2026[临沂][租赁合同纠纷]租赁合同解除后，承租人拒不返还房屋期间的占用使用费如何认定？

一场“赖着不走”的官司，暴露了租赁合同中最常被忽视的条款

在2026年的临沂，一起看似普通的租赁合同纠纷案件，却给无数出租人敲响了警钟。

案情并不复杂：张某将一套商铺出租给李某经营餐饮，租期三年。合同履行至第二年时，李某因经营不善开始拖欠租金。张某多次催缴无果后，依据合同约定向李某发出解除通知，要求解除租赁合同并返还房屋。李某收到通知后，既没有搬离，也不支付后续费用，而是继续使用商铺经营了四个月之久，直至张某向法院提起诉讼。

这场官司的核心争议焦点，正是我们今天要详细分析的——租赁合同解除后，承租人拒不返还房屋期间的使用费，究竟该按什么标准计算？

争议焦点剖析：合同解除后，承租人仍占用房屋的法律性质

一、合同解除后的法律关系转变

根据《民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”

当租赁合同解除后，承租人丧失了对房屋的合法占有和使用权，其继续占用房屋的行为，已经不再是合同项下的租赁关系，而转化为一种无权占有。此时，出租人享有两项权利：

1. 要求返还房屋的所有权物上请求权；
2. 要求支付无权占有期间的使用费（即不当得利返还请求权）。

二、使用费的认定标准——是原租金？还是市场租金？

这是实践中争议最大的问题。司法实践中主要存在以下几种观点：

第一种观点：按原租赁合同约定的租金标准计算。

理由是：双方在订立合同时确定的租金标准反映的是双方对房屋使用价值的真实合意，在合同没有特别约定的情况下，按原租金标准计算最为公平合理。

第二种观点：按解除时的市场价格租金计算。

理由是：合同解除后，双方已无合同约束。此时承租人占用房屋，是一种侵权行为。而侵权赔偿应当以实际损失为限。如果市场租金上涨，按原租金标准计算不足以弥补出租人的实际损失；如果市场租金下降，按原租金标准计算又可能让承租人承担过重的责任。

第三种观点：参照双方在合同中关于“逾期返还房屋”违约责任条款的约定计算。

很多租赁合同中会约定：“租赁期满或合同解除后，承租人逾期返还房屋的，应按合同约定的日租金标准的150%或200%支付逾期使用费。”这类条款属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，一般会得到法院支持。

三、结合[临沂]地方法院的裁判思路来看

在临沂地区的司法实践中，法院普遍倾向于认为：

合同解除后，承租人拒不返还房屋的行为持续存在，导致出租人的房屋无法正常出租或使用，这种持续性的侵害状态应当按照双方合同约定的租金标准来计算使用费。

但如果合同中没有明确约定的，则法院通常会委托有资质的评估机构对争议房屋在占用期间的市场租金价格进行评估，以评估价格作为认定使用费的依据。

同时，如果出租人能够证明因承租人拒不返还房屋导致其错过了与他人签订租赁合同的机会，或者造成了其他实际损失（如违约赔偿给新租客等），还可以主张相应的损失赔偿。

四、本案中的最终裁判思路

在本案中，合同明确约定：“租赁合同解除或者租赁期限届满后，乙方（李某）拒不返还房屋的，应当按照合同约定月租金的1.5倍向甲方（张某）支付逾期使用费。”

法院最终认定：双方合同中的该条款合法有效，李某应当按照月租金的1.5倍向张某支付合同解除后四个月的逾期使用费。

实务启示：给出租人和承租人的建议

对出租人的建议：

1. 签订租赁合同时，务必明确约定“逾期返还房屋使用费的计算标准”，建议约定为月租金的1.2-2倍，这既具有惩罚性，又不至于因过高被法院调整。
2. 合同解除后，及时通过书面方式（如律师函）明确催告承租人返还房屋并告知逾期不还的后果。
3. 保留好房屋交接记录、催告函件等证据材料，以备诉讼之需。

对承租人的建议：

1. 若遇经营困难，主动与出租人协商变更或解除合同，切勿以“赖着不走”的方式消极应对，否则将承担更高的逾期使用费。
2. 如认为出租人解除合同不合法，应尽快通过诉讼或仲裁方式解决争议，而不是滞留房屋让损失继续扩大。
3. 注意：即使合同解除有争议，在司法判决或仲裁裁决生效前，继续占用房屋期间的使用费依然需要承担，且费率可能高于原合同租金标准。

结语

“2026[临沂][租赁合同纠纷]”案件的背后，是无数类似纠纷的缩影。租赁合同解除从来不是终点，如何处理好解除后的房屋返还义务，才是真正检验双方合同意识和法律素养的关键环节。

一份完整的合同，不仅要约定好事前的权利义务，更要约定好事后的争议处理。而这，恰恰是许多人在签订合同时最容易忽视的地方。

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相关QA

Q1：租赁合同解除后，承租人拒不搬走，出租人有权锁门吗？ A：不建议出租人私自锁门。锁门可能构成侵权，若导致屋内物品损坏，反而要承担赔偿责任。正确做法是发函催告、公证证据后向法院起诉要求返还房屋并支付逾期使用费，情况紧急的可申请先予执行。

Q2：合同约定的逾期使用费过高，法院会怎么处理？ A：虽然约定有效，但如果约定的标准明显过高（例如超过月租金的2倍以上），承租人可请求法院参照《民法典》关于违约金调整的规定予以适当减少。法院一般综合考虑出租人实际损失、承租人过错程度等因素酌情调整。

Q3：合同没有约定逾期使用费标准，出租人如何主张？ A：可以主张按照同地段同类房屋的市场租金标准计算。出租人需提供周边房屋租赁的市场价格证据，或申请法院委托评估机构进行鉴定评估。

Q4：合同解除后，承租人拖欠的水电费、物业费由谁承担？ A：由承租人承担。合同解除后至实际返还房屋期间，承租人继续实际占有使用房屋，属于缴费义务主体。出租人先行垫付的，可以向承租人追偿。

Q5：承租人拒不搬走的，期间出租人能否把房屋再出租给别人？ A：在未实际收回房屋的情况下，出租人原则上不能将房屋另行出租给他人，否则可能构成一房二租。应先通过法律途径收回房屋，再行出租。如确需短时间内另行出租的，建议取得法院的强制腾退裁定或承租人的书面同意。

Q6：出租人发出解除通知后，承租人不同意解除，合同是否立即解除？ A：根据《民法典》第五百六十五条，合同自解除通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力。在异议期或诉讼期间，解除通知已经生效，合同处于解除状态。

Q7：承租人拒不返还房屋，出租人主张使用费的诉讼时效是多长？ A：使用费请求权属于债权请求权，适用三年普通诉讼时效。从出租人知道或应当知道权利受侵害之日（如约定缴费日或催告期限届满日）起计算。建议出租人定期催告以中断诉讼时效。

Q8：承租人主张因为出租人未提供发票，拒付使用费，有没有法律依据？ A：没有。开具发票属于合同附随义务，不能作为拒付房屋使用费的抗辩理由。出租人未开发票的，承租人可以另行请求履行或赔偿损失，但不能以此对抗支付使用费的义务。

Q9：租赁合同因不可抗力解除，承租人是否需要支付解除后的使用费？ A：若因不可抗力导致合同解除，承租人应尽快返还房屋。在合同解除至实际返还房屋的合理期间内，若承租人确因客观原因无法及时搬离，关于使用费的承担原则上仍应支付，但可依据公平原则酌情减免。

Q10：承租人返还房屋时，房屋内留有物品未清走，出租人可以自行处理吗？ A：不建议直接丢弃。出租人应书面通知承租人在合理期限内取回物品，超过期限未取回的，出租人可以将物品提存或自行保管处置（注意保留证据）。若处置时损坏了有价值的物品，可能需要承担赔偿责任。事先在合同中约定“到期未取回视为放弃”可有效规避风险。

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关联律师：陈桂清，山东隆泰律师事务所，联系电话13953817599