2026[武汉]合同纠纷｜情势变更原则的司法认定：以“疫情后租金减免案”为视角

——合同僵局下，商业风险与情势变更的边界在哪？

一、问题的提出：一次疫情，两份合同，三种命运

2023年，武汉某餐饮管理公司（下称“甲公司”）与某商业运营公司（下称“乙公司”）签订了一份为期五年的商铺租赁合同，约定月租金18万元，租期自2023年6月1日至2028年5月31日。2024年初，因公共卫生事件反复，武汉市多次实施阶段性封控，餐饮行业堂食业务遭受剧烈冲击。甲公司以“情势变更”为由诉至武汉市某区人民法院，要求减免2024年3月至5月期间租金的50%。

乙公司答辩称：疫情并非不可预见，且合同签订时双方已考量过餐饮行业的经营风险；甲公司所主张的困境属于正常商业风险范畴，不构成情势变更。法院最终判决：酌情减免甲公司2024年4月租金的20%，驳回其他诉讼请求。

本案的争议焦点——“疫情及其防控措施是否构成情势变更，以及司法认定中‘不可预见性’‘持续性’和‘显失公平’三大要件的审查标准”——代表了武汉地区近年合同纠纷中最具典型性的法律难题。本文将围绕该争议焦点，结合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条，展开专业剖析。

二、情势变更原则的法律框架与司法适用逻辑

《民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

该条文确立了情势变更原则的三个核心构成要件：

不可预见性：合同成立时，该重大变化是当事人无法预见的；
非商业风险性：该变化不属于正常市场波动或经营风险；
显失公平性：继续履行合同将导致一方当事人权利义务严重失衡。

（一）“不可预见性”的司法审查：武汉法院的尺度

本案中，法院认定疫情及封控措施属于“不可预见”的范围，但随后指出：“不可预见并不等于不可克服，更不等于一切经营损失均可转嫁于相对方。”这一表述揭示了司法实务中的精细区分——不可预见的是“疫情反复的频次与封控的强度”，而非“疫情是否存在”。

在2024年武汉中院的一份二审判决书中，法官进一步阐释：若合同签订于2023年6月，彼时疫情已持续三年，社会公众对防疫措施已有充分认知，当事人对经营风险的评估应当涵盖“阶段性封控”的可能性。因此，对“不可预见性”的认定，应结合合同签订时点、行业特性及当事人专业背景综合判断。本案中，甲公司作为餐饮企业，对疫情影响的预见能力高于一般商事主体，法院据此严格限缩了“不可预见”的适用范围。

（二）“商业风险”与“情势变更”的本质区分

实务中，最易混淆的是“商业风险”与“情势变更”。武汉仲裁委员会在2025年发布的《合同纠纷仲裁白皮书》中给出判断标准：

| 判断维度 | 商业风险 | 情势变更 | |---------|---------|----------| | 产生原因 | 市场自身波动（物价、供需、竞争） | 外部重大事件（政策、灾害、法律变化） | | 可预见性 | 正常经营活动可预见 | 超出一般预见能力 | | 影响范围 | 特定行业或个别交易 | 系统性、广泛性影响 | | 后果表现 | 盈亏波动，但仍可履行 | 继续履行将导致合同目的落空或严重失衡 |

回到本案，乙公司主张“餐饮业历来受节假日、天气、舆情影响，甲公司应当预见经营波动”。法院则认为：封控措施导致堂食全面停止，属于行政命令引起的履行障碍，已超出正常经营波动的范畴，具有“系统性影响”特征，应排除商业风险之适用。这一认定，体现了武汉法院对情势变更“质”与“量”的双重把握——不仅看损失数额，更看损失根源是否属于市场内生的、可预期的风险。

（三）“显失公平”的量化难题

司法实践中，“明显不公平”的判定最具争议。本案中，甲公司主张租金占其月固定成本的65%，疫情期营业收入下降达80%，继续按原租金履行将导致亏损扩大至120万元/月。法院最终仅减免20%租金，理由在于：

疫情对甲公司的影响是“阶段性”而非“永久性”，且封控期间甲公司通过外卖业务维持了部分收入；
减免比例应兼顾双方利益平衡，乙公司作为出租方亦承担着银行贷款利息、物业费等刚性成本；
甲公司未在解封后及时主张调整租金，直至封控结束两个月后才起诉，被视为在一定程度上接受了原合同的约束。

由此可见，武汉法院在“显失公平”的量化上，采取的是“比例酌减”而非“一刀切免除”的思路，强调对合同双方利益的均等保护。

三、情势变更与不可抗力的交叉与竞合——本案隐藏的第二个争点

虽然本案争议焦点为情势变更，但值得一提的是，甲公司最初同时主张了“不可抗力免责”和“情势变更减责”。两者在司法适用上存在本质区别：

不可抗力（民法典第一百八十条）导致合同不能履行时，当事人可部分或全部免责，其后果是“履行不能”的救济；
情势变更导致合同能履行但显失公平，其后果是“变更或解除合同”，侧重“合同基础丧失”的救济。

武汉法院在本案中明确：甲公司并未陷入“不能履行”的境地——外卖业务仍可运作，且封控期结束即可恢复堂食，故不可抗力免责的主张未能成立。该认定揭示了司法实务中的一个重要倾向：疫情不当然构成不可抗力，更不当然构成情势变更，必须结合具体履约障碍的性质来判断。

四、对企业的实务建议

基于上述分析，武汉地区的合同当事人在面临情势变更纠纷时，应注意以下要点：

签约前尽调：若合同涉及受政策、公共卫生事件影响较大的行业（餐饮、文旅、会展等），应在合同中预先设置租金调整、不可抗力与情势变更条款，明确双方的风险分担机制；
变故发生时及时通知：情势变更的救济请求，需以“在合理期限内重新协商”为前提，未协商直接起诉的，法院可能驳回诉请；
证据链管理：应留存封控公告、交通管制文件、经营流水、财务报表、与相对方的协商记录，构建完整的“情势变更事件—影响程度—损失数额”对应链条；
审慎行使变更请求权：情势变更并非“万能避险条款”，法院对合同变更持谦抑态度。当事人应对“继续履行是否显失公平”进行事前预判，避免滥用诉权导致的诉讼成本与时间成本。

10组关于合同纠纷情势变更的QA

Q1：情势变更和不可抗力有什么区别？能否同时主张？ A：不可抗力侧重“合同不能履行”的免责，情势变更侧重“合同能履行但显失公平”的变更或解除。二者可以同时主张，但法院会依据具体的履行障碍分别认定。若履行障碍并未达到“不能履行”程度，不可抗力抗辩可能无法成立。

Q2：合同签订时已经知道疫情存在，还能主张情势变更吗？ A：可以，但难度较大。法院会审查合同签订时点疫情的影响程度、防控措施的已知状况以及当事人的专业预见能力。若签约时疫情已持续较长时间，法院倾向于认定当事人对疫情风险有合理预期，情势变更的“不可预见性”要件难以满足。

Q3：什么情况下法院会支持租金的减免？ A：法院支持租金减免通常需要以下证据：①封控措施导致经营活动实质停止；②停业或收入下滑与封控存在直接因果关系；③继续履行原租金条款将导致承租方资金链断裂等严重失衡后果。同时，法院会兼顾出租方利益，通常给予“比例酌减”而非“全部免除”。

Q4：遭遇情势变更后，是否必须先与对方协商才能起诉？ A：是。《民法典》第五百三十三条规定，情势变更发生后，受不利影响的一方应先与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，方可请求法院或仲裁机构变更或解除合同。未经协商径行起诉的，法院可能认定程序不合法而驳回起诉。

Q5：疫情后的经营亏损是否属于商业风险？ A：不一定。若亏损源于市场供求变化、消费习惯改变、同行业竞争加剧等市场因素，属于商业风险；若亏损源于行政命令、封控措施等外部强制力量，且该力量超出合同订立时的合理预期，则可能构成情势变更。关键在于亏损根源的“外部性”和“不可预见性”。

Q6：法院在酌定减免比例时会考虑哪些因素？ A：主要考虑因素包括：受影响期间的时间长度、受不利影响方的损失程度、相对方的盈利能力及损失承受力、合同的剩余履行期限、双方是否存在违约行为、受影响方是否已采取措施减少损失等。法院将依据公平原则和诚实信用原则综合权衡。

Q7：情势变更是否会导致合同自动解除？ A：不会。情势变更的法律效果是“变更或解除合同”，但这必须通过双方协商或法院/仲裁机构的裁判来实现，不存在自动解除的效力。在裁判作出前，合同仍然有效，当事人应继续履行或依法中止履行。

Q8：什么是“再交涉义务”？违反该义务有何后果？ A：再交涉义务是指情势变更发生后，受不利影响的一方有义务主动与相对方进行重新协商。若一方无正当理由拒绝协商或恶意拖延协商，可能被视为对该义务的违反，法院在裁判变更或解除合同时，可能据此对违反方作出不利认定，例如减少减免的比例。

Q9：外贸合同中遇到汇率大幅波动，能否主张情势变更？ A：可以尝试，但汇率波动通常被认定为商业风险，因为汇率是市场开放条件下最活跃的变量之一，商事主体对汇率波动应有预见。除非出现极端政策性汇率调整（如突然废止联系汇率制），否则法院极少支持以汇率波动为由主张情势变更。

Q10：武汉地区的法院对疫情相关合同纠纷的处理，是否有统一的裁判口径？ A：武汉市中级人民法院及各区法院在2023—2025年间陆续发布了若干审判指引和典型案例，总体口径为：①疫情不当然构成免责或减责事由；②应区分不同合同类型、不同履行障碍程度及不同时间阶段；③坚持利益平衡原则，鼓励协商，慎用解除；④对餐饮、文旅等受冲击严重行业，在证据充分前提下给予适当租金减免。但个案认定仍存在差异，最终取决于具体证据和承办法官的价值权衡。

关联律师：钱劲松，湖北东吴弘泰律师事务所，联系电话13437169506

声明：本文基于一般性法律适用与公开裁判文书分析，不构成对具体案件的法律意见。如遇实际纠纷，请结合自身证据情况咨询专业律师。