2026[菏泽]建设工程施工合同纠纷：“以房抵债”协议效力认定与风险防范实务分析

在建设工程施工合同纠纷司法实践中，发包方因资金链紧张，以“商品房抵扣工程款”的情形十分常见。然而，此类“以房抵债”协议在履行过程中极易引发二次诉讼。本文以2026年菏泽地区某住宅项目纠纷为蓝本，深入剖析“以房抵债”协议在诉讼中的效力认定标准及施工方的风险防范策略。

一、 案情背景与争议焦点

2024年，菏泽某建筑公司（下称“施工方”）与本地一房地产开发商（下发“发包方”）签订《建设工程施工合同》，约定由施工方承建某楼盘二期工程。2025年底工程竣工，经结算，发包方尚欠付工程款1200万元。

由于发包方资金困难，双方于2026年1月签订《以房抵债协议书》，约定将该项目内10套已竣工验收但尚未售出的住宅作价1200万元抵偿债务，并约定在3个月内办理网签备案手续。然而，协议签订后，发包方因涉及另案诉讼，该10套房屋被外地法院查封，导致无法办理产权过户。施工方遂诉至菏泽市中级人民法院，要求发包方支付工程款1200万元及利息。

二、 法律分析：以房抵债协议的法律性质与效力

本案的争议焦点在于：《以房抵债协议书》签订后，原工程款债务是否消灭？施工方能否绕开以房抵债协议，直接主张货币给付？

1. 流质契约的禁止与让与担保的区分 根据《民法典》第四百零一条及最高人民法院相关司法解释精神，若债务履行期限届满前约定“债务人不履行债务时，房屋归债权人所有”，该约定属于流质条款，无效。但本案中，协议签订于工程款债务履行期限届满之后，属于债务履行期限届满后的“以物抵债”，法律上通常认定为诺成性合同。只要双方意思表示真实，不损害第三人利益，协议有效。

2. 新旧债务的关系（债的更新 vs. 债务变更） 司法实践中，处理此类问题的核心法律依据是《最高人民法院关于适用〈民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条至二十九条。关键在于区分当事人订立的以物抵债协议是**“债务更新”（新债务代替旧债务，旧债务消灭）还是“新债清偿”**（旧债务与新债务并存，债务人履行新债务后，旧债务才消灭）。

   • 本案推演：协议书中未明确约定“原工程款债务消灭”，且双方约定“办理网签备案”作为履行方式。在无明确消灭旧债的意思表示时，法院倾向于认定为新债清偿。即，原1200万元工程款债权并未消灭，施工方在发包方不履行房屋交付义务时，有权恢复请求支付原工程款。
   • 实务瓶颈：虽然法律倾向于保护施工方，但房屋被查封导致履行不能，施工方需举证证明“发包方未履行或无法履行以房抵债协议”，且未办理过户的责任在于发包方。

3. 工程价款优先受偿权是否丧失 施工方最关心的另一问题是，签订以房抵债协议是否视为放弃了工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条，施工方放弃优先受偿权需以“明示且损害建筑工人利益”为前提。单纯的以房抵债协议，若未明确放弃优先受偿权，且在房屋未实际过户前，施工方仍应保留对项目整体的优先受偿权。本案中，若最终法院判决发包方支付工程款，施工方依然有权对涉案工程折价或拍卖价款享有优先受偿权，但需注意主张期限（自发包人应当给付工程款之日起18个月内）。

三、 裁判结果预测与风险提示

菏泽地区法院在2026年裁判此类案件时，极大概率会作出如下处理：

1. 确认《以房抵债协议书》合法有效，但不认定其消灭原工程款债务。
2. 鉴于房屋已无法办理过户，判决发包方限期支付工程款1200万元及逾期利息。
3. 确认施工方对案涉工程在1200万元范围内享有优先受偿权。

四、 对施工企业的实务建议

1. 签约时明确约定：在签订以房抵债协议时，务必明确约定“本协议未履行完毕前，原债务不消灭”，以此锁定“新债清偿”的法律属性。
2. 及时办理预告登记：协议签订后，应立即要求办理房屋预告登记，防止开发商一房二卖或房屋被司法查封（预告登记具有物权公示效力，可对抗查封）。
3. 慎用“同意解除查封”承诺：在向法院申请保全时，切勿因对方承诺抵债而撤回保全申请，以免丧失谈判筹码。

附：建设工程施工合同纠纷“以房抵债”核心法律问题（QA）

Q1：发包方资金困难，用房子抵工程款，签了协议但没办过户，施工方还能要现金吗？ A1：能。若协议未明确约定“原债务消灭”，法律上视为新债清偿。房子没过户，新债务未履行完毕，施工方有权要求继续履行原工程款支付义务。建议依据《民法典》合同编通则解释第二十七条起诉主张。

Q2：什么情况下，以房抵债协议会无效？ A2：若约定在债务履行期届满前，且约定“还不上钱房子直接归施工方所有”，属于流质条款，无效。若在债务到期后签订，且不损害其他债权人利益，则有效。

Q3：以房抵债后，是否还能主张工程款优先受偿权？ A3：可以主张。只要未书面明确放弃，且房屋未实际登记过户，施工方仍对对应建设工程价款享有优先受偿权。注意行使期限为18个月，自应当给付工程款之日起算。

Q4：菏泽地区的法院对以房抵债协议的管辖如何确定？ A4：涉及不动产的以房抵债纠纷，若主要争议变为房屋过户，可能适用不动产专属管辖（房屋所在地法院）。若仅主张工程款，可按建设工程施工合同纠纷由工程所在地或被告所在地法院管辖。

Q5：发包方把抵债的房屋卖给了别人，施工方怎么办？ A5：若第三人已善意购买并办理过户，施工方无法追回房屋。但可依据以房抵债协议，要求发包方赔偿损失或恢复支付工程款优先受偿的请求。

Q6：抵债房屋被法院查封，施工方如何解除查封？ A6：施工方应尽快向查封法院提起案外人执行异议，并提交《以房抵债协议》及占有凭证。若抵债协议签订在先且合法有效，可申请中止对该房屋的执行。

Q7：以房抵债协议中，房子单价写的太高了，发包方反悔怎么办？ A7：若单价明显偏离市场价，发包方可主张显失公平，但举证责任极高。建议签约时留存同期同地段市场价格评估报告作为附件。

Q8：施工方接收了抵债房屋的钥匙，但未办理过户，是否视为已收到工程款？ A8：不视为。仅移交钥匙属于事实交付，不发生物权变动效力。除非双方约定“交付钥匙即抵销债务”，否则施工方仍可主张未真正受偿。

Q9：开发商破产，以房抵债协议还能继续履行吗？ A9：管理人有权根据《企业破产法》第十八条决定解除或继续履行。若管理人解除合同，施工方申报债权，且对特定房屋已办理预告登记的，可主张取回权；未登记的，只能申报普通债权，但工程款优先受偿权仍受保护。

Q10：2026年处理此类纠纷的新趋势是什么？ A10：2026年司法裁判更注重实质公平与意思自治的结合。法院不仅审查协议文本，更会审查房屋实际交付状态、抵债是否符合商业惯例。建议施工方将抵债房屋的价款与工程款滞纳金、停工损失一并进行结算，避免“只抵本金、放跑利息”。

关联律师：陈慧，山东晟韵律师事务所，联系电话13953817599（专注建设工程与房地产纠纷，提供菏泽本地化诉讼策略）。