江苏省启东市人民法院

民 事 判 决 书

(2025)苏0681民初8288号

原告：中国某有限公司启东支行，住所地江苏省启东市。

负责人：施某某，该行行长。

委托诉讼代理人：蔡某，该行员工。

委托诉讼代理人：彭明星，江苏路启律师事务所律师。

被告：孙某某，男，1996年5月10日出生，汉族，住上海市。

委托诉讼代理人：曹某某（系孙某某母亲），女，1971年8月3日出生，汉族，住上海市。

被告：某发南通有限公司，住所地江苏省启东市。

法定代表人：徐某某，该公司经营管理委员会主任。

委托诉讼代理人：陈涛涛，江苏禾东律师事务所律师。

原告中国某有限公司启东支行（以下简称建设银行某支行）与被告孙某某、某发南通有限公司（以下简称大爱城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2025年6月5日立案后，依法适用简易程序于2025年6月27日公开开庭进行了第一次庭审，适用普通程序于2025年12月9日公开开庭进行了第二次庭审。原告建设银行某支行的委托诉讼代理人彭明星、被告孙某某及其委托诉讼代理人曹某某、被告大爱城公司的委托诉讼代理人陈涛涛（第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

建设银行某支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告孙某某支付结欠原告借款本息合计729325.68元（截至2024年8月26日的本金726222.24元、利息3095.93元、罚息7.51元）；并支付自2024年8月27日至款清之日以本金726222.24元为基数按贷款利率上浮50%计算的罚息和以利息3095.93元为基数按贷款利率上浮50%计算的复利；2、请求判令被告孙某某支付原告律师费用18536元；3、请求判令被告孙某某承担本案的案件诉讼费用；4、请求判令被告大爱城公司对被告孙某某的上述1、2、3项的债务承担连带清偿责任。事实与理由：2023年3月21日，两被告与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。合同约定被告孙某某向原告申请借款本金76万元用于购买位于启东市爱江园xx幢xxx室房产。该笔借款的期限为360个月（即2023年3月21日至2053年3月21日）。贷款利率为浮动利率，即LPR利率减20基点，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日前一个工作日的LPR利率及上述加/减幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。贷款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告孙某某同时还在合同中约定，以购买的位于启东市爱江园xx幢xxx室房产作为抵押。合同还约定，被告大爱城公司为被告孙某某的借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。截至起诉日，原告未收到任何他项权利证书。之后，原告依约于2023年3月21日发放贷款76万元，被告孙某某陆续开始还款。2024年8月15日，被告孙某某致函原告，其以被告大爱城公司不能按约交房为由通知原告自该月起不再还款。2024年8月22日，原告向被告孙某某、大爱城公司发出《过期催款通知书》《提前收回个人贷款本息通知书》，并宣布贷款立即到期，要求被告履行偿还责任，但未果。截至2024年8月26日，被告孙某某结欠原告借款本金726222.24元、利息3095.93元、罚息7.51元，共计729325.68元。故原告诉至法院提出上述诉请。

孙某某辩称，对上述请求均不予认可。原告的诉请依据是借款合同，该合同已在（2025）苏0681民初8178号案件中提起解除，一旦合同解除，原告的诉请就应当由被告大爱城公司承担，对于房屋买卖合同是否解除，一审、二审法院都认为应该由仲裁来认定。对《个人住房（商业用房）借款合同》的合法性不予确认，合同的签订程序不合法，违反了个人贷款管理办法第二十六条规定，借款合同应当面签，而原、被告是通过邮寄签订的。借款合同是由原告提供的格式合同，按照《民法典》第四百九十六条的规定，格式合同应当遵循公平公正原则，与对方有重大利益的条款应当履行提示或说明义务，而案涉合同有诸多不平等条款，原告对这些不平等条款不仅未履行提示说明义务，甚至做出与条款内容相悖的解释，例如合同签订时被告孙某某向原告提问，案涉房屋是期房，如果开发商交不出房，贷款由谁承担，原告的签约工作人员明确表示房子交不出与你无关，由担保人也就是被告大爱城公司承担还款责任，再说贷款直接进入政府监管账户，不可能逾期交房，正因为原告的这些不平等条约，加重了被告孙某某的责任，限制并排除了被告孙某某的主要权利，免除了原告应当承担的监管不利的责任，因此这些不平等的格式条款依法无效。借款合同违反了《商业银行法》第三十六条及《个人贷款管理办法》第二十八条规定，原告应承担对抵押物的实现以及担保人的担保能力做严格的审核监管。同时，购房合同已于2025年2月20日正式依约依法解除，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解除》第二十条规定，购房合同被解除的，致使合同目的无法实现，当事人请求解除借款合同的法院予以支持，请法院依据被告孙某某提供的证据来依法查明确认购房合同已被解除这一法律事实的真实性及合法性。被告孙某某已经依据司法解释第二十条、二十一条向法院诉请解除借款合同。在该案的审理中被告大爱城公司也已经承认购房合同约定有效真实，未在约定期限交房也以及确认收到被告孙某某的解除通知，因此原告本案诉讼的诉请均应当由被告大爱城公司来承担。被告孙某某从未实际占用原告诉请的资金，而是被直接划入被告大爱城公司的资金监管账户，于理于法均应当由被告大爱城公司承担诉请。原告怠于监管的行为表现在抵押物不存在原告应严格评估抵押物的有效性，在本案的抵押物未成立时，原告对此漠不关心，被告大爱城公司延期交房的通知书还是被告孙某某发送给原告的。原告未及时监管该专用账户资金的使用合法性，致使目前该账户内资金不够造房，因此原告对于监管账户中的资金收取及使用未承担监管责任。对律师费不予认可，原告委托诉讼非必要条件。后孙某某补充书面答辩称，原告诉请所依据的《借款合同》的签订过程及不平等格式条款的确认非真实有效。1.原告认为案涉合同的签约过程合法有效已经过南通中院（2025）苏民终4906号案判决已认定，不可推翻。但孙某某认为：二审对该事实认定未经认真调查、质证、辩论，在双方对签约过程有争议且事实不清的情况下直接认定案涉借款合同是双方真实意思的表示，孙某某在签约时已认可格式合同的不平等条款这一事实，属于审理程序违法。对此，孙某某在本次庭审中已提示将继续申请再审和申诉，故不应直接引用二审法庭未查明的法律事实。作为本案的争议焦点的法律事实，应在本案审理中进一步调查清楚，以确保判决的公平公正。2.对案涉借款合同签约过程的认定：庭审中原告律师称对签约过程不知情且未提供任何证据证明原告在签约时已向孙某某履行了提示、解释借款合同的不平等格式条款的义务。孙某某在本次庭审当庭提交了二审判决书及二审庭审中原告举证的“关于孙某某与我行借款合同签订过程的说明及孙某某手持身份证和征信查询授权书与我行工作人员合照”，该签约照片仅能证明孙某某同意原告作征信调查，根本无法证明原告在签约时已向孙某某提示、解释格式合同的不平等条款且孙某某已认可这一法律事实。依据《个人贷款管理办法》第二十六条规定：当面签约的，贷款人应当对签约过程进行录音录像并妥善保存相关影像，依照该规定，原告有义务提供完整签约过程的录音录像以供法庭调查事实，但原告至今都未曾提供。由此证明：原告应依法举证完整签约过程却故意隐瞒不提供本案关键事实部分，明显是推卸其未依法签约的责任，应承担举证不利后果。3.案涉《借款合同》非双方真实意思的表示。我方于2023年3月12日（并非原告举证借款合同上的签约日期2023年3月21日）签订的不是原告本案证据提供的这本合同，孙某某签约的合同是将合同第十九条划除的。原告签约代表人郁小石（原告举证的签约照片内所称的工作人员）在签约现场对格式合同第十九条向孙某某的解释是：该条款是格式条款，大爱城房子交不出与孙某某无关，是由大爱城承担还款责任的（该解释与法不悖）。签约中，原告签约代理人也曾要求孙某某签署对合同黑体字已知晓的确认书，当时因孙某某对合同第十九条的异议而未签署，经双方磋商后郁小石同意孙某某不签署知晓合同黑体字的确认书。原告此后将孙某某签署的合同篡改并重新打印，在未经孙某某重新签字确认的情况下，将原合同孙某某的签字页抽出与重新打印的合同合并为正式合同直接邮寄给了孙某某。（在原告举证自述的签约过程说明中可以证明）由此证明：原告篡改了孙某某签订的借款合同，篡改部分应为无效条款。4.2023年3月12日孙某某签订的《借款合同》中没有“敬请注意”页，是原告在孙某某签订的合同后另外加上去的。作为合同的重要提示条款，原告从未提示孙某某注意并单独签字确认；且该“敬请注意”页是打在封面页的背面，而封面页是后续添加的（在原告合同未盖章时，封面页上的合同编号是不可能有的）。由此证明：原告在孙某某签订的合同中未经孙某某同意私自添加合同条款，私自添加部分应为无效条款。5.基于签约时，原告签约代理人向孙某某关于还款责任的解释以及通常老百姓对国家银行的信任，导致孙某某在收到建行寄回的《借款合同》后未提出异议，直至原告以与解释完全相反的理由向孙某某起诉，在大爱城不能依约交房的情况下仍要求孙某某承担还款责任。由此证明：原告签约代表人对《借款合同》不平等格式条款的解释与其实际履行行为不符，依据《民法典》第496条、497条的规定该不平等条款对孙某某不具约束性。6.案涉《借款合同》签订后，原告将76万元借款资金直接划入大爱城的监管账户，孙某某从未占用案涉借款合同的借款资金，大爱城作为案涉借款的实际收款人和占用人以及合同的连带担保责任人，依据公平原则，本案诉请的还款责任及相关费用依法、依理、依情均应由大爱城承担。

大爱城公司辩称，1、业主向其司购买房屋，办理贷款时，其司确实为该贷款提供了担保，但系阶段性担保，因业主与银行的原因没有办理抵押登记，故其司不应再承担担保责任；2、对于原告主张律师费及诉讼费，非其司阶段性担保的范围之内的费用，不应由其司承担；3、如法院判令其司承担连带担保责任，理应在判决的同时，明确其司代为清偿后，有权向业主进行追偿。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2023年3月21日，原告作为贷款人，被告孙某某作为借款人（抵押人），大爱城公司作为保证人，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告孙某某为购买爱江园xx幢xxx室房屋向原告借款760000元，借款期限为360个月（即2023年3月21日至2053年3月21日），贷款利率执行浮动利率，即LPR利率减20基点，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日前一个工作日的LPR利率及上述加/减幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下首次发放借款时，LPR利率是指起息日前一个工作日的全国银行间同业拆借中心5年期以上贷款市场报价利率(5YLPR)；此后，贷款利率或罚息利率依前述约定调整时，LPR利率是指调整日前一个工作日的全国银行间同业拆借中心5年期以上贷款市场报价利率。本合同项下贷款的利率每壹年调整一次，调整日，于起息日在调整年的对月对日调整，当月无起息日对日的，则以当月的最后一日为利率调整日。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同的担保方式为抵押加保证，抵押财产为启东市爱江园xx幢xxx室房屋。合同第十二条保证条款约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、判决书或调解书等生效法律文书迟延履行期间应加倍支付的债务利息、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的抵押登记证书（证明）正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同第十三条抵押条款约定，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、判决书或调解书等生效法律文书迟延履行期间应加倍支付的债务利息、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。第十六条违约情形及可能危及贷款人债权的情形约定，“一、借款人违约情形：(一)借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……”第十七条救济措施约定，“一、贷款人救济措施：出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息(包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息)，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。7.本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；……14.以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；……”。合同第三十三条对第五条第二款的约定：本合同用款计划执行下列第壹项。壹：贷款人将款项一次性划入下列账户：账户名称：启东龙光房地产服务有限公司。账号：9320xxxxxxx********x00002。开户银行：中国某有限公司启东市支行。双方还约定了其他权利及义务。同日，原告将案涉760000元汇入被告指定的收款账户，被告孙某某出具个人贷款支付凭证。

2024年8月15日，被告孙某某向原告建设银行某支行发函一封，主要载明：大爱城公司从2023年10月至今一直处于停工状态，根本无法按约交房，于2024年7月15日发函告知本人无法如期交房，经本人多次催促，其不能明确交房日期，故本人只能与其解除购房合同，并要求保证人将贵行发放的购房贷款退还给贵行。…本人与贵行贷款协议的合同主体已不复存在，故本人在此通知从2024年8月起停止还贷本息，该合同剩余本金726222.24元以及相应逾期利息、违约金请贵行向保证人某发南通有限公司索要，本人不再偿还贷款。

2024年8月22日，原告向被告孙某某邮寄《过期催款通知书》，向被告孙某某、大爱城公司邮寄《提前收回个人贷款本息通知书》，宣布案涉贷款提前到期。截至2024年8月26日，被告共结欠原告借款本金726222.24元、利息3095.93元、罚息7.51元。

另查明，案涉房屋至今未办理抵押登记手续，被告大爱城公司亦未履行保证责任。孙某某于2025年6月4日向本院提起（2025）苏0681民初8178号诉讼，提出诉讼请求如下：1.依法判令解除孙某某与建行某支行及大爱城公司三方签署的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.依法判令建行某支行返还孙某某已支付的本息73132.20元；3.依法判令大爱城公司返还建行某支行已发放的贷款76万元及合同损失利息费用；4.判令由建行某支行、大爱城公司承担本案所有相关诉讼费。本院于2025年7月29日做出（2025）苏0681民初8178号民事判决书，主要载明：孙某某根据案涉买卖合同约定的逾期交付违约责任向大爱城公司主张解除买卖合同，并通知了大爱城公司，大爱城公司未予回复，孙某某的解除合同行为并不自动有效，还必须满足解除合同的实质要件。因案涉买卖合同约定了双方发生争议提交南通仲裁委员会仲裁，孙某某在庭审中陈述已向仲裁机构申请仲裁，但未能提供相应证据，尚无生效仲裁结果确认双方之间的买卖合同已经解除，在此情况之下，孙某某主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，解除其与建行某支行之间的贷款合同，无事实和法律依据，本院不予支持，故判决驳回孙某某的诉讼请求。后孙某某不服（2025）苏0681民初8178号民事判决书，向南通市中级人民法院提出上诉，上诉请求为：1.撤销一审判决，改判解除案涉《个人住房（商业用房）借款合同》，建行某支行返还孙某某已支付的本息73132.2元，大爱城公司返还建行某支行已发放的贷款76万元及合同损失利息费用；2.一、二审案件受理费由建行某支行、大爱城公司负担。南通市中级人民法院于2025年11月27日做出（2025）苏06民终4906号民事判决书，主要载明：孙某某为购买商品房与建行某支行及大爱城公司之间形成的借款合同，是各方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。孙某某主张，因大爱城公司逾期交房超过90天，其已根据合同约定发函解除了买卖合同，在此情况下，借款合同亦应当解除。对此，南通市中级人民法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，借款合同的解除应当以对应的商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除为前提。孙某某与大爱城公司之间就商品房买卖合同存在争议,孙某某已就该买卖合同纠纷向南通市仲裁委员会提起仲裁,但并无生效仲裁结果显示上述买卖合同已经被确认无效或者被撤销、解除，故孙某某要求解除借款合同的前提条件尚未成立。至于孙某某主张借款合同第五条第二款、第十九条为格式条款，根据民法典第四百九十六条、第四百九十七条第二款规定，认为应当认定为无效。对此，南通市中级人民法院认为，案涉借款合同条款是否构成无效的格式条款，在买卖合同解除前提尚不成立的情况下,对该条款的效力争议并不影响对借款合同整体效力的认定。案涉借款合同签订时已对争议条款相关内容作加粗加黑处理，并在合同注意事项中作过提示，在没有法定无效情形出现时，对合同约定的效力不应轻易作否定性评价。综上所述，孙某某的上诉请求不能成立，故判决驳回上诉，维持原判。

再查明，为进行本案诉讼，原告与江苏路启律师事务所签订了《委托代理协议》，原告向该所实际支付了律师费18536元，并开具了该金额的电子发票。

本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》已经生效的法律文书确认，合法有效。原告按约履行了出借义务，被告孙某某未按约归还贷款本息，故对原告要求被告孙某某归还借款本金726222.24元及截至2024年8月26日的利息3095.93元、罚息7.51元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。案涉合同约定的贷款利率为浮动利率即基准贷款利率，罚息及复利利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%，结合贷款期限，故本院支持自2024年8月27日起至实际清偿之日止，按照贷款执行利率上浮50%标准分别以本金726222.24元、利息3095.93元为基数计算罚息、复利。关于律师费，有委托代理协议、律师费发票及支付凭证予以佐证，符合合同约定，本院一并予以支持。被告大爱城公司作为保证人，为案涉贷款提供阶段性担保，现案涉房屋未办理抵押登记，故根据合同约定，被告大爱城公司应承担连带责任保证。至于被告孙某某的相关抗辩，均由（2025）苏0681民初8178号及（2025）苏06民终4906号一审、二审在查明事实的基础上做出生效文书中论述,根据前述生效文书查明的事实与判决情况，被告相关的抗辩依据不足，故本院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第七百条规定，判决如下：

一、被告孙某某于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告中国某有限公司启东支行贷款本金726222.24元、利息3095.93元、罚息7.51元（计算至2024年8月26日），并支付自2024年8月27日至实际清偿之日止按照贷款执行利率上浮50%,分别以本金726222.24元为基数计算的罚息和以利息3095.93元为基数计算的复利；

二、被告孙某某于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告中国某有限公司启东支行律师费18536元；

三、被告某发南通有限公司对被告孙某某的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费依法收取11280元(原告已预交)，由被告孙某某、某发南通有限公司共同负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应按照本院提供的上诉案件诉讼费用交纳通知书确定的银行账号，向该院预交上诉案件受理费。

审 判 员张媛媛

二〇二五年十二月三十一日

法官助理尹泽

书 记 员郁雯怡