江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）苏02民终1519号

上诉人（原审被告）：张某甲，男，2012年8月21日生，汉族，住江苏省无锡市。

法定代理人：刘某某，系张某甲之母。

委托诉讼代理人：钱刚，江苏衡欣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张某乙，男，1976年9月25日生，住江苏省无锡市，系张某甲父亲。

上诉人（原审被告）：刘某某，女，1979年12月30日生，汉族，住江苏省无锡市。

委托诉讼代理人：钱刚，江苏衡欣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张某乙，男，1976年9月25日生，住江苏省无锡市滨湖区，系刘某某配偶。

被上诉人（原审原告）：无锡某某物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市。

法定代表人：刘某某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：高雪佩，江苏逸鹤律师事务所律师。

上诉人张某甲、刘某某因与被上诉人无锡某某物业管理有限公司（以下简称无锡某某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2024）苏0213民初15831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年2月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

张某甲、刘某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回无锡某某物业公司的诉讼请求。事实和理由：无锡某某物业公司在物业服务期间安保措施形同虚设，外来人员随意进出小区；小区道路车辆乱停乱放，造成交通堵塞；老旧设施和公共区域添附材料濒临倒塌和砸落，安全隐患持续存在。足以证明无锡某某物业公司的物业服务未达到应有标准。因此，其依法享有先履行抗辩权，有权拒绝支付物业费。一审法院违反法律规定和公平原则，导致双方的权利义务严重失衡。

无锡某某物业公司二审辩称：上诉人作为业主自2021年起长达3年多的时间，未交纳任何物业费，严重违反了物业管理的相关规定。案涉小区大概有不到100户的业主，唯一因物业费而起诉的业主就是上诉人。上诉人提供的证据只能说明在某个时间段出现了问题，但是其也及时处理了相关的问题，案涉物业费标准只有1.5元/月/平方米，比较低，并不存在上诉人所述高额的物业费。只有业主正常缴纳物业费，其才能更好的管理小区。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

无锡某某物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令张某甲、刘某某立即支付物业费11,797.38元及逾期利息（以1685元为基数，自2022年1月1日起至实际付清日止；以3370元为基数，自2023年1月1日起至实际付清日止；以3370元为基数，自2024年1月1日起至实际付清日止；均按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

一审法院经审理认定事实如下：

无锡市某某路XX-XXX房屋建筑面积187.26平方米，于2019年5月15日登记至张某甲名下，刘某某系张某甲母亲。2017年11月20日，无锡某某物业公司与某某苑业委会签订《物业管理服务合同书》，协议约定由无锡某某物业公司为无锡市某某苑小区提供物业服务，服务期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止，该小区物业服务收费标准为物业服务费为1.5元/月/平方米（多层）。2024年3月26日，无锡市梁溪区某某街道某某社区居民委员会出具《证明》，证明无锡某某物业公司继续服务于某某苑。2024年2月，无锡某某物业公司委托江苏逸鹤律师事务所向某某路XX-XXX业主出具《律师函》，要求立即支付拖欠的2021年7月1日至2023年12月31日的物业管理费8673元，并张贴于涉案房屋门口。

诉讼中，为证明其主张，张某甲、刘某某提供：业主群聊天记录、照片，证明近年来就相同问题多次反映，道路停车不规范，堵塞交通等，外来车辆随意停放小区，造成业主无位可停；小区内老旧设施未得到改善，并且出入门禁系统落实工作也未能妥善处理。经质证，无锡某某物业公司对证据真实性无异议，聊天内容只能反映出在物业服务管理过程中存在部分问题，但这也是符合日常的情况，服务过程中有问题存在也是符合常理的，其作为专业的物业服务公司已经尽到了主要的服务义务，对相应的问题也进行了整改，故业主应当按约支付物业费。现门禁系统已经整改到位，也证明了其对于业主提出的相应要求也进行了整改。

以上事实，有物业管理服务合同书、不动产登记簿、证明、律师函、微信聊天记录、照片打印件及当事人陈述等证据在卷佐证，法院予以确认。

一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。本案中，物业管理服务合同对无锡某某物业公司与业主的权利义务、违约责任等主要内容作了约定，且不违反有关法律规定，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行。关于张某甲、刘某某提出物业公司服务不到位，并提供了多张微信聊天记录、照片以证明物业管理范围内存在环境脏乱、管理缺失等现象，一定程度上反映了在某个时间点物业服务所存在的瑕疵，但不能就此认定无锡某某物业公司提供的物业服务未达到相应的服务标准，由于物业服务是一个动态过程，在人口大量聚集的小区，不能因某个环节出现瑕疵就否定整体和长期的服务水平，业主及时缴纳物业服务费用亦是维持物业公司运营，维护业主自身享受高水平物业服务的必要条件。张某甲虽然是涉案房屋的业主，但系未成年人，刘某某作为涉案房屋所有权人的监护人，是物业服务费的责任主体，故对于无锡某某物业公司要求刘某某支付物业费的诉讼请求，予以支持。同时，无锡某某物业公司也应当加强与业主的沟通交流，提高自身物业服务水平，与业主形成良性互动，以利于小区物业管理的长期发展，对于无锡某某物业公司主张的违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二十二条、第二十三条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第九百四十四条之规定，判决：刘某某于判决发生法律效力之日起十日内向无锡某某物业公司支付物业费11,797.38元。案件受理费95元，减半收取计47.50元，由刘某某负担。该款已由无锡某某物业公司预交，刘某某于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给无锡某某物业公司。

本院二审查明的事实与一审相同。

本院认为：上诉人作为某某苑小区的业主，该业委会与无锡某某物业公司签订的《物业管理服务合同书》对上诉人具有约束力，上诉人应当按照约定履行交纳物业费的义务。从本案的相关证据来看，无锡某某物业公司履行的物业服务义务在某些时候确有不到位之处，但考虑到物业服务的动态性和整体性，不能因某个时间点的瑕疵来认定无锡某某物业公司的物业服务未达到相应的标准。同时，业主及时交纳物业费，也是物业公司维持正常物业服务的基本条件，因此上诉人拒交物业费的请求不能支持。当然，本院在此也提醒无锡某某物业公司，作为小区物业服务的提供者，在日常工作中应当及时、有效的履行物业管理职责，积极回应业主的合理诉求及期待。

综上，张某甲、刘某某的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费95元，由上诉人张某甲、刘某某负担。

本判决为终审判决。

审判长景鑫

审判员张朴田

审判员鲍清

二〇二五年五月六日

书记员吴可伶