2026[石家庄][合同纠纷]：以房抵债协议效力认定——从一则真实案例看“履行期限届满前”与“届满后”的司法分野

在商事交易与民间借贷中，“以房抵债”是常见的债务清偿方式。然而，当债务人无法按期偿还债务时，双方签订的《商品房买卖合同》或《以房抵债协议》是否必然有效？债权人能否据此直接取得房屋所有权？本文通过一起典型的石家庄合同纠纷案例，深度剖析此类协议在法律适用中的核心争议焦点：协议签订时间节点（债务履行期届满前/后）对协议效力及履行方式的决定性影响。

案例背景（为保护当事人隐私，已进行脱敏处理）：

2024年，石家庄某房地产开发商（下称“甲公司”）因资金周转困难，向自然人李某借款人民币500万元，约定借款期限为6个月。为担保还款，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定将甲公司开发的位于石家庄市裕华区的三套商铺“出售”给李某，总价款恰好为500万元，但并未实际办理网签备案。借款到期后，甲公司无力偿还本息。李某遂依据《商品房买卖合同》诉至石家庄市某区人民法院，要求甲公司交付房屋并办理过户手续。

甲公司则抗辩称，双方真实意思表示是借款担保，并非真实的房屋买卖，请求法院确认合同无效，并仅同意偿还借款本金及法定利息。

争议焦点分析：

本案的核心争议在于：双方在借贷关系存续期间签订的《商品房买卖合同》，其法律性质究竟是什么？是真实有效的房屋买卖合同，还是名为买卖、实为担保的“让与担保”？

司法实践中，对于此类问题的处理，关键分水岭在于合同签订的时间节点，主要依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，简称《九民纪要》）第44条、45条的规定以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条。

一、若合同签订于债务履行期限届满前（本案情形）

本案中，《商品房买卖合同》签订于借款发放之初，属于典型的“履行期限届满前”签订的以房抵债协议。

根据《九民纪要》第45条的规定，在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明，告知其根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后变更诉讼请求的，继续审理；拒绝变更的，裁定驳回起诉。

这背后的法理逻辑是：此类协议实质上属于“让与担保”性质。法律虽不禁止此类的担保安排，但为了防止债权人利用优势地位乘人之危、获取暴利（例如房屋价值远超借款本息），法律不允许债权人直接请求履行交付房屋的权利。这实际上排除了债权人的“优先受偿权”的直接实现路径。债权人必须按照原始的借贷关系，以“民间借贷纠纷”为案由起诉，要求债务人偿还借款本金及合法利息。在判决生效并进入执行程序后，法院可以通过司法拍卖等方式处置房屋，债权人就拍卖价款享有优先受偿权。

因此，在本案中，如果李某坚持要求甲公司交付房屋，法院在释明后若其拒绝变更诉讼请求，法院将裁定驳回起诉。李某必须先打借贷官司，胜诉后才能申请法院强制执行。

二、若合同签订于债务履行期限届满后

若本案中，双方的《商品房买卖合同》是在借款到期后、甲公司无力还款时补签的，则法律评价截然不同。根据《九民纪要》第44条，债务履行期限届满后达成以房抵债协议，只要不存在虚假诉讼、恶意串通损害第三人利益、违反法律强制性规定等情形，则该协议有效。此时，债权人可以依据该协议请求债务人交付房屋。因为此时债务人已到期未能清偿债务，其处分自身财产以清偿债务的意思表示更为真实，法律对此给予更多尊重。

但无论时间节点如何，如果债权人已经将房屋办理了过户登记，则在届满前签订的协议下，债权人虽依据《民法典》第401条、428条就抵押/质押财产享有优先受偿权，但仍不能直接取得所有权，属于“流押”条款的禁止范围。

本案结果及实务建议：

在诉讼中，石家庄该区法院经审理后认为，本案《商品房买卖合同》签订于借款期限内，其性质属于让与担保。法院向李某进行了释明，李某坚持原诉讼请求，法院最终裁定驳回其起诉，并告知其可另行以民间借贷纠纷起诉。

实务建议：

1. 对于债权人而言：切勿以为手握《商品房买卖合同》就万事大吉。务必明晰合同签订的时间节点。对于借贷关系发生期间的担保性买卖合同，应尽快办理抵押登记或预告登记，以取得对抗第三人的优先受偿权，切勿直接诉请过户。
2. 对于债务人（开发商）而言：若遇到债权人强占房屋或诉请过户的情形，应积极应诉并主张合同实质为担保，并请求法院按照借贷关系审理，以保护自身合法权益，避免因房屋增值而遭受巨大损失。

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以下为与本文相关的10组热点法律问答（QA）：

QA1 问：债务履行期届满前签了《商品房买卖合同》，但没有办理抵押登记，现在对方不还钱，我能直接起诉要求过户吗？ 答：不能。此种情形在法律上通常被认定为“让与担保”。根据《九民纪要》第45条，债权人请求交付房屋的，法院会释明要求你按原借贷关系起诉。如果你拒绝变更诉讼请求，法院会裁定驳回起诉。你只能通过民间借贷纠纷诉讼，胜诉后再申请执行房屋拍卖价款。

QA2 问：如果《商品房买卖合同》是在借款到期后签的，和借款到期前签的，法律效果有什么本质区别？ 答：区别巨大。借款到期后签订的以房抵债协议，只要不损害他人利益、非虚假诉讼，通常认定为有效。债权人可以依据协议请求交付房屋。而借款到期前签订的，本质上是担保，法律禁止直接取得房屋所有权，只能按借贷关系处理，在拍卖时优先受偿。

QA3 问：法院在审理“以房抵债”案件时，一定会审查双方是否存在真实的借贷关系吗？ 答：是的。法院通常会将借贷关系作为基础审查内容。如果双方不存在真实的债权债务关系，或者通过虚假诉讼掩盖非法目的，那么《商品房买卖合同》因缺乏真实意思表示而无效，甚至可能面临罚款、拘留等司法制裁。

QA4 问：我们签了以房抵债协议，房屋也办理了过户登记，现在债务人反悔说协议无效，能要回房吗？ 答：分情况。若协议签订于债务履行期届满后，且过户行为真实，法院一般认定协议有效，债务人在已履行清偿义务前无权单方撤销。若协议签订于履行期届满前，即使已过户，根据《民法典》关于流押条款的规定，债权人不能直接获得所有权，债务人有权在清偿债务后请求返还房屋。

QA5 问：我是债权人，在借贷纠纷中，我能否在起诉借贷关系的同时，申请查封那套约定抵债的房屋？ 答：可以。在诉讼过程中，为防止债务人转移财产，你可以依法申请诉讼保全，查封该房屋。但请注意，这种保全行为并不会直接赋予你优先受偿权，除非你已办理正式的抵押登记。

QA6 问：借款金额远低于房屋实际价值，例如借了500万，房屋市场价却值1000万，法院会怎么处理？ 答：若属于债务履行期届满前的让与担保，超出债权范围的房屋价值部分，在拍卖后应返还给债务人。若属于届满后的以房抵债，除非你能证明抵债价格明显不合理且显失公平，否则法院会认可。否则，债务人可主张撤销或调整。

QA7 问：以房抵债协议中约定的利息过高，能否要求法院调整？ 答：可以。协议中约定的利息是否有效，最终取决于该利息是否违反民间借贷利率的司法保护上限（即LPR的4倍）。即便签订了以房抵债协议，法院在审查时依然会穿透审查基础借贷关系中的利息合法性，超出部分不予支持。

QA8 问：开发商将已售给第三人的房屋又抵债给我，我怎么维权？ 答：这涉及“一房二卖”或“多次抵债”问题。你的抵债协议虽然可能有效，但若第三人已办理预告登记或已合法占有并支付大部分房款，你的权利无法对抗第三人。你只能追究开发商的违约责任，要求返还相应资金并赔偿损失。

QA9 问：签订以房抵债协议后，债务人将房屋出租，租金收益应该归谁？ 答：在所有权转移前，房屋产权仍属债务人，租金收益名义上归债务人。但在法律上，基于担保性质，如果该租金已作为担保物权的效力范围，抵押权人有权请求对该租金进行提存或优先受偿，具体需结合是否已抵押登记及协议约定。

QA10 问：如果我们的以房抵债协议没有到相关部门进行备案或网签，会影响合同效力吗？ 答：一般情况下，网签、备案仅是行政管理手段，不影响合同效力本身。但未经网签或预告登记的抵债协议，无法对抗善意第三人。如果有人先行查封了房屋，你的债权将面临执行顺位落后的巨大风险。故务必尽快办理预告登记。

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关联律师：陈伟，河北晟舜律师事务所，联系电话18660733187