福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽02民终3156号

上诉人（原审原告）：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地厦门市思明区民族路127号。

法定代表人：张光强，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：厦门联安管理咨询有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路334号26楼02单元之1。

法定代表人：林挡梁，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：陈文仕，福建天翼律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何晓冰，福建天翼律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：杨碧卿，女，1934年1月2日出生，汉族，住厦门市思明区。

委托诉讼代理人：陈志阳（系杨碧卿儿子），男，1969年10月15日出生，汉族，住厦门市思明区。

上诉人（原审被告）：陈凤娟，女，1966年2月19日出生，汉族，住厦门市思明区。

法定代理人：杨碧卿（系陈凤娟母亲），住厦门市思明区。

委托诉讼代理人：陈志阳（系杨碧卿儿子），男，1969年10月15日出生，汉族，住厦门市思明区。

委托诉讼代理人：陈凤娇（系陈凤娟姐姐），女，1963年4月16日出生，汉族，住厦门市思明区。

上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）因与上诉人厦门联安管理咨询有限公司（以下简称联安公司）、杨碧卿、陈凤娟房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。

保开公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判为保开公司与联安公司关于讼争房屋的不定期租赁关系于2019年6月25日解除。2、依法撤销一审判决第三项，改判为联安公司向保开公司支付讼争房屋租金（按22484元／月的标准，自2019年5月1日起计至2019年6月24日止）及房屋占用费（按24746元／月的标准，自2019年6月25日起计至该房屋实际腾空交付给保开公司之日止）。3、依法撤销一审判决第四项。4、一审、二审全部诉讼费用均由联安公司、杨碧卿、陈凤娟承担。事实和理由：一、根据双方约定的交租方式、双方往来函件可知，联安公司认可按新租金标准计算2016年1月起的租金，且保开公司已按新租金标准自2016年1月起逐月划扣联安公司的租金至2016年7月，双方就新租金标准22484元已达成合意。保开公司认为联安公司如有异议应在划扣租金时提出，不能以事后否认来推翻此前的合意。1、根据庭审陈述及往来函件可知，保开公司于合同到期前已履行通知租金标准调整的义务，联安公司知悉调租事项。根据杨碧卿一方在庭审时的陈述，合同到期前联安公司工作人员曾至案涉公房局口街32号处通知其房租涨价。根据联安公司提供的证据，杨碧卿于2016年1月5日就已向二轻联社提交信函，表示自己已经知悉房租涨价的事实。2、通过银行代扣方式扣取租金系双方的合同约定，同时也是长久以来联安公司承租公房的交租惯例。案涉合同到期前，联安公司已知悉保开公司按新标准逐月划扣租金长达七个月之久且无异议。由厦门市中级人民法院作出的案号（2019）闽02民终2533号民事判决书可作为参考，前述情况可认定为双方就新租金已达成合意。从另一方面而言，联安公司在与保开公司来往的函件中均无明确提出异议，仅明确表示希望暂时停付租金。二、案涉公房自九十年代就已用作店面经营，且杨碧卿、陈凤娟将案涉公房转租获利，应当以市场评估价收取租金，按原合同约定的175元认定租金标准有失公允。1、根据联安公司提供的证据材料及杨碧卿一方的陈述，案涉公房自九十年代起就已用作店面经营。经了解得知，杨碧卿、陈凤娟将房屋转租获取高额租金。讼争租赁合同名为非住宅房屋租赁合同，实际用途也是作为店面经营，一审法院仅根据合同上载明的租赁用途为“宿舍”判断不应以市场评估价格收取2016年起的租金，与事实不符，且有失公允。联安公司应负有监督规范原职工按约定用途使用公房的义务，其监督不力，对杨碧卿、陈凤娟改变用途，甚至转租获利的行为置之不理，造成国有资产严重流失。从保开公司一审提交的证据可知，保开公司与联安公司不仅是在××街××号房屋移交问题，仍涉及其他多套房屋。保开公司于2018年2月一次性扣取的款项是包含其他七套房屋的租金，保开公司与联安公司已解决完毕其他七套房屋事宜，部分房屋按市场评估价支付、补交租金，部分房屋考虑历史遗留，确为住宅用途的，由联安公司带租户移交。故保开公司认为本案讼争房屋的处理不应分割独立看待，应与其他七套房屋统一衡量，联安公司同样作为一个国有企业，应共同承担防止国有资产流失的职责。联安公司在不否认按新标准划扣租金，并且在从扣取的款项中已解决其他七套房屋的情况下，仍始终强调扣款是上诉人擅自扣取，其不知情，实在有失偏颇。2、保开公司属收支两条线的国有企业，租金收入等各种渠道取得的资产均属国有资产，保开公司已按厦门市国土局与财政局共同核定的租金标准如数上缴国库。讼争公房作为店面用途，如判决内容仅收取175元的租金，不仅会扰乱周边店铺的商业秩序，也会导致国有资产严重流失。三、即使退一步言，联安公司支付房屋占用费的时间也应从保开公司第一次起诉通知解除双方不定期租赁关系的时间点起算，而并非本案中联安公司收到应诉材料时间。2019年6月25日，保开公司就案涉公房向联安公司提起房屋租赁合同纠纷，要求解除不定期租赁合同。因此，联安公司已于2019年6月25日收到保开公司解除不定期租赁关系的通知，双方租赁关系已解除，联安公司起码应自该时间按24746元的标准支付房屋占用费至实际返还之日止。

联安公司答辩称，一、联安公司与保开公司因市政府发布移交公房管理文件于2015年9月1日出租权转移，保开公司应该主导与案涉公房实际使用人杨碧卿、陈凤娟直接签订房屋租赁合同，建议案涉公房实际使用人杨碧卿、陈凤娟将承租房恢复原居住宿舍原状交还给保开公司。二、联安公司从未同意保开公司执行合同约定之外的租金标准。一审判决书在“关于讼争租赁合同约定的租赁物自2016年1月起的租金标准”这一部分对这个问题的论述比较清晰。三、一审判决的认定的解除时间是正确的。且2020年2月19日以后，案涉公房仍然是实际租用人杨碧卿、陈凤娟使用，联安公司并非实际占用人，一审判决第三项应改为“杨碧卿、陈凤娟向厦门市旧城保护开发有限公司支付厦门市思明区一楼房屋的房屋占用费（按同地段住宅使用公房的月租金标准，自2020年2月19日起计至杨碧卿、陈凤娟与厦门市旧城保护开发有限公司直接签订《房屋租赁合同》之日止）”。但事实上，讼争房屋租金标准24746元／月无依据、也不符合实际居住、停止经营的情况。四、保开公司超标准擅自扣划款应当立即归还联安公司。保开公司按照自己的评估价扣划联安公司银行账户上的资金作为联安公司租用局口横巷32号房屋的租金，缺乏法律依据和合同依据，应当将多扣划的租金908408元中的901408元及资金占用费予以退还联安公司。一审法院没有认可保开公司的租金主张是正确的。

杨碧卿、陈凤娟答辩称，针对保开公司的上诉，杨碧卿、陈凤娟认可一审法院的判决。杨碧卿、陈凤娟的上诉意见另行陈述。

联安公司上诉请求：1、维持一审判决第一项与第四项。2、改判一审判决第二项为：杨碧卿、陈凤娟于本判决生效之日起六十日内将厦门市思明区一楼房屋恢复宿舍住宅原状、与厦门市旧城保护开发有限公司直接签订《房屋租赁合同》。3、改判一审判决第三项为：杨碧卿、陈凤娟于本判决生效之日起十日内向厦门市旧城保护开发有限公司支付厦门市思明区一楼房屋的房屋占用费（按同地段住宅使用公房的月租金标准，自2020年2月19日起计至杨碧卿、陈凤娟与厦门市旧城保护开发有限公司直接签订《房屋租赁合同》之日止）。事实和理由：一、案涉房产属福利公房租用问题，宜由杨碧卿母女继续按宿舍使用用途直接向保开公司租用为宜。本案涉房产在四十多年前即开始由厦门市金属制品厂老职工即杨碧卿一家承租作为住宅使用，具有福利安置性质，属于历史问题。处理应该尊重历史原因，照顾职工及其家属的合理使用利益。杨碧卿、陈凤娟作为实际使用居住者，杨碧卿已经高龄、陈凤娟是残疾人，退房将导致杨碧卿、陈凤娟母女二人的居住困难，故由杨碧卿、陈凤娟恢复住宅原状，与直接签订《房屋租赁合同》、让其继续承租使用为宜。二、由实际承租、占有、使用案涉公房的杨碧卿、陈凤娟承担租赁关系解除后的房屋占用费为宜。2003年7月9日，杨碧卿之女陈凤娟作为经营者，以局口街32号房屋作为住所注册成立了厦门市思明区姬拉服饰店。但目前，杨碧卿、陈凤娟仍在该房屋中其自行搭建的阁楼中居住，一楼部分则用于店面经营。”联安公司只是承接原老集体企业的代收代缴租金的管理职能，从未实际使用过讼争房产，故恢复住宅原状、重新签订合同、腾房交接、支付房屋占用费等,也应由杨碧卿、陈凤娟与保开公司自行直接对接，故，请求依法改判一审判决第三项。

保开公司答辩称，1、案涉房屋是直管公房，保开公司与联安是租赁关系，有权要求返还房屋，联安公司应承担解决其公司内部职工的住宿问题，即其应自行解决历史遗留问题。2、关于占用费的支付，联安公司是承租人，应承担支付占用费的义务。

杨碧卿、陈凤娟答辩称，1、关于腾退问题，案涉公房是福利房，杨碧卿作为店面使用当时有向工厂申请，是经允许出租的，不应该被腾退。2、杨碧卿、陈凤娟与保开公司没有任何接触。3、关于租金，杨碧卿、陈凤娟现在不做店面了，只做居住使用，应以住宅公房的标准缴纳租金。

杨碧卿、陈凤娟上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回保开公司的一审诉求。2、本案的一、二审诉讼费均由保开公司承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，错误的要求杨碧卿、陈凤娟腾空公租房，从而导致侵害了承租人的合法权益。杨碧卿自1988年就向厦门市金属制品厂租赁涉案房产，1993年11月3日，杨碧卿因生活困难，经厦门市金属制品厂同意，使用涉案房产部分面积经营店面1996年9月5日，杨碧卿与厦门市龙图五金工业公司签订了缴纳租金协议;2007年1月1日，杨碧卿与厦门市龙图五金工业有限公司签订了《住宅租赁合同》；联安公司承接管理公房工作后，杨碧卿开始向联安公司支付租金至今，杨碧卿作为公租房的承租人，在租赁期间一直按时缴纳房屋租金，从未违反作为承租人应尽的义务。根据《公共租赁住房管理办法》第三十条的规定:租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县××住房保障主管部门提出申请。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。同时公租房的承租权在承租人死亡后，符合条件的同住亲属是可以继承的，若遇拆迁亦应安置一套新的公租房给承租人，且安置的公租房面积不应低于原先的公租房。从前述条件来看，公租房租赁合同与普通的租赁合同是不同，它是政府带有一定福利性质的产物，故而在承租人没有严重违反承租义务的基础上，出租人是没有权力随意收回的，合同到期并不代表合同解除，更不能随意调整租金标准，亦不代表出租人有权利到期后就收回房屋。具体到本案，保开公司并没有提供充足的证据证明其享有经营管理权，局口街32号、局口横巷32号名称不同，不能单凭国土局提供的证据就认定是同一处。若保开公司无涉案房产的代管权，则主体不适格，应予驳回。若法院认定保开公司有代管权。保开公司是厦门市政府为了管理共有房屋而专门设立的国有企业，其与联安公司并没有本质的差别，均为公房管理人。因为之前案涉公房是联安公司管理的，2015年8月31日经厦门市政府通告后才开始保开公司接管，故而2013年6月1日，保开公司与联安公司签订《厦门市直管非住宅房屋和资合同》时，保开公司并没有该公租房的管理权，该合同是无放的，亦没有对承租人产生约束力。至2015年保开公司正式接管公房工作时，作为公房管理机构，保开公司应直接与实际承租人签订租赁合同，而不是和一个同样是管理机构的部门签订租赁合同，联安公司并非实际承租人，保开公司与联安公司签订租赁合同的方式显然是不符合法律的相关规定的，是无效的。因此，就算联安公司也同意解除与保开公司的“租赁合同”，保开公司亦无权要求杨碧卿、陈凤娟搬离涉案房产。同时，本案二公房管理人（即保开公司、联安公司）为了解除本租赁合同，居然在管理人双方之间签订了一份不定期租赁合同，而一审法院以保开公司起诉解除合同，联安公司收到应诉材料之日涉案合同就解除了，要求所谓的“次承租人”即杨碧卿腾空涉案房产，该行为严重侵害了公租房承租人即杨碧卿、陈凤娟的合法权益。假使涉案二管理人合同签订的租赁合同有效，其合同解除亦不是以出租房单方解除就可以产生解除的效力的，因本案并非是普通租房，而是公租房，出租人单方解除合同只能是在承租人严重违反合同义务的基础上，联安公司亦从未欠付该合同的“租金”，故该单方解除亦没有效力。

保开公司答辩称，1、一审证据可以看出房屋杨碧清是向金属制品厂提出申请，当时是划分5平方米作为店面。2、福利分房的陈述跟保开公司没有关系，保开公司也不知情，应该是由联安公司自行解决其居住问题。3、案涉房屋是作为店面使用，不是杨碧清实际居住。其93年的申请是申请5平米作为店面，现在是整个一层都作为店面，应该以评估价作为租金标准。4、关于杨碧卿、陈凤娟说其于2020年2月改回居住，我们无法确认是否属实，即使不作为营业，也与保开公司无关。

联安公司答辩称，1、杨碧卿、陈凤娟于2020年2月将房屋改回居住是真实的，可以认定。2、关于租金和占用费，杨碧卿、陈凤娟主张按照住宅的标准，是可以准许的，但应由其与保开公司自行接洽。3、房屋是厦门市金属制品厂前身建造的，联安公司认可是福利分房。

保开公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除保开公司与联安公司就厦门市思明区一楼房屋形成的不定期租赁关系；2.联安公司、杨碧卿、陈凤娟立即向保开公司腾空返还厦门市思明区一楼房屋；3.联安公司、杨碧卿、陈凤娟立即向保开公司支付自2019年5月1日起至实际腾房之日止的租金及前述不定期租赁关系解除后的房屋占用费（均以每月24746元／月为标准计算）及违约金（2019年5月违约金以24746元为标准，自2019年6月1日起按日千分之三计算至实际当月租金还清之日，以此类推，2019年6月至解除之日止每月违约金均以24746元为标准，自次月1日起按日千分之三计至当月租金实际还清之日）。

一审法院认定事实：2015年8月31日，厦门市人民政府办公厅发布《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办〔2015〕171号文），将思明辖区内各类直管公房（含侨房、代管信托房、空置房等）的经营管理权移交保开公司具体经营管理，思明区人民政府负责日常监管，市国土房产局负责产权管理，市财政局负责资产监管。2015年9月1日，保开公司正式承接管理思明辖区内的市直管公房。

厦门市思明区房屋共计一层，建筑面积为38.93平方米，为我市直管公有房屋。2020年3月19日，厦门市住房保障和房屋管理局出具一份《直管公房证明》，载明“厦门市思明区（租赁合同地址为××巷××号××楼）房屋系我市直管公有房屋，2015年9月1日起，上述直管公房的经营管理权已移交给厦门市旧城保护开发有限公司”。

杨碧卿原系厦门市二轻集体企业联社下属企业厦门市金属制品厂的员工，长期向该厂承租局口街32号房屋。1993年11月3日，杨碧卿因生活困难，曾向厦门市金属制品厂申请在该房屋门房厅划出5平方米用做店面。同年11月8日，厦门市金属制品厂批复同意。1996年9月5日，杨碧卿（乙方）与厦门市龙图五金工业公司（甲方，以下简称龙图五金公司）签订了一份《缴纳租金协议》，约定乙方承租甲方管理的局口横巷32号，面积为51.9平方米的住宅用房，自1995年9月起，月租金调为56元，租金由甲方根据市规定核定，在房屋结构、用途及租金标准变更时，其租金相应调整。原由甲方代扣租金现改为乙方自己缴纳，乙方应于每月20日以前向甲方财务部缴纳当月租金，逾期未交乙方应交纳每日2%的滞纳金。2007年1月1日，杨碧卿（乙方）与龙图五金公司（甲方）又签订了一份《住宅租赁合同》，约定向该公司承租××巷××号××楼，计租面积39平方米，每月租金为175.3元，租赁期限2007年1月1日至2007年12月31日止，该合同第二条约定房屋月租金金额由甲方根据《厦门市公有住宅租金标准》核定，房屋结构、用途、设备及租金标准变更时，其租金也得相应调整。在租赁期限内如政府调整公有住宅租金标准，租金按新的租金标准执行，本合同仍然有效。前述合同期限届满后，杨碧卿继续使用前述房屋，并自2013年6月起按866元／月的标准支付租金至2015年12月31日止。龙图五金公司、联安公司均为厦门市二轻集体企业联社的下属企业，联安公司承接管理归属厦门市二轻集体企业联社的公房工作后，杨碧卿开始向联安公司支付前述租金。2003年7月9日，杨碧卿之女陈凤娟作为经营者，以局口街32号房屋作为住所注册成立了厦门市思明区姬拉服饰店。目前，杨碧卿、陈凤娟仍在该房屋中其自行搭建的阁楼中居住，一楼部分则用于店面经营。

另查明，2013年6月1日，原厦门市公房管理中心（出租方、甲方，下称公房中心）与联安公司（承租方、乙方）签订了一份《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》（以下简称讼争租赁合同），约定房屋坐落为××巷××号××楼，总建筑面积39平方米，用途为宿舍，租赁期限自2013年6月1日起至2015年12月31日止，月租金为175元。合同第三条约定租金按月支付，乙方应于每月底前付清当月租金，逾期不交或所交金额不足的，乙方应承担拖欠租金的违约责任；合同第四十五条约定乙方逾期支付租金的，乙方须按日3‰向甲方支付逾期违约金，乙方逾期支付租金超过3个月的，甲方有权单方解除本合同并追索拖欠租金及占用费。自2015年9月1日起，联安公司开始向保开公司支付前述合同约定的租金。讼争租赁合同约定的租赁期限届满后，联安公司并未腾退约定的租赁房屋。2016年1月至7月，保开公司通过银行代扣方式每月从联安公司银行账户划扣22484元。2016年8月8日，联安公司向保开公司提交一份《关于暂停支付大同路345号等7处房屋租金的申请》，载明“我司已于2015年12月24日向贵司正式递交49处非住宅公房房屋的退租申请，在双方共同努力下已完成42处房屋的退租交接工作。目前，尚有大同路345号等7处非住宅公房因历史原因情况较为复杂，在移交房屋过程中存在较大困难，我司正积极与贵司寻求解决问题的办法。在此期间，贵司根据对上述房屋评估后的租金标准继续向我司收取房屋租金。由于原承租户都是老企业，已停止经营生产，企业经济状况困难。为此，我司申请自2016年8月起，贵司暂停收取上述房屋租金，待退租工作完成后，我司将根据双方协商结果承担应支付的租金等。特此申请”。2016年10月9日，联安公司又向保开公司提交一份《关于要求全部移交公房的情况说明》及租户情况附表，载明“厦门联安管理咨询有限公司作为承担厦门市二轻集体企业联社赋予的二轻物业经营运作企业，在处理公房退租过程中得到贵司的大力支持，双方从实际出发，经多次沟通协商已完成了41处公房的移交工作，现将最后8处公房退租移交情况向贵司说明……四仙街4-10号一层（面积310ｍ2）、土地（面积1071ｍ2）及二轻联社在此土地上出资建造的会场（面积468ｍ2）及所有平屋。我司拟全部移交给贵司，作为补偿要求贵司解决以下问题：……2.局口横巷32号原企业分配给职工居住，由于历史原因该职工改为店面，公房原租金为175元／月，2016年公房评估价为22484元／月，由于前后租金差距太大，租户无法接受，希望贵司据实情给予解决”，租户情况附表中记载“局口横巷32号1楼租赁面积为39ｍ2，承租人杨碧卿，原厦门市龙图五金工业公司职工”。

2018年2月5日，保开公司通过银行代扣方式分多笔共计从联安公司银行账户划扣了317162.4元，从联安公司的关联企业厦门二轻物业服务有限公司（以下简称二轻物业公司）银行账户划扣了767739.4元。2018年2月23日，二轻物业公司向保开公司开具一份《说明》，载明“我司要求将贵司从我司账户多扣缴的房租以及滞纳金，用于缴纳厦门联安管理咨询有限公司承租的公房租金”。

还查明，2015年12月29日，原厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局联合发出一份厦国土房〔2015〕478号《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》，载明根据市场评估租金标准对承租市公房管理中心和市旧城保护开发公司管理的直管非住宅用房及住宅改非住宅用房的租金，该租金标准使用期限为2016年1月1日至2018年12月31日，其中××巷××号××楼的月租金评估为22484元，评估用途为商业，建筑面积为39平方米。2018年12月29日，原厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局联合发出一份厦国土房〔2018〕671号《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》，载明根据市场评估租金标准对承租市公房管理中心和市旧城保护开发公司管理的直管非住宅用房及住宅改非住宅用房的租金，该租金标准使用期限为2019年1月1日至2021年12月31日，其中××巷××号××楼的月租金评估为24746元，评估用途为商业，建筑面积为39平方米。

本案审理中，联安公司于2020年2月18日收到本案应诉材料。

保开公司主张其通过银行代扣方式划扣的款项包括了讼争房屋在内共计八套房屋的欠付租金，其余七套房屋纠纷已经解决完毕，经核算前述划扣款项中的751020元用于抵扣讼争房屋租金，该部分款项可抵扣讼争房屋截至2019年4月30日止的租金。联安公司主张其与保开公司就讼争租赁合同中约定的租赁物存在不定期租赁合同关系，但无法核实该租赁物是否为局口街32号，主张扣除其他七处房产的款项后，被划扣款项中的751020元用于××巷××号房屋的租金。

一审法院认为，本案中双方争议焦点包括：1.××街××号××楼；2.讼争租赁合同约定的租赁物自2016年1月起的租金标准。

关于××街××号××楼房屋。各方均确认××期××街××号××楼房屋，其举证证明租赁该房屋的合同即《缴纳租金协议》、《住宅租赁合同》中均约定租赁房屋为“局口横巷32号”，联安公司在2016年10月9日向保开公司提交的《关于要求全部移交公房的情况说明》以及所附租户情况附表也均将杨碧卿承租的房屋表述为“局口横巷32号”，综上情形，可以认定原公房中心根据讼争租赁合同实际交付的租赁物实为局口街32号一楼。

关于讼争租赁合同约定的租赁物自2016年1月起的租金标准。

原公房中心与联安公司签订的讼争租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法有效。保开公司自2015年9月1日承接管理思明辖区内的市直管公房后，联安公司也已向保开公司支付租金，因此讼争租赁合同的出租人已经变更为保开公司。讼争租赁合同约定的租赁期限于2015年12月31日届满后，保开公司及联安公司均认可双方就该合同约定的租赁物形成了不定期租赁关系，根据我国合同法第二百三十六条的规定，不定期租赁关系期间，原租赁合同继续有效，即仍应按原合同约定的租金标准履行。现保开公司主张应按照新的租金标准计算2016年1月起的租金，应举证证明该主张符合双方约定或系双方合意。首先，讼争租赁合同虽名为非住宅房屋租赁合同，但合同中的租赁用途又明确约定为“宿舍”，且175元/月的租金标准显然并非商业用途房屋的租金标准；现保开公司主张按商业用途评定的租金标准计算自2016年1月起的租金与讼争租赁合同的前述约定本意不符。其次，2016年1月起，联安公司虽继续承租讼争房屋，但并未主动依照保开公司主张的新租金标准支付租金，其分别于2016年8月8日向保开公司发出《关于暂停支付大同路345号等7处房屋租金的申请》，于2016年10月9日又向保开公司提交《关于要求全部移交公房的情况说明》，该两份材料内容包括申请暂时停付租金，表示待完成退租事宜后进行结算以及租户对新的租金标准无法接受，要求予以解决等，并未对保开公司主张的新租金标准明确表示接受认可。再次，保开公司主张其已收到讼争房屋2016年1月至2019年4月期间的租金，但该部分款项并非由联安公司主动支付，而由保开公司通过银行代扣方式直接从联安公司及其关联企业二轻物业公司银行账户予以扣划，二轻物业公司于2018年2月23日向保开公司开具的《说明》，也仅代表该公司同意被扣划的款项用于缴纳联安公司承租公房的租金，无法证明对保开公司主张的租金标准无异议。综上所述，保开公司以厦国土房〔2015〕478号文、厦国土房〔2018〕671号文为依据，主张按商业用途评估的租金标准计收讼争房屋2016年1月1日起的租金，依据不足，本院不予采信。

综上所述，保开公司要求解除其与联安公司就局口街32号一楼房屋形成的不定期租赁关系，符合法律规定，联安公司于2020年2月18日收到本案应诉材料，即于当日收到保开公司的解除通知，双方前述不定期租赁关系于2020年2月18日解除。该不定期租赁关系解除后，联安公司应将租赁房屋返还给保开公司，杨碧卿作为实际使用房屋的次承租人，陈凤娟作为杨碧卿的同住家属，均负有共同腾退讼争房屋的义务。如前分析认定，讼争房屋2016年1月1日至2020年2月18日期间的租金应按原合同约定175元／月计算，合计为8684元。保开公司已扣划的款项超过了联安公司应付租金，且双方对租金标准确存在争议，因此对保开公司要求联安公司支付逾期付款违约金之诉求，不予支持。鉴于讼争不定期租赁合同关系已于2020年2月18日解除，讼争房屋权属登记确属商业用途，且实际也是用作店面经营，因此2020年2月19日起的占用费可按厦国土房〔2018〕671号文中载明的评估价24746元／月计算。因杨碧卿、陈凤娟并非讼争不定期租赁关系的相对方，联安公司将讼争房屋出租给杨碧卿具有一定福利性质，联安公司与杨碧卿之间的租赁关系应另行处理，因此对保开公司基于房屋租赁合同关系要求杨碧卿、陈凤娟共同支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市旧城保护开发有限公司与厦门联安管理咨询有限公司就厦门市思明区一楼房屋形成的不定期租赁关系于2020年2月18日解除；二、厦门联安管理咨询有限公司、杨碧卿、陈凤娟于本判决生效之日起六十日内将厦门市思明区一楼房屋腾空交付给厦门市旧城保护开发有限公司；三、厦门联安管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市旧城保护开发有限公司支付厦门市思明区一楼房屋的房屋占用费（按24746元／月的标准，自2020年2月19日起计至该房屋实际腾空交付给厦门市旧城保护开发有限公司之日止）；四、驳回厦门市旧城保护开发有限公司的诉讼请求。

二审中，保开公司称一审判决认定“杨碧卿、陈凤娟目前仍在该房屋中其自行搭建的阁楼中居住，一楼部分则用于店面经营”缺乏证据证明，保开公司入户调查时也没有发现是这样的。联安公司称一审判决遗漏查明联安公司只同意保开公司按照合同约定的金额来扣划租金，从未同意过保开公司扣划751020元用作抵扣租金。此外，保开公司、联安公司、杨碧卿、陈凤娟对一审判决查明的事实均无异议，本院对各方无异议的部分予以确认。

保开公司提交（2019）闽0203民初12826号案件起诉状及民事裁定书，证明2019年6月25日，保开公司就案涉公房向联安公司提起房屋租赁合同纠纷，要求解除不定期租赁关系，因此，本案一审法院认定的合同解除时间节点有误。联安公司、杨碧卿、陈凤娟质证认为，认可证据真实性，但不能证明2019年6月25日是解除合同的时间，本案一审法院认定的合同解除时间正确。

联安公司、杨碧卿、陈凤娟于二审中均未提交新证据。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕保开公司、联安公司、杨碧卿、陈凤娟的上诉请求进行审理。

讼争房屋局口街32号系厦门金属制品厂分配给其职工杨碧卿承租使用的公房。虽有部分协议称其为局口横巷32号，但指向的承租人均是杨碧卿，且没有证据证明杨碧卿承租有2处房屋，因此，杨碧卿称局口街32号和局口横巷32号不是同一处房屋，本院不予采信。讼争房屋作为公房，最早由厦门金属制品厂管理分配给杨碧卿居住使用，之后，虽几经变换管理主体，但合同约定的租金标准均是按照《厦门市公有住宅租金标准》核定。虽然联安公司2013年与公房中心签订的合同名称为《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，但合同明确房屋用途为宿舍，租金亦是按《厦门市公有住宅租金标准》核定。并且杨碧卿、陈凤娟虽将房屋用于出租，但杨碧卿、陈凤娟系经厦门金属制品厂同意，压缩自己的使用空间，或居住在房屋内简易搭建的阁楼，将下面空间用于出租，而且杨碧卿、陈凤娟除讼争房屋外，名下并未拥有或承租其他房屋，因此，联安公司和杨碧卿、陈凤娟上诉称分配给杨碧卿承租的讼争公房，具有社会福利性质，本院予以确认。

根据查明的事实，从上世纪九十年代到现在，对公房的管理主体和管理体制，一直在发生变化。在2013年前后是联安公司作为承租人向公房中心承租包括讼争房屋在内的属于厦门市二轻集体企业联社管理的所有公房，然后再作为出租人分别与实际承租公房的个人签订租赁合同，联安公司在其中实际是代公房中心履行管理公房具体事务的职责，并非公房的真正承租人。2015年8月31日，厦门市人民政府办公厅发文将思明辖区内各类直管公房的经营管理权移交给保开公司，因公房的特殊属性，思明辖区内各类直管公房的经营管理权从该文发出之时起就移交给了保开公司，原来的一手、二手管理人均再无经营管理权，仅剩办理移交手续的义务。联安公司亦是积极配合，办理相关手续，退出管理，由保开公司直接与实际承租公房的个人签订租赁合同，经营管理公房的具体事务。具体到本案讼争房屋，从2015年8月31日起，保开公司即取得了该房屋的经营管理权，联安公司以承租人的身份从公房中心处取得的管理讼争房屋的权利亦已丧失，而至2015年12月31日，联安公司与公房中心签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》到期，联安公司对讼争房屋更再无租赁关系和管理职责。一审法院未考虑2015年8月31日厦门市人民政府办公厅文件的具体内容，公房的性质，以及2013年联安公司与公房中心签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》的性质，认定该合同到期后杨碧卿、陈凤娟继续使用讼争房屋，就是联安公司与公房中心签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》继续有效，联安公司与公房中心形成不定期租赁关系，该认定错误，本院予以纠正。虽然杨碧卿、陈凤娟一直未与保开公司直接签订租赁合同，但至少从2016年1月1日起，从当前的公房管理体制上，从法律上讲，杨碧卿、陈凤娟实际系向保开公司直接承租讼争房屋，与联安公司已无关联。保开公司承接了讼争公房，亦应承接该讼争公房承载的社会福利安置性质，其辩称杨碧卿的福利分房与保开公司无关，应由联安公司自行解决杨碧卿、陈凤娟居住问题，完全不能成立。

讼争房屋一方面从1993年经厦门金属制品厂同意起，已部分用作店面商业使用，另一方面也一直是杨碧卿、陈凤娟的唯一住宅，在这种情况下，一直以来，至2015年12月31日前，均是按《厦门市公有住宅租金标准》核定租金。保开公司虽举证2015年、2018年两份《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》和两份评估报告，称租金2016年1月和2019年1月应分别按22484元/月和24746元/月收取，但保开公司从未直接告知杨碧卿、陈凤娟该租金调整，从未作为讼争公房的经营管理人与杨碧卿、陈凤娟就讼争房屋的商业使用和居住功能等直接进行协商沟通，更未以讼争公房经营管理人的身份对此问题作出明确决定，故其要求按24746元/月标准收取租金，尚不能成立。讼争房屋的租赁关系系因安置单位为保障杨碧卿的居住权而进行的安置，没有证据证明杨碧卿、陈凤娟拒不按《厦门市公有住宅租金标准》核定的租金标准缴纳租金，鉴于此，保开公司要求杨碧卿、陈凤娟腾退讼争房屋，本院不予支持。

综上，联安公司、杨碧卿、陈凤娟的上诉请求合理合法有据，保开公司的上诉请求及一审全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下：

一、撤销厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初1736号民事判决；

二、驳回厦门市旧城保护开发有限公司一审全部诉讼请求。

一审案件受理费1920元、二审案件受理费3840元，均由厦门市旧城保护开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员曾聆

二〇二〇年十一月十日

书记员林加仁

附本案适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》

第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理：

（一）第一审适用简易程序审理结案的；

（二）不服民事裁定的。