湖北省武汉市江汉区人民法院

民 事 判 决 书

（2025）鄂0103民初4771号

原告：刘某晶，男，1982年8月14日出生，汉族，住址武汉市青山区。

委托诉讼代理人：张芳霞，湖北今天律师事务所律师。

被告：某某置业股份有限公司，住所地武汉市武昌区。

法定代表人：李某轩。

委托诉讼代理人：李某杰，公司员工。

第三人：武汉某某商业管理有限公司，住所地武汉市硚口区。

法定代表人：庞某峰。

第三人：武汉某某商业发展有限责任公司，住所地武汉市江汉区。

法定代表人：黄某海。

委托诉讼代理人：陈晖，湖北林熙律师事务所律师。

原告刘某晶与被告某某置业股份有限公司（以下简称某某置业公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2025年3月25日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，本院依职权追加武汉某某商业管理有限公司（以下简称某乙公司）、武汉某某商业发展有限责任公司（以下简称某甲公司）作为第三人参加诉讼。本院依法公开开庭进行了审理。刘某晶及其委托诉讼代理人张芳霞，某某置业公司的委托诉讼代理人李某杰，某甲公司的委托诉讼代理人陈某均到庭参加了诉讼。某乙公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。审理中，经当事人申请庭外和解时间不计入审限。

刘某晶向本院提出诉讼请求：1.依法解除刘某晶与某某置业公司签订的合同；2.判令某某置业公司退还刘某晶未使用租金8250.7元；3.判令某某置业公司赔偿刘某晶3个月租金24752.1元及装修损失116000元；4.本案案件受理费由某某置业公司承担。事实与理由：2022年1月25日，刘某晶与某某置业公司签订了商铺租赁合同，合同约定该项目位于武汉市江汉区**道**号项目，对包含商铺在内的商业项目实施商业运营管理和提供统一物业管理服务的企业，刘某晶当即向某某置业公司提供的账号当场同时缴付租金，有转账凭证和某某置业公司出具收条为证，后刘某晶经营期间一直按时交租金，从没有拖欠租金，合法经营，但某某置业公司又强制要求刘某晶解除合同并搬离该项目处，某某置业公司的行为违反了合同法的诚实信用原则，也违反了所签合同的约定条款，刘某晶多次与某某置业公司沟通，但某某置业公司态度恶劣，拒不执行合同的违约条款，故刘某晶诉至本院，要求法院本着公平公正的原则支持刘某晶的诉请。

某某置业公司辩称，1.某某置业公司在合同履行过程中，并无任何违约行为，刘某晶的商铺被围挡系某甲公司实施的行为，在该行为发生后，某某置业公司也积极协调，努力推进合同的可继续履行性，故某某置业公司认为刘某晶的请求权基础适用错误，本案应当为侵权之诉，而非合同之诉；2.刘某晶所举证的相关证据并不能够证明其所主张的装修损失，其中关于装修损失的部分材料中，如提交的装饰材料的收据无法与案涉合同所租赁的场地一一对应，并且刘某晶也未考虑案涉装修的设施设备的折旧，即其应当以其价值残值作为证明标准和请求依据，故其应当承担举证不能的责任；3.纵观本案的合同履行过程，某某置业公司与刘某晶并无无法化解的矛盾纠纷，双方也并未在本案发生前有过其他争议，本案的缘起系因某甲公司的围挡行为导致合同不能继续履行，某某置业公司并没有违反合同的主观故意，也没有客观上实施违约行为，相反，在争议事件发生后，某某置业公司采取了积极措施，避免各方损失扩大；4.根据庭前某某置业公司了解到关联公司某乙公司与刘某晶的经营管理服务合同纠纷已经由武汉市硚口区法院作出一审判决，目前已经生效，在该案中已经支持了刘某晶的违约赔偿近45000元，基于同一事实，刘某晶在本案中的违约责任的诉讼请求不应当重复评价，违约金与赔偿损失也不能同时主张。并且其损失应当适用填平原则，不能超过其损失为限。为了化解本案纠纷，某某置业公司愿意退还刘某晶未使用租金8250.7元。

某甲公司述称，某甲公司与刘某晶不存在房屋租赁合同关系，也不是合同的相对方，依据刘某晶提供的硚口区人民法院作出的（2025）鄂0104民初441号民事判决书第6页查明的内容，2024年3月25日某乙公司向刘某晶发送的告知函载明，刘某晶与某乙公司、南国置业之间的合同已于2024年2月29日解除，某甲公司与某乙公司、某某置业公司之间的合作协议约定相关场地由某甲公司使用管理，于2023年9月1日由某甲公司接管，但一直未办理移交，所以在刘某晶与某乙公司、南国置业之间的合同解除后，某甲公司于2024年3月实施的打围行为并不存在侵权，所以相关损失与某甲公司无关。

某乙公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面参诉意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：

2022年1月25日，刘某晶（乙方，承租方）与某某置业公司（甲方，出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺座落于武汉市江汉区**道**号**（一期），商铺编号为Ｆ6层Ａ-Ｆ6-001、Ａ-Ｆ6-002单元，对应的产权铺位为一期6层1号，建筑面积494.35平方米。乙方租赁该商铺以经营特别团体运动健身会所，商铺租赁期共计3年，自2022年3月1日起至2025年2月28日，商铺装修期为2022年3月1日至2022年4月29日。关于固定租金：2022年3月1日至2023年2月28日，租金单价为每月每平方米14.46元，每月租金总额为7148.3元；2023年3月1日至2024年2月29日，租金单价为每月每平方米16.69元，每月租金总额为8250.7元；2024年3月1日至2025年2月28日，租金单价为每月每平方米19.02元，每月租金总额为9402.54元。为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给予乙方60日租金优惠，自2022年3月1日至2022年4月29日乙方需支付租金金额为0。固定租金支付方式：除第一期和最后一期固定租金外，商铺的租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季度未结束当月的15日前完成预付下季度的费用。关于违约责任：因甲方违约导致本合同解除的，租金据实结算，乙方有权要求甲方赔偿不低于相当于三个月租金的违约金（以违约时所在的租赁年度的租金为准），甲方应在合同解除后7日内向乙方支付违约金。任何一方违反本合同，均应赔偿因其违约所造成的另一方之直接损失。

上述合同签订后，某某置业公司向刘某晶交付案涉商铺，刘某晶支付租金至2024年3月31日。合同履行过程中，案涉商铺由某甲公司打围并进行拆铺，刘某晶于2024年3月5日搬离。关于打围时间，刘某晶陈述大约在2月底。

另查明，刘某晶提交其工作人员吴某涛与某某置业公司工作人员刘某思的微信聊天记录，现摘抄如下：2024年2月29日，吴某涛“思总，我这边等你消息呗！南国不发撤场函，我也不敢配合大洋搬家呀”；2024年3月2日，刘某思发送《解约函》（无印章），内容“尊敬的刘某晶（特别团体）商户：感谢贵方一直以来对我司的支持和配合，根据贵我双方签订的位于南国中心二期项目六层，Ａ-Ｆ6-001／002单元的《商铺租赁合同》《经营管理服务合同》，租赁期限为2022年3月1日-2025年2月28日。现一期整体移交至大洋，按照大洋晶典的整体规划，该铺位重新调整，需配合进行打围，并暂停营业，经前期我方与贵方沟通，现函告如下：1.我方将于2023年3月1日与贵方解除上述合同；2.贵方将按合同约定将上述租赁位以交付标准按期交还于我方；3.涉及解约后续，我司协助贵司与大洋晶典共同沟通解决。特此函告”。2024年3月4日，吴某涛向刘某思发送由某甲公司循礼门分公司甘凡签字的关于“特别团体”撤场事宜通知并表示“思总，南国还没有下函给我，大洋跟我下函了，我跟大洋没有合约在身，这样强行拆除，不合适吧”；2024年3月13日，吴某涛“思总，我们这边已经全部退场，这边押金，保证金，还有撤场函，这些啥时候能安排一下？”；2024年3月25日，吴某涛“思总，那个函列好了吗？”，刘某思“走流程在”。

刘某晶提交其工作人员吴某涛与某某置业公司工作人员刘某琛的微信聊天记录，现摘抄如下：2024年3月25日，刘某琛“我们给你们的函件还在流程中，估计是周四前可以发给你们”，吴某涛“现在你对接这个事情？”，刘某琛“斯总在休年假，我在函件盖章走流程”，吴某涛“先发我看看呗”，刘某琛发送一份未盖章的《告知函》并表示“最终以我们盖章的函件为准”，函件内容为“致：刘某晶，2022年2月，贵方与某某置业股份有限公司、武汉某某商业管理有限公司签订了《商铺租赁合同》《经营管理合同》，该两合同约定：贵方承租我司经营管理的位于武汉市江汉区**道**号**层**号**层**单元**商铺，租赁期限为3年，自2022年3月1日起至2025年2月28日止。经与贵方多次沟通，上述《商铺租赁合同》《经营管理合同》已解约，解约日期为2024年2月29日，待贵我双方签订解除合同协议后，办理相关退款手续，即贵方前期已缴纳的2024年3月租费、合同缴纳办证金及经营管理保证金费用。请贵方收到该函件三日内，与我司进行下一步工作沟通”。

再查明，刘某晶为了证明其装修损失，提供如下证据：1、2022年3月10日，刘某晶（发包方，甲方）与案外人武汉市某某装饰工程有限公司（承包方，乙方）签订《武汉市某某装饰工程有限公司装修合同》，刘某晶分别于2022年3月18日、2022年7月4日、2022年8月9日、2023年1月7日向武汉市某某装饰工程有限公司法定代表人张某涛转账30000元、30000元、30000元、21124元的转账记录。其中，合同约定工程地址为“特别团体舞蹈”、施工日期2022年3月10日至2022年4月30日、合同款110000元（合同签定预付30000元；水电等隐蔽工程验收支付30000元；油漆工程验收支付30000元；工程竣工验收合格5日内支付剩余尾款）；2、2022年3月20日在天猫网站购买折叠门的交易截图（实付款1370元、收件地址**道**号……）；3、购买地垫交易明细（680元）；4、玻璃销售清单（武汉市洪山区晶晨玻璃店盖章，记载购货单位为泛悦南国中心一期Ｂ座6楼）、2022年4月26日及2022年4月30日向“晶晨玻璃王攀150****1866”付款记录（玻璃镜子定金4000元、玻璃尾款5000元）；5、行架报价单一份（载明客户地址为武汉市江汉区**道**号**期**楼，支付宝定金3500元，尾款3000元）以及刘某晶分别于2022年4月1日、4月17日向案外人“＊超”支付宝转账3500元、3000元的转账记录；6、2022年4月1日在淘宝网站购买隔断屏风的交易截图（实付款1190元、收件地址**道**号……）；7、刘某晶与案外人湖北某某铝业有限公司2022年4月5日签订的《铝合金玻璃折叠门报价单》一份（报价共计28040元，其中合同中约定工程地点为“**道**号南国泛悦中心1期6楼特别团体舞蹈”）及刘某晶分别于2022年4月4日、2022年4月29日、2022年5月12日、2022年10月12日向湖北某某铝业有限公司法定代表人王义新转账5000元、7000元、6000元、10000元的转账记录；8、刘某晶与案外人武汉某某装饰设计工程有限公司于2022年4月11日签订的《采购施工合同》一份（合同约定的工程项目为**道**号南国泛悦中心1期6楼特别团体舞蹈培训店，工程总价22300元）及刘某晶分别于2022年6月25日、2022年10月8日、2022年11月1日向武汉某某装饰设计工程有限公司法定代表人万丹转账2800元、2000元、7500元的转账记录；9、案外人倪德华分别于2022年6月23日、2022年5月7日出具的《收据》两份，分别载明“今收到吴某涛现金款项5000元整（款项包含拆除围挡、出渣清运）”“今收到吴某涛微信转账7000元整（款项包含装修围挡、施工）”；10、2022年4月10日，刘某晶与案外人武汉市洪山区久久广告设计制作部签订的《特别团体服务合同》（合同标的为特别团体舞蹈广告工程设计及安装，合同总价84000元）及《特别团体舞蹈循礼门店广告清单》（总价84169元）各一份；11、2022年3月18日、2022年3月25日的送货单各一份（案外人武汉市青山区俊创板材经营部盖章，列明收货地址为特别团体泛悦南国中心6楼，货物为室内工程装修材料，金额分别为20000元、28876元），刘某晶妻子姚静于2023年1月6日分五笔向武汉市青山区俊创板材经营部共计转账48876元的转账明细以及姚静出具的付款说明一份；12、案外人武汉市江汉区达富强灯具商行分别于2022年6月13日、2022年11月23日开具的《收款收据》两份，金额分别为6300元、34450元。庭审中，刘某晶陈述实际支出金额为6000元。

另外，（2025）鄂0104民初441号生效判决查明的与本案相关事实如下：2023年8月15日，某某置业公司向刘某晶送达《告知函》，内容为：贵方租赁我方所有的位于泛悦南国中心第6Ｆ层、铺位号为Ａ-Ｆ6-001-002的商铺，租赁期为36个月，自2022年3月1日起至2025年2月28日止。上述合同签订后，我方按照合同约定交付贵方。为持续增强南国中民项目一期商业运营，我方已于“大洋”开展合同，自2023年9月1日起，南国中心项目一期将由“大洋”运营，合同中我方权利义务将由“大洋”承继。我方与“大洋”合同不影响贵方在南国中心项目租赁权益。请贵方自收到本通知之知起三日内到我方某某中心运营项目部完成合同换签。

根据刘某晶、某某置业公司以及某甲公司的陈述，此后三方并未达成三方协议。

本院认为，刘某晶与某某置业公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，因案涉租赁商铺被打围拆除等导致刘某晶无法继续使用案涉商铺，案涉《商铺租赁合同》已无法继续履行，刘某晶合同目的已无法实现，有权主张解除合同。结合刘某晶陈述的案涉商铺被打围时间以及刘某琛发送的《告知函》中所载明的合同解除时间，本院认定案涉《商铺租赁合同》的解除时间为2024年2月29日。现刘某晶已支付租金至2024年3月31日，合同解除后，某某置业公司应向刘某晶退还2024年3月1日至3月31日的租金8250.7元，庭审中某某置业公司对于退还该款项亦无异议，故对刘某晶主张某某置业公司退还未使用租金8250.7元的诉讼请求，本院予以支持。

某某置业公司作为出租方应当履行提供适租房屋的义务，保证案涉商铺的正常使用。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十三条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理”的规定，现案涉商铺被拆除导致刘某晶被迫退租、合同提前解除，即便引起本案纠纷的打围及拆除行为并非某某置业公司所为，某某置业公司作为出租方，其仍应向刘某晶承担提前解除合同的违约责任。根据合同约定“因甲方违约导致本合同解除的，租金据实结算，乙方有权要求甲方赔偿不低于相当于三个月租金的违约金（以违约时所在的租赁年度的租金为准）”，故对刘某晶主张某某置业公司赔偿三个月租金24752.1元（8250.7元×3）作为违约金的诉讼请求，本院予以支持。

关于刘某晶主张的装修损失。现案涉商铺被拆除，造成了刘某晶的装修损失，某某置业公司应向刘某晶赔偿。关于装修损失，刘某晶共主张12项。对此，本院认为，其中广告费用，刘某晶明确表示该费用尚未支付，故对该部分费用本院不予支持。另外，刘某晶提交的证据无法证实地垫、装修围挡、灯具的费用与案涉商铺的关联性，故对该部分费用本院不予支持。除此之外，刘某晶提交的相关证据均能够证实与案涉商铺装修的关联性，该部分费用共计217236元。现装修均已被拆除，已无鉴定可能。对此，本院考虑到案涉租赁合同的租期以及实际租赁时间，酌定某某置业公司向刘某晶赔偿装修损失72412元（217236元×1／3）。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百九十三条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条的规定，判决如下：

一、确认原告刘某晶与被告某某置业股份有限公司于2022年1月25日签订的《商铺租赁合同》于2024年2月29日解除；

二、被告某某置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某晶退还未使用的租金8250.7元；

三、被告某某置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某晶支付三个月租金的违约金24752.1元；

四、被告某某置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某晶赔偿装修损失72412元；

五、驳回原告刘某晶的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3280元，减半收取计1640元，由原告刘某晶负担435元（已付）、被告某某置业股份有限公司负担1205元（该费用原告刘某晶已预交，本判决生效后本院予以退回。被告某某置业股份有限公司应自本判决生效之日起十五日内向本院缴纳，逾期不缴纳，本院将强制执行）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员张淑玲

二〇二五年七月十七日

书记员李雅婷