新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）新0104民初5734号

原告：新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）太兴路380号金太阳商住楼1栋14层4单元1401室。

负责人：王鑫，系该分公司经理。

委托诉讼代理人：陈波，新疆新途律师事务所律师。

被告：新疆新星房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）太兴路380号。

法定代表人：吕慧丹，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵延鸽，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马小梅，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。

原告新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司（以下简称家盛园物业公司）与被告新疆新星房地产开发有限责任公司（以下简称新星房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2022年5月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告家盛园物业公司委托诉讼代理人陈波，被告新星房地产公司委托诉讼代理人马小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告家盛园物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付2021年1月至2021年12月共三层办公楼的物业管理费60，154.92元：其中一层，324㎡×3元×12个月=11，664元；二层，485.81㎡×3元×12个月=17，489.16元；三层，485.81㎡×3元×12个月=17，489.16元；高层地下室，750.7㎡×1.5元×12个月=13，512.6元。2．判令被告承担本案邮寄送达费等。事实与理由：被告系原告所管理及服务的业主。2020年11月2日金太阳小区业主委员会全面委托原告对被告开发的金太阳住宅小区（占地面积7214.55㎡、建筑面积21680.35㎡）进行物业管理，其中被告名下小二层办公楼使用权面积938.25㎡（办公楼用房第一层建筑面积324.60㎡，第二层建筑面积485.81㎡，被告新增第三层建筑面积485.81㎡）；高层住宅楼地下室共4间均由被告使用，建筑面积750.7㎡，委托管理期限自2021年1月起至2025年12月31日止。《物业服务合同》约定原告向被告提供物业管理服务，被告按办公楼建筑面积3.00元／㎡的标准向原告缴纳物业管理费，地下室按建筑面积1.50元／㎡的标准向原告缴纳物业管理费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告至今并未依约向原告缴纳物业管理费，自2021年1月至2021年12月被告共欠物业费60，154.92元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为，违反了金太阳小区业主委员会签署的《乌鲁木齐市物业服务合同》的约定，也侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至人民法院，请求人民法院依法裁决。庭后，原告申请撤回要求被告支付第三层物业费17，489.16元诉讼请求。

被告新星房地产公司辩称：我公司与原告不存在物业服务合同关系，原告未向我公司提供物业服务，也未与我公司签过《物业服务合同》，双方不存在物业服务合同关系。原告提供的业主委员会与家盛园物业公司签订的《物业服务合同》对我公司不具约束力。该业主委员会的成立未依法定程序，成立的结果虽向社区备案，但未向法院提供其成立系经业主或业主大会选举产生。业主委员会成立于2021年1月，家盛园物业公司乌鲁木齐分公司于2021年4月26日设立，业主委员会主任与家盛园物业公司负责人是父子关系。《物业服务合同》内容未向业主或业主大会公示，未与业主或业主代表充分协商，业主委员会的印章不能代表业主。《物业服务合同》第5页，约定对违法搭建房屋收取物业费违反法律规定，物业公司应当对全体业主负责，对部分业主的违法搭建行为应当进行制止。合同中对于物业公司如何履行物业服务合同义务，物业公司的资质等级均未进行明确约定，业主委员会并未代表业主维护业主的合法权益。案涉小区仅有一栋高层、一栋多层、一栋办公室，我公司的办公楼系独立的二层楼，与其他房屋不属同一区域。自2013年房屋交付使用以来一直是公司自己请人进行卫生保洁、扫雪、设施设备维修维护等工作。我公司也从未委托第三方提供物业服务，也无任何人向我公司收取物业费，我公司也不应向原告支付物业费。原告主张物业费的面积、标准无事实及法律根据。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改规【2020】8号）第十二条规定：物业公共服务费按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，按测绘面积或购房合同记载的建筑面积计算。地下储藏室不得计入物业公共服务费计费面积，但用途用于居住的除外。我公司的商住楼不动产权面积只有二层，并不包含原告起诉主张的第三层临时用房。且地下储藏室未通暖气，未用于居住使用，原告将第三层临时用房与地下储藏室计入物业收费面积无事实及法律依据。根据乌鲁木齐市关于物业服务收费的相关规定：“多层不带电梯普通住宅：一级服务0.5元／月·平方米、二级服务0.6元／月·平方米、三级服务0.7元／月·平方米、四级服务0.8元／月·平方米”。我公司的办公楼只有二层，并无电梯，虽名为办公楼，但位于小区住宅范围内，日常仅用于公司内部人员办公使用，不对外发生经营活动，且卫生打扫、设备设施及管道维修等，均是公司自行聘请人员。如果原告要求收取物业费的原因系我公司是小区业主，但我公司并未获得超越其他业主的服务，原告以超出其他业主数倍的收费标准向我公司主张物业费没有任何依据。原告仅提供物业使用人向物业公司购买电费的收据，不能证明其提供了物业服务合同义务，我公司提供的小区业主群的聊天记录，可以充分证实业主委员会与原告属同一控制人。综上，原告诉讼请求与理由均无事实及法律依据，应予以驳回。

原告为支持其诉讼请求提供以下证据：

证据一、关于金太阳小区业主委员会予以备案的通知、营业执照。证明：原告主体适格。

证据二、说明书、红线表。证明：被告所在的独栋建筑属于原告物业服务范围内。

证据三、物业服务合同。2021年1月1日，新市区金太阳小区业主委员会与原告签订。证明：被告办公楼属于原告物业服务范围内。

证据四、房权证、照片。证明：被告所属办公楼在原告物业服务范围内。

证据五、电子回单、企业公示报告。证明：被告将涉案房屋出租给案外人新疆永成冠商贸公司，该公司向原告购买电费，原告向被告提供物业服务。

证据六、资质证书。证明：原告资质等级为国家三级。

被告新星房地产公司质证意见：对关于金太阳小区业主委员会予以备案的通知真实性认可，关联性不认可，备案通知不能证明业主委员会成立符合法律规定并经业主全体决定。对营业执照的真实性认可，对证明目的不认可。原告是家盛园物业分公司，合同乙方是家盛园物业公司，不能证明原告为案涉小区提供服务。对说明书、红线表、产权信息、照片真实性认可，对证明目的不认可。被告的楼栋是独立的，地下室用于储藏，不应当收取物业服务费。对物业服务合同真实性认可，对其上内容不认可，签订主体业主委员会成立不合法。被告作为商住楼业主，未通知被告参加过委员会会议，物业服务合同没有经过业主大会通过，服务的标准也没有业主参与表达意见。合同第五页第九条违反法律规定，搭建的违法建筑应当拆除，不应当收取服务费。物业公司如何开展活动及标准并未约定，故合同不是依法成立的合同。甲方业主委员会代表与原告负责人是父子关系，属于自我代理，是无效的。原告没有证据证明其提供过物业服务。对电子回单、企业公示报告真实性认可，对证明目的不认可。新疆永成冠商贸公司是实际使用人，确实向原告买过电，但也不能证明原告向被告提供过物业服务，买电只是电业局委托其收费。对资质证书真实性无异议，但不能证明其提供了与资质等级相对应的物业服务。

本院认证如下：对原告提供的证据，被告对真实性没有异议，本院予以确认。

被告提供如下证据：

证据一、情况说明。原物业公司乌鲁木齐市新星物业服务有限公司出具，被告所在独栋楼由被告聘请人员负责打扫卫生、管线维护等，未收取物业费。证明：原告未向被告提供物业服务。

证据二、证明、网上银行电子回单、王金花劳动合同、社保缴费汇总单。证明：2021年1月至今被告所属办公楼物业是自行聘请保洁员对房屋进行清扫的，未与任何物业公司建立物业服务合同关系。

证据三、扫雪照片。证明：户外扫雪工作由被告公司人员自行完成。

证据四、房产证。证明：被告所属住宅独立其他小区，一层面积324.6平方米、二层面积485.81平方米，合计810.41平方米。符合物业收费面积的只有两层办公楼。

证据五、地下储藏室照片。证明：被告地下储藏室并未居住使用，不应将其计入物业服务收费面积。

证据六、金太阳业主群聊天记录，证明：业主委员会主任与物业分公司负责人是父子关系，原告是自我代表。

证据七、金太阳小区业主大会议事规则。证明：物业服务合同未经过被告参与做出，程序不符合规定。

原告质证意见：对情况说明真实性不认可，只能证明之前的物业情况。对证明、网上银行电子回单，真实性不认可，对其是否是保洁岗位不清楚。对扫雪照片真实性认可，是否是被告自行聘请保洁不认可。对房产证真实性认可，与原告提交一致，可以证明原告为被告提供有效服务。对地下储藏室照片真实性认可，证明被告储藏室在原告服务的区域内。对金太阳业主群聊天记录真实性不认可，对证明目的不认可，侧面可以证明原告向小区提供物业服务。对议事规则真实性认可，证明业主委员会成立合法有效，其中业主代表参与大会，向居民及业主宣传过委员会权利和义务。

本院认证如下：对被告提供的照片、房产证、金太阳小区业主大会议事规则，原告对真实性无异议，本院予以确认。其他证据涉及案外人，且原告不予认可，在本院认为中予以阐述。

根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院查明以下事实：

2021年1月1日，新市区金太阳小区业主委员会与原告家盛园物业公司签订《物业服务合同》。物业管理区域东至乌鲁木齐市海关，南至辰轩小区，西至太兴路，北至海关，占地面积7214.55平方米，建筑面积21680.35平方米。《物业服务合同》第七条第（一）1．物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.70元／平方米·月；高层住宅：1.5元／平方米·月；办公楼：3.0元／平方米·月；商业物业3.0元／平方米·月。第七条第（二）1．物业服务支出为所交纳的业主所有，由物业公司代管，主要用于以下开支（1）…（2）…（9）经业主同意的其他费用包括：私自建房（无论是否合法或违法搭建）都应当缴纳物业管理费。

被告公司所有的位于新市区太兴路380号金太阳商住楼2栋1层1建筑面积324.6平方米，2栋2层1建筑面积485.81平方米，新市区太兴路380号金太阳商住楼1栋-1层地下室1面积163.99平方米；1栋-1层地下室2建筑面积211.86平方米，1栋-1层地下室3建筑面积185.29平方米，1栋-1层地下室4建筑面积190.56平方米。该商住楼及地下室均在金太阳小区内。

另查明，原告质证等级为国家三级。

本院认为，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。原、被告之间的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之后，应适用《中华人民共和国民法典》的规定。

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十九条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与新市区金太阳小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定由原告为金太阳小区提供物业服务，该合同效力及于全体业主。被告所属的办公楼位于金太阳小区内，属于原告提供的物业服务的业主。被告提出未享受原告的任何物业服务，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。根据物业收费管理的相关规定：物业公共服务费，指物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业管理公共区域的清洁卫生、冰雪清除、维护秩序（安防、交通、消防等）、绿化养护等服务，以及共用部位、公共设施设备的日常运行、保养及维修等服务，按合同约定或发展改革部门规定向业主收取的费用，在原告与新市区金太阳小区业主委员会签订的《物业服务合同》中也对服务内容及质量进行约定，可见原告提供的物业服务内容包含对小区公共区域的清洁卫生、冰雪清除、维护秩序（安防、交通、消防等）、绿化养护等服务，以及共用部位、公共设施设备的日常运行、保养及维修等服务，被告作为小区业主，同样享受原告对小区公共区域提供的物业服务，被告提出其办公楼内的环境卫生和内部维护系其雇佣人员进行保洁和维护，未享受原告提供的物业服务的抗辩意见，本院不予采纳。

对原告要求被告按照物业服务合同约定3.0元／平方米·月支付2021年1月至2021年12月共三层办公楼及地下的物业费60，154.92元，庭审后，原告申请撤回对第三层办公楼的物业费17，489.16元的主张，系当事人在法律规定的范围内对其权利的处分，本院予以准许。关于原告主张被告支付两层办公楼的物业服务费19，153.16元（一层11，664元，二层17，489.16元）及地下室物业服务费13，512.60元，《物业收费管理办法》第十条规定：成立业主大会的普通住宅小区，由业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定物业公共服务费标准；未成立业主大会的普通住宅小区，执行前物业公共服务费标准。第十二条规定：物业公共服务费按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，按测绘面积或购房合同记载的建筑面积计算。地下储藏室不得计入物业公共服务费计算面积，但用途用于居住的除外。第九条第一款规定：非普通住宅及非住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。根据《物业收费管理办法》规定，地下室不得计入物业公共服务费计算面积，原告亦未提供证据证明被告将地下室作为居住使用，对原告主张的地下室物业服务费，本院不予支持。根据《物业管理办法》的规定，原告与新市区金太阳小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定办公楼服务费为3.0元／平方米·月，该约定对被告具有约束力，被告所属办公楼非普通住宅，对被告提出并未获得超越其他业主的服务的抗辩意见，本院不予采纳。被告所属办公楼建筑面积为810.41平方米（324.60平方米＋485.81平方米=810.41平方米），原告主张物业服务费面积为324平方米＋485.81平方米，合计809.81平方米，被告支付物业服务费为809.81平方米×3元×12个月=29，153.16元。即被告支付原告2021年1月至2021年12月期间物业服务费29，153.16元。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第六条、第九条、第十条、第十二条之规定，判决如下：

一、被告新疆新星房地产开发有限责任公司支付原告新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司2021年1月至2021年12月期间物业服务费29，153.16元；

二、驳回原告新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司其他诉讼请求。

上述款项，被告新疆新星房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的42，665.76元，给付标的29，153.16元，占诉讼标的的68.33％，案件受理费866.64元，由被告新疆新星房地产开发有限责任公司负担592.18元，原告新疆家盛园物业服务有限公司乌鲁木齐分公司负担274.46元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

审判员宋涛

二〇二三年四月三日

书记员童玲