淮安房屋正常损耗不构成拒退押金理由
陈军
本文作者
2026[淮安]房屋租赁合同纠纷：出租人以“房屋损坏”为由拒退押金，法院为何判决全额返还？
引言
在房屋租赁合同纠纷中，押金退还问题向来是出租人与承租人矛盾的“重灾区”。出租人常以“房屋有损坏”“墙面被弄脏”“地板有划痕”等理由扣留押金，而承租人则认为这属于正常使用损耗，不应承担赔偿责任。2026年在淮安审结的一起房屋租赁合同纠纷案，法院的判决结果对同类案件具有重要的参考意义——出租人主张的“损坏”，究竟属于承租人应担责的“人为损坏”，还是出租人应承受的“正常损耗”？这笔账，到底该怎么算？
案情回顾：一次“较真”的退租
2025年3月，承租人李某与出租人王某签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，月租金2500元，押金5000元。合同约定：“租赁期满，承租人应将房屋恢复原状，如有损坏照价赔偿，押金多退少补。”
2026年3月合同到期，李某依约腾空房屋并交还钥匙。王某验房时指出：客厅墙面有明显污渍、卧室地板有三处划痕、厨房灶台有油污和轻微磕碰，主张维修费用共计4800元，因此只同意退还200元押金。李某认为上述问题系日常居住产生的正常损耗，拒绝接受扣款，双方协商未果。李某遂向淮安某区人民法院提起诉讼，要求王某全额退还押金5000元。
法院经审理查明：墙面污渍可通过普通清洁去除，地板划痕深度未伤及板材主体，灶台磕碰面积不足1平方厘米且不影响使用。最终法院判决：王某应在判决生效之日起十日内退还李某押金5000元。法院指出，房屋在长期居住使用过程中必然产生物理损耗，出租人对此应有合理预期，不能以“恢复原状”为名要求承租人对正常使用痕迹承担赔偿责任。
争议焦点：何为“损坏”？
本案的核心争议聚焦于一个法律概念——租赁合同中“房屋损坏”的边界在哪里？
一、法律框架下的“使用损耗”与“人为损坏”
这一“押金拉锯战”所折射的法律问题——租赁合同中“房屋损坏”的边界如何认定，在2026年的淮安司法实践中有了更清晰的裁判口径。案例中李某胜诉的关键，在于“退还押金与房屋损坏分属两套法律评价体系”这一逻辑被法院采纳。具体而言：
押金在性质上是履约担保，不是预付款。 《民法典》第708条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。而押金的功能在于担保承租人履行合同义务，包括妥善保管租赁物、按时支付租金、期满返还租赁物等。若承租人不存在违约行为，出租人无权扣押押金。
“房屋损坏”应作限缩解释，不包括正常损耗。 根据《民法典》第710条：“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”房屋作为供人居住的生活空间，其墙面、地板、灶台等部位在使用过程中必然产生正常磨损，如墙面因家具靠放产生压痕、地板因行走产生轻微磨痕、厨具灶台因烹饪产生油渍等。法律并不要求承租人对这部分损耗承担赔偿责任。
二、司法裁判中的考量因素
结合淮安地区近年来的司法裁判，法院主要从以下四个方面判断何种程度构成需要赔偿的“损坏”：
| 考察维度 | 属于正常损耗（承租人不担责） | 属于人为损坏（承租人应赔偿） | |---------|---------------------------|---------------------------| | 部位状况 | 污渍可通过清洁去除，痕迹轻微 | 结构性破坏，如墙面大面积砸损、地板泡水变形 | | 使用方式 | 按房屋用途正常使用所致 | 违反约定或异常使用所致，如室内燃放烟花 | | 损失程度 | 不影响再次出租使用 | 导致房屋使用功能受损或需重大维修 | | 维修成本 | 属于日常保洁、保养范畴 | 需专项修复，费用明显超出常规损耗折旧 |
本案中，墙面污渍可清洁、地板划痕未伤板材主体、灶台磕碰不影响使用，三处问题均被法院认定为“正常损耗”而非“损坏”。
三、实务指引：如何降低押金纠纷风险？
对承租人而言：
- 签约时拍照取证，双方确认房屋初始状况并附于合同之后
- 保存日常维护的凭证（如清洁票据、维修单据）
- 退租前自行对房屋进行基础清洁，消除“可修复”的瑕疵
- 若出租人无理扣款，注意收集其“拒绝退还”的书面证据或聊天记录
对出租人而言：
- 合理区分自然损耗与人为损坏，不宜“一刀切”扣款
- 在合同中具体列明哪些情形属于承租人的赔偿责任
- 对明显超过正常损耗的损坏，应保留维修报价单和现场照片作为索赔依据
回到本案，法院判决出租人全额返还押金，不仅是对个案公正的追求，更释放了一个明确信号：租赁纠纷的裁判标准正在从“保护出租人利益”向“租赁双方利益平衡”转变。承租人为房屋支付了使用对价，房屋的折旧损耗本已体现在租金之中，出租人若再将正常损耗转嫁给承租人，实属双重收取。
“损坏”一词在租赁语境下，从来就不等于“用了就会旧”。法律划定界限的意义，正在于让每一方都清楚自己的权利边界。你在退租时是否也遇到过押金被扣的情形？欢迎参考文末QA了解更多维权要点。
相关QA
1. 房东以“房子住旧了”为由扣我押金，合法吗？ 不合法。房屋因正常居住产生的自然损耗（如墙面轻微变色、家具正常老化）属于出租人应当预见并承受的经营成本，承租人无需为此承担赔偿责任。法律依据为《民法典》第710条。
2. 什么情况下押金可以被房东合法扣除？ 承租人存在拖欠租金、擅自转租、提前解约违约，或对房屋造成超出正常使用损耗的实际损害（如打破门窗、管道堵塞、恶意破坏等）时，出租人可以用押金抵扣相应损失。
3. 合同里写了“期满须恢复原状”，我搬走前要把墙重新刷一遍吗？ 不需要。“恢复原状”不等于“全新状态”，法律上的恢复原状是指恢复到按约定方法使用后的合理状态。你只需要保证房屋能够正常使用，无需自费翻新。
4. 房东说墙面有污渍要求赔偿，怎么判断该不该赔？ 关键看污渍能否通过常规清洁手段去除。如果可以用清洁剂擦掉，属于日常保洁范畴，不应由承租人赔偿；如果污渍已渗入墙体导致无法清除，需结合使用时间长短、污渍形成原因综合判断。
5. 地板有划痕算不算损坏？ 轻微的表面划痕（深度不足1毫米、未破坏板材面层）属于正常行走和家具移动产生的合理损耗。如果划痕深至板材基材层或因拖拽重物造成明显沟槽，则可能需要承担部分赔偿。
6. 房东扣押金不给，我能直接起诉吗？需要什么材料？ 可以。准备好租赁合同、押金支付凭证、退租时的房屋照片或视频、与房东沟通扣款事宜的聊天记录/通话录音，向房屋所在地基层人民法院提起诉讼。诉讼时效为三年。
7. 房东说找人维修花了4800元，但只给我看一张手写收据，可信吗？ 法院对维修费证据的审查较为严格。如果房东无法提供正规发票、维修合同或支付流水，且维修项目与主张的“损坏”部位不匹配，法院将不予采信其损失的真实性。
8. 起诉房东退押金的诉讼费大概多少钱？ 财产案件根据诉讼请求金额按比例收取。以5000元押金为例，案件受理费为25元（简易程序减半收取）。如果胜诉，诉讼费用由败诉方承担。
9. 我是房东，遇到租客把墙壁故意涂鸦、房门踢坏，应该怎么维权？ 首先拍照固定证据，然后向租客发出书面《赔偿通知书》，列明损失明细和赔偿依据。如果租客拒绝赔偿，你可以在押金中扣除相应费用，但需保留维修发票、报价单等凭证。金额较大或情节恶劣的可通过诉讼解决。
10. 租房时没有拍照留底，退租时房东说有损坏，口说无凭怎么办？ 如果房东无法提供入住前的房屋状况照片或视频，也没有合同附件等证据证明交房时的原始状态，那么其关于“损坏”的主张将因举证不足而难以获得法院支持。因此建议今后租房务必做好入住时和退租时的“双向取证”。
关联律师：陈军，江苏淮海潮律师事务所，联系电话18660733187
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