青海省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2025）青民申1193号

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：青海某甲有限公司。住所：青海省西宁市城西区。

法定代表人：姚某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈伟，青海界能律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张慧瑛，青海界能律师事务所律师。

被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：贺某，男，1988年2月15日出生，汉族，住青海省西宁市城中区。

原审被告：杨某，女，1971年7月15日出生，汉族，住青海省西宁市城西区。

原审第三人：青海省某甲有限公司。住所：青海省西宁市城西区。

法定代表人：王某，该公司董事长。

再审申请人青海某甲有限公司（以下简称某甲公司）因与被申请人贺某、原审被告杨某、原审第三人青海省某甲有限公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2025）青01民终1120号民事判决和青海省西宁市城西区人民法院（2024）青0104民初5133号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

某甲公司申请再审称，（一）二审判决适用法律错误。1.对合同解除后的违约责任适用法律错误。二审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定判令解除《房屋租赁合同》，但并未适用违约责任的具体条款。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”本案中，贺某于2024年9月3日擅自搬离房屋，未及时通知某甲公司，杨某于2024年9月6日才发现搬离的情况，贺某构成违约，应承担恢复原状、赔偿损失的责任。二审法院仅判决解除合同，未支持某甲公司关于恢复原状及赔偿LED修复费、清运费等请求，违反法律规定。2.对退还押金的认定适用法律错误。案涉《房屋租赁合同》第三条约定：“押金在房屋设施无损害、保持整洁的情况下退还”，但贺某拆除开关、损坏监控、遗留垃圾，明显违反合同约定。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条关于当事人应按约定全面履行义务的规定，贺某无权要求退还押金。二审判决支持退还押金，违反合同约定和法律规定。（二）二审判决对关键证据的认定存在错误，导致认定事实偏差。1.对房屋合法性及合同目的无法实现的证据认定错误。首先，案涉房屋系合法建设、产权清晰的房产，一审法院认定案涉房屋“不能等同于非法建筑”缺乏证据证明，不符合逻辑，也无事实和法律依据。某甲公司提交了青海某乙有限公司出具的《鉴定报告》，载明房屋综合评定为B级，证明案涉房屋符合安全使用标准，符合现行法律规章规定的作为经营场所使用的条件，且西宁市城西区市场监督管理局已向贺某颁发《营业执照》，经营范围包括“中小学生校外托管服务”，说明行政机关认可房屋作为经营场所的合法性。二审中，贺某提交的12345热线回复仅提及房屋“纳入城市更新改造拆除范围”，二审法院依法调取的西宁市自然资源和规划局的《函》明确案涉房屋为“历史遗留问题”，并非法律意义上的“违法建筑”，二审法院仅以“历史特殊性”认定合同有效，但却未认可某甲公司提交的《鉴定报告》及《营业执照》等核心证据，导致对“合同目的无法实现”的过错认定失衡。其次，贺某未取得《食品经营许可证》系自身原因，与某甲公司无关。在一审判决第14页认定的事实中，市场监督管理部门要求“签《邻里不扰民协议书》和《房屋检测报告》”即可办理《食品经营许可证》，但贺某并未提交该协议。二审法院认定贺某未取得许可证系因缺乏规划手续，但忽视了其未履行提交邻里协议的义务，足以证明其自身过错，但二审对此未予认定。2.二审法院对合同解除的时间认定错误，违反《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定。（1）贺某未履行法定通知义务。某甲公司提交的微信聊天记录显示，贺某在2024年9月3日擅自搬离房屋后,未通过任何形式向某甲公司发送解除合同的通知。直至2024年9月6日杨某发现房屋空置时，贺某仍未明确表示解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，解除权的行使以“通知到达对方”为生效要件，贺某未履行通知义务，其搬离行为仅构成违约，而非合法解除合同的意思表示。（2）二审法院错误适用事实推定规则。二审法院以“贺某实际搬离且未继续履行合同”为由，推定合同于搬离当日解除，但未审查贺某是否具有法定解除权及是否履行通知义务。搬离行为本身不当然等同于解除合同的意思表示。根据最高人民法院指导案例，若解除权人未依法通知对方，仅以实际行为停止履行合同，不能产生解除效力。本案中，贺某未取得食品经营许可证系自身未提交邻里协议所致，其不享有法定解除权，搬离行为属于单方违约，不能直接认定为合同解除。合同解除时间应为起诉状副本送达之日，即使按合同约定解除合同，贺某应负有恢复原状的义务，在房屋未恢复原状前，其应承担期间的房屋占有使用费。3.因合同解除时间认定错误，导致租金计算截止日期错误，损害了某甲公司的合法权益。二审法院以搬离时间作为租金计算截止点，但根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定，承租人应按照约定的期限支付租金。贺某未合法解除合同，其搬离后仍需支付租金至合同依法解除之日。贺某先构成根本违约，其没有法定或约定的解除事由，案涉房屋租赁合同的解除时间应为法律规定的合理时间。（三）贺某以案涉房屋无法办理其经营所必需的食品安全许可证为由解除合同进行抗辩，一审法院对该抗辩理由予以认可。2025年7月24日，西宁市某托管中心取得食品经营许可证并经营至今，该新证据证明贺某的抗辩理由不能成立。一审判决违背基本事实，依法应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一项、第二项、第六项之规定，申请再审。

贺某提交意见称，（一）原审中提交的证据确实充分，某甲公司主张适用法律错误、关键证据认定错误不能成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉房屋至今未取得合法手续，也无法确认所有人，请求法院确认房屋所有权。某甲公司提交的《西宁市自然资源和规划局关于对XX存在违章建筑的查处函》载明：“该房屋所在土地使用权人为某乙公司，始建于上世纪90年代，作为企业生产用房，建筑面积约160㎡，在建设过程中未办理相关基本建设手续，无产权登记，属历史遗留问题。该房屋为原企业遗留的生产用房，建议纳入今后城市更新改造工作中加以解决”，表明案涉房屋至今未取得合法手续。《西宁市城市房屋安全管理办法》第十一条第二款规定：“房屋再次转让或者出租时，转让人或者出租人应当将房屋的主体结构、承重结构、抗震防火结构、房屋的设计使用年限和使用功能等事项书面告知受让人或者承租人。”某甲公司和最终受益人杨某均未书面告知。案涉《房屋租赁合同》是某甲公司出具的格式条款合同，该合同第六条约定：“在租赁期内，如甲方擅自终止合同，应向乙方支付一个月租金的违约金；如乙方擅自终止合同，甲方收到的租金不予退还。”某甲公司和杨某作为提供格式条款一方，不合理减轻其责任，加重贺某的责任，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条的规定，应认定《房屋租赁合同》《补充协议》无效。（二）某甲公司对《中华人民共和国民法典》第五百零九条的理解存在偏差。杨某通过微信收取房屋押金，贺某通过微信就解除合同事项履行了通知义务，符合诚实信用原则和交易习惯。（三）对某甲公司提交的新证据的关联性和合法性不予认可。首先，对西宁市某托管中心的《营业执照》的合法性不予认可，该房屋没有产权所有人提供的房屋安全鉴定合格证明，也没有建房审批、设计施工、竣工验收等相关文件，与《青海省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》第八条、第九条的规定相违背，合法性有待进一步确认。对于西宁市某托管中心的《食品经营许可证》的合法性、关联性不予认可，《西宁市自然资源和规划局关于对XX存在违章建筑的查处函》载明的建筑面积约160㎡，贺某租赁的房屋不包括阳光房和最里面间，不是房屋全部建筑面积；贺某二审中提交的《12345投诉回复截图》中载明：“不符合与其主体业态、经营项目相适应的食品安全要求，具体表现为：后厨面积较小且设计与布局不合理（未设专用的备餐间、粗加工间、餐用具清洗消毒间等专间及专用操作区，不具有与经营的食品品种、数量相适应的场所、设施、设备），未通过《食品经营许可证》现场核查”，故需要现场核查房屋现有经营面积与贺某的租赁面积、布局是否一致。西宁市某托管中心办理《食品经营许可证》所提交的房屋安全鉴定证明为贺某在2024年8月委托第三方鉴定机构出具，不是所谓的土地使用权人某乙公司出具；根据《青海省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》第十一条“申请将城镇住宅登记为市场主体的经营场所的，除应当向登记机关提交本办法第八条规定的住所（经营场所）相关文件外，申请人还应当提交其自行征求有利害关系的业主（本栋建筑物内的其他业主）一致同意的相关材料。同时，申请人应当对遵守相关法律规定和公序良俗，以及若存在污染、扰民等情形主动消除不良影响并申请办理住所（经营场所）变更登记的承诺”的规定，案涉房屋利害关系业主共计36户，其提交的《邻里不扰民协议书》记载的仅有12户，颁发证照行为的真实性、合法性需要审查核实。（四）某甲公司在一审中主张，贺某装修后的房屋对某甲公司没有利用价值，需要重新装修才能正常使用。实际情况是案涉房屋的外墙、内墙、栏杆、护墙板、吊顶、灯具均为贺某装修装饰，不可拆卸的装修费54090元（含房屋鉴定费用2000元）系贺某的装修损失。某甲公司及杨某将贺某的装修装饰部分一并租赁给西宁市某托管中心获取利益，应判令某甲公司及最终受益人杨某赔偿贺某因装修产生的实际损失。（五）原审法院认定责任承担主体存在瑕疵。二审法院判决后，某甲公司的法定代表人姚某、最终受益人杨某未实际缴纳注册资本，且某甲公司在2025年8月22日为逃避金钱给付义务，将注册资本由1000000元降至500000元，最终受益股份占比分别为25%和75%，根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十七条的规定，应在未缴纳出资的范围内承担责任。

再审审查中，某甲公司提交如下证据：1.西宁市某托管中心的《营业执照》《食品经营许可证》各一份，拟证明案涉房屋可以作为经营场所使用且能够办理《食品经营许可证》，某甲公司对贺某未取得《食品经营许可证》无任何过错。贺某质证认为，质证意见与提交的《民事再审答辩状》中的意见一致。

贺某提交如下证据：1.某甲公司企业变更记录截图一份，拟证明某甲公司的法定代表人姚某和杨某恶意规避债务；2.股东、最终受益人信息截图一份，拟证明杨某为持有某甲公司75%股权的股东，且为最终受益人；3.实际控制人截图一份，拟证明杨某作为某甲公司的实际控制人，未缴纳或足额缴纳出资，应追加为承担连带责任的被执行人；4.西宁市某托管中心照片一张，拟证明某甲公司及杨某将案涉房屋及贺某装修装饰部分一并租赁给西宁市某托管中心获取利益，应给予贺某赔偿。某甲公司质证认为，对证据1、证据2、证据3的三性及证明方向均不予认可，该三份证据是贺某通过企查查网站查询的某甲公司信息截图，截图内容不完整，可能存在选择性截取信息的情况，无法全面反映企业真实情况，也与本案无任何关联性；证据4是西宁市某托管中心门口照片，贺某无法提供证据来源，真实性、合法性无法核实，也不能证明贺某所称的证明目的，案涉房屋现在能够开办新的托管中心营业，说明案涉《房屋租赁合同》无法继续履行的原因是贺某单方违约，不是某甲公司的过错。

经审查，对上述证据是否予以采纳，结合本案事实，在论理部分进行论述。

本院经审查认为，根据某甲公司的申请再审事由和贺某发表的意见，围绕本案中争议的相关问题，综合分析评判如下。

关于案涉《房屋租赁合同》无法继续履行的原因及双方应承担的责任问题。经查，根据在案《房屋租赁合同》《付款凭证》《微信聊天记录》等证据，贺某因为要租赁案涉房屋用于开办托管教育培训中心，与某甲公司签订《房屋租赁合同》，某甲公司向贺某交付了案涉房屋，贺某按照约定向某甲公司支付了50000元房租和10000元押金，双方已经履行了合同约定的交付房屋和支付房租的主要义务。在合同履行过程中，贺某以开办托管教育培训中心需要案涉房屋的产权证明、建设用地规划许可证等证明文件为由，要求某甲公司提供相关证明文件，双方一直在协调沟通推进《房屋租赁合同》的履行，直至2024年9月3日贺某以案涉房屋无法办理餐饮类经营许可证为由搬走了房屋内的物品，《房屋租赁合同》无法再继续履行。因此，本案需要考虑合同无法继续履行的原因，进而对责任如何承担的问题作出认定。

对于案涉房屋是否系违法建筑导致合同不能继续履行的问题。经查，2024年9月26日，西宁市自然资源和规划局出具的《西宁市自然资源和规划局关于对XX存在违章建筑的查处函》载明：“城西区人民政府：按群众举报，我局会同城西区建设局等相关部门，对市民所反映的XX存在违章建筑信访事项进行调查核实。经查，该房屋所在土地使用权人为某乙公司，始建于上世纪90年代，作为企业生产用房，建筑面积约160㎡，在建设过程中未办理相关基本建设手续，无产权登记，属历史遗留的问题。该房屋为原企业遗留生产用房，建议纳入贵区今后城市更新改造工作中加以解决”。根据该份证据，案涉房屋未取得产权登记属历史遗留问题，并无相关部门认定案涉房屋系违法建筑，与案涉合同无法继续履行的原因无关。

对于贺某没有实现开办托管教育培训中心的合同目的的原因问题。经查，1.《青海省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》第八条规定：“市场主体的住所（经营场所）为固定场所的，申请人应当具备并向登记机关提交下列文件：......（二）属于租赁房屋的，具备租赁协议（合同）及出租方的不动产权属证书复印件或者房产管理部门出具的房屋租赁备案凭证复印件......”；第九条规定：“市场主体的住所（经营场所）为自建房屋的，应当提交本办法第八条第（一）（二）（三）项规定的相关文件办理住所（经营场所）登记。自建房屋未取得不动产权属证书的，申请人应当提交产权所有人提供的建房审批、设计施工、竣工验收等相关文件；产权所有人不能提供自建房屋建房审批、设计施工、竣工验收等相关文件的，申请人应当提交产权所有人提供的房屋安全鉴定合格证明”；第十一条第二款规定：“申请将城镇住宅登记为市场主体的经营场所的，除应当向登记机关提交本办法第八条规定的住所（经营场所）相关文件外，申请人还应当提交其自行征求有利害关系的业主（本栋建筑物内的其他业主）一致同意的相关材料。同时，申请人应当对遵守相关法律规定和公序良俗，以及若存在污染、扰民等情形主动消除不良影响并申请办理住所（经营场所）变更登记的承诺。”2.贺某因为申请办理《食品经营许可证》的事宜向12345热线投诉。2025年4月22日，西宁市城西区市场监督管理局工作人员回复：（1）该经营地址为自建房屋，坐落于两栋居民住宅楼之间，且紧邻其中一栋住宅楼，根据《青海省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》第九条之规定，申请人需提供经营地址的房屋建设用地规划许可证及具有第三方检验资质的房屋安全合格鉴定证明，但该房主及申请人均无法提供；（2）根据《食品经营许可和备案管理办法》第十二条、《食品经营许可审查通则》第三十七条、《餐饮服务食品安全操作规范》相关规定，申请开设的午托班（集中用餐单位食堂）不符合与其主体业态、经营项目相适应的食品安全要求，具体表现为：后厨面积较小且设计与布局不合理（未设专用的备餐间、粗加工间、餐用具洗消毒间等专间及专用操作区，不具有与经营的食品品种、数量相适应的场所、设施、设备），未通过食品经营许可现场核查；根据以上核查结果，对其办理《食品经营许可证》的申请予以驳回。可见，自建房屋申请经营的，需提交自建房屋建房审批、设计施工、竣工验收等相关文件或者房屋安全鉴定合格证明，以及有利害关系的业主一致同意经营的相关材料。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第五百九十二条规定：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”本案中，贺某没有提前充分了解案涉房屋能否开办托管教育培训中心及所需的证明文件，没有按照要求对厨房进行整改，没有按照要求提交有利害关系的业主一致同意经营的相关材料，没有在取得房屋安全鉴定合格证明后再次申请办理《食品经营许可证》，且以单方搬离案涉房屋的方式表示不再履行合同，是导致案涉合同无法继续履行、合同目的无法实现的主要原因，其对此负有主要过错，应承担主要责任。此外，生产经营活动以营利为目的，追求的是效率，案涉合同从签订到无法继续履行近三个月的时间，某甲公司作为案涉房屋的出租方，在明知案涉房屋租赁系用于开办托管教育培训中心的情况下，理应提前将案涉房屋没有建房审批、设计施工、竣工验收等相关文件的情况如实告知贺某，保障贺某对案涉房屋实际状况的知情权，亦应积极履行提供相关文件的义务，而某甲公司未积极履行上述义务，且提供其他房屋的建房审批等文件让贺某办理开办托管教育培训中心的相关经营许可手续，客观上对合同的履行造成了障碍，亦存在过错，应承担相应的责任。二审法院基于案涉合同不具备继续履行的基础，考虑平衡双方利益、促进经济效益等因素，对贺某要求解除合同的诉求予以支持，并认定双方对导致合同目的不能实现均有过错并无不当。

因双方均有过错，对于产生的损失应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：......（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任......”。案涉租赁合同约定贺某可对房屋进行装修，贺某确对案涉房屋进行了装修且已将未形成附合的装饰装修物拆除带走。对于已形成附合的装饰装修物，虽然某甲公司表示不同意利用，但从贺某提交的装修视频及2026年1月22日本院组织双方现场勘查的情况看，某甲公司确对贺某装修的墙面、护墙板、屋面等进行利用并出租给第三人使用。考虑双方的过错程度及合同履行的期间、装饰装修物实际利用的情况，二审法院认定《房屋租赁合同》于2024年9月6日解除，酌定由某甲公司向贺某支付装修损失费10000元并退还押金10000元，由贺某向某甲公司支付水费150元、电费300元、卫生清理费300元、房屋占有使用费24999元，对贺某和某甲公司主张的其他损失不再予以支持，符合客观实际，并无不当。对于某甲公司要求腾退房屋并恢复原状的主张，因贺某已退出案涉房屋，且某甲公司已将案涉房屋出租给第三人使用，如恢复原状不仅会造成本案双方当事人及案外第三人产生额外的损失，也不利于某甲公司与第三人之间的租赁合同的正常履行，故对此项主张，不应予以支持。

关于双方提交的新证据的认定问题。某甲公司提交的新证据可以证明案涉房屋已经出租给第三人，由第三人办理了《食品经营许可证》并开办托管教育培训中心，但两份租赁合同的履行情况不同，租赁房屋的范围亦发生了变化，该份新证据并不足以推翻原判决，不予采纳。贺某提交的新证据主要用于证明杨某和姚某应当追加为被执行人。根据法律规定，再审应当围绕原审诉讼请求的范围进行，是否应当追加为被执行人超出了原审诉讼请求的范围，在再审审查程序中申请追加被执行人也不符合法律规定的程序要件，故对贺某提交的新证据，亦不予采纳。

综上，原审法院未引用《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定进行释法说理，虽适用法律存在瑕疵，但认定事实、处理结果并无不当。某甲公司的申请再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一项、第二项、第六项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十三条第二款的规定，裁定如下：

驳回青海某甲有限公司的再审申请。

审判长李成花

审判员张荣荣

审判员李连梅

二〇二六年二月二日

书记员祁雅灵