江苏省启东市人民法院

民 事 判 决 书

（2025）苏0681民初3997号

原告：中国某银行。

负责人：陆某某，该行行长。

委托诉讼代理人：韩某，女，该行员工。

委托诉讼代理人：曹某某，男，该行员工。

被告：许某某，男，1973年9月7日生，汉族，住山西省晋中市榆次区。

被告：某房地产公司，住所地江苏省启东市启隆镇。

法定代表人：徐某某，该公司经营管理委员会主任。

委托诉讼代理人：陈涛涛，江苏禾东律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆丁乾（实习），江苏禾东律师事务所律师。

原告中国某银行（以下简称某银行）与被告许某某、某房地产公司（以下简称某公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2025年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某银行的委托诉讼代理人韩某、被告许某某、被告某公司的委托诉讼代理人陈涛涛、陆丁乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还原告借款本金476372.87元，利息7576.97元，合计483949.84元（算至2024年7月2日），并支付从2024年7月3日起至实际清偿之日按本金476372.87元、未收正常息7377.55元，按年利率4.0%上浮50%计算的利息及复利（期间全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR调整的，执行利率以12个月为一周期，以贷款发放前一日为基准日作相应调整）。2.判令被告某公司对上述债务承担连带保证责任。3.本案受理费用由两被告承担。事实和理由：2022年8月，被告许某某为购买启东市房产向原告方申请个人住房按揭贷款，原告经审核后于2022年9月9日向其发放住房按揭贷款50万元。因所购房产为期房，所以担保方式为开发商在办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止的阶段性保证加借款人所购房地产抵押担保。贷款利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（5年期以上LPR)减20个BP计算（4.1%)，贷款到期日为2042年9月7日，还款方式为等额本息还款，还款周期按月还款。依据合同约定，现该笔贷款执行LPR利率调整至4.0%。截至2024年7月2日，被告许某某贷款逾期多期，结欠本金476372.87元，利息7576.97元，合计483949.84元。原告多次向被告催要未果。故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。

被告许某某辩称，1.商品房买卖合同中约定的交房日期为2023年10月31日，但是直到2025年4月15日，该楼盘尚未完工，而且开发商给不出交房时间的书面承诺。在2024年4月到2025年2月期间，其多次向某公司邮寄了《解除合同通知书》，已签收，但至今没有收到任何口头或书面的回复。合同的目的已经无法达成，要求解除购房合同和贷款合同。2.其全部购房款共计1178489元（包括贷款50万元）已于2022年9月9日全部支付给某公司。依据《江苏省商品房预售资金监管办法》，购房者支付的预售款（包括首付款、贷款等）需直接存入专门的资金监管账户。该账户是由银行和政府部门共同监管的，且依据专款专用的原则，该购房款只能用于某公司的楼盘建设。而大爱城楼盘现已烂尾，逾期一年多都给不出具体交房日期，已经交付的部分房屋存在严重的质量问题，其主张退房退款，由此产生的经济损失无法承担。银行和政府监管部门的监管工作涉嫌严重失职，同时，开发商涉嫌挪用巨额资金。开发商、银行、政府监管部门这三方的问题，共同导致其公民利益受到了严重损害。原告所要求的利息、本金，要求由开发商和监管银行、政府共同承担，其不承担这方面的任何损失。3.在大爱城楼盘烂尾后，许多购房者已经在通过各种渠道维护自身利益，包括商业仲裁和民事诉讼，但是购房者尚未合法诉求却没有取得仲裁机构和人民法院的公平回应。在利益受损而合法途径又走不通的情况下，继续偿还银行贷款无疑会使其的损失继续扩大，所以其被迫停贷实属无奈。其是无过错的一方，而开发商、银行及政府监管部门是有过错的一方。综上，请求驳回原告的诉讼请求；要求某公司解除商品房买卖合同、退还其全部购房款项，并支付利息、违约金；要求原告认真检讨自身的监管失职行为，在第二项要求实现之后，与原告协商提前还款事宜；请求支持其停贷行为，以保护群众合法利益不受侵害；本次诉讼费由原告和某公司承担；政府监管部门的责任问题另案处理。

被告某公司辩称，1.业主向被告某公司购买房屋，办理贷款时，其确实为该贷款提供了担保，但系阶段性担保。2.对于原告主张诉讼费，非其阶段性担保的范围之内的费用，不应由其承担。3.如法院判令我司承担连带担保责任，理应在判决的同时，明确其代为清偿后，有权向业主进行追偿。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的举证、质证和法庭陈述，本院确认以下事实：2022年9月8日，原告作为贷款人，被告许某某作为借款人（抵押人），某公司作为保证人，与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告许某某为购买位于启东市房屋向原告借款50万元，贷款利率以借款发放日前一日的5年期以上LPR减20bp确定。借款期限内加减点幅度固定不变。如遇借款期限对应LPR调整，执行利率按1.4.1约定的方式进行浮动，利率调整以12个月为一个周期；贷款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；本笔贷款的担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人某公司按9.1和9.3条约定提供保证担保，由本合同签章的抵押人按9.2和9.3条约定提供抵押担保，抵押物为启东市；该合同第9.1条约定：“9.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。9.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼(仲裁)费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。9.1.3保证期间为借款到期日起三年。借款人、保证人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起三年。……9.1.5发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用。(1)债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；(2)贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款；……”第11.1条约定“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，罚息利率根据本合同第二十六条约定的借款执行利率的浮动方式相应调整。”第11.3条约定，“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)和借款逾期后产生的应付未付利息(含逾期罚息和违约使用罚息)。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。”第11.4条约定，“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。(1)借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；(2)借款人未按约定按期足额偿还借款；……(6)借款人、担保人违反本合同其他约定；(7)法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形。”双方还约定了其他权利及义务。

2022年9月9日，原告将案涉50万元汇入被告许某某指定的账户。借款凭证载明：借款金额为50万元，到期日为2042年9月7日，还款方式为等额本息，执行利率为4.1%，逾期利率为6.15%。后被告许某某未按约归还本息。原告多次催要，并向被告许某某邮寄《住房贷款提前到期通知书》，宣布案涉贷款提前到期。截至2024年7月2日，结欠原告借款本金476372.87元、利息7576.97元（其中正常利息7377.55元、罚息71.42元、复利75.88元、提前还息52.12元）。

另查明，许某某与某公司签订的《商品房买卖合同》，约定许某某向大爱城购买启东市房屋，总价款为1178489元，应当在2023年10月31日前交付该商品房。同时约定了本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或提交南通仲裁委员会仲裁方式解决。合同签订后，许某某按约向某公司支付了购房款，但案涉房屋至今未通知交房，许某某向某公司邮寄《解除合同通知书》，某公司未予回复。2025年4月15日，许某某电话联系某公司客服人员，客服人员告知2号地块预计2025年5月或6月交房，书面通知等确定了再发。

本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按合同约定全面履行义务。原告按约履行了出借义务，被告许某某未按约归还贷款本息，原告有权根据合同约定要求被告许某某提前履行全额还款义务，故对原告要求被告许某某归还借款本金476372.87元的诉请，本院予以支持。关于原告主张罚息和复利的诉请，因案涉合同对罚息和复利均作了明确约定，案涉贷款利率为全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上贷款市场报价利率减20bp，逾期利率在该利率水平上上浮50%，故本院支持原告截至2024年7月2日的利息7576.97元，以及自2024年7月3日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上贷款市场报价利率减20bp再上浮50%分别以本金476372.87元、正常利息7377.55元为基数计算的罚息、复利。关于被告许某某的抗辩，本院认为，被告许某某与被告某公司之间成立商品房买卖合同的法律关系，且买卖合同约定了双方发生争议提交南通仲裁委员会仲裁。被告许某某根据买卖合同约定的逾期交付违约责任向某公司主张解除买卖合同，并通知了某公司，某公司未予回复，但被告许某某的解除合同行为并不自动生效，还必须满足解除合同的实质要件。而被告许某某就买卖合同解除问题未向仲裁机构提起确认，尚无生效仲裁结果确认双方之间的买卖合同已经解除。某公司逾期交付案涉房屋属实，对被告许某某要求解除案涉贷款合同的意愿予以理解，但是在商品房买卖合同尚未确认已经解除的情况下，无事实和法律依据，故对被告许某某的抗辩，本院不予采信。买卖合同和贷款合同具有紧密联系但又属相对独立的合同关系。就案涉贷款合同，原告已经按约发放了贷款，被告许某某对逾期还款的事实亦无异议，但被告许某某请求支持停贷行为，亦无事实和法律依据，本院不予支持。被告某公司作为保证人，为案涉贷款提供阶段性担保，现案涉房屋尚未交付，亦未办理抵押登记，故根据合同约定，被告某公司应承担连带责任保证。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第七百条规定，判决如下：

一、被告许某某于本判决发生法律效力之日起三十日内归还原告中国某银行借款本金476372.87元、利息7576.97元（计算至2024年7月2日），并支付自2024年7月3日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上贷款市场报价利率减20bp点（根据合同约定进行相应调整）再上浮50%分别以本金476372.87元、正常利息7377.55元为基数计算的罚息、复利。

二、被告某房地产公司对被告许某某的上述第一项债务承担连带清偿责任；在承担上述保证责任后，有权向被告许某某追偿。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费依法减半收取计4280元（原告已预交），由被告许某某、某房地产公司共同负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应按照本院提供的上诉案件诉讼费用交纳通知书确定的银行账号，向该院预交上诉案件受理费。

审 判 员潘小维

二〇二五年五月六日

法官助理石春凤

书 记 员顾毛杰