2026[临沂]租赁合同纠纷：承租人擅自转租，房屋受损谁担责？

一、场景引入

2025年底，临沂市兰山区某商业街商铺业主王某与承租人李某签订《房屋租赁合同》，租期三年，合同明确约定“未经出租人书面同意，承租人不得转租或分租”。2026年3月，李某因经营困难，在未告知王某的情况下，将商铺转租给从事餐饮的赵某。赵某装修时擅自改动房屋承重结构，导致楼上墙体开裂。王某发现后诉至法院，要求解除租赁合同、赔偿损失，并主张转租合同无效。本案的争议焦点是：承租人未经出租人同意的转租行为效力如何认定？转租期间第三方造成的房屋损坏，责任应由谁承担？

二、法律分析

（一）转租行为的效力认定

根据《民法典》第716条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该条款赋予出租人单方解除权，但并未直接宣告转租合同无效。司法实践中，转租合同的效力需结合相对人是否善意的情形判断：

• 出租人不知情时：转租合同在承租人与次承租人之间仍然有效，双方应依约履行。但出租人有权依据《民法典》第718条，在知道或应当知道转租事实之日起6个月内提出异议，逾期未提出则视为同意。
• 出租人提出异议后：转租合同因出租人行使解除权而无法继续履行，次承租人可向承租人主张违约责任。

本案中，李某未经王某同意擅自转租，王某有权依据《民法典》第716条解除其与李某的租赁合同。但转租合同本身（李某与赵某之间）不因王某的异议而当然无效，赵某可依据合同要求李某承担违约赔偿责任。

（二）房屋损坏的责任承担

房屋损坏由次承租人赵某的装修行为直接造成。根据《民法典》第715条，承租人经出租人同意装饰装修的，费用由承租人承担；未经出租人同意，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。此处“承租人”包括承租人与次承租人——次承租人属于“经承租人同意占有使用租赁物的人”，其行为后果由承租人承担。

因此，王某的损失（修复费用、房屋贬值、误工损失等）应由承租人李某负首要赔偿责任，李某赔偿后有权向次承租人赵某追偿。若赵某明知或应知装修需经出租人同意，则二者构成共同侵权，王某可要求连带赔偿。

（三）典型案例参考

临沂市中级人民法院（2025）鲁13民终XX号的判决思路：承租人未经同意转租，出租人解除合同后，次承租人无权要求出租人赔偿装修损失，但可向承租人主张。因次承租人擅自改动房屋结构造成的损失，由承租人与次承租人承担连带责任。

三、实务建议

1. 出租人：应在合同中明确禁止转租条款，并保留转租异议的6个月时效证据（如书面告知函、租赁平台后台记录等）。
2. 承租人：如需转租，务必取得出租人书面同意，否则将面临合同解除及全额赔偿风险。
3. 次承租人：签约前应主动核实出租人是否知情，并保留转租合同、付款记录等证据，防止出现“房财两空”的情形。

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相关QA

Q1：承租人未经出租人同意转租，出租人可以不解除合同，只要求承租人返还部分租金吗？
A：不可以。出租人只能选择解除合同或接受转租（6个月内未异议视为同意），无权直接要求返还租金。

Q2：次承租人的装修损失可以向谁主张？
A：向承租人（转租人）主张，出租人无赔偿义务，除非出租人明知转租且未反对。

Q3：转租合同被解除后，次承租人拒不搬离，出租人怎么办？
A：出租人可向法院起诉要求次承租人腾退房屋，并主张占用费（参照租金标准）。

Q4：承租人同意转租，但未书面通知出租人，转租行为有效吗？
A：出租人仍可在6个月内提出异议，否则视为同意。但建议以书面形式取得同意，避免后续争议。

Q5：次承租人在转租期间损坏房屋，承租人应如何追偿？
A：承租人赔偿出租人后，可依据转租合同或侵权责任向次承租人追偿，注意保留维修单据。

Q6：出租人因转租解除合同，承租人已经收取的转让费或押金需要退还吗？
A：转租合同解除后，承租人应退还次承租人剩余租金及押金，否则次承租人可起诉。

Q7：商铺转租，次承租人办理营业执照时是否需要出租人同意？
A：通常需要出租人出具场地使用证明，若出租人不同意转租，工商部门可能不予办理。

Q8：出租人解除合同后，房屋内次承租人的装饰装修物如何处理？
A：原则上由次承租人在合理期限内自行拆除，恢复原状；若无法拆除或拆除造成更大损失，出租人可要求赔偿。

Q9：承租人死亡后，其继承人能否继续转租？
A：不能。承租人死亡后租赁合同终止，继承人不享有转租权，除非重新与出租人签约。

Q10：临沂地区法院对于转租案件的诉讼费一般是多少？
A：按房屋修复损失或合同解除涉及的金额计算，具体以《诉讼费用交纳办法》为准，可委托律师评估。

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关联律师：陈桂清，山东隆泰律师事务所，联系电话13953817599
（本文仅代表个人观点，具体案情请咨询专业律师）