科技•广州增城数创中心】厂房定制合同》因广州某甲公司的违约行为而解除。对于合同解除一节，双方当事人并无异议，自应予维持。

本案的争议点是广州某甲公司应付违约金的金额问题，对此本院认为：一、合同第十六条“协议的解除”约定，因乙方（即广州某甲公司）违反本合同约定，甲方（即广州某乙公司）依约解除合同的，乙方应当按照该工业厂房总定制价款的5%向甲方支付违约金，该笔违约金可于应退委托方的任何一笔款项中直接扣除。根据前述分析，合同合法有效，故广州某甲公司应向广州某乙公司支付合同总价款5%的违约金，即8402730元×5%=420136.5元。二、众所周知，近两、三年本市增城区房价下行幅度大，跌价厉害，广州某乙公司因合同解除而遭受严重经济损失。对此，亦有广州某乙公司二审期间提交的证据予以佐证。因此，广州某乙公司要求广州某甲公司按照合同总价款的5%支付违约金，有相应的实际损失为依据。综上，广州某甲公司应向广州某乙公司支付违约金420136.5元。扣减该笔违约金，广州某乙公司共应向广州某甲公司退还购房款1262593.5元（1682730元-420136.5元）。

广州某甲公司其余上诉意见理据不足，本院均不予采信。

综上所述，广州某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6340元，由广州市某有限公司负担。

本判决为终审判决。

（此页无正文）

审 判 长黄文劲审判员李娜审判员唐佩莹

二〇二五年六月九日

法官助理王 希 胜

书 记 员林 冰 翔

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