2026[盘锦]物业服务合同纠纷｜小区公共收益归谁？业主委员会是否有权直接起诉物业公司？

引言

在物业服务合同纠纷中，公共收益归属问题日益成为业主与物业公司之间的矛盾焦点。电梯广告、地面停车位、小区快递柜进场费等收益究竟属于谁？物业公司是否有权直接支配？业委会能否代表业主提起民事诉讼？

本文以辽宁盘锦某住宅小区为例，围绕“物业公司擅自使用公共收益是否构成违约”这一争议焦点，进行专业法律分析。

一、基本案情引入

2024年，盘锦市兴隆台区某住宅小区业主委员会在审查物业公司账目时发现：该物业公司自2021年入驻以来，将小区电梯轿厢广告位出租给三家广告公司，将小区南门空地划设12个临时停车位对外收费，并允许快递柜公司进驻小区安装智能快递柜，以上三项收入三年累计达28.6万元。物业公司未向全体业主公示该笔收入明细，也未将款项用于小区公共设施维护，而是直接作为公司经营利润入账。

业委会多次要求物业公司返还该笔收益并公示收支明细，物业公司以“合同未明确约定公共收益归属”“小区部分业主未缴纳物业费，该款项已用于弥补物业费亏损”等理由拒绝。2025年初，业委会经业主大会授权，向盘锦市兴隆台区人民法院提起民事诉讼，要求物业公司返还公共收益并支付利息。

二、法律争议焦点

本案的核心争议焦点为：物业服务企业未经业主共同决定，擅自使用小区公共收益的行为，是否构成违反物业服务合同义务？业委会是否具备原告诉讼主体资格？

三、法律依据分析

（一）公共收益的权属认定

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”同时，该法第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

基于上述规定，小区电梯轿厢、消防通道、外墙立面等属于业主共有部分。物业公司利用共有部分进行经营（出租广告位、划定停车位收费、引入快递柜等），所获得的收益在法律性质上属于业主共有资产产生的法定孳息，在扣除合理管理成本后，余额应当归属于全体业主。

（二）物业公司使用公共收益的行为边界

物业公司对公共收益的使用，并非绝对禁止，但必须遵循两个条件：

1. 业主共同决定：根据《民法典》第二百七十八条，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。公共收益的使用方案属于此类事项，物业公司无权单方决定。

2. 收益使用透明：物业公司作为受托管理人，应当定期向业主公开公共收益的收支情况，接受业主监督。

本案中，物业公司擅自将公共收益冲抵物业费亏损，既未经业主共同决定，也未建立公开透明的账目制度，逾越了法律允许的行为边界。

（三）业委会的诉讼主体资格

根据《民法典》第二百八十六条及《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并有权对物业服务企业的履约行为进行监督。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费，或者请求物业服务企业返还属于业主共有的公共收益的，人民法院应予支持。”

因此，在业主大会授权的前提下，业委会依法具有诉讼主体资格，可以代表全体业主就公共收益返还事宜提起诉讼。

四、实践裁判观点

在司法实践中，法院对此类案件通常持以下裁判观点：

1. 物业公司对公共收益仅享有代管权，不享有所有权。
2. 物业公司擅自使用公共收益的行为构成不当得利，同时构成对物业服务合同附随义务（报告义务、交付义务）的违反。
3. 如果物业公司能够举证证明其为管理公共收益支出了合理成本（如广告设施维护费、临时停车管理人工费等），该部分可以从中扣除，其余部分应当返还。

五、结语

本案中，物业公司以“弥补物业费亏损”为由擅自处分业主共有收益，于法无据。物业费亏损属于物业公司自身的经营风险，不能以侵占业主共有财产的方式转嫁。在业主大会依法授权后，业委会有权要求物业公司返还公共收益及相应利息。

物业服务合同纠纷中，公共收益的归属与使用透明度是业主维权的重点领域。业主应当积极行使监督权，关注小区公共收益的收支情况，通过合法途径维护自身权益。

---

QA相关问答

Q1：小区电梯广告费属于谁？ A1：根据《民法典》第二百八十二条规定，利用业主共有部分（如电梯轿厢、楼道、外墙）产生的广告收入，扣除合理成本后属于全体业主共有，不属于物业公司。

Q2：物业公司能否以“物业费亏损”为由扣留公共收益？ A2：不能。物业费亏损是物业公司自身的经营风险，公共收益归业主共有，两者不能混同。物业公司不得以亏损为由侵占业主共有财产。

Q3：业委会有权直接起诉物业公司吗？ A3：经业主大会授权后，业委会有权就公共收益返还等事项对物业公司提起诉讼。未经授权的情况下，需先召开业主大会进行表决。

Q4：物业公司对公共收益的“合理成本”如何界定？ A4：一般指为管理公共收益直接支出的必要费用，如广告设施维护费、停车位划线及管理人工费用等。物业公司需要提供票据和支出凭证，无法证明的费用不能扣除。

Q5：业主如何监督物业公司使用公共收益？ A5：业主有权要求物业公司定期公开公共收益收支明细，也可以向业委会反映，由业委会查阅账目，必要时委托第三方审计。

Q6：公共收益的分配方式由谁决定？ A6：由业主大会共同决定。可以纳入住宅专项维修资金，也可以用于小区公共设施维护，或按照业主专有部分面积比例进行分配，具体方案由业主表决通过。

Q7：业主要求物业公司返还公共收益，有诉讼时效限制吗？ A7：有。诉讼时效一般为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。建议尽早主张权利，避免因超过时效而丧失胜诉权。

Q8：物业合同中没有约定公共收益归属，物业公司就能占有吗？ A8：不能。即使合同没有明确约定，法律已经强制性规定共有部分收益归属于业主。合同约定不能对抗法律的强制性规定。

Q9：地面规划内停车位与占用公共道路划设的车位，收益归属有何不同？ A9：规划内且产权属于开发商的停车位，其出售或出租收益归开发商或产权人所有；占用业主共有的道路或其他公共场地划设的车位，收益属于全体业主共有。

Q10：业主对物业公司返还公共收益的判决不服，可以上诉吗？ A10：可以。当事人对一审判决不服的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。

---

关联律师：陆晶晶，辽宁学国律师事务所，联系电话18660733187